深圳房价调控目标公布 新房涨幅低于GDP增速
　　记者从深圳市规划和国土资源委员会获悉，深圳市今日已公布年度新建住房价格控制目标。确定深圳市今年新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。
　　深圳市规划和国土资源委员会发布的信息显示，深圳市将坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。
　　同时，深圳还将采取八项措施，包括进一步严格住房用地供应管理，确保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%，同时加大安居型商品住房用地供应力度，并加大闲置土地处置力度；加大保障性安居工程建设力度，加快建设进度，加强保障性住房的分配管理，严格落实年度责任目标；合理引导住房需求，继续严格执行我市住房限购政策，严格落实关于非户籍居民购房提交纳税或社保缴纳证明的有关规定等。（中国新闻网）

　　一线城市年度房价调控目标出齐
　　第一财经日报报道，上海版房价调控目标，可能成为北京、广州和深圳等一线城市的复制样本。3月29日公布的深圳房价调控目标与上海几乎完全相同，均提出房价涨幅要低于本年度GDP和人均可支配收入的增长速度。
　　截至3月29日，上海、北京、广州和深圳这四个一线城市均已出台或者确定年度房价控制目标。业内人士指出，从一线城市的房价调控方案可看出，地方政府的态度发生了从遏制到默认的转变。
　　深圳的房价控制目标制定得较为宽松，即低于今年深圳10%的GDP计划增幅，而去年深圳人均可支配收入为10.7%，两个参数差不多。但业内人士认为，若两者发生冲突，政府应该会以低的作为标准，以体现执行力。
　　广州市已经原则上通过了新建住房2011年度价格控制目标的意见，广州国土房管局相关负责人也表示，将在3月31日之前公布。业界专家预测，标准和上海、深圳会差不多，即采用年度GDP和人均可支配收入增幅为标准。
　　此外，北京市住建委主任隋振江3月29日做客北京城市管理广播节目时透露，北京2010年房价调控目标是将增长的速度压下来，将参考当地经济社会发展情况和人均可支配收入程度，具体方案将在3月最后两日内公开。根据公开信息，北京市今年人均可支配收入的增幅目标为7%。
　　根据此前数据统计发现，在2006年至2010年的5年间，深圳实现GDP平均增长12.9%，人均可支配收入平均增长9.06%，而新建住房价格平均上涨24.82%。
　　世联地产市场研究部总监王海斌认为，从过去几年深圳的GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度来看，每年的数据基本上都在10%左右。从这个角度来说，政府的这个调控目标就是默认了今年深圳房价将有10%左右的涨幅。甚至可以理解为政府的态度发生了转变，已经从去年的遏制房价过快上涨变成了今年的默认房价温和上涨。
　　深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕则表示：深圳方式给了市场各方比较大的解读空间，这将直接导致市场预期分化，并将在国八条出台后本来已经形成的下降预期市场导入了不确定性。
　　政府提出的房价调控目标让开发商也感到比较纠结。深圳某上市房地产企业负责人认为，政府对房价涨幅提出调控目标，会导致定价高于政府限定标准的开发商很难拿到预售许可证，但现在开发商的精装修房子比例越来越高，这价格肯定比以前的毛坯房价格高，如果政府要达到调控的目标，那市场上的别墅、高端楼盘、精装修房的供应会急剧减少。

　　中央地方达成默契：今年房价涨10%？
　　企盼房价下降的刚需族，盼到了些许失望。
　　28日，一线城市中上海率先公布了房价调控目标：房价涨幅低于GDP增速和人均可支配收入增速。年前的上海两会初定今年上海GDP增速为8%。29日，同属一线城市的深圳也公布了控制指标，与上海如出一辙，同样为低于本年度GDP和人均可支配收入增长幅度。
　　21世纪经济报道报道，截至3月29日，已有上海、深圳、郑州、太原、西安、银川、贵阳等70个县市公布了2011年的新建住房价格控制目标，大都为增速10%左右。
　　10%左右，肯定是地方政府揣摩了中央意图后，结合地方实际情况得出的。这应该是一个中央默许的增速，是能够容忍的。中国指数研究院副院长陈晟告诉本报，中央从来没有说过房价要降，中央向来的表述都只是遏制房价过快上涨，所以不能说地方现在是 顶风作案。
