前11月主要城市土地收入锐减30% 房产税或将铺开
　　今年执行限购的46个城市中，有45个限购政策即将在本月底到期。这是一场静悄悄的博弈：中央政府需对全局负责，强调对限购令的坚持；地方政府依赖土地财政，总有放松限购的冲动。住建部日前关于限购令若无特殊情况当延期的表态，应当会在本月晚些时候获得各地的正面回应。
　　12月6日，记者从中原地产获得的一份统计数据显示，前11个月，全国130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算全国所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。
　　以珠海为例，去年前10个月，珠海市本级土地使用权出让金收入为203.9亿元，而今年要达到100亿元都不是易事。
　　根据今年6月国家审计署公布的报告，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
　　地方债务研究专家、广东当代经济研究中心主任杨正浒对本报分析，目前的负债是建立在财政收入增速远高于GDP和居民收入速度的基础上的，建立在宏观税负水平比较高的基础上的，亦即财政收入增长的潜力已经快被耗尽。
　　他指出，在目前房地产市场宏观调控、土地市场频频流拍的寒冬下，土地出让收入锐减，部分地方的土地出让金同比减少了50%以上，而今明两年，又刚好是偿债高峰期，到时候他们拿什么去偿还债务呢？
　　而明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。今年头几个月土地市场的情况还是相对不错的，如果明年继续维持这么严厉的调控，明年的土地财政收入将肯定比今年少很多。中原地产三级市场总监张大伟告诉本报，土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。
　　统计数据显示，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为福州、厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。这些城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。
　　据此前媒体报道，住建部已知会地方政府，对于限购令即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。而尽管目前这些城市还没有表态，但延续限购应该不会有太多问题。一般在12月中下旬会表态。张大伟估计。
　　无论是学术界还是政府部门、业界，都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备，所以2012年调控的基本方向是不可能改变的。厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授指出，目前调控正朝着预期的方向在发展，取得了一定的效果，但调控的目标还没有最终实现，与管理层的出发点还有一定的差距。
　　在不少专家看来，从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。限购一旦松动，对整个市场的影响会很大，这也是管理层所不愿意看到的。李友华说。
　　而实际上，因楼市低迷导致土地财政和房地产税收锐减，今年下半年以来，已有部分城市在试探放宽限购，如佛山、成都。虽然最后都被叫停，但地方政府放松的倾向仍值得警惕。目前的调控政策仍然处在中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。
　　例如，虽然今年7月，中央要求部分房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，但其后只有浙江的台州、衢州和广东的珠海出台了限购举措，而且措施亦十分温和。
　　中原地产分析认为，在目前国外经济环境恶化导致出口上涨乏力的情况下，2012年楼市调控政策很难继续维持2011年的力度。对于部分城市来说，目前的楼市调控已经基本见效，在一定程度上恢复放宽中小套型的购房需求可能会是拉动经济和不放松调控下的两全之举。
　　最起码明年上半年会延续较严厉的调控。但局部有一定的放松的可能性也很大。张大伟说，地方延续限购没有问题，但延续之后也有可能出现一些修改。例如部分二三线城市可能会做一些微调。在不改变初衷的情况下，这种微调对全局影响不大。
　　李友华认为，限购政策作为一种临时性举措，虽然看起来很简单，但其效果是最有效的。他预计，明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税，待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也是限购令退出市场之时。(.第.一.财.经.日.报 .林.小.昭)

　　房产税试点一年渐显效 改革将加快推进
　　房产税试点之初被寄予厚望。中国证券报记者近日调查发现，由于征收范围、税率等多种因素制约，房产税对楼市的整体影响并没有当初人们期望的那么大，但对高端物业产生了一定影响。调查显示，大部分购房者在进行购房决策时很少考虑房产税的影响。一些开发商和中介机构表示，相对于总房价以及其他税费，房产税占比较小。
　　专家建议，未来可扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。业内人士认为，房产税未来存在较大的推广空间，拥有的住房套数或许会成为未来房产税征税标准之一。
