寒冷小阳春：房地产商的压力测试
　　楼价真的开始跌了吗？
　　3月份，北京、深圳新房成交均价跌破2万元/平方米，上海新房价环比跌幅最大达7.6%，广州均价跌破12000元/平方米。
　　进入4月上旬，北京住宅成交价格继续3月份的下滑趋势。一些新开盘项目推出9.3折，直减7万、10万。
　　同期，深圳一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌3.3%。
　　上海、广州进入4月后成交均价比3月底略见微升，前者升2%，后者升6%。
　　一线城市新房均价普跌，与各地房价控制目标与CPI涨幅看齐的态势，呈鲜明对比。
　　但局势依然微妙。
　　业内普遍对北京房价3月份环比下降26.7%这一数据表示怀疑。一位不愿具名的地产业界人士说，业内有个传闻，有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价。
　　那么真实的市场态势到底如何？
　　本报记者4月12日采访多位国内房地产业内人士、上市公司高管，大部分受访者认为，今年房价下行趋势较为明显，尤其是一线城市房价下跌几成定局，楼市供求关系正在发生转变，地产商们对未来的价格预期也在发生改变，调低价格出货的动力在上升。
　　寒冷小阳春
　　中原地产4月12日发布了根据北京房地产交易管理网数据得出的统计结果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%，而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。
　　进入4月上旬，北京楼市商品房期房住宅签约套数为1274套，环比上月同期下调8.5%。总签约套数为3538套，环比上月同期下调了33.7%。而成交价格则继续出现逐渐下滑的趋势。
　　北京并非孤例。
　　中国指数研究院所监测的北上广深四大一线城市3月房价均呈环比小幅下降，其中上海降幅最大，环比下降7.6%。二线城市中，宁波价格下跌29.06%，其余城市未见明显波动。
　　今年上海2、3月份楼市成交量创下了6年来同期最低水平。中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，在楼市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等个别开盘价降低20%上市，获得市场追捧。
　　不过，进入4月份后，来自搜房网数据监控中心数据显示，4月4日-4月10日，上海市商
　　品住宅总计成交面积12.3万平米，环比前周回落33%，但成交均价19992元/平方米，环比前周微升2%。
　　根据广州家缘房地产交易网统计，3月份广州新房成交均价为11280元/平方米，环比下跌3%。
　　进入4月份，据搜房数据监控中心最新统计显示，4月4日至4月10日，广州十区两县市新一手住宅成交均价11848元/平方米，环比止跌上涨约6%。
　　在深圳，3月小阳春并未如期而至。
　　深圳中原根据国土委网站统计显示，3月份全市新房成交均价19424元/平方米，环比下跌5.65%。因一些低价楼盘成交量大，拉低全市均价，其中本月成交套数前10名成交均价只有16521元/平方米，环比下跌近14%。
　　而进入4月份第一周，据中原地产和世联地产统计数据显示，深圳一手房市场成交量环比下降21%，共成交347套；一手房成交均价为18518元/平米，环比下跌了3.3%。
　　长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，至二季度中，各地价格调整应会展开，行业有望真正迎来谷底。
　　看跌成共识
　　一线城市房价普跌之时，从华远集团退休后继续留任上市公司华远地产总裁的任志强4月10日在媒体见面会上预测，2011年全国房价会有波动，但降幅不会超过15%。
　　受访的房地产业内人士多数认同任志强的这一判断。
　　一线城市，随着调控政策的逐步落实，房价会回归至合理水平；重点二线城市刚需比例大，房价会出现一定波动。金地总裁黄俊灿向本报记者表示。
　　供求关系改变了。世联地产研究总监王海斌认为，从今年二季度开始，商品房潜在的供应量会放大，很多城市的供应都会在二季度开始扩张。而限购限贷严厉，使得现在的需求比较低迷，会导致供大于求。
　　不过，他强调，房价下降仅仅是指全国市场的整体态势而言，不代表每个城市都会降。
　　目前房地产商的价格预期确实是下降了。与众多地产商有接触的北京亚豪机构总监郭毅表示，比如北京一些近期新开盘项目已从3万元/平方米调低至2.5万元/平方米。
　　各种数据也显示地产商面临的降价压力在增长。
　　从上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线；84家公司经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比减少1150亿元。
