央行报告称房价拐点初现端倪
　　房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售
　　有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题
　　央行周五称，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
　　上述观点来源于人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。这两个报告在日前中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办的房地产金融风险管理座谈会上被重点讨论。
　　人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。会议讨论了当前房地产市场形势、房地产金融风险与压力，介绍了中国重点城市新建住宅价格指数的编制方法与成果以及物业价值衡量与风险控制工具等。
　　央行调查统计司的两份报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。
　　座谈会上有代表提出，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。
　　部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
　　业界专家称，部分商业银行的表态说明银行也了解房地产市场若出现全面下跌的话，会产生一系列连锁反应，银行对严重后果还是有担忧的。
　　楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。统计局此前数据显示，1-10月房地产企业本年资金来源达68429亿元人民币，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓。
　　央行货币政策委员会委员夏斌稍早表示，房地产调控会是明年宏观调控的关键，因为这涉及投资、经济增速和系统性风险。但他强调，不整要出事，整狠了也要出事，要防止房价短时期内自由落体式下降。
　　此次会议还讨论了用特征价格法编制的中国重点城市新建住宅价格指数。其主要思路是：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。
　　目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。
　　与会代表认为，全国性和区域性的MHPI，在商业银行制定、调整各地的房地产贷款政策方面有重要参考价值，在一定程度上也可以作为二手房价格走势的参考指标，但是在控制具体贷款的风险方面作用有限。并提出继续完善、细化住宅的特征；随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数；采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。
　　此外，会议还就《物业估价与风险控制系统》在商业银行房地产贷款风险控制中的作用进行了讨论。（证券日报）

　　央行：房价拐点初现端倪 关注恐慌性抛售风险
　　【统专会工作简报】
　　房地产金融风险管理座谈会在京召开
　　2011年11月24日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办房地产金融风险管理座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。会议讨论了当前房地产市场形势、房地产金融风险与压力，介绍了中国重点城市新建住宅价格指数(MHPI)的编制方法与成果以及物业价值衡量与风险控制工具等。
　　就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。有代表提出，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。
　　此次会议还讨论了用特征价格法编制的中国重点城市新建住宅价格指数(Megacity Housing Price Index，以下简称MHPI)。其主要思路是：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。市场会给出基本功能的价格及每项具体特征对基本价格的影响系数，由此计算房屋的整体价格。分解出房价中各项特征的隐含价格，并剔除其对房价变动的影响，就可以得到纯粹由供求关系变动引起的价格调整。该方法的主要优点是：(1)剔除了在售楼盘的结构特征影响，能真实反映价格变化。(2)相对于当前国内已有房价指数，该指数的基础数据源来自各城市的实际成交记录，信息全面、真实可靠。(3)包含全部在售新建住宅交易信息，覆盖面广；可编制各细分市场指数，代表性强。
　　目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。与会代表认为，全国性和区域性的MHPI，在商业银行制定、调整各地的房地产贷款政策方面有重要参考价值，在一定程度上也可以作为二手房价格走势的参考指标，但是在控制具体贷款的风险方面作用有限。并提出继续完善、细化住宅的特征；随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数；采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。
　　此外，会议还就《物业估价与风险控制系统》(以下简称PARMs系统)在商业银行房地产贷款风险控制中的作用进行了讨论。（央行网站）

　　住建部知会地方政府楼市限购令到期延续
　　李乐
　　承继式调控原则初成
　　尽管人民银行近期首度下调存款准备金率被外界解读为调控放松的信号，但是，这一切似乎和专门针对房地产行业调控口径放松与否无关。
