多地房价调控目标未提降字 官员称没有信心实现
　　调控目标是怎么出台的
　　各地房价控制目标涨声一片惹争议
　　住房和城乡建设部表示：中央的决心十分坚定，房价若异动，调控将进一步加码
　　【阅读提示】
　　细看各地房价调控目标，除北京提出新建住房价格稳中有降外，大多数城市的房价涨幅目标都在10%左右。制定这样的目标，地方政府是怎么考虑的？
　　--决定参照先公布的城市目标来确定本地目标，让兄弟城市没有压力；担忧缺乏有效手段实现目标而被问责，不如选择目标宽松化、一定能实现；担忧降价会使已拥有房产的居民资产缩水，引发新的社会问题。
　　虽然地方政府有自己的算盘，但住房和城乡建设部表示，中央的决心十分坚定。房价若异动，房地产调控力度将进一步加码。
　　3月31日，是国务院要求各地公布本年度房价调控目标期限的最后一天。尽管仍有不少城市没有公布明确目标，但备受关注的北上广一线城市已经全部公布。
　　令老百姓感到失望的是，原本为了给地方政府加压的调控目标，却涨声一片。除北京提出新建住房价格稳中有降的目标外，大多数城市的房价涨幅目标都在10%左右。
　　各地调控目标究竟是怎样制定的？
　　居民住房支付能力被脱钩
　　3月30日上午，某市市长召集房管局等主管部门紧急召开会议，第二十次修改关于房价调控目标的文件，以在最后时刻发布。
　　其实，经过长时间的讨论和研究，前一天晚上，当地的调控目标已经基本确定。参照其他城市提出的标准，当地计划提出今年新建住房价格涨幅不超过去年涨幅等一系列目标。
　　但是，就在当晚定稿后，北京市公布了房价稳中有降的目标，首次在调控目标中提及降字。这无疑给未公布调控目标的城市施加了压力。记者了解到，多个城市在最后时刻修改了此前确定的目标，而且多采取避实就虚的办法。如上述城市，就将不超过去年涨幅的条文删去。
　　既然北京没有提出具体的数据指标，我们也就改变了此前的方案，不提具体指标。一位参与该市调控目标制定的官员告诉记者。
　　细看各地的目标，大多数直接与去年或今年预测的GDP涨幅、人均收入涨幅、房价涨幅等指标挂钩，因为这些指标都将上涨，房价的调控目标自然也就成了涨价目标。
　　此前国八条提出，各地要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。在很多城市看来，这成了与GDP、人均收入涨幅等指标挂钩的依据，但居民的住房支付能力，因为没有相应的指标，所以无法挂钩。
　　为了制定调控目标，市里开了许多次会议，参与的部门也很多。但实际上，调控目标最终确定，并没有严谨的科学决策的过程。上述城市房管局负责人告诉记者，开会讨论的内容，无非是在一堆指标中，确定房价涨幅到底与哪个指标挂钩更合理，调控目标更容易实现。
　　若提出降价，没有信心能实现
　　中央政府要求各地在一季度末提出房价调控的目标，本意是让地方政府结合当地经济发展水平和居民承受能力，确定一个约束性的、有压力的指标，并通过与目标关联的问责，督促地方政府坚决落实房地产调控政策，务求实效。
　　但是，在地方政府制定调控目标的过程中，除了结合当地情况进行一定的测算和评估外，还纠结于各种看似不相关的因素：
　　一是参照已公布的城市目标来确定自己的目标。国务院规定各地必须在一季度末公布目标，大多数城市一直拖到3月下旬才公布，一个考虑就是等其他城市先行。然后依葫芦画瓢，在相应的框架内制定本地的调控目标。
　　同时，各地在制定目标后，都先上报国务院有关部门，获得默许后再对社会公布，以做到让上级同意，让兄弟城市没有压力。
　　二是目标公布后，有没有相应的手段实现这一目标？不少城市都在公布目标后举行了新闻发布会，向社会解释确定目标的依据，以及将通过哪些手段来实现这一目标。比如增加保障房建设，严格执行差别化信贷、限购政策等手段。
　　但是，除了国八条提出的相关措施，不少地方感到，如果要提出降价的目标，实际上缺乏确保有效的手段。
　　我们也想过提房价稳中有降，让居民更加能接受。但是，房价最终还是由市场说了算的，我们若提出降价，仅凭现有的政策，没有信心一定能实现。某市一位官员告诉记者，如果目标最终没有实现，就将面临问责，那不如制定一个相对宽松、一定能实现的目标。
　　三是如果提出降价，降价的目标该定多少合适？此外，已经拥有房产的居民，一旦看到降价的目标，意味着资产缩水，肯定不满意，又会引发新的社会问题。
　　正是在这种不可能让所有人满意的纠结心态下，迫于问责的压力，许多城市制定了一个肯定能完成的调控目标。
　　新的调控政策在储备
　　从政府公布的调控目标，我看不到任何诚意，这样的调控目标不公布也罢。
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　　不少市民在当地公布房价调控目标后，感到十分失望。
　　3月29日晚，住房和城乡建设部发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会意见或根据意见，酌情调整已发布的调控目标。