　　从已经公布的各地房价控制指标来看，一线城市相对温和，二三线城市指标高低有致，但多数相对一线城市较为宽松，这体现出一线城市与二三线城市处于城市化的不同阶段，二三线城市的楼市，上涨压力相对较大。陈晟表示。
　　地价高溢价的压力
　　如果和保障房一起计算的话，调控目标不难完成
　　3月28日，中国房地产信息集团提供的信息显示，过去的一周，上海土地供应总量高达40.8万平方米，是2011年以来周供应的最高水平。
　　我们应当关注的是，在2009年、2010年两年，上海的土地溢价率相当高，2009年地王频出，而2010年上海土地招拍挂平均溢价79%，开发商从拿地到建成推出一般在一两年左右，也就是会集中于今明两年出来。 陈晟表示，这就是今明两年上海房价不确定的一个重要因素。
　　值得一提的是，上海国土局数据显示，2008年安排经营性项目用地计划1500公顷，土地出让金为398亿，2010年上海土地出让也在1500公顷左右，但土地出让金突破了1500亿左右。
　　陈晟表示，如果市场不好，政府强行控制，开发商是会削弱掉一些利润，如果地方政府对调控执行不是很好的话，这些高溢价土地的商品房入市，会让上海政府控制房价涨幅的压力增大。
　　但如果和保障房一起计算的话，8%就不难完成了。 陈晟表示。
　　根据上海市政府公布的信息，2011年上海进入服务市场的保障房总面积达到史无前例的1150万平方米，2010年上海商品住宅销售面积1685.35万平方米，保障房接近了商品房的销售面积。
　　1150万平米的盘子中，经适房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房约200万平方米。这些价格较低的房子入市，势必压低最后的房价涨势。
　　深圳也同样由此入手，其宣布采取的八项措施，包括确保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建设用地供应总量的70%。其他地方政府也注重保障房入市对房价的控制作用。
　　仍然具有炒作空间
　　首套房1年涨10%，年回报率达23.3%
　　随着上海、深圳房价控制指标出台，在一季度的最后几日，包括一线城市的诸多城市，按照国务院国八条部署将陆续公布这一指标。
　　29日，北京市住建委主任隋振江在做客一档广播节目时表示，北京将参考当地经济社会发展情况和人均可支配收入程度，目标是将增长的速度压下来，具体方案将在3月最后两日内公开。
　　上海明佳房地产经营开发有限公司总经理赵丽佳对本报分析，从政府以往的统计方式来看，要完成一个定性的数字并不困难，但是关键是要让百姓实在感受到房地产市场的稳定走向。
　　就地方政府而言，以往没有公布每年的基本房价以及上涨的幅度，所以地方政府在这个数据的把握上有很大的空间。赵丽佳表示，数据本身意义不是很大。
　　从已经公布的房价控制指标来看，西安的涨幅控制较为宽松，其公布年内的涨幅不得高于15%；而较为严厉的是辽宁省凌海市，其2011年新建住房价格控制目标定为同比增幅不超过5%。
　　而从已经公布的数十个城市来看，基本的涨幅都控制在10%左右。如果年内各个城市新房的涨幅为10%，楼市依然具备投资炒作的空间。
　　上海一位地产中介告诉记者：如果是首套房，100万的房子，三成的首付，七成的贷款，一年的涨幅是10%，那么30万的投入，一年就溢价了10万，抛去一些月供的利息，一年的溢价回报率就能达到23.3%。

　　多地房价调控目标允许涨10% 被指成上涨目标
　　新华网北京3月29日电 (新华视点记者 刘敏、叶锋、石志勇)28日晚间，上海打破一线城市缄默的局面，公布今年新建住房价格控制目标。距国八条规定的大限只有两三天，目前仅有40余个城市公布了年度限价令，众多一线城市仍按兵不动。
　　已揭晓谜底的部分城市控制目标也引发争议。楼市限价怎么变成了限涨地方政府定价的依据是什么地方问责如何避免软执行围绕三大疑问，记者进行了追踪调查。
　　控制目标为何变成上涨目标
　　记者跟踪40多个公布房价调控目标的城市，没有发现一个降字。这些城市普遍描述了允许房价上涨的区间，涨幅大都在10%左右。