　　住房和城乡建设部(下称住建部)日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。而根据多家市场研究机构的统计，至少有11个城市的住房限购措施，将于2011年年底到期。
　　除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行方向性调整、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。
　　限购到期延续
　　此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。
　　2011年11月30日，人民银行宣布将存款准备金下调0.5%，是三年多来首次下调金融机构的存款准备金率。此举立刻被解读为宏观政策向放松方向调整的信号。但是，对于历史上最为严厉的一次楼市调控，房地产行业放松的日子或许还十分遥远。
　　记者了解到，在人民银行下调存款准备金率之前，住建部已经知会地方政府，对于限购令即将到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令的有效期进行延续。很多地方政府当时根据中央政府的要求，出台了限购政策，其有效期都是一年，只有南宁的截止日期是明年的2月29日。中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经营报》记者。
　　于是，时近年底之时，限购政策是否能得以延续成为了问题焦点所在。房地产市场研究机构中原地产发布的报告显示，福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州都涉及到限购令于今年年底或明年年初到期的问题。
　　对于知会地方政府要求限购令续期的问题，住建部一位官员并未正面予以证实。但他向记者表示，近期国务院分管领导多次就房地产调控的问题做出指示和批示，其核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。
　　而此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。这位官员向记者表示。而在此之前，佛山、成都两地均出现了以不同方式为限购令松绑的政策，但在中央政府的干预之下，最终放松政策均被废止。
　　住建部政策研究中心副主任王珏林向记者表示，如果目前就对已经执行一年的限购政策进行松绑，在尚未有承接政策的情况下，可能引发楼市的报复性反弹，从而丧失楼市调控刚刚取得的成效。
　　两次试探性松绑均失利
　　为了确保地方政府能够积极落实限购政策，住建部和监察部已经联手，对不能落实这项政策的城市主要行政负责人进行约谈，乃至行政处分，此举收到了相当的成效。
　　没有地方政府愿意公开承认自己希望松绑限购，但从利益格局的角度看，地方松绑限购的利益冲动和诉求始终是存在的。11月30日，张大伟对记者说。前述住建部官员也承认，在他们的日常工作中，始终面临着地方政府落实中央政府调控政策的力度问题。
　　11月中旬，继广东佛山限购松绑乌龙事件后，四川成都市政府发布通知，将成都市落实限购政策的甄别购买资质的起始点，由签订购房协议后推至办理房产证，即在业主办理房产证时，再对其已购房情况进行审查。由于房地产市场多为期房销售，向后推迟审查购房资格的日期，实际上是为房地产销售留下了空间。
　　但是，此通知在出台不到一周后即被叫停。记者了解到，与佛山限购令当日被收回的情况类似。国务院办公厅、住建部均向四川省政府询问了此事，在中央政府保持的高压态势之下，最终这纸带有松绑性质的通知也被叫停。地方政府两次松绑试探均告失利。
　　据新华社报道，国务院副总理李克强曾专门表示，对于已经出台的房地产调控政策要坚决执行、落实，要保证房地产调控政策的连续性、稳定性和一贯性。而在此之前，针对佛山市出台限购政策松绑令的问题，住建部已经知会地方政府，对包括现行限购政策在内的已出台地方调控政策进行松绑时，要提前听取上级政府的意见。
　　日前，住建部部长姜伟新在一次会议上明确表示，虽然限购政策是不得已使用的调控手段，但是为了确保地方政府能够积极落实这一政策，住建部和监察部已经联手，对不能落实这项政策的城市主要行政负责人进行约谈，乃至行政处分，此举收到了相当的成效。
　　承继式调控
　　在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。此举在于避免出现政策的空档期。
　　在知会地方政府对到期的限购令原则上进行延续的同时，住建部还知会地方政府，不对现有已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。前述住建部官员向记者表示，即便现有调控政策进行调整，也将遵循着承继式的原则。
　　所谓承继式的原则，即在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的空档期。
　　2009年，为应对国际金融危机，中央政府出台了一揽子刺激国内消费、确保经济增长的政策措施。在这样的政策背景下，2008年出台的一系列针对楼市的调控措施，被多项鼓励房地产消费的政策所取代，地方政府亦全面放松了对房地产的调控力度。
　　同期国家统计局对70座城市房地产市场统计指数显示，2009、2010年两年，房地产价格环比、同比均呈现出上涨趋势，部分城市的涨幅超过20%。
　　所以，我认为，限购政策的退出是以其他新的政策或房地产市场的运行机制健全为前提的，如果没有这一前提，中央政府恐怕很难容忍限购政策的退出，因为在现有房地产市场保有环节成本较低的情况下，一旦放松限购政策，很容易带来市场报复性的反弹。中国房地产学会会长陈国强向记者表示。
　　记者了解到，住建部部长姜伟新亦在多次内部会议上表达了承继式调控的总体精神。而目前，财政部也正在会同住建部就重庆、上海两地房地产税试点的情况进行总结。在这样的背景下，政策空档将很难在市场中出现。
　　至于限购政策退出的前提是否是住宅征收房地产税的全面推广，前述住建部官员未予表态。他只是强调，楼市调控在可以预见的未来，没有放松的可能，而限购是本轮调控的核心手段之一。（.中.国.经.营.报）