腾讯财经博鳌三日坛之“中国地产新趋势”论坛现场（从左至右分别为腾讯财经首席编辑张沉，SOHO中国董事长潘石屹、北京科技大学教授赵晓）

腾讯财经讯 4月14-16日，博鳌亚洲论坛2011年年会在海南博鳌举行，今年年会的主题是“包容性发展：共同议程与全新挑战”。腾讯网作为独家网络合作伙伴，全程直播本届年会。腾讯微博作为独家微博合作伙伴，以#博鳌#话题与网友全面深入互动。图为博鳌三日坛之“中国地产新趋势”的论坛现场，腾讯财经首席编辑张沉，SOHO中国董事长潘石屹、北京科技大学教授赵晓参加了讨论。

SOHO中国董事长潘石屹在论坛上表示，宏观调控如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。往年过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价，大量的保障性住房的建设，2010年是一分水岭，2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。

“所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算，而且政府的政策框架就可以让我说了算。限购、限价，价格都限制住了，这不是市场反映出来的。所以不是由市场说了算，也不是购房者说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强这些人说了算，而是政府说了算，这是我的观点。”潘石屹表示。

以下为论坛的文字实录：

腾讯财经：各位网友，大家好！这里是腾讯网直播现场，今天我们继续三日坛，今天谈楼市走向的问题，最近国务院出台了很多政策，大家对楼市看不清楚。今天十分荣幸来了两位重量级嘉宾，他们分别是SOHO中国集团董事局主席潘石屹潘总，还有一位是著名经济学家赵晓老师。

前两天我们看到任志强总有一个论调特别有意思，他说今年房地产可能会出现调整，他认为会下降，但不会低于15%。

2011年房价到底下调多少仍由行政力量主导

潘石屹：我的看法是往年的宏观调控其实已经是好多年了，看从什么时候开始算起。如果是从121号文件算起是2003年，到现在已经八年时间了。往年过去八年时间的调控和今年的调控都有一点不一样，原来要理解的话，还是以市场经济为主，可能有一些行政的干预、行政的调控，可是在2011年出台了限购、限价，大量的保障性住房的建设，2010年是一分水岭，2010年之前房地产是以市场经济为主，2010年之后是以行政的力量为主，主导的力量发生了变化。

所以对2011年来说，房价到底下调多少？是下调20%？15%？还是5%？谁说了算？因为这时候是以行政的力量为主，就是政府说了算，而且政府的政策框架就可以让我说了算。限购、限价，价格都限制住了，这不是市场反映出来的。所以不是由市场说了算，也不是购房者说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强这些人说了算，而是政府说了算，这是我的观点。

赵晓：潘总讲的这个事让我想起一个著名的笑话，说领导招秘书，然后说1+1等于几，第一个秘书说1+1等于2，说不合格，回去。第二个说1+1等于3，对不起，胡说八道，回去。第三个秘书说领导你喜欢等于几？你喜欢等于几就等于几，然后这个人被聘用了。中国现在的房地产调控的的确确有潘总说的这样的背景，这次的调控很明显是政治化，楼市调控，十年九控。这一次因为后面紧接着是十八大，所以本届政府要有一个体面的告别，新一轮政府要有一个体面的上任，而楼市调控似乎成了一个试金石，换句话说这里面牵涉到民意，所以有一个很不一样的政治化的背景。再一个是潘总讲的的确有行政化的色彩，我还不敢说完全是由政府来主导，因为政府的保障房在整个住房的供应比重中毕竟还没有那么大，和新加坡比相差还是很大的。但的确应用了大量的行政调控的措施，从一开始的限制贷款，到后来的限制购买，到今天的限制价格，你的售价要经过政府来批准。

