公募去年调研地产股不放松 博时系增仓积极

　　在政策严厉打压的背景下，地产股去年的表现毫无亮色。不过，地产股的年报显示，基金在过去一年对地产股的调研似乎一点也没有放松。
　　调研地产股不敢松懈
　　2010年，地产指数跌幅达到了23%，同期上证指数跌幅为8.7%。在一浪高过一浪的房地产调控政策打压下，不少基金经理变得越来越担心地产股。除了看好结构转型与十二五规划下的机会、全球复苏对资源品的需求等以外，很难再听到有基金经理看好地产股的声音。
　　但从地产股的年报来看，作为国内经济支柱的地产行业，基金的关注度不敢怠慢。
　　3月22日，招商地产公布的2010年年报就显示，相比2009年，基金并没有因为房地产调控政策的突袭就对该公司放松了调研。
　　年报显示，公司全年接待的调研、沟通、采访等次数约为120次，其中基金公司通过实地调研、集体调研或电话调研的次数为10次，如有银华、鹏华、长信、上投摩根等。其中国联安、上投摩根在一年内有两次调研，最近的一次基金公司调研，是国联安在2010年11月2日的一次实地调研。
　　记者发现，这个数据与2009年相差无几，公司2009年接待次数为84次，接待基金公司的次数为13次。
　　万科公布的年报也显示，公司去年接待的调研、沟通、采访约有64次，其中接待基金公司约有29家，如华夏、银华、汇添富、泰信、招商等基金公司，数量与2009年相同。
　　荣盛发展去年接待的调研、沟通、采访有53次，其中接待基金公司的次数为12次，如鹏华、招商、华夏、嘉实、泰达宏利等基金公司。不少基金公司是组团调研，其中华夏基金去年实地调研就有两次。而2009年公司接待次数仅有33次，接待基金公司的次数有13次。
　　增持地产股大于减持
　　基金公司除了一如既往的调研外，不少基金对地产股更是青睐有加。
　　在《每日经济新闻》记者统计的40只已公布年报的地产股中，基金在去年第四季度大幅度增持的数量远超过了减持数量。
　　其中，有170只基金（重复计算）增持或新买入了包含万科、金地集团、保利地产、首开股份、招商地产，和信达地产等在内33家地产股，总计13.19亿股。平均每只基金增持的数量达到了776.04万股。其中增持或买入个股数量达3000万股以上的基金就有9只，超过1000万股的则多达41只基金。
　　相比之下，基金在第四季度减持地产股的力度则小了许多。在统计的40只地产股中，有61只基金减持了其中20只地产股，如万科、上实发展、保利地产、滨江集团、金融街等。减持总计达2.09亿股，远小于增持数量。
　　数据显示，增持数量最多的是博时价值，其在第四季度增持万科4541.33万股，截至到期末持有1亿股；嘉实稳健则在第四季度买入新湖中宝4382.51万股；大成稳健买入金地集团4200.65万股，博时第三产业买入万科3999.99万股等。
　　深圳某大型基金公司基金经理，就在去年四季度买入了大量地产股，他向《每日经济新闻》记者表示：尽管地产股大的上涨趋势已结束了，但其风险可控，同时价格便宜，也是不错的选择。
　　博时系增仓最多
　　值得一提的是，在记者统计的40只地产股中，博时系的出手可谓是非常突出，博时旗下有12只基金在去年四季度买入了地产股。
　　其中，博时价值买入数量最多，有7只，除大手笔增持万科外，还增持了保利地产、金地集团、信达地产；其中，增持保利、金地的数量均在3000万股以上，增持信达地产779.99万股。截至期末，该只基金持有的上述三只股票的数量，均是基金中最多的。
　　博时价值还新进买入了华发股份、首开股份和滨江集团，分别买入957.98万股、732.98万股和649.99万股。紧随其后的是博时价值贰号，其在四季度买入了4只地产股，其中增持了万科、保利地产和金地集团，增持数量均超过千万股；新买入了信达地产600.98万股。博时旗下其他基金如博时第三产业、博时精选、博时策略灵活、博时新兴成长等均有买入地产股。
　　同时，仅有博时策略、博时裕富分别减持广宇发展和万科，减持数量为380.19万股和249.47万股，期末分别持有604.19万股和2312万股。(每日经济新闻 魏玉卿)