　　此举被认为是主管部门对民意的回应。业内人士普遍认为，北京稳中有降的目标，很可能成为各地酌情调整调控目标的范本。
　　专家表示，调控目标要取得全社会的认同和支持很难，但是，不应该与老百姓的感受差距过大。那么，究竟怎样的指标能让百姓感受到诚意？2009年，重庆市曾提出一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房的调控目标。这种具体目标，令百姓可预期，显然更受欢迎。
　　房地产调控已经进入关键时期，在这个时候，地方政府的态度最为关键，尤其是对待土地财政的态度。
　　今年，地方政府进行着一项从未尝试过的大工程--1000万套保障房。这需要巨大的投资，而地方财政能用于投入的大头，主要来自土地出让收益。而一季度，由于严厉调控改变了许多开发商的预期，各地土地市场十分冷清，令地方政府越来越感受到事情太多、钱不够用的压力。
　　不少专家认为，如果现行的财税制度不进行大的改革，地方政府将始终面临事权与财权不匹配的尴尬境地，对土地财政的依赖也将无法避免。
　　住房和城乡建设部有关负责人近期表示，中央坚决遏制房价过快上涨的决心十分坚定。尽管现在房地产调控政策已经十分严厉，但是有关部门仍然在根据市场动向，积极储备新的调控政策。一旦房价再次出现异动，房地产调控力度还将进一步加码。（.人.民.日.报）

　　部分城市未按规定公布房价调控 政府可能被问责
　　根据新国八条规定，今年各城市要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。昨日是大限最后一天。
　　虽然北上广深等一线城市，没有给楼市调控目标拖后腿，但截至昨日发稿时，拉萨、西宁、呼和浩特等省会（自治区首府）的官方网站上仍无法找到房价调控目标。如果在今日零时前仍未公布，地方政府可能被问责。
　　经济观察网报道称，3月31日，全国600多个城市共有50多个城市公布目标，近九成城市未定调控目标。
　　记者注意到，西部一些省会（自治区首府）城市在公布调控政策时，都相对较晚，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海分析说，西部城市最近两年房地产市场才开始启动，原本基数就比较低，如果参照东部控制在10%左右，政府可能会觉得吃亏，说到底还是受到土地财政情结的影响。
　　■ 调查
　　八成受访者反对挂钩GDP
　　在已公布房价调控目标的省会（自治区首府）城市、直辖市和计划单列市中，绝大多数与当地年度GDP增长幅度和人均可支配收入的增长速度挂钩，记者统计发现，绝大多数为10%以上的两位数。
　　连日来，房价调控目标挂钩GDP和收入增幅的调控目标，受到质疑。
　　一份有关房价调控目标GDP挂钩调查中，24754名受访者，有19314人认为这一方式不合理，占到了78%。其中，有19262人，明确表示近期不会买房，占77.8%。
　　■ 专家说法
　　控房价应先解决财税体制
　　在各城市已公布的房价控制目标中，济南、兰州等城市特指新建商品住房价格，而上海等地则为新建住房价格，有专家认为，新建住房价格中会包括保障性住房，本身价格低，能拉低统计房价。
　　对于地方政府出台调控目标如此暧昧的原因，中国房地产研究会副会长胡志刚曾表示，如果目标过于严厉，卖不出去地，地方政府就没有钱了，所以叫它去限价，它只能在后面拖，制定暧昧的政策。不解决地方政府的收入来源问题，不进行财税体制改革，这种房价控制的问题是无法从根本上解决的。（.新.京.报 .吴.鹏）

　　把脉房价控制目标 专家称效果不及限购令
　　到今日（4月1日），各地公布房价控制目标的大限已过。据不完全统计，目前出台房价控制目标的城市只有70多个。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市已出齐，不少二线城市和省会城市也已出台。
　　该政策自出台之日起，其效果便引来争议。不少业内人士指出，今年房价涨幅不仅取决于上述政策，相比之下，更为严厉的限购令才是决定因素。
　　早在1月26日出台的 新国八条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
　　在4月1日的央视 《对手》节目中，社科院工业经济研究所市场研究室主任曹建海也表示，限购令将使投资投机需求归零，并通过影响成交量进而影响房价。
　　限购令被认为最严厉
　　只要政策执行得力，那么房价一定会降。针对限购令的政策效果，曹建海直截了当地说。
　　在新国八条提出的各项政策措施中，限购令被认为最为严厉。在各地不同版本的限购令中，尤以北京最为严厉。
