保障房资金缺口5000亿 险企投资兴趣不高
　　肖君秀
　　2月25日，是住房和城乡建设部与各省级政府签订责任状的最后一天，立状目的是为了2011年全国共需开工建设保障房1000万套，而所需资金将突破1.3万亿元。
　　经济观察报报道，据世联地产发布的报告称，完成保障房建设资金缺口至少达5000亿，其余各地政府需要向社会融资。截至2010年12月末，保险资金可用余额5.04万亿元，巨额险资也正在努力寻找新的投资出口。一需一求两者相遇，是否会碰撞出火花，从而进入合作的蜜月期？
　　春节前，北京市金融工作局组织了会议，就保险资金投资北京市保障房研讨，包括中国人寿在内的7家险企的资产管理公司参与了讨论。
　　政策上无障碍，只是看各地保险公司所需，还处于谨慎讨论、论证阶段。保险监管部门一消息人士称。
　　某大型保险公司人士称，现在5年期定存利息都达5%了，保险公司承诺的产品都挺高的，所以保险公司对保障房积极性不是很高，而且保障房收益也不一定能释放出来。
　　隐现机会
　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，这正反映了今年全国拟开工建设1000万套保障房中央的良苦用心。但是，资金缺口需要地方政府想办法。
　　目前保障房解决资金确定的途径有三方面，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。世联地产通推算依据为，2010年土地出让金2.7万亿的10%则解决2700亿，以及2010年公积金划拨了493亿，如按增量70%(保障房同等增量)计则为838亿、财政拨款则约1300亿，那么三者两加后，1.3万亿的总投资则缺口最多达8162亿元(土地出让金以10%计)，而即使某些地方政府土地出让金划拨达20%，则缺口至少也达5462亿元。
　　这些缺口需要地方政府向社会融资，有可能融资的机构包括银行、信托公司、保险公司、地产商等。但是银行信贷调控将使贷款有限，信托也只能解决一部分，地产商积极性不太高，一些地方政府已对手握重金的险资充满强烈期待。
　　2010年末保险资金可用余额达5.04万亿元，相对于2009年3.7万亿增长了36%，以后在此基础上还会不断地规模性增长。中国保险学会会长罗忠敏表示，源源不断的保险资金需要更多的投资来匹配。
　　保障房是一项民生工程，其投资规模大，是用政府的信用来融资，保险公司如果投资将彰显保险另一面的作用，形成对经济发展民生扶助支持，也许效益上回报上不如其他，但相对具有安全性，不过同时要与政府协调好具体的条件，如还款信用，担保条件等方面的平衡。罗忠敏认为险资投资重要的是关注三方面，一是安全性，二是流动性，三是效益性。
　　险资投资保障房也曾在保险公司引起热议，去年中期业绩会上马明哲曾表现出对保障房的浓厚兴趣，经济保障性住房规模很大，这种房的定价比较低，可持续性比较适合于保险资金做滚动开发，也可以帮助解决各城市、地方政府的问题。这是一个非常好的主意，也符合保险运作的原则。
　　匹配难题
　　保险资金一直在寻找与其久期相匹配的投资，尤其寿险负债久期往往长达15年以上，如果一项投资能够提供15年以上的源源不断的、稳定的、可观的回报，那么对于保险公司来说将具有莫大的吸引力。
　　保障房能否达到上述 吸引人的收益呢？罗忠敏认为保障房是用政府的信用担保相对安全，但中央财经大学保险学院院长郝演苏认为还要考虑其流动性，保障性住房不像商业性住房好退出，流动性差，保险资金要保障流动性。由于保险资金需要随时赔付和返还，流动性要求很高。
　　据一投资保障房的信托公司人员称，保障房投资收益整体收益约在6%上下，这种投资收益是否能令保险公司满意？
　　现在5年期定存利息都达5%了，保险公司产品承诺的产品都挺高的，所以保险公司对保障房积极性不是很高，而且保障房收益也不一定能持续释放出来。保险公司毕竟是盈利性的，尤其是上市的保险公司对收益要求更高，以匹配产品所承诺给保户的收益。某大型保险公司人士对记者称。
　　据了解，各大保险公司已对保障房进行仔细研究，且从多方面来考虑投资风险，一大型保险公司的资产管理公司人士称，一是量是不确定的，今年政府着重推这一块，以后如果房价能够稳定在政府认可的范围内，也并不一定会继续推保障房，因为地方政府的积极性不大；二是收益率比商品房低，保险公司做这一块动力上并不是很足；三是资金收回的不确定性，可能需要跟地方政府协调好，如每年地方政府付多少钱，不过，如果地方政府以后的财力没有卖土地的钱支持的话，也不确定能及时把这笔钱收回。
　　但在综合开发研究院 (深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁看来，社会资金及时返还问题不大，一般没什么问题，政府会协调各种利益平衡的。
　　更好选择
　　除了北京，那么深圳、广州、上海等大城市是否也向保险资金抛出橄榄枝？据记者向这些城市的相关部门了解到，均未进入正式的议题，先问问保险公司是否有这个需求，有的话我们就会协调座谈。某政府部门的官员称。