　　
　　地产股估值低廉有望迎来超跌反弹行情
　　2010年调控成为空调，价量齐增，触发了2011年初暴风骤雨式的调控。行政、财政、税收、土地、信贷等多管齐下，冷冻需求，释放供应，遏制房价过快上涨。我们相信调控可以取得成效。
　　短期看，销售速度的下降和开发企业理性定价，主要的关注点从担心政策转为担心基本面，但土地市场和投资行为的迅速收缩，本身可能意味着新一轮周期起点；房地产金融化的制度环境，也不曾受到颠覆性的影响，地产销售的相对旺季也即将到来。虽然在个股选择方面更加注重安全性，然而我们目前对估值低廉的地产股表现持乐观看法。
　　1、产业集中度提高是最重要的投资主题
　　虽然大公司在过去半个月并没有展现出对行业的超额收益，但是仔细考察上涨较多的个股，我们认为一些非地产因素推动一些地产股上行，本质上反映了市场对产业的悲观，而不是产业内大公司基本面落后小公司。
　　促进产业集中度提高的因素主要包括：金融资源集中的趋势，消费者的偏好和原材料价格。当货币相对偏紧的时候，金融资源的集中度会更高，银行体系会倾向于扶持一批大公司。而房地产行业的贷款又往往是高波动的，这使得资金相对紧缩变成了对大公司的结构性利好。当然，大公司本身也确实在金融创新方面更有经验。在货币宽松的情况下，大公司和小公司的负债结构不会有大的差别。一旦货币相对紧张，大公司的长期借款占比会明显提高，而小公司可能无从获得长期的借款，以短搏长，现金流容易遇到风险。
　　消费者从来都偏好那些优质物业，特别是在品牌、营销、物业管理等各个方面具备优势的物业。但在牛市阶段，消费者的偏好不能充分体现，日光和抢购都使得各类物业鸡犬升天。在熊市，消费者也往往受制于较高的杠杆条件或是房价下跌的预期。理性而不疯狂的市场，销售分化可能更加明显，消费者的偏好可能促使产业集中度迅速提高。
　　原材料价格也是产业集中度提高的重要原因。一方面，大公司在集中采购时候具备优势，和产业链其他环节谈判也占尽先机。另一方面，政府更加乐意出让土地给大企业，因此大企业拿地的价格往往比没有开发实力的小公司要低一些。尽管这种市场占有率提升和融资手段占优，需要很长的时间才能显示出来，但越往后，大公司相对小公司的优势也越发明显。
　　至于市场持续担心的大公司可能位于一些被限购的区域，若干小公司则可能分布在不被限购的区域。一方面我们认为大公司本身也在走经营区域下沉的道路，一线城市在大公司业务占比也在下降；其次我们认为一线城市需求基数大，品牌号召力强的大公司仍然可以取得不错的销售成绩，反而是一些缺乏开发经验的本地小企业可能面临窘境。
　　当然，大公司不是只指全国范围的龙头，只要是那些与地方关系紧密，融资渠道通畅，品牌突出的公司(比如华发股份、首开股份、金隅股份、滨江集团等等)，即便不是全国性的，也同样享受产业集中度提高的好处。
　　2、地产股投资须考虑安全边际
　　安全边际，包括资金链的安全边际、股价的安全边际和事件的安全边际。我们认为，在地产牛市时安全性并不重要，房价和销售上涨对于业绩推动力量很强。但是当前地产股的行情则不同，安全性已经成为了选股必须考虑的因素。
　　静态我们尚且看不到地产企业资金情况的紧张。2010年已经公布年报的企业，短期借款规模小于现金规模，有息负债率(扣减现金后)为25.1%。由于一些有息负债率低的企业尚未公布年报，我们相信最后行业的有息负债率会在2007年以来历史高点上下，但也不会达到25%。而且负债结构之中，短期需要偿还的压力不大。
　　但动态看，2011年资金紧张是常态。除了销售端面临的不确定性，更重要的是物价上涨压力使得货币紧缩是常态。我们因此不得不去选择安全性高的企业。安全性高的企业并不一定是有息负债率低的企业，有一些有息负债率比较高，但是背景较好的国企，也可以视为安全性高的企业。因此，我们在其后的个股选择中，多选择那些国企背景，规模较大的企业(或者就是新湖这样的特殊民企，本身有银行的股权).