　　正面效应显现
　　在上海市统计局不久前公布的房产税试点影响网上调查活动中，有20.7%的受调查者认为没有作用，33%的受调查者认为作用甚微，23.8%的受调查者认为不好说，只有22.5%的受调查者认为有很大作用。在对刚需购房者的调查中，问及房产税会否影响购房计划，有70.8%的受访人表示仍会购房，24.7%的受访人表示推迟购房，只有4.5%的受访人表示会取消购房。
　　上海市税收收入统计显示，截至三季度末，上海征收房产税55.1488亿元，而二季度末时房产税征收总额为51.0961亿元，一季度末时房产税征收总额为13.1638亿元。其中，仅有小部分为今年以来试点征收的房产税。不少业内专家表示，下半年并未出现房产税的缴税高峰，预计缴税高峰很可能要到年底前才会到来，很多纳税人将赶末班车来缴税。
　　鉴于房产税已缴纳比例不高，上海市地税局有关负责人表示，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前自行向主管税务机关申报缴纳当年度应纳税款，逾期纳税的，按规定从2012年1月1日起对滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。
　　同期试点的重庆房产税，重在调控投资性购房与高端住宅。业内人士表示，重庆房产税对高端住宅有一定杀伤力，所有存量的高端住宅都将征收房产税，且税率比上海高一倍左右。10月31日为存量独栋别墅业主缴纳房产税最后时限，11月重庆市即公布了尚未申报纳税的13名别墅业主及房产信息，保利国际高尔夫花园别墅业主、桃都山庄业主、威尼斯印象业主等13名未申报缴纳房产税的别墅业主被曝光。
　　重庆地税机关表示，责令限期缴纳仍不申报纳税的，将依法采取提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴房产税税款，并按规定追究相应的法律责任。
　　覆盖范围待扩大
　　上海房产税之所以被遗忘在角落，根本原因还在于征税范围较小。上海的个人住房房产税征收范围并未涉及存量房，征收范围是上海居民家庭在上海新购且属于第二套住房的和非本市居民家庭在本市新购的住房。其中，上海居民家庭新购第二套住房的，合并计算人均面积不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积征收房产税。
　　不仅如此，上海房产税试点适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。这就意味着，2011年新购住房单价只要不超过28426元/平方米，都可以享受0.4%的税率。事实上，今年约有90%的应税住房只需要缴纳0.4%税率的房产税。
　　在上海市浦东新区房地产交易中心，正在为客户办理过户的中介业务员小秦表示，上海房产税的税基按交易价70%计算，目前正在过户的客户需要缴纳的房产税只有2000多元。这点钱对于购买二套房的中高端客户来说，算不了什么。与二手房交易动辄超过10%的税费相比，房产税占比确实微乎其微。
　　有购房计划的林小姐表示，在决定是否购买二套房时，很少考虑房产税的影响。房价走势才是购房者最关心的，动辄波动几十万，而房产税每年不过几千元，一旦购房时机合适，购房者不大会考虑房产税的影响。
　　上海一家民营开发商销售负责人表示，上海房产税在设计环节或许存在不足，征收对象以新增第二套住房为主，而目前市场刚需才是主流，有些买二套房的市民会以子女名义购房，来规避房产税。
　　目前房产税的政策效果并不明显。年底可能会出现缴税高峰，缴税人既然可节省大笔资金的利息，一定会能拖就拖。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，至少征收房产评估价值的1%才有一定效果。目前房产税冷场局面，最主要原因是适用范围太小，其次是期限未到。长远来看，房产税会逐步取代土地出让金的地位，但房产税也是一种土地财政，只不过从一次性变成持续性。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，上海和重庆两地房产税试点已缴纳税金较少可能与缴税的截止日期有关系。上海规定只要年底之前把这个税交上就行，重庆规定在10月1日到10月31日缴纳，上海大部分应缴税款会在四季度尤其是12月缴纳。
　　加快推进房产税实施
　　临近年底，房产税也成为热议的话题。不少专家认为，未来可以扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面可以打击炒房囤积房源。
　　中国社科院发布的2011年《房地产蓝皮书》建议，房产税试点在十二五期间应加快向全国推广。房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，要有所体现。
　　财政部部长助理王保安近日表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。
　　住建部部长姜伟新曾表示，十二五末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主，待相关信息系统建立后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，住建部负责人所说的在城镇个人住房信息系统建立后，将更多的运用税收手段进行调节，房产税可能就是其中重要的一项。而一旦房产税被提上日程，拥有住房套数或许会成为其中的征税标准之一，投资客群持有房源的成本将不断上升。在房价不断下行的通道中，成本的上升无疑会使其收益率逐渐下滑。(.中.国.证.券.报)