　　包括万科、保利、富力等主要地产商近期陆续公布的一季度业绩报告显示，大型地产商2、3月份销售均出现环比下滑，成交放缓已确立，存货压力上升。万科总裁郁亮说，行业资金紧张也已经确定。张晓玲 魏懿
　　基于巨大的压力，他们只能通过降价回笼资金。郭毅说，现在的市场状况就像是最差的2008年。
　　积极销售策略
　　地产商看跌的同时，大多数城市近期出台的房价调控目标确定的全年房价涨幅都在10%-15%区间，并且与GDP、CPI挂钩，
　　中原地产广州项目部总经理黄韬认为，一些地方政府制定的调控目标中存在偷换概念的嫌疑，如果房价最终下降了，那也可能只是统计上的下降。比如，有城市今年的统计把限价房的价格数据也纳入到统计范围，而不少地方则把豪宅的价格因素剔除在外。
　　有深圳业内人士向记者透露，目前地方政府又出现不给高端项目发放预售证的情况，寄望以此拉低整体房屋成交均价。
　　一位不愿具名的地产商人士表示：根据以往多年的经验，大家都知道这样的调控不具可操作性。每家公司都有自己的市场分析和资金、战略考量，都会根据自己公司在各地的存货去化情况，来分析供求，决定自己的销售策略。
　　我们判断，不把目前的市场僵局打破，中央政府的调控目标就没有达到，接下来还会有更多政策出台，华南一家大型国有房企人士认为，而破局的办法就是降价或新盘低开。
　　这位人士认为，他所在公司在北京、上海的促销和定价策略符合调控趋势，现在务必要抢市场，否则到了更低迷的时候，有能力、有资格购买的客户都没有了。
　　但郭毅认为，地产商制定价格都是出于理性的判断，不会低于自己的底线销售，事实上就北京来看，迄今为止还只是一些新楼盘低价开盘，大面积的直接降价目前还没有出现。
　　显示地产商们眼下复杂心态的一个现象是，多数受访的地产商仍尽力避免直接提及降价这一敏感词汇，他们大多小心地选取积极促销、灵活策略、价格弹性、向有利于购房者的方向转变这类措辞，来表达对于今年市场的判断和应对。
　　这是业内不成文的软规则了。 一位地产业内观察人士评价说，2008年万科带头降价，王石说房价拐点来了，被业内批为叛徒。
　　而当年处于风口浪尖的万科，这次的表态也谨慎多了。
　　3月份我们重点监测的14个城市成交量和金额都出现下滑，这一变化在我们预料之内，万科董秘谭华杰向本报记者表示，万科将继续坚持快速开发，目前并无必要下调全年的计划开工量。
　　谭华杰认为，房价和地价间存在联动，住房市场出现调整时，土地市场也会出现调整。万科将继续积极促进销售。如果土地市场出现了相应的合理调整，万科的积极销售策略将更为坚决。(.21.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲 .魏.懿)

　　北京3月房价环比大降26.7% 降幅被指与实际不符
　　北京市房地产交易管理网成交数据显示，今年3月，全市商品住房市场成交量回落，成交均价19679元/平方米，19个月以来首次同比下降。12日，一则《北京新房价格19个月首降》的新闻引起各界关注。
　　这则新闻称，3月北京新建商品住房成交均价环比下降26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月以来，北京新建商品住房成交均价首次同比下降。
　　该消息被报道后，很快引起广泛的质疑。11日晚间，便有业内人士向《每日经济新闻》记者指出，数据来源有待考证，成交价格的真实性值得怀疑。据了解，此前北京市统计和住建部门甚少主动发布成交价格。
　　另一种质疑来自民间。不少声音认为，上述降幅数据与实际感受出入较大，并不是市场情况的真实反映。
　　北京罕见主动发布房价数据
　　3月份市场成交价格的确有所下降，但降幅绝对没那么大。一位不愿具名的分析师向《每日经济新闻》记者明确表示，尤其从同比来看，有关部门披露的上述降幅很成问题。
　　他还透露，该组数据由政府部门提供给北京市部分媒体，同时还委托其所在机构予以解读，意在强调调控政策的效果显著。
　　值得注意的是，这是北京市政府部门首次主动发布房屋成交均价。此前，北京市住建委不做楼市成交数据的发布，尽管其下属的北京市房地产交易管理网公布各项目的销售价格和套数，但并不统计市场整体交易均价。
　　上述网站公布的数据同样屡受质疑，除数据滞后外，网签价格低于实际成交价的现象也一直被诟病。而从去年10月开始，上述网站便不再公布历史成交数据，仅发布当日的成交套数。
　　北京楼市的成交数据通常在每月15日左右发布，由北京市统计局予以披露。但从今年以来，市统计局意外地不再发布成交价格，仅公布房地产开发投资、市场供给和销售量等数据。
　　此前，北京市统计局也曾公布成交价格，但仅根据环线统计区域期房价格，并不公布成交均价。而从去年8月来，这一数据也不再公布。
　　细心的分析人士指出，此前北京市的楼市信息公开情况较差，如今却主动披露价格，无疑是在强调调控效果。但由于原始数据不尽明确，使得上述成交价格的真实性值得怀疑。
