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楼市调控主攻住宅市场 商业地产项目升温
专业人士表示,广州可售写字楼市场,很可能出现租售两旺的局面。新华社发(资料图)
楼市调控主攻住宅市场
春节前,国八条骤然出台,拉开新一轮楼市调控大幕。由于调控手段主要剑指住宅市场,因此业内人士认为,随着节后国八条影响逐渐显现,商业地产有望吸纳更多的投资者,市场对商业地产的需求将进一步增旺。据了解,春节期间大部分商业项目正常休市,而一些初三就启市的商业项目开市就迎来了开门红。
商业项目陆续启市
据了解,广州大部分商业项目在春节期间均放假。不过国八条的出台,使市场对商业地产增加了不少期望,有些商业项目跨过新年门槛就迫不及待开业了。位于康王北路的星域和体育西的天河美妆中心,均在大年初三正式开市。开市当天人气不错,成交方面与春节前不相上下。星域相关负责人表示。据了解,星域开市首日成交了五单,天河美妆中心成交了四单,可谓迎来开门红。
昨天,珠江新城的首个空中步行街项目天街和西槎路的星辰国际鞋业广场也开始开卖。不过据天街相关负责人介绍,由于还处在春节假期,发展商方面对市场的期望并不高,项目开市后也处在部分工作人员轮流值班的状态。
写字楼方面,有少数写字楼项目在春节期间有安排值班,但人流与成交都很淡。春节期间,很多写字楼的投资者都不看楼。保利中汇的相关人士表示,该写字楼目前仅剩下顶层的大面积单位,一些大手笔的投资者都不会选择在春节看楼。东风中路唯一的拥有独立产权可对外开售的写字楼汇德国际也在春节期间放假。美联物业商铺部区域经理法永能表示,一般商业地产市场在春节期间都会休市,在初七正式开市。正式上班后,一些中介行负责商铺与写字楼的部门,都将重新部署拟订发展战略。
商业地产或继续升温
春节假期还没休完,陈先生就花了近百万元在广州某专业市场买下一个商铺。我在外地上班,本来想买套小两房,好让父母收租。但现在买二套住宅首付要六成,比商铺还高一成。老人家念叨着一铺养三代,干脆买了个商铺,交给运营公司统一打理,我们只管收租就行了。
记者调查得知,市场上类似陈先生心态的投资者并不在少数。分析原因:一方面,为抵御通胀,市场投资不动产的需求进一步增大;另一方面,去年以来,商业地产的宣传推广不断增多,普通大众对商业地产的认识逐渐增加,2011年的商业地产很有可能持续升温。
中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示,国八条出台,2011年投资住宅的机会更少了,势必使商业地产市场增加很多投资生力军。
法永能也指出,国八条在春节前出台,对商业市场的影响还不明显。但新政对于商业地产市场来说,总体是利好。不过由于商铺市场体量并不大,广州商铺市场以街铺为主,很多业主卖铺的意愿低,市场成交并不活跃。需求增加后,为刺激成交,商铺的评估价格很可能会出现激增。而写字楼方面,许多新的高端写字楼项目只租不售,现在广州市场上在售的写字楼并不多,供需不平衡。专业人士表示,广州可售写字楼市场,很容易出现租售两旺的局面。
投资趋势
今年可关注裙楼产权式商铺
去年,商业裙楼的产权式商铺是商铺市场的一个亮点。这类商铺一般以专业市场、百货商场为主,面积多在十几平方米,总价在百万元左右,成为中小投资者、住转商投资者们的首选。据粗略统计,去年出现的产权铺项目达到二十多个,包括星辰汇、宝贝城、万福(亚太)精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河国际美妆中心、星域、万城小商品交易中心等。今年还有多个类似的产权项目推出市场,包括琶洲3号馆等。
刘广浩指出,这一类型的产权式商铺,面积小,总价不高,符合市场总体需要,2011年的活跃度将继续增大。不过,他也指出,投资产权式商铺也应注意风险,在确保有产权后,还要分析项目主题,决定以后能否做旺。再者,运营公司能否长期负责到底也很重要。如果市场做旺后,没有长期的运营管理投入,商场日后的走向也难以把握。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆则指出,投资者应该扩大视野,不要局限在街铺、社区铺和产权式商铺上,像文化、教育等创意地产同样值得关注。
提醒
政策风险小但投资风险大