　　2月15日出台的 京十五条规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年 （含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
　　与其他城市相比，北京将限购的户籍门槛设定为连续5年缴纳社会保险或个人所得税，这被认为将抑制大部分投资投机需求。更有分析人士指出，北京市场的投资需求将归零。
　　曹建海表示，当前楼市是一个套利和投机主导的市场，完全违背了价值规律。价格越涨，买得越多；价格越跌，买得越少。2003年北京市商品房均价是4706元/平方米，2010年已是2万多元。限购令的目的就是回归住房的消费功能，限制投资功能。只要政策得力，今年房价就一定会下降。
　　对此，央视著名评论员王志安却认为，限购可以导致暂时买不了，但很难改变人们对购买商品房的预期，而预期决定着商品房将来的走势。
　　中小城市房价被推高？
　　按照要求，出台限购令的城市为各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，保守估计，出台限购令的城市将至少有36个，远少于出台房价控制目标的城市数量。
　　因此，限购令对投资资金的挤出，被认为可能波及二三线乃至四五线城市。另一个现实则是，在北京推行限购令后，周边不少城市的楼市迅速火爆起来。
　　对此，《华夏时报》总编辑水皮表示，由于缺乏有效的投资渠道，限购令出台后，资金首先流向城市周边的价格洼地，最终很有可能流向更偏远的三四线城市。因此，限购令无法解决炒房问题。
　　水皮建议，应立法禁止炒房，如拥有三套房以上的不准投资等手段，可以有效限制炒作资金。
　　然而，伟业我爱我家集团副总裁胡景辉认为，从近期房价涨幅来看，从大城市到省会城市，到三四线城市，房价涨幅在逐层减低，说明流动性溢价得到了收缩。
　　胡景辉表示，一线城市和热点城市特有的城市资源，将继续吸引资金的留驻，因此，不用担心楼市资金会流向三四线城市，把县城房价也炒高。
　　他认为，在多轮调控后，商业地产已经表现出资金蓄水池作用。同时，随着人民币的不断升值，民间资本越来越多地转战海外市场，成为楼市资金的新去处。（.每.日.经.济.新.闻　.张.敏）

　　房价控制目标正向闹剧发展
　　国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(即新国八条)出台后，各城市如何落实限购、限价政策成为焦点。新国八条有两个重要的时间节点：2月中旬前直辖市、省会城市、计划单列市和房价上涨过快城市要出台限购细则；一季度末，各城市要根据当地经济发展水平、人民收入水平和居民支付能力三个因素制定2011年度的房价控制目标。
　　记者报道，从政策执行效率看，部分地方落实政策有些拖沓。第一个时间节点，2月中旬时只有一半左右的城市出台了限购细则，到3月末，政策硬性要求限购的城市才陆续出齐细则。限价政策执行方面，截至3月31日，据报道有70个左右的城市公布了房价控制目标，就全国600多座城市看，大部分城市并未按政策要求出台房价控制目标。
　　从政策执行尺度看，限购政策基本与新国八条政策要求相同，而限价政策则引发了较大争议。就目前各城市已经公布的房价调控目标看，除北京提出新建普通住房价格与2010年相比稳中有降外，其他城市普遍将房价控制目标与GDP增幅及人均可支配收入增幅挂钩，房价增幅大多控制在10%左右。
　　只升不降成为各城市房价控制目标的重要特征，而且房价增幅定在10%左右，幅度不低。如此房价控制目标，不但不会产生稳定房价的效果，反而给市场明显的暗示和预期：2011年房价依然涨。在通胀日趋严重、存款利率偏低的大背景下，投资资金怎么会放过这么保险的投资渠道呢？
　　市场上不乏很多质疑之声，甚至也有预言说，本次史上最严调控也难免失败的结局。不过从理性的角度看，十二五规划强调了要通过政府调控和市场调节相结合，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供应格局。
　　多数城市忽略了居民支付能力这个因素，而之所以将房价主要与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，一是考虑了土地、劳动力等成本的上涨；二是在现行的财税体制下，不少地方在短期内还难以摆脱对房地产的依赖。
　　房价是该涨还是该降？相信各地在出台房价控制目标之前都有一些调研之举，但实际上又很难得出答案。价格本来就是市场经济的产物，由商品的供求关系决定。新国八条要求各地出台房价控制目标，这是中央给地方出的一道难题，地方在现有财税框架及经济发展的客观要求下，给出了相应的答案。这个答案到底是否切题，实际上裁判只有一个，就是市场检验。
　　当然，住房和城乡建设部也注意到了这个问题，要求各地在制定房价控制目标时要多听取社会各方的意见，并获得认同和支持。对于已经制定了房价控制目标的城市，在听取意见的同时，应酌情进行调整。
