北京首用差别化税率调控房价 卖保障房暂不预征
　　本报讯 楼市调控京十五条明确提出，实行差别化土地增值税预征率。地税部门昨天出台具体执行细则。从今天起，本市开发商销售商品房取得的收入，其需缴纳的土地增值税预征率依据预计增值率分别按照2%至5%征收，而原来最高只有3%。这是本市首次利用差别化税率调控房价。
　　根据此前规定，容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征土地增值税；其他项目，按销售收入的2%预征土地增值税。
　　>>商品房
　　预征增值税分档提上限
　　根据本市昨天出台的房地产市场调控税收细则，开发商销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。其中，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。
　　具体来说，预计增值率小于等于50%的，预征率为2%；预计增值率大于50%小于等于100%的，预征率为3%；预计增值率大于100%小于等于200%的，预征率为4%；预计增值率大于200%的，预征率为5%。
　　公告发布前，开发商销售已办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，仍按照原来的土地增值税预征率执行。
　　>>保障房
　　卖保障房暂不预征
　　对于此前本市规定开发商按照政策规定销售各类保障房取得的收入，仍暂不预征土地增值税。
　　其中，保障房是指各级政府或指定经营单位回购的廉租房、公租房及按照政策规定向特定对象销售的经适房、限价房（含比照经适房、限价房管理）等具有保障性质的住房。
　　>>二手房
　　卖唯一住房免征个税先填承诺表
　　根据规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个税政策优惠。税务部门表示，符合条件的售房人应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》，承诺承担造假带来的法律责任。《承诺表》除要求填写家庭成员情况外，单设售房人婚姻情况和未成年子女/未成年兄弟姐妹（人数）项目。
　　税务机关根据《承诺表》，将通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询核验，查询结果存档。如查询结果显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网签手续，此次售房不属于家庭唯一住房条件，则应缴纳个税。
　　>>释疑
　　名词解释
　　何谓预征土地增值税？按照目前房地产税收政策，开发商需缴营业税、土地增值税、企业所得税。土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税。原本土地增值税是在项目结束后征收。
　　但部分企业以各种理由迟迟不结束项目，导致增值税收缴被拖欠。因此，改为提前预征，在项目结束后，多退少补。
　　执行
　　开发商如实报土地建安成本买地备案建安成本业内共知
　　税务部门强调，为确保差别化税收政策执行到位，今后开发商应在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率，市住房城乡建设部门将这些信息及时传递至市地税部门；主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。
　　开发商会不会虚报成本？一位业内人士表示。土地成本在土地交易时有备案，十分透明。对于建安成本来说，目前也是一个常数。无论是商业地产、住宅，有经验的造价师很容易看得出用的是什么标号的水泥、什么钢筋，这些材料价值多少，业内叫概算。概算的额度和真实的都差不了多少。他透露，目前商品房的平均建安成本估计在3000元/平米左右，这个也是透明的。
　　效果
　　加税会否羊毛出在羊身开发商税负难转移到房价
　　昨天，在细则公布后，任志强通过微博表示，增值税额的提高，是给房价上涨的一个理由，因为羊毛出在羊身上。
　　对此，一位不愿透露姓名的业内人士表示，羊毛出在羊身上的理解并不正确。他解释说，增值税是预征的，而且在征收前，开发商须在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息。而售价定了，正式销售的时候再涨价须申报，不是想涨就涨的，所以增值税确定后，开发企业不可能把税转移到房价。另外，根据目前的市场情况和政策，开发企业报高价，政府不可能给予预售许可。所以，报价必须合理。