　　首季高端住宅均价涨12.3%
　　按照北京市建委的说法，成交区域的偏远化是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。
　　市建委还表示，严厉的限购政策也在起作用。数据显示，目前近九成市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非京籍居民购房占比由40%多降至7.6%。
　　事实上，尽管数据备受质疑，但3月北京房价下降仍是业界的一致判断。本报记者整理北京市各机构发布的报告，均显示3月北京商品房成交价格环比下降。
　　上述分析师表示，价格下降已成业界共识，但实际降幅并没有数据反映的那么大。
　　实际上，截至目前，高端住宅尚未出现降价的情况。根据仲量联行的数据，今年第一季度，北京市的高级住宅成交均价达到42328元/平方米，同比上升12.3%。
　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅向《每日经济新闻》记者表示，随着限购政策的执行，未来北京高端住宅的成交价格将稳中有降。但目前来看，政策的效果尚不明显。
　　上述分析师也向记者表示，价格下降不足以说明政策已起效，只有在成交量回升的前提下，价格下降才表明市场已到拐点。数据显示，今年3月北京商品住宅成交量约5500套，比去年同期大降45%。
　　同时，受限购政策及一房一价政策的影响，目前北京市的推盘节奏明显放缓，项目入市价格并未真正下降。该人士强调，北京的市场有效供应还没有起色。数据显示，4月上旬，北京仅有两个住宅项目取得预售证，可售房源合计524套。(.每.日.经.济.新.闻 .张.敏)

　　新京报：房价首降应与老百姓感受一致
　　在北京市提出今年新建普通住房价格稳中有降调控目标两周之后，房地产市场传来了好消息。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京商品住房成交均价19个月来首次出现了同比下降，幅度达到10.9%，而环比更是大跌了26.7%。
　　虽然首降的消息来得很及时，首降的幅度也很大，但是很多老百姓的感受却并不明显。
　　分析相关数据可以发现，大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区占到全市总成交量的七成以上，也就是说，远郊区县的低房价是拉低3月均价的一个重要原因。
　　而就城市中心地区来看，虽有个别楼盘打折降价，但尚未形成普降的格局。数据显示，在北京市296个延续销售的楼盘中，只有81个项目价格真正出现了下降，仅占全部的27.4%，另有178个楼盘的价格保持平稳。值得关注的是，其中还有30多个项目的价格仍有不同程度的上涨。
　　此外，虽然部分二手房的议价空间已逐渐开始增加，但并未出现趋势性的全面降价势头。由于房租的不断上涨，不少二手房主转售为租，这又在很大程度上减少了二手房的供应量，致使二手房价仍居高不下。
　　市区房价数据的波动，实际上可以被远郊区的楼盘所中和。如果因为种种原因，远郊楼盘卖得多，而市区楼盘卖得少，那么全市的房价就会很快被平均下来，而这样的全市平均房价究竟反映了怎样的市场变化，仍然需要继续观察。
　　当然，不可否认，在一系列政策组合拳的猛烈攻势下，房地产市场已经开始出现一些积极的变化。比如，地王频现的火爆情景风光不再。与之形成鲜明对比的是，土地流拍、底价成交的消息不时传出。有关部门公布的今年一季度土地市场交易数据也显示，全国120个城市成交面积环比大幅缩水约三成，住宅用地成交价格也环比下滑了11%。而且在包括一线城市在内的10个主要城市中，住宅用地平均溢价率最高也仅达50%。
　　此外，投资投机现象也大幅减少。统计数据显示，北京第二套购房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民购房占比由40%多骤降至7.6%，这都说明投资投机资金已经开始大规模退出。
　　而在各种房地产调控政策相继出台，再加上加息等紧缩性的货币政策的打压，房地产商的资金链也出现了不同程度的紧张态势。根据最新公布的上市公司年报显示，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%，同时，存货同比大幅增长41.70%。为防止资金断裂的风险，一些房地产商主动降价的意愿也有所增强。
　　这些都是促成房价首降的因素，但要判断房地产市场是否已经出现了逆转，不能单凭一两个月的数据，更不能根据一个笼统的全市新房成交均价来判断。
　　要让统计数据更真实地反映市场房价的变动情况，不妨进行细分区域的统计，比如二环内、三环内房价成交均价的走势如何，这样数据所反映的房价变动情况才能和老百姓的感受更接近，也才能为下一步的房产调控提供科学的数据支持。(.新.京.报)

　　两座千亿大山压顶 开发商财务风险渐显
