编者的话:去年4月以来,有关房地产调控政策密集发布,从“国十条”、“国五条”、“新国八条”,到春节前夕沪渝房产税的试点,以及最近堪称全国最严的北京“国八条”落地,国家坚决调控房价的决心表露无遗。随着对房贷政策的严厉调控,楼市投资的吸引力骤减,原本在楼市内“酣战”的数以亿计的资金,一时也迷失了方向。由此,炒房热钱会否转战股市引起市场各方关注。
值得关注的是,目前的股市与楼市之间进入了一个十分微妙的时刻:一边是可能已经见底,一边有望伺机见顶。
调控不断升级 房地产行业或现政策顶 自2010年以来,房地产市场可谓波澜起伏,高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际,中国于2010年展开了史上最严厉的房地产调控和最大规模的保障房建设。
从2010年1月1日,财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定,国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止,这无疑是在打击投机购房,给炒房者带来不利影响。到2010年1月10日,国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”),要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。再到2010年4月13日,住房和城乡建设部发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,明确要求各地加强商品住房预售行为监管。之后“国十九条”等政策都是围绕控制房地产泡沫而出台。
为遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房,加大保障房建设力度,今年1月26日中央再度出台“新国八条”,从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面调控楼市,延续并全面强化了此前出台的各项调控政策,可以说是近几年来最严厉的政策组合。其后,中国央行加息收紧银根,沪渝两地开始房产税试点等等,令调控力度持续升级。
2011年1月20日,中国人民银行决定,从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。紧接着1月26日,温家宝主持召开国务院常务会议,推出楼市调控新“国八条”,主要分为以下几个方面:
1、明确住房价格控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策。3、二套房首付提至6成。4、明确限购令。5、增加楼市供应,加强保障性住房建设。1月27日,上海、重庆两市又纷纷公布了房产税征收细则。
可以说从去年1月“国十一条”开始,“国四条”、“新国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”、“限外令”等房地产调控政策密集出台,调控措施之严可谓“史无前例”。
在严厉的政策打压下,一年多调控已产生效果:投资放缓、地市降温、房价涨幅趋缓。
国信证券报告数据显示,房地产投资和新开工同比增速已初显回落。去年全国城镇固定资产投资完成24.14万亿元,同比增长24.5%,同比增速自2009年9月以来始终呈现震荡回落趋势,于去年9月达到2年以来的最低点24%,去年12月累计同比增速仅比最低点高出0.1个百分点。
去年全年房地产开发投资完成4.83万亿元,同比增长33.2%,同比增速在去年3月之后逐步回落,全年同比增速较去年3月最高点已累计回落5个百分点去年全国房地产新开工16.38亿平方米,同比增长40.7%,同比增速自三月之后逐月回落,目前累计回落幅度达31.7个百分点,其中11、12月份回落幅度较大,两月累计回落幅度达21.2个百分点。
房价涨幅趋缓。从重点城市加权平均房价看,2010年四季度房价同比涨幅开始收窄,2010年12月及2011年1月房价同比涨幅基本持平。可见“以遏制房价过快上涨”为目的的调控已经达到了明显的效果,从这个角度观察,下一阶段调控的思路将以巩固成果为主,若这种涨幅收窄的趋势能延续,行业面临调控再加码的压力将会减轻。
不断升级的调控政策在春节楼市的销售上已有反应。据媒体报道,春节期间楼市遇冷的重庆,以及广州中心区、深圳、杭州均出现多日“零成交”的现象,珠三角佛山、中山、珠海等二线城市楼市的成交量也只有几套,北京、上海、南京等地成交量也多处在几十套的低位水平。有业内人士预计,全国70个大中城市房价指数将在今年二季度出现同比负增长,年内多个月份房价会出现环比负增长,部分房价偏高城市的房价将出现一定幅度调整。
中国指数研究院近日发布的报告显示,2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大,其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。但预计随着新一轮调控政策效应的显现,未来楼市将明显降温。
作者：张晓峰 孙华 张颖 (来源：证券日报)
(责任编辑：崔子常)
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