　　>>观点
　　引导开发商合理定价
　　北京市房协副秘书长陈志表示，和以前的增值税相比，此次土地增值税的最大变化就是实行差别化。按照规定，预计增值率小于等于50%的；增值税预征率为2%，增值在50%至100%之间的，预征率为3%；增值在100%至200%之间的，预征率为4%；增值在大于200%的，预征率为5%。
　　也可以简单理解为企业利润越多，增值税缴纳的越多。陈志说，差别化的目的就是要引导房企合理定价，否则缴税就高。从另外一个角度理解，报价低一些，增值虽然少了，但税率低，有可能最终的利润还会比报更高的价更多。不过这需要经过严密的核算。他说，但不管怎么说，按照目前的市场状况和政府调控的决心，开发商不该再报高价，而要以价换量，从而保证现金流。
　　严打囤地有望促降价
　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，按照目前北京楼市的现状，部分高价项目甚至可能出现最高每平米数千元的土增值税，这一税费改革，落实到位的话有利于增加开发商囤地的成本，将严重打击开发商囤地积极性，增加在售项目的销售成本，很可能使得部分土地价格过低的项目开始出现明显的降价求售现象。
　　张大伟说，最近发改委及税务部门针对楼市调控的政策出台，说明了楼市的利空依然未出尽，调控政策依然在从严从紧。预计最近调控政策还有可能次第出台，楼市很可能出现明显的变化。
　　有业内人士表示，提高预征率，能改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。他同时表示，土地增值税预征由于是按照项目的预期利润征收，因此能够压缩开发商的利润空间，占用其资金，抑制开发商非理性拿地的冲动。（.京.华.时.报）

　　3月各地土地市场大多底价成交
　　⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇
　　尽管楼市成交低迷，土地市场却依然热闹。本周，上海迎来土地市场的密集供应，共有14幅地块推出，并且全部成交，总成交金额近40亿元。从全国土地市场来看，虽然在调控阴云下总体清淡，大部分地块以底价成交，但仍不乏实力开发商逢低拿地，适时增加土地储备。
　　本周，上海的土地市场异常活跃。3月21日、24日、25日三天，连续上演了多地连拍的土地盛宴，共推出商业地块、住宅地块及保障房地块共14幅，总成交金额39.8亿元。虽然商业地块、保障房地块普遍以底价成交，但纯住宅用地的溢价率依然居高不下。例如昨天出让的奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域住宅用地，被上海恒大投资有限公司以近2.09亿元拍得奉贤宅地，溢价率超过70%，楼板价更是高达8000元/平方米，创下区域地价新高。记者证实，获得该地块的开发商为上海本地企业，并非港股上市的恒大地产。
　　从全国土地市场来看，虽然由于调控的深入，各地土地市场普遍遇冷，但流标率并未大幅上升。在北京，相比去年春节后3月土地市场的火爆，今年3月北京的土地市场几乎断供，目前仅有3块郊区商业以及多功能用地挂牌。在广州，3月24日，广州2011年首场土地拍卖以冷清收场，四副地块全部以底价成交。在大连，3月14日挂牌的4幅地块也全部底价成交，总成交金额超过47亿元。
　　虽然调控形势不明，但开发商依然有着逢低拿地的冲动。在24日的广州土地拍卖会上，出让的四幅地块中唯一的住宅用地就是以底价被碧桂园获取。而就在前一日，碧桂园也刚刚新摘了东莞一商住用地。连续两天底价拿地，碧桂园积极补充土地储备的劲头十足。
　　根据上海中原地产研究咨询部数据监测显示，2011年1-2月份，上海纯居住用地(剔除保障性住房用地)平均溢价率为111%，比2010年全年平均溢价率提高了25个百分点；而商办地块平均溢价率为55%，比2010年大幅提高了43个百分点。同时，居住类地块溢价成交的地块占总成交量的95%，商办类地块溢价成交的已占总量的63%，比2010年均大幅提高。
　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对住宅地块的需求依旧旺盛，几乎没有流标现象出现，像上海这种优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率还是居高不下。而未受调控影响的商业地产也越来越受开发商们的关注，商办地块拍卖市场也是风生水起。虽然调控形势下大部分房企开始放缓拿地步伐，但作为必备的生产资料，开发商在资金允许的情况下不会停止对土地的渴求，一些实力房企更愿意趁市场低迷底价获地。（.上.证）