　　可见，国务院有关部委对于地方政府制定房价控制目标中存在的问题高度重视，调控的本意是让房价更加合理，而不是再次释放房价较快上涨的预期。不过话又说回来，房价调控目标是否能够随意改动？地方出台了房价控制目标，中央部委却又要求进行调整，其根据的标准是什么？
　　可见，面对房地产市场调控，从中央到地方，上下博弈激烈，步调并不统一。我们一直在建议，管理好中国房地产市场，要短期调控与中长期制度建设结合起来，短期调控效果迅速，但弊端较多，而中长期制度建设则可以促进房地产业的可持续发展。因此，将两者结合起来更加有利于房地产调控工作的顺利开展。（.第.一.财.经.日.报）

　　专家：设定房价调控目标是投机者的利好
　　 将房价控制目标直接与GDP增速和人均可支配收入增长速度挂钩的做法，在房价控制目标密集公布的时候引来了诸多争议，居民住房支付能力这一轮目标制定中被忽略，考虑到这轮调控量化的特点，房价收入比作为国际通用衡量标准，再次被专家推上参照系数的高位。
　　 作为全国楼市的晴雨表和风向标，上海房地产市场的一举一动可谓万众瞩目。日前，由上海财经大学、浙江大学、南京大学等沪宁杭三地高校的房地产研究机构共同成立的长三角房地产研究院联合上海乐智研究机构，共同发布了首份上海市房地产研究报告，报告显示，上海地区的房价收入比远超出国际正常范围。
　　 根据长三角房地产研究院的测算，上海市商品住房房价收入比均值已经达到24.19，最低为奉贤区（10.89），最高为卢湾区（45.58）。因此，上海市商品住房价格有偏离居民收入基本面的趋势，需警戒存在房地产泡沫。
　　 上海市各区县商品住房房价租金比均值为448.31，说明整体而言上海市商品住房价格有被高估的可能性，具体到不同区县则差异较大：房价租金比最高为杨浦区（617.88），偏离国际公认的合理范围较为明显，最低为长宁区（339.90）。
　　 上海虽未风向标，但只是中国房地产市场的缩影，北京、广州、深圳这样成熟的一线城市以及正在崛起的二三线城市的房价收入比及租售比又是怎样的水平，不得而知。
　　 复旦大学住房政策中心执行主任陈杰表示，设定房价控制目标的思路未必正确，政府还是应该对基本面进行管理，而不是直接管理价格。陈杰在自己的微博上也表示，房价调控政府要有目标，保持高压姿态就可以了，但不应数字化宣告，定个预期目标，反而让投机者有恃无恐。
　　 上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍认为，房价控制目标还是应该要有。她也表示，虽然房价控制目标与GDP、人均可支配收入增速挂钩是荒谬的，但至少在前几年，房价涨幅实际上都是高于GDP和人均可支配收入涨幅的。她认为能够衡量房价的应该是居民支付能力和房价收入比，但是房价怎么测算，收入怎么测算，很难量化。
　　 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭同样认为房价收入比应该设定为参照系数。他表示，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6~7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。随着我国住房信息统计制度的趋于完善，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。
　　 中国指数研究院副院长陈晟则认为，目前的房价控制目标问题不大，关键是要解读清楚，而酌情调整或许是要地方政府解释得更清楚一些。比如刚需、改善型需求的住房，价格还是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，价格还是会上涨的，而这部分的上涨，会使得住房均价上涨，这部分地方政府要讲清楚。
　　 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。一个发展速度较快的城市，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样才能让老百姓感觉房子能买得起，又能体现房产的保值增值性。
　　 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔还指出，控制目标中新建住房的表述涵盖了商品住宅和保障性住房，由于十二五期间将新建筹集3600万套保障房，后者的稀释作用可能会令新建商品住宅价格涨幅控制的效果打折扣。
　　 彭澎表示，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力3个标准应该形成一个综合指数，房价控制目标才会比较合理，但现在没有一个城市搞出来，中央可以来做这项工作。 （.证.券.日.报 .李.木.子）