2011年可以说是房地产业的一个转折点。在外围经济持续走弱和国内消费短期内难以担当引擎角色而经济转型和新兴产业还没有成型时，大家认为驱动经济增长的最后一个引擎投资必然将再次担当重任，而这不能撇开占投资规模近1/4的房地产。如果再考虑到地方政府债务集中偿还期的到来以及对金融稳定的影响，似乎经济对房地产的依赖将天然锁定调控政策必然放开的路径。

　　但是，以限购为主要手段的调控政策并没有丝毫放松的迹象，甚至在采购经理人指数（PMI）等先行指标显示当前经济增速下滑明显时，政策层面也不为所动，大有经济去地产化的信心和决心。从目前趋势来看，2012年房地产开发投资、新开工和销售增速可能将降到个位数甚至不排除个别指标负增长的出现，与之相关的水泥、建材、建筑、钢铁、家具电器、装饰装潢等均将受到直接牵连。因此，人们担心经济能否承受得了房地产下滑的负面冲击。

　　不可否认，房地产行业的产业链条很长，在经济中起着非常重要的作用。以美国为例，在网络科技泡沫破裂和9.11事件引发经济衰退后，还是靠房地产挽救了经济。同样，如果按照2008年应对金融危机的方式，我们完全可以再次依靠房地产挽救经济颓势，如果单从经济增速来说，短期效果必然十分明显，很多人从此出发推断房地产调控必将放松。但时过境迁，2008年的国际金融危机具有断崖式下滑的特点，因此当时首要任务类似于大出血发生时的止血。在所有行业中，房地产“救经济”的作用最为明显，效果最显著，时滞最短，因而被使用。而在今天，尽管经济增速回落且有进一步回落的可能，但这种“回落”一直是在管理层预期和掌控的范围之内，正像国家领导人所讲的“经济回落是主动调控的结果”，因此，并不需要房地产再次发挥救火作用。

　　更为重要的是，当前经济社会形势已经决定了我们不能再依靠房地产。当前我国经济社会矛盾基本浓缩在了房地产行业，一是房地产开发投资带动的固定资产总投资是我国过去粗放型经济增长模式的缩影，这一高投入、低产出和低附加值模式已难以为继；二是以土地为资金来源和以房地产为载体大搞城市开发和建设是地方政府支出快速增加和高负债的根源，也是影响金融稳定的根源之一，货币投放居高不下和通胀也与此有很大关系；三是房地产改变了财富增长和积累的方式，产业面临空心化的危险，产业升级转型和发展新兴产业可能被边缘化；四是房地产过快增长已经影响到了社会稳定；五是高房价阻碍城镇化进程，阻碍居民消费，启动和扩大内需困难重重。

　　因此，严厉和持续的调控是管理层权衡利弊、权衡当前影响和长远影响后做出的正确选择。不可否认，持续的房地产调控在短期内必然会对经济产生负面影响，但还有可能通过国土整治、水利建设、节能环保和电力设备投资等手段来缓冲这种影响。此外，保障房建设也是缓冲房地产下滑的可行选择。2010年以来我国新开工保障房合计接近1600万套，到目前为止只竣工了300多万套，竣工率不到20%，特别是今年新开工的1000万套保障房中有很多只停留在打桩阶段，“有开工、少施工和无竣工”的现象很普遍，这是保障房没有发挥缓冲作用的主要原因。2011年结转到2012年的在建保障房有近1300万套，如果2012年新开工的保障房有800万套的话，2012年在建的保障房有近2100万套，相当于2010年商品房销售规模的1.4倍。如果这2100万套保障房能够按照国家提出的“1/3主体基本完工，1/3进入地上施工，1/3进入基础施工”的年度建设进度开展建设的话，房地产下滑的影响可以被缓冲掉很大一部分。同时，再考虑到600多个三四线城市中的大部分和县级房地产市场化发展的积极作用，房地产下滑的影响将被缓冲掉大部分。

　　房地产的健康发展对经济的正面作用不可否认。尽管从数据上看，房地产对经济增长的影响很大，但我们不能就此把房地产作为发展经济的直接工具，为了增长而增长，那样只会导致投机风气盛行，空置率居高不下，品质低下和无效供应。事实上，我国城镇居民家庭居住在商品房中的仅占31%，而超过50%的家庭居住在自建私房或房改房中，未来改善性需求还很庞大，房地产未来发展空间还很广阔，但前提是要健康发展，而不是那种将其当作工具的泡沫化发展。

　　（作者单位：万联证券研究所）

　　作者：李宇嘉