　　西安市3月22日出台今年新建住房价格控制目标：新建住房价格增长幅度不高于当年经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。而西安2011年城镇居民家庭人均可支配收入的增长目标是15%。
　　这样的限价令让本想买房的西安市民王苏磊感到失望：调控政策怎么能成为地方房价上涨的合理依据这不等于默许今年房价上涨15%
　　对此，西安市政府相关负责人解释说，这个控制目标是在调研基础上提出的。有人误读西安房价涨幅控制目标为15%，政府公布的内容中并未这样明确表述。
　　北京市民马女士对限价令喜忧参半。北京还未公布控制目标，这让人对房价限制力度还有期待。但参考上海的控制目标，房价上涨的压力仍较大。
　　对部分城市还没公布控制目标，一些市民向记者表示不能理解：这让人怀疑部分地方缺乏调控房价的诚意。希望其中不要有太多猫腻。
　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林说：各地政府制定的控制目标要综合考虑地方资源、房价和居民收入水平、保障性住房和土地供应等因素。一线城市由于评估过程很复杂，考虑因素多，因此谨慎地作出判断，靠后公布可以理解。
　　但他同时表示，不排除一些地方选择参照系时避重就轻、目标过于宽松的做法。若一些地方房价水平已较高，仍然制定了太过宽松的目标，则不利于地产市场调控；有些地方政府担心被问责，定出高目标，这种心理也是不可取的。
　　记者发现，已经公布控制目标的部分城市，今年以来房价已有较大涨幅。以沈阳为例，今年前两个月均价比去年全年水平增长10.6%。同期西安房价比去年全年水平增长13%。
　　中国社科院经济学博士马光远表示，本是控制目标，却成为涨价标准，且各地制定目标只有上限，没有下限，这会加剧市场上关于房价持续上涨的预期，让国八条的调控效果一定程度上打了折扣。
　　限价标准为何独缺居民住房支付能力
　　国八条提出，各地根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，确定新建住房价格控制目标。但记者发现，已出台控制目标的地方，大多参照了前两项标准，鲜有以居民住房支付能力为参照。
　　对此，西安市民黄女士很纳闷：三大标准中，为何独缺居民住房支付能力是一些地方选择性遗漏还是居民支付能力无足轻重
　　对此，一些专家和地方官员各执己见。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，上海今年控制目标中，提出加大保障性住房建设力度、扩大住房保障覆盖面，提高居民保障水平，这都是提高居民支付能力的关键环节。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强则表示，GDP和收入增长是现成的量化指标。而居民住房支付能力却不好衡量，需要动用许多资源、建立衡量标准体系。
　　关注各地出台的房价控制目标还发现，各地采用的基数不同。如合肥、上海等地的控制目标以新建住房价格为基准，而兰州、银川等地则以新建商品住房价格为基准。
　　以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意义。陈国强说。
　　除了防止做文字游戏，还要防止地方控制目标成为数字游戏。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，要警惕一些地方限制中心城区新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。
　　对于这些问题，王珏林表示，按照国家制定政策的初衷，新建住房价格控制目标的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除选择性失明的可能。
　　调控问责如何防范软执行
　　今年的政府工作报告提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
　　国八条提出，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的，有关部门要视情况，根据有关规定对相关责任人进行问责。
　　上海市民刘险峰对记者说，问责官员并不是新鲜词，但为何鲜有对房地产调控不力的官员和部门问责的先例问责不光关系到百姓对政策实施的信心，还关系到政府的公信力，不能仅停留于文件。