　　开发商的资金链到底如何？要想精准预测房地产市场走势，这是必须回答的核心问题之一。在这个典型的资金密集型市场，对于开发商来说，保证现金流稳定就占有了销售定价的主动权。因此资金链和房价有着极为紧密的关系。
　　当媒体反复用堰塞湖、百日剧变等词汇形容房企资金链时，我们看到的是房企仍旧在高调拿地。是旁观者错估了形势？还是局内人已经迷失？本报深入调查后发现，尽管目前各大房企声称资金储备充裕，但随着各种融资渠道的不断收窄，数月后，房企将重现2008年的资金危机，并启动实质性降价。
　　千亿到期债务与千亿再融资
　　和2008年相比，开发商自认为资金充裕很多，我们曾预计到了今年市场会不好，去年年底，已经开始积极融资，同时借市场反转快速销售回款。一位大型房企销售高层表示。
　　标准普尔公司董事李国宜也认为，目前开发商流动性还处于适当水平，短期内集大幅体降价的可能性不大。
　　然而，一旦把房企资金链的观察周期放在1年以外，风险就水落石出了。
　　据统计，已经发布2010年年报的80余家上市房企，其一年内到期非流动负债和短期贷款两项分别为645亿元和448亿元，两者之和超过1000亿元。仅万科、保利、金地、招商四大房企，截至去年底，四大房企一年内到期非流动负债分别为153亿元、68.83亿元、48.47亿元和18.56亿元，合计超过280亿元。其中多为一年内到期的长期贷款。
　　房企的债务压力远远不止这一项。随着央行的不断加息并提高存款准备金率，房企融资成本大幅增加。主要体现在三个方面：一是利息支出的直接增长。一位资深审计人士介绍，房企债务由短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几项组成。例如万科2010年仅利息一项即支出30亿元。而房企除了固定利率的债券外，多数负债都将受到加息影响。
　　二是由于可贷资金量少，银行大幅提高贷款门槛，开发商基本不可能以基准利率贷款，而是要以基准利率为基础上浮20%甚至30%。
　　三是购房者的购房意向同样因贷款门槛提高而受到影响，进而直接影响开发商的销售回款。
　　综合起来，标准普尔的观点是，当加息幅度累计超过1%，中资房企资金将全面紧张。我们仔细计算了开发商需要支付的各种成本，包括土地款、工程款、销售佣金以及到期债务，再看企业目前的资金情况能否支撑一年的支出，得出的结论是短期之内房企尚无问题，但如果加息幅度超过1%，市场又持续疲软，房地产企业将不得不因为资金危机而进入实质性的降价周期。标准普尔李国宜介绍。今年以来，2月8日和4月6日，央行已经加息两次，每次0.25%，而继续加息也是大概率事情，在这样的经济背景下，房地产企业前途堪忧。
　　另一个千亿的数据来自海外融资。今年前三个月，中资房企海外举债超过30亿美元，包括合生创展、龙湖、仁恒、恒大、合景泰富、宝龙、雅居乐等等。据预测，今年房企海外融资总额将首次超过1000亿元人民币，创下海外融资历史纪录。
　　现在国内贷款非常紧张，企业又很缺钱，只能到海外去融资。虽然融资成本有些高，但考虑到人民币升值，企业还是划算的。一位密切关注房地产业的商务部人士告诉记者。
　　据了解，目前房企海外融资的利率在9%至11%之间，近期最高达到14%。
　　不过，也并非所有的企业都有条件海外融资。业内人士介绍，目前只有注册在境外的企业可以海外发债，多数以股权增资的方式向境内子公司增资，或者向境内子公司直接借款。而类似万科、保利等内资房企则只能选择银行贷款或信托融资。在银根紧缩和信托利率高企的情况下，这些公司的融资成本可能更高。
　　发信托吧，利息25%！
　　李国龙（化名）是重庆某大型信托公司业务经理，其公司年发行信托数量与规模排名全国前十位。近日，李经理正在全国范围内寻找房地产信托项目。我们虽然已经看到部分房地产项目的风险，但目前来说，房地产信托仍是最重要的业务来源。李国龙向记者介绍。
　　据了解，目前房地产商以项目为单位发行信托产品，需要付出的金融成本是年利20%至25%。一个福建开发商要求发信托，一口承诺利率可以给到38%。我们没敢接。这是什么概念？他可能太着急用钱了，但万一他拿钱走人了怎么办？李国龙称。
　　在很多业内人士看来，房地产信托的发行已经有点像发高利贷了。但由于房企找钱不易，也愿意支付高额利息，信托公司仍旧看好这类业务。2010年，部分信托公司50%以上的业务来源于房地产。
　　由于需求较大，打擦边球的做法也渐渐多了起来。按照规定，房地产项目发行信托需要满足几个条件：比如四证齐全、开发商二级以上资质，以及30%自有资金等。一些信托公司为了能越过黄线，以股权投资的方式绕开限制，与开发商签订回购条款。这其实就有了直接借贷的性质，是违规的。一位信托公司内部人士称。
　　2010年11月，银监会查处了部分违规发行房地产信托的公司，各大信托公司进入停业自查阶段。现在已经恢复了业务，我们现在的做法是引入第三方条款，规避了直接借贷的嫌疑。李国龙称。（.上.证 .于.兵.兵）