在这种情况下，我们看到行政有万军的力量，一定要让这个市场调到某种在政治上最能够接受，让老百姓最能够满意的水准。似乎也具备了这样的态势，特别是最近传来的很多消息，包括房屋销售的下滑，包括某些地方房价在调价的信息。但另一方面，我也想特别指出来，今年的中国经济还是有两个特点，第一是依然会保持高速增长，第二是今年的物价会很高，经济高增长，物价高增长。在资产的价格会比物价上涨得更高，会比GDP上涨得更高。今年我们很多的猜测是反其道，在双高的背景下，房价反而出现暴跌，因为许多预测说今年的房价下降20%，任总讲的15%也差不多接近这个方向。这是一个很奇怪的现象，在双高的经济背景下，房地产出现了暴跌。去年我们知道全国70个大中城市涨了30%多，今年下滑15%或者20%，实际上你的幅度是高达30%多，这是一个非常大的行政冲击导致的振荡，而市场本身不应该是这样。

腾讯财经：刚才两位都谈到2011年主导地位发生变化，看谁来主导。我们这次访谈也借助了腾讯微博，有网友问，这一次行政力量主导之后，赵老师和潘总都是业内专家，它会不会对整个房地产走势有一种致命性的影响？同时，有一种业主论调认为房地产业已经脱离中国主要的支柱产业了，有这种变化的可能吗？这是一位网友问的问题。

中国的城市化促进了房地产的发展

赵晓：我不代表开发商，我只代表我自己，但是房地产能不能作为支柱产业不是任何官员说了算，也不是红头文件说了算，是由市场说了算。从我们的分析来看，去年是“十二五”规划制定的一年，所以大家都在探讨未来经济中长期的动力，我们发现中长期的动力还是城市化，在我的微博上连续发过，我看到潘总的夫人张欣也特别赞同。

我们过去外吸增长，如果没有全球化就没有外西增长，如果没有启动内吸就一定要启动城市化，而这个城市化会带来4.5亿的城市人口的增长，它所引起未来中国住房的需求是非常巨大的。这个产业很自然，一定是中国的支柱产业，是不是作为重要的支柱产业，是不是像过去那么依赖它，是不是像有人说的产业绑架了中国经济？这些都可以引起讨论。但这样的一个态势，房地产在整个中国经济中的贡献，未来房地产市场的巨大需求，我想这个状况是不会改变的。

潘石屹：是，赵晓说的是中国的城市化促进了房地产的发展，未来可能还有十到十五年的发展空间。我们的确看到中国的经济在发展的过程中和别的国家不一样，有一个城市化的力量又能持续下去的动力。有些国家就没有这个原动力了，没有原动力就很惨，上午乌克兰的总统就说了，他说乌克兰在金融危机的时候，往下跌的时候，GDP是-15%，我们觉得不“保八”就出问题了，它的GDP是-15%，对就业等各方面的影响一定非常巨大。我们看到中国过去的10连时间和未来的10年时间，我们得天独厚的一点就是有一个发展的原动力，这个原动力很强劲，就是不断的城市化。城市化的过程中不只是房地产受益，是整个中国经济在受益，房地产可能占的比重更大一些，更直接一点，实际上对整个经济的影响是非常大的。

我想这是前10年和后10年的主要发展动力。可是我们看在未来的3年会发生什么事情，在过去的10年时间里，中国的房地产市场基本上都是以商品房为主，能够占80%甚至90%的比例，廉租的比例很小很小，经济适用房的比例也不大。所以在过去10年时间，在房地产的发展、城市化的过程中，商品房占到80%、90%甚至更高的比例。可是从2011年开始变了，整个的格局要变，它要把商品房占的比重大幅度的拉了下来，可能这个目标是一半一半，一半是保障性住房，一半是商品房，可是从目前采取的措施来看，远远不止一半。例如今年开工的保障性住房有一千万套，一共有3600万套，这个数字是非常巨大的。

所以我们必须要看到，如果从这3年来看要完成巨大的转型，在这个转型过程中，政府怕房地产市场过大的波动，实际上是采用了休克疗法，我把价格冻结了，中央政府要求冻结价格，每一个城市根据这个情况去把价格冻结了，冻结的措施就是限价。所以限价什么时候完成呢？我觉得是在转型完成之后，也就是把绝大多数以商品房为主，转化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限价政策取消掉。所以我预计要需要两到三年的时间。