　　问责不能浮于表面。在新一轮房价调控中，有关部门应制定详细的问责机制。中国指数研究院副院长陈晟说，只有将问责制落实，才能避免调控措施被架空。
　　当然，楼市调控不能把眼光全部盯着房价。陈杰等专家表示，从长远看，更关键的是切实改善供给结构、规范市场秩序，特别是加快保障性住房建设。（新华网）

　　地方政府控制房价三把刀
　　第一财经日报道，随着上海深圳这些领军城市纷纷出台房价控制目标，国务院的要求终于可以在3月底限期前完成了。各大城市大多以GDP增幅或居民收入增幅作为房价增幅限额。即便是昨晚风云突变，北京出台了稳中有降的目标，住建部要求已公布目标的城市酌情调整，地方政府也不会惊慌失措，他们手中拥有无数神兵利器，其中尤以三把宝刀最为锋利且实用。
　　第一刀：保障房稀释剂
　　2010年，上海的购房者终于等到了传说中的五三二时代--新盘价格内环5万，中环3万，外环2万。但官方的统计数据却与普通大众的感觉南辕北辙--上海市统计局数据，2010年新建住宅销售价格比上年上涨7.6%。
　　有研究机构测算，剔除经济适用房和动迁安置房后，新建商品房平均销售价格增幅超过30%，是近年来涨幅最大的一年。
　　按照规划，2011年全国各地的保障房建设规模要超过1000万套，比2010年高出差不多50%；而在严厉调控下，商品房的开工量锐减。此消彼涨，10%左右的整体房价控制目标，可以看作等于20%甚至30%以上的商品房价上涨目标。
　　当然，根据2011年的楼市宏观形势和第一季度的现状，即便年底房价报复性反弹，这个涨幅也是不太可能达到的。因此，如果保障房真能如规划建设并入市，仅此一招，全国没有哪个城市会完不成房价控制目标。
　　第二刀：控制高价房上市节奏
　　2010年，某一线城市的著名豪宅创下了外环外4万~7万的惊人房价纪录，并且准备开盘当天创下另一个惊人的全国纪录--一个楼盘一天卖出100亿！
　　但让这家豪宅开发商失望的是，销售许可证迟迟不被批准。在被拖延了两三个月之后，销售许可证才被小批量陆陆续续发下来。结果不仅没能创出全国纪录，还因销售推迟赶上了严厉调控，原有的预订也被退订不少。
　　房管部门不愿一次全部批下销售许可证的原因很简单：如果让这家豪宅创下一天100亿的纪录，也就意味着这个城市当月的统计均价被拉高7000元。
　　类似案例并非鲜见，房价排名全国前列的城市多有出现。可见各大城市的房管部门对这种不调温度只调温度计的手段，都能炉火纯青地运用。
　　如果今年年底遇到保障房指标未完成而商品房又报复性上涨的极端局面，估计市面上能看到的商品房新盘都来自郊区，市中心的豪宅只能默默等待自己的出生证。
　　第三刀：偷换居民支付能力概念
　　居民收入增幅=居民支付能力？这是诸多城市按照居民收入增幅确定房价控制目标的隐含前提--你每年收入增长10%，房价也涨10%，这不是合情合理吗？
　　如果你真信了这个逻辑，你就会发现，你永远也买不起房，而且会被房价越抛越远。
　　以上海为例，2010年上海市全年城市居民家庭人均可支配收入31838元，比上年增长10.4%；剔除价格因素，实际增长7.1%。按照上海市统计局数据，2010年新建住宅销售价格比上年上涨7.6%。看起来这两个数据很匹配。
　　姑且不考虑其中商品房的真实涨幅，上海市统计局公布的数据显示，2010年，上海市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米。按7.6%的增幅计算，这一年一套100平方米的房子总价涨了14.83万元。人均收入即便按10.4%的名义涨幅计算，这一年也只涨了2999元，只有房价增量的2%。按照三口之家共买一套房计算，还有94%得靠贷款弥补。
　　国八条的规定是，房价控制目标应结合当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。现在来看，各地都只看前两项，有意识地忽略了最重要而又最真实的第三项。

　　房价控制目标支撑银行股反弹？
　　3月25日是今年第三次上调存款准备金率的日子，但银行股不跌反涨，还带领大盘上涨并尝试向3000点发起冲刺。有人认为，银行股集体上涨得益于中国银行等披露的绩优年报。可若联系近日强势的房地产股，不难发现本是利空的房价控制目标，变成了银行股与地产股的反弹支撑。