以前,五成的高额首付,一直是中小投资者投资商业地产时的重要考量。但随着国八条出台,二套房首付六成等规定,使得商用物业所谓的高门槛成为历史。一些业内人士、专家学者在接受采访时无一不表示,商业地产将对住宅市场的投资份额进一步分流。不过,刘广浩认为,目前各地的调控细则还未出台,因此此轮调控的影响究竟有多大,还有待进一步观察。并且,商用物业本身的投资与回报,与住宅大相径庭,衡量商用物业的价值取决于多个方面,不像住宅相对单一,投资者应该建立起这一认识。
资深房地产专家韩世同表示,虽然商业地产政策风险比住宅要小,但目前市场上的商业项目并不多,有些项目的投资风险超过住宅。因此,投资者应多增加对商业市场的了解。
100万投资成本比较
类型 总价 二套首付 贷款利率 货款年数 月供款 主要税费
商铺 100万 50万 5.8667 10年(120 个月) 5815.735 个税:评估价×1.5%
营业税:评估价×5.5%
契税:评估价×3%
土地增值税:提供买入发票:评估价×3% ,不提供发票交 20万左右。
住宅 100万 60万 5.8667 20年(240 个月) 3110.808 个税:小于 144平方米,总价×1% ;大于 144 平方米,总价×1.5%
营业税:不足五年 5.5% ,超出五年免征
契税 3%
(以上数据由中原地产提供) （.新.快.报）
调控打压购房欲望 春节长假后房租或上涨
2010年上海的房价在一轮轮调控下起伏不定，与之不同的是租房市场，房租价格节节上涨。据搜房租房网日前发布的 《2010租房白皮书》数据显示，2010年12月，上海二手房平均租赁价格上涨至2825元/月，比2009年同期增长5.70%。业内人士表示，去年房租价格上涨的态势在今年将得到延续，同时每年春节过后都是租房签约的高峰期，目前已有不少房东在计划上调房租。
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《2010租房白皮书》数据显示，2010年12月，上海二手房平均租赁价格上涨至2825元/月，比2009年同期增长5.70%。其中，两居室平均租金为2857元/月，三居室平均租金为3881元/月。搜房上海二手房网分析师表示，二手房买卖市场动荡不安、世博会的举办等因素成为租赁市场量价齐升的重要原因。
目前部分地区的房租已经有所上涨。据21世纪不动产最新抽样调查显示，在宝山顾村、普陀长寿等板块，1月下旬起部分房源租金便开始上涨，涨价幅度最高达到600-700元/月。21世纪顾村分行经理张峰表示，因担心房产税出台会使住房保有成本增加，上月底就有少数业主开始提租。
周围房子的租金都涨了，我的房子因为合约还没到所以还没有涨过价。年后租约就要到期了，我准备找租客谈谈稍微涨点。房东陈先生告诉记者，他位于张杨路附近的一套底楼1房的房子，原先的租金是3000元/月，他准备在年后涨500元。不过这个还要和租客谈谈，毕竟也租了很多年的了，熟悉的人比较放心。
需求扩大导致租金上涨
自去年4月开始的系列调控，让上海二手房买卖市场变得扑朔迷离。新国八条、房产税等一系列政策出台，购房成本的增加，很大程度上打压了人们的购房欲望，房东和购房者同时进入观望状态，一方面房东以以租代售的形式等待更好的机会，为租赁市场增加了供应量；另一方面，由于对政府调控抱有过多的期待，一些原本打算买房的购房者纷纷选择租房过渡，致使租赁需求增加，活跃了租赁市场。
分析人士表示，虽然房产税仅对新购第二套及二套以上房产的部分买家征收，但其对刚需购房群体的心理影响却不容小觑，出于房价回落、买房更加谨慎等因素考虑，不少刚需买家可能在年后选择转为租房，以度过政策出台后的观望期，尤其是在上海工作，但是持有居住证未满3年的外地人群，其租房的需求将会更迫切。
2010年全年21世纪不动产上海区域成交的租赁交易房源中，租金在2000元/月以下及2000-4000元/月的中低价位房源套数占比分别为30.16%和41.49%，而房产税开征后，如部分刚需买家转为租赁，上述类型房源的租赁成交占比还将提升。
对于今年房租的走势情况，搜房上海二手房网分析师表示，租金上涨的趋势不会改变，每年春节后都是租房签约的高峰期，租金可能进一步上涨。(.中.国.证.券.网 .李.伟)
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