潘石屹:今年房价下调多少仍由“政府说了算”_顶尖财经网
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潘石屹:今年房价下调多少仍由“政府说了算”

加入日期:2011-4-16 12:01:44

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住房供需压力缓解倒逼开发商重新寻找出路

腾讯财经:赵老师怎么看在限购之后,将来房地产企业的转型?

赵晓:第一,对于真正的行业领袖,他们并不喜欢楼市暴涨暴跌,这个局面对于行业领袖、比较注重社会责任感的企业来说并不希望有这样的现象,我看到万科他们也并不喜欢这样的情况。像我们现在的情况反而在一定程度上是正常的,人家乌克兰的GDP是-15%,我们每年还至少是9%多,去年是10%多,今年在怎么差也会在9%多一点。本身这是企业的问题,不是社会的问题,今天市场的状况可能有一点点过多打压,其实它也有正常所在。转型肯定是必然的,潘总刚才讲到以后政府的保障房会占业内比较大的比重,从新加坡来看,政府的保障房可以占到整个市场供应量的90%以上,我们以前是只有百分之几,很少的,可以忽略不及,以后我们会达到一半一半,但仍然达不到新加坡的强度。对市场影响比较大,比如未来的3600套出去,怎么也可以容纳1亿人。过去整个10年,大概市场提供的房子是1亿套,一年一千万,而现在政府的开发房也是一千万,对市场冲击量很大的,逼着大家去调整。

腾讯财经:像中小房产企业会不会存在被淘汰掉的现象?

赵晓:潘总讲过两年内50%的开发商会倒掉,但是它是指项目公司,对很多开发商来说,比如我在博鳌有一个项目,我就成立一个项目公司,这个项目开发完了,按理说这个公司就没有了。这种情况不是说没有可能,因为未来几年的影响会一年比一年大,这是毫无疑问的。开始的时候保障房上来了,在整个供不应求的格局里面还看不到太大的影响,但是一年一年加上来里的压力就会越大。整个房子供应也是这样的,我们有5亿人口,过去你提供了1亿套房子,怎么也解决3亿人的住房问题。再加上存量化,所以60%—80%都可以解决。其实住房的供需压力会大大缓和,这也逼着很多开发商重新寻找出路。

潘石屹:我补充一点,您刚才问的是房地产的生存空间和发展空间都受到挤压,基本上是挤压了一半,是不是这些中小型的开发商就会挤出去?其实市场的情况不是这样的,不是说中小型的开发商会挤出去,有一些大开发上,甚至很大的开发商,甚至上市公司,它的负债率很高,可能是150%、160%的负债率,这种其他下,它如果是挤压的过程,首先受到影响的是它。另外一些很小的信贷公司,它也有自己独特的商业模式,也没有过分的依赖银行,另外它的产品和政府做的保障性住房,无论是从地理位置和价位上都不停竞争,可能照样活得很好,所以死的是身体弱的先走,不是说小孩先走了、大人留着。

通货膨胀高企 开发商要做好最坏打算

腾讯财经:以前房地产市场火的时候,很多是存在投资行为的,这种以投资为主的个体也好、机构也好,是不是在这个期间会退出呢?

潘石屹:我们要注意到一个政策,也就是今年年初出台的35个城市限购的政策。我看到媒体上面大量的说是需要5年的税收证明,5年的社保证明,要购买第二套房子要如何如何。但是大家忽略了一个问题,在原来购买房子当中有相当一部分人,有时候一个项目超过50%是投资,如果限购令出台的话,把所有的投资都成为零了,没有了,也就是在中国去投资住宅的品种已经没有了,从今年年初开始。而不是说它退,你退不退都没有了,真正要买第二套房子,审查多严格啊,所以就没有可能性了。

赵晓:潘总讲的观点我同意,一方面是政府有很多限制政策,所以你买了也买不了,过去投机客是随便买,但现在你拿出证明是买不了的。第二是取消了银行的贷款,信贷还是有一些政策的诉求,最近通过窗口指导,实际上政府并没有说你绝对不要给购房者贷款。但现在在执行的过程中,它在前线停止贷款,开发商这个房子都卖出去了,实际上人家也符合条件,即便是这样也不给你贷款。我想这样带来的影响非常巨大,第一个方面是它有杠杆,比如说10%的房地产增幅,但是资金收益率是30%以上。它也有赚钱的效益,所有买房的人都赚钱了,这就吸引更多的人来追涨杀跌。

另外,你发现房子暴涨的可能性基本上没有了,你现在没有资金的杠杆、现金的杠杆,房价也没有过去多,资金收益率的下降会使得很多投机者不考虑政府限制政策的措施,考虑它的收益率,甚至有一些可能性是有些人把他的房子卖掉,最近已经出现了这样的行为。比如他想买更大的房子,他要把他小的房子先卖了,否则就不符合几套房的政策。比如股市也有机会,我的房子守在那里还会赚一点钱,但太少了,我不如把房子卖了进入到股市所以股市有一个反弹。

潘石屹:今天上午刚刚公布了GDP的增长,公布了通货膨胀,公布了房价,从这三个指标来看,不容乐观。通货膨胀比预期高,是5.4%,原来的预期是不得超过5%,所以在通货膨胀高的情况下,房价第一季度上涨比较快的情况下,有点乐观了,尤其是开发商要做好最坏的打算,还是要把最差的情况考虑到里面去。如果总指望着这个严厉的政策很快过去,有可能半年都过不去。

赵晓:我比较认同,在什么情况下政策会改型更正,或者是小刚说的过去,就是中国经济出问题,中国经济不行了,那么政府有一些政策就要改变,这时候要以保经济为主。现在来看我们认为今年的经济不会有任何的问题,大概会在9.5%左右,如果今年的经济都没有问题,从过去每一个五年计划来看,差不多第一年增长是最低的,接下来一年比一年好。未来五年也不会有太大的问题,如果未来五年都不会有太大的问题,那么政府就不是那么依赖房地产市场,那么这时候的调控反而有可能会持续的积极下去,特别是有一些模式的转换,比如说从香港模式转向新加坡模式,香港模式就是交给市场,新加坡模式就是政府有越来越多的保障房的供应,政府成为市场的主导力量,有这样一个模式的转换。包括房产税的全面化,这些都是带有制度性建构的,长期化的,你可以认为它是调控性的,因为在当前调控中也发挥作用。但也可以认为是制度性的,这些制度性的方向在中国经济增长的背景下,我想它会持续。

腾讯财经:二位从行业调整方面做了很多分析,谢谢潘总和赵老师。

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