　　今年1月发布的国八条规定，各地要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。随着期限将至，控制目标被视作未来房价的风向标。耐人寻味的是，限价标准似有演变成涨价标准之嫌。截至25日，北京、上海、深圳等一线城市尚未公布房价控制目标，而已公布的二三线城市，将控制目标与当地GDP增幅等挂钩，大多定在10%左右。其中，去年以房价同比涨幅22%和环比涨幅2.2%居全国首位的湖南岳阳，明确2011年新建住房价格增幅控制在10%左右。这样的控制目标与盼望房价下跌的市场预期存在差异，似乎在预告开发商和银行不必担心房价下跌风险。
　　在开发商看来，即便北京、上海等控制目标较严，也不至于要求价格大幅下跌。而且，二三线城市市场广阔，是房地产业有待挖掘的蓝海。这种判断的形成，促使地产股近日开始反弹。23日和25日，房地产指数涨幅分别为3.02%、2.04%，其中，招商地产和保利地产在25日分别上涨4.84%和4.47%，部分中小地产股的周涨幅甚至超过10%。由此，在绩优年报的同时带动下，银行股上周的表现强势。其中，浦发银行、华夏银行、建设银行、中国银行、工商银行等周涨幅均超过3%，招商银行和兴业银行的周涨幅分别达6.64%、6.69%，均跑赢上证指数当周的涨幅。
　　国内银行业目前遭遇的不确定性风险较多，但较之紧缩政策，市场把房地产风险看得更重。就上调存款准备金率来说，静态而言，会减少商业银行的净利息收入，缩小净息差。但在贷款越来越紧俏的市场中，银行的议价能力提高，贷款利率上浮扩大，有助于动态扩大息差空间。各银行纷纷取消个人首套房贷的八五折利率优惠，就是对其扩大息差有利的典型。因而，存款准备金率年内进一步上调的空间虽存在，或从目前的20%提高至23%左右，但对银行股的杀伤力不及对地产调控的担忧。由于国内商业银行投放给房地产及建筑行业的贷款占比较高，一旦楼市遭遇重大风险，对银行资产肯定构成负面影响。上述两项的差别，从去年地产调控和紧缩政策对银行股的不同冲击程度中可看出。银行股躺在目前的股价底部，主要是被去年4月楼市调控升级打压下来的。
　　一方面，中国银行等用年报证明业绩增长的势头未改，且现金分红回报稳定。中国银行拟每10股派息1.46元，按其上周五3.35元的股价来计算，分红的静态回报率高于一年期银行存款利率。另一方面，多个城市房价控制目标较为宽松，使房地产调控出现了不及预期的假想，并由此减轻银行股承受的压力。二级市场上，地产股的回暖，对银行股的反弹具有一定的带动作用。
　　可问题在于，机构是否认可银行股复苏行情，有待市场进一步来检验。地方政府对土地财政较为依赖，对房地产调控或多或少存在敷衍，地方版房价调控目标较宽松未必等于楼市调控基调由紧变松，现在难以断定地产股的春天来了。楼市的成交量萎缩，若继续维持一段时间，带给开发商的压力较大，不排除开发商主动采取降价行动。而楼市成交量的萎缩，不是地方版调控目标由紧变松就能改变的，与限购令、房产税及房贷收紧等有很大关系。当大盘在3000点还将面临较大考验时，银行股难言咸鱼翻身。

　　年报露天机：地产股成险资新宠
　　目前保险资金是市场的主要力量之一，其一举一动颇受市场关注，随着2010年度年报披露进入高峰期，险资的仓位、其对相关行业的投资偏好变化，都成为市场的关注焦点。
　　据上证报资讯统计，截至3月29日，沪深两市共有1067家上市公司已公布2010年年报，其中有248家公司的前十大流通股东名单出现了险资的身影。总体上观察，险资加仓非常明显，除了减持塑料行业股票外，其余都呈现大幅增仓的态势，而且数据还显示，险资开始重新进入有色金属冶炼等强周期性行业。
　　对相关统计数据进行梳理可以发现，险资去年第四季度所持股票数量达到248只，其中，保险资金新进的股票数量为171家，被增持股票数量达到58家，只有19只个股被减持，处于历史的较高水平。
　　从行业偏好看，以申万二级行业统计，从所包含的股票家数统计显示，地产股成为险资的新欢，持有数量高达16只，在已公布年报的43家房地产上市公司中，占据了近四成。而且今年以来，地产股指数大涨了12.04％，大幅超越上证指数的表现，这或表明有机构在今年一季度持续买入地产类股票。这其中，首开股份（600376）、金地集团（600383）、招商地产（000024）等公司为险资新进入个股，占流通股比例分别高达9.97％、1.32％和3.34％。（上证）