　　险资投资保障房，政策上应无障碍。自2009年10月1日起新《保险法》施行，险资投资不动产已开闸，而目前险资仅放行投资商业地产(也包括养老地产等不动产投资)，对于住宅地产还未放行。只要想投资，其实公租房和廉租房为主的保障房也可归入不动产类，当然也可将其归入住宅地产并放行，这都不是太重要的问题。上述保险公司人士称。
　　重要的问题是保险公司还有更优的选择，保险公司其实可以去做养老住宅，到一些没有开发的地方开辟一些便宜的土地，去做高档养老这一块，还可以做一些商铺租给其他商户，从目前来看地产投资渠道还是有的。上述保险公司资产管理人士表示。行业认为高档养老地产的收益在8%上下。
　　郝演苏认为与险资更匹配的是商业地产，商业写字楼宇好一些，在中国写字楼宇价格相对比较稳定，如果(住宅地产)波动起伏大将来会很麻烦。同时其强调从常规性讲商业机构不要轻易介入和政府政策有关的项目，因为政府政策有关的项目在某种意义上社会效益大于经济效益。
　　不过，各家保险公司又呈现不一样的需求，上述大型保险资产管理公司人士称，保障房可能会象征性地做一做，还是要往后看。其解释说保障房今年大力推不一定明年也大力推，这样投资将缺乏延续性和规模性。
　　但是郝演苏却强调高房价的风险，当你做到一定的规模，想做一些公益产生社会效益，拿出很少一部分来做是可以的，但在高房价状态下本身就存在风险。
　　罗忠敏则认为，最终要看保险公司和各地方政府如何谈，如何达到利益的平衡。
　　虽然在保障房上投资收益不高，但地方政府可以在其他方面给予对方优惠，互相支持。宋丁认为双方是能够找到平衡点的。

　　财政资金即将下拨 1000万套保障房有四保
　　大规模保障性住房建设需要大幅度增加财政资金投入。记者日前从住房和城乡建设部了解到，今年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务指标已分解到各省份，中央财政资金也将在全国两会前后陆续下拨。这标志着，我国有史以来最大规模保障性安居工程全面启动。
　　保投入：多方筹资
　　财政部部长助理王保安日前表示，财政部门将努力筹措保障性安居工程资金，切实加大市县财政预算安排用于保障性安居工程建设的资金规模；确保将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程。中央财政将进一步加大对地方的补助力度。省级财政也将加大投入力度，对财政困难市县给予倾斜。
　　但他同时也表示，保障性安居工程建设任务繁重，资金需求巨大，仅仅依靠政府财政投入，难以保证保障性安居工程的可持续性。财政部门还将积极创新财政支持方式，充分发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。
　　保用地：单列计划
　　盖房离不开土地，保障性住房大规模推进，确保用地供应至关重要。
　　国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》提出了比以往更加具体的用地供应管理目标，强调在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。
　　根据这一通知要求，对于土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的，有关部门将约谈省级及有关城市人民政府负责人。
　　国土资源部部长徐绍史也表示，包括2011年在内的整个十二五期间，国土资源部将确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
　　保质量：强化监管
　　住房和城乡建设部日前正式将确保保障性住房建设质量列入2011年工程质量安全监管工作要点，强调要以落实工程质量安全责任为核心，突出对保障性住房建设工程的质量安全监管，加大对违法违规行为和事故责任单位、责任人的处罚力度；同时推动技术创新和新技术应用，加强工程抗震防灾能力建设，确保工程质量和安全。
　　住房和城乡建设部工程质量安全监管司负责人表示，为落实上述要求，他们将研究制定加强保障性住房质量监管的指导意见，提出有效措施，确保保障性住房工程质量。
　　另据了解，住房和城乡建设部今年还将组织开展以保障性住房为主的全国建设工程质量监督执法检查，重点检查工程参建各方和注册执业人员的质量行为、工程实体结构质量及住宅质量分户验收制度落实情况等。
　　保落实：约谈问责
　　加快保障房建设，中央的决心是有的，关键取决于地方政府的执行。中国投资协会会长张汉亚认为，在地方政府依赖土地财政的情况下，如何使保障房建设得到落实是重点也是难点。
　　对于落实住房保障和稳定房价工作不力的，一定要实行问责。住房城乡建设部副部长齐骥日前表示，国务院已经进一步细化了约谈问责的标准和程序。
