楼市大考之下，又到了一年一度公布成绩单的时候。
    据Wind资讯统计，截至3月10日，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报。其中仅ST兴业(600603)一家亏损，实现盈利的公司达20家，销售业绩普遍飘红。而在这20家盈利的房企中，有16家公司的业 绩取得同比增长，这意味着在已披露年报的房企中，有近万科保利地产华侨城A(000069)等在内的18家上市房企中，有14家资产负债率同比上升。小企业资金链正面临的考验更加严峻，行业或将迎来新一轮洗牌。“我预计2011年是房企的并购年，会有一些开发商主动退市。”业内人士如是说。

业绩两极分化明显  2月份销售全面下滑 
       数据显示，上述21家房企2010年共实现营业收入1116.53亿元，较2009年的893.19亿元同比增长24.94%；实现净利润167.15亿元，较2009年的118.48亿元同比增长41.08%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%。 
　　在这21家已披露年报的房企中，万科、保利两大巨头贡献净利润121.03亿元，占21家房企净利润总和的72.4%；营业收入合计866.07亿元，占比更是高达77.5%。其中万科去年实现营业收入507.1亿元，较上年增长3.75%；实现净利润72.83亿元，较上年增长36.65%。保利去年度实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%；净利润为49.2亿元，较上年同期增四成。此外，2010年万科和保利还分别取得了销售突破1000亿元和600亿元的成绩。
　　大型房企风光无限，相比之下，小型房企艰难度日。

华丽家族华远地产中华企业莱茵置业空港股份中航地产嘉凯城(000918)等9家公司资产负债率超过70%。其中保利地产以高达79%的资产负债率位居第一，同比上升9个百分点。华远地产、中华企业和莱茵置业的资产负债率分别为78%、77%和76%，而2009年则分别为73%、70%和74%。万科资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升8个百分点。
　　国泰君安房地产分析师邓京晶表示，“目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。”
　　据Wind资讯统计，2009年末，上述21家房企的现金流量净额为89.92亿元，而到了2010年年末，这个数字却下降到-254.44亿元，降幅超过400%。其中保利地产的现金流从2009年年末的-11.45亿元，快速下滑至-223.7亿元，较去年同期下降1854%；华侨城的经营性现金流净额从2009年年末的72.6亿元，下滑至2010年的-53.6亿元；目前现金流相对充裕的万科也由2009年末的92亿元下滑至22.37亿元。分析人士认为，上市房企经营现金流大幅下滑，说明公司在买地支出不断上升的情况下，回款已存在一定压力，如果未来销售情况不能转好，开发楼盘越多的企业，资金负担将越重。
      业内人士表示，经营性现金流的减少，一方面是自去年国家出台一系列房地产政策以来，即使去年四季度有所回暖，但全年房地产销售也没有2009年好；另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕，而新项目还没有开始销售，再加上公司拿地和项目开工的支出，这都会影响公司经营活动现金流。而且，受国家严厉的调控政策影响，房地产资金充裕度还将呈现下降趋势，按此趋势发展下去，到三季度房地产公司的现金流将相当紧张，特别是一些中小房地产公司。  
　　国家统计局数据显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两亿元，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。
　　由此看来，下半年中小房企资金链断裂的可能性会增大，一些房企扛不住的时候，正是资金实力雄厚的地产大佬们低价收购优质项目的好机会。

并购潮暗涌  行业迎来大规模洗牌   
       事实上，几乎每一轮宏观调控过后，大型房地产企业的市场份额都将出现一定增长。有数据为证，“万保招金”四家房地产企业，2010年的市场占有率已由2009年的3.16%上升至4.13%。
       年报显示，万科在2010年期间一共收购了24家房地产企业，合计支付收购对价约22.19亿元，平均每15天就有一家地产公司被纳入万科旗下。这些并购动辄涉及金额数亿元，2010年12月3日，万科收购海南诗波特投资有限公司80%的股权支付现金对价8.9亿元；12月15日，万科收购昆明申城房地产开发有限公司100%的股权支付现金对价4亿元；10月20日，万科与中信地产签约收购北京赢嘉中心则耗资高达11.5亿元。
       按照销售金额口径计算，万科去年在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。王石曾在2008年业绩会上表示，万科目标在2014年将市场占有率提高到4%。而在2008年，万科的市场占有率为2.34%。
       3月8日，万科在2010年的业绩发布会上表示，今年行业可用的资金肯定下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。而在此之前，万科在广州一场悄无声息的豪宅项目收购案，似乎拉开了今年房地产市场上 “大鱼吃小鱼”的序幕。调控之下，房企之间并购潮汹涌。
        Wind数据统计，到目前为止，2011年有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及交易金额高达约300亿元。
        China Venture投中集团研究报告显示，房地产行业并购案从2010年四季度开始即呈现活跃态势，尽管2011年前两个月并购市场整体活跃度不足，但相比其他行业，房地产企业并购交易规模仍较大。
　　“现在是大浪淘沙最好的时机，在调控政策之下，中小企业不好做，正是大鱼吃小鱼的时候。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示。