　　股价的安全边际，一方面是指盈利预测本身的确定性。一般来说，预收款越高，盈利预测越确定。另一方面，也是是估值本身的安全性，也就是指在2011年的反弹式行情中，需要无惧调控的舆论声浪，也要正视销售速度下降的可能。我们既建议在当前的估值低点买入地产股，也建议在估值回补到较高位置时(例如全体地产股都达到NAV平价时)选择降低仓位。目前来看，股价向上的空间是充分的。
　　事件性的安全边际，是指此一阶段不必过分相信突发事件的影响。例如，市场认为未来股权融资环境可能会有一些变化，新的特例会继续出现，我们十分同意这一看法。但房地产融资本身出现一些缺口，未必等同于豪赌重组股，因为特例的出现有时候也意味着非特例被否定。(.中.信.证.券)

　　四大因素支撑上涨空间地产股集体展开反弹
　　中天城投领军北京城建爆发
　　事实上，蛰伏已久的房地产板块在上周五便集体展开反弹。
　　北京城建成为两市率先涨停的个股，虽然作为小盘股，其涨停或许一定程度反映了盘面的弱势，且后来的涨停被打开，也显示多方力量仍不足，但毕竟给市场传递了地产股有望走强的积极信号。
　　具体来看，北京城建盘中创出14.3元的新高，较之去年9月29日9.78元的低点，反弹已逾四成。K线图显示，目前股价已走完去年8月初搭建至今的平台整理，也意味着去年8月6日实施10转2派1以来，已填权完毕。复权来看，目前已回到去年4月大跌时的位置，昨日上攻后已补齐去年4月19日的阴线，下一个重要阻力位已经上移到19.32元的前高。
　　而新快报记者曾在3月11日《中天城投剑指保障房》一文中指出，中天城投料成国内开发保障性住房最大公司，这一重磅利好支撑其股价步步上扬，昨日盘中亦创出新高，至16.18元，从3月11日至昨日总计7个交易日，股价上扬近7%，几欲挑战去年11月初的高点16.58元，而同期大盘则下跌1.62%。
　　昨日表现积极的还有滨江集团，成交较前一交易日的9174万元放大至2.48亿元；首开股份也全日成交放大，开始尝试上攻长期均线的压力；同为小盘地产股的万方地产则越过半年线压力，开始挑战年线，较之1月27日的7.71元反弹已超15%。
　　另外，权重股方面，招保万金均报收红盘。值得一提的是，金地集团似乎成了整个地产板块的指标股，其近期的股性活跃度远超万科A等权重。
　　四大因素促发地产业想象
　　纵观地产股的反弹，业内人士称，有四大原因支撑。
　　其一，保障房建设和建材下乡或催生千亿元的市场，保障房建设概念受关注，新快报记者曾提及的中天城投便首当其冲，200亿元签下保障房第一大单，且目前总市值距离投资额差逾50亿元，如此利好吸引资金青睐，近期成交量持续放大，昨日为39万手，较之前一交易日的23万手放大近七成。同样受益此利好的还有万方地产，其3月18日晚间公告称，签订15亿元保障房代建协议。
　　其二，近日国家统计局公布2月份全国70个城市住宅价格变动情况，数据显示市场趋于理性，符合经济需要。中信证券房地产行业研究员陈聪表示，房价上涨幅度的回落是地产股走出估值困境的基础。
　　其三，业绩的支持。截至3月21日，已公布2010年年报的30家房地产上市公司多数净利润同比增长，尤其是万科A、保利等龙头公司，稳定的业绩表现再度彰显行业龙头风范。而小盘股方面，首开股份3月17日公布的年报显示，2010年实现净利润13.45亿元，较股权激励开出的业绩目标超额36%，公司管理层可计提现金激励5640万元。
　　其四，上周五，央行决定，自3月25日起，上调存款准备金率0.5个百分点。此次离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调存款准备金率。有房产评论员表示，存款准备金率上调意味着加息很快到来，而一旦加息，楼市将会观望引发降价，拐点将真正到来。（.新.快.报.庞.倩.影）