　　34城市房价控制目标未提降字 下跌预期或落空
　　大限将近，距离各地政府公布2011年房价控制目标的最后时限已不足一周。
　　根据国八条中明确的各城市政府必须制订2011年新建住房价格控制目标的要求，从1月28日国八条公布至今的近两个月时间里，只有少数几个二三线城市陆续公布。而昨天，合肥、兰州、西安、济南四个省会城市在同一天里公布房价控制目标，在纠结了近2个月后，各地政府终于开始赶在大限前密集出台。记者发现，在已公布控制目标的34个城市中房价控制目标无一例外都是限定了房价上涨幅度，而只字未提降低房价。业内人士认为，这似乎是预示了想通过调控降低房价的预期不要太高。
　　涨幅控制在10%左右
　　按照新国八条要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。根据这一表述，要求公布房价控制目标的，并不是仅仅是那些直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高的城市，而是全国600多个城市。
　　据记者统计，截至昨日，离一季度的大限只剩下6天的时间，加上昨天公布的4个城市，仍只有银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、榆树、合肥、兰州、西安、济南9城市和太原等山西省22个城市在内的共计34个城市公布了控制目标，多数为二三线城市，北京、上海、广州、深圳等一线城市则均无动静。公布的比例仅占全国600多个城市的6%左右。
　　从已公布城市的房价控制目标来看，除了兰州之外，其余全部参考了当地GDP增速和人均可支配收入增速这两个标准的弹性目标，旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及居民住房支付能力这个参考标准。例如，太原和佛山提出，今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；银川、济南将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内；而贵阳则强调房价增幅不高于去年全国平均值。
　　然而，即便是与当地GDP和居民收入水平增速相挂钩，2011年各地允许的房价上涨空间依然很大。记者发现，在这34个城市中，允许2011年当地新房涨价幅度最小的是兰州，涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%指标，并要求甘肃其他市州确定的新建住房价格涨幅不高于兰州。另外，丹东的房价控制目标也确定在涨幅不超过9%-9.5%。在已公布城市中，最宽松的房价控制目标非榆树莫属，该市2011年度新建住房价格控制目标为增幅低于2010年新建住房价格增幅，而榆树2010年新建住房价格增幅高达50.5%。而其余大多数城市的房价控制目标大多是将涨幅控制在10%左右，例如西安是15%，岳阳市10%，济南是12%。
　　房价下跌预期或将落空
　　值得注意的是，这34个城市无一例外控制的是房价涨幅。从这点来看，似乎各地政府已默许2011年房价继续上涨，只打算控制房价上涨幅度，而非让房价下跌，只不过是要求房价涨得慢一点。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，城市房价调控目标不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩，否则将严重削弱楼市调控的政策效果。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭更指出，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。而这种目标会给购房者带来房价将上涨10%的心理暗示。
　　更有业内人士坦言，从上述城市公布的房价控制目标看，离普通民众的期望值有着相当大的差距。那些房价较高的城市，老百姓首先期望房价能够下降；即使不下降，也不能再涨了；即使继续上涨，涨幅也不能太高。而上述这些城市确定的今年房价控制目标，普遍将今年房价涨幅目标定在十几个百分点以内。而2010年全国70个大中城市房价平均涨幅也不过9.99%。这或许意味着，房价今年有所回落的预期或将落空。
　　光大证券地产分析师万知认为，房价调控效果目前并不尽如人意，显示出地方政府在政策执行上意图弱化新国八条的强度，而各地若出台房价调控目标增幅大于10%则会引起房价的再一轮上涨。一旦地方政策没有积极响应调控政策，极有可能会出台新的调控政策，如延长社保、纳税证明期限，提高住房交易税等。（.上.证）