　　首先是约谈。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，有关部门要约谈省级及有关城市人民政府负责人。
　　其次是报告和问责。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告；有关部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。（上证）

　　证监会并购屏障打破 保障房开发商获放行
　　本报记者 王冰凝 北京报道
　　 尽管证监会从去年以来一直暂停受理房企并购重组申请，但房企近一年来小规模并购重组仍然极其活跃。受到政府严厉的房地产政策打压，许多中小房企撑不住不得不找寻出路。
　　 2月22日，《华夏时报》记者从证监会内部人士处了解到，尽管证监会仍然未开始全面受理房企的重大并购重组事宜，却已经对具有保障房开发职能的房企放行。
　　证监会难挡房企并购冲动
　　 政策压力下市场交易清淡，但房企并购重组的冲动还是一发冲天。日前，Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。
　　 而根据清科研究中心的数据，仅在今年1月份，我国房地产行业就完成10起并购交易，披露总额为4.2亿美元。
　　 去年4月份，证监会暂停房企并购重组。楼市调控国十条提出，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
　　 按照这一规定,申请重组的房地产企业需要经由国土部审核,确认没有囤地炒地行为的,证监会才可能放行。
　　 2月22日，记者从证监会得到证实，截至目前，证监会仍然依据国家房地产政策导向，暂缓受理房地产企业并购重组申请，并构建了与国土资源部的房地产并购重组审核监管与信息共享机制。
　　 但证监会无法阻挡房企小规模的并购事件，而且这些小规模并购重组多集中在H股和二三线城市上市房企。
　　 2011年伊始，港股企业恒大地产就以16.64亿元购得深圳建设(集团)有限公司71%股权，进入深圳楼市；另一家港股企业佳兆业，也以6.72亿元购得深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权，从而进入杭州楼市。
　　 二三线城市房企中，其中较有代表性的是阳光新业以1.1480亿收购了上海坚峰投资发展有限公司72.2%的股权。阳光城近日也进行了多宗并购重组行动，其以3.75亿元受让福建汇泰房地产开发有限公司75%的股权，其阳光城子公司还出资4000万元参股投资金川阳光城实业。
　　 综观这些放弃并购重组行为，会发现几乎所有的行动都会涉及土地，随着政府对土地市场的控制越来越严厉，一地难求严重地制约着地产企业的发展，而并购一些有土地资源但资金受限的企业，这对于有资金但土地资源有限的企业来说，是最好的选择。国奥地产一分析师告诉记者。
　　保障房开发房企获支持
　　尽管证监会对房企并购重组以及融资事宜均十分严厉，但由于政策面一直支持保障性住房，所以不管是并购重组还是融资，具有保障房开发职能的房企都可能被放行。
　　 而上述证监会内部人士也告诉记者，对于具有保障房类项目开发职能的地产企业，政策面本身也是支持的。
　　 据记者了解，证监会暂停房企重组并购事宜以来批准的为数很少的并购项目中就有金隅股份，当时该企业换股吸收合并太行水泥的申请获得证监会并购重组委审核通过，同时，证监会发审委也审核通过了其首次公开发行A股的申请，成为一年多来首家重组获准的房地产企业。
　　 事实上，在其合并吸收太行水泥的方案获通过，与太行水泥股东换股方案中，金隅股份明显把房地产业务计算在内。而在金隅股份的四大业务板块中，房地产开发是其利润的主要来源，占其2010年中报毛利的31%。
　　 当时业内普遍认为，房地产毛利占据三成江山的金隅股份，成为一年多来首家重组获准的房地产企业，与该公司的保障房开发占相当大的比重不无关系。
　　 近年来，金隅股份在北京通过自有工业用地转化等方式，规划建设保障性住房400万平米，提供保障性住房50000余套。2009年底，公司房地产项目结转面积47.4万平方米，其中保障性住房结转面积11.3万平方米，同比增长156.8%，是房地产行业中保障性住房占比较高的房企之一。而根据金隅股份的计划，该公司于2010年还将继续大幅增长保障性住房结转面积。
　　 实际上政府对保障性住房的支持，还体现在融资上，尽管目前银监会同样不支持地产类信托项目，主要信托公司去年底以来也暂停受理地产类信托项目，但保障房类地产项目一直是信托公司所支持的。
　　 不过对于大型房企来说，虽然通过并购重组扩张企业和获取土地已经很困难，但他们因为手中有资金，仍然可以在土地市场拼杀。进入2011年以来，房企龙头企业万科、保利等均在土地市场斩获多宗土地。而在2011年，大房企与资金链紧张的中小房企之间，并购大戏如何上演仍值得期待。