“只要能借到钱，什么渠道都可以，多少利息都愿意给”

　　本报记者 刘力图 广州、深圳报道

　　“投融资部和财务部的高层现在简直焦头烂额，一个管入账另一个管出账。”深圳某上市房企财务部工作人员陈女士告诉《华夏时报》记者，进入12月，她所在的房企的财务开支剧增，包括员工的年终奖、兑现上下游各种票据，而规模最大的支出则是偿还银行的短期贷款、信托产品以及向企业或个人集资等到期债务。

　　陈女士所在的公司只是众多房企的一个缩影。年关将至，不少开发商都陷入结清银行贷款、信托兑付以及偿还民间借贷等各种危机。为了缓解偿付压力，不少房企掀起新一轮“拆东墙补西墙”和“借新还旧”风潮，使得债台高筑的隐患更加严峻。

　　偿付压力大增

　　中国银监会主席助理阎庆民公开表示，在内地商业银行的贷款余额53万亿元人民币当中，约10万亿元是房地产贷款。而地方融资平台和房地产存在交叉，房地产有一部分混合在平台内。

　　陈女士告诉本报记者，该公司年底的支出，偿还银行的短期贷款所占比例高达50%以上，涉及多家商业银行，但她不愿透露具体金额。

　　“按照目前的财务状况，如果光用来偿还银行的贷款不成问题，但要应对整笔到期债务，则有很大的难度。原来，兑付房地产信托项目也成为该房企到期债务的一部分。据了解，该房企两年前曾与几家信托公司发行房地产信托产品，总规模接近16亿，今年12月为回款期限。”陈女士表示。

　　据悉，市场好的时候业界对房地产任何一个项目的收益都报以极大的希望，所以当初开发的信托产品收益率较同期产品都高。陈女士解释，但几个项目在今年年初建成后，销售情况并不好，资金回笼也未达预期，因此为该项目建立的信托产品和某商业银行的债权极有可能无法如期兑付。

　　有媒体报道，从10月到年底将有46款、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托收益，总规模在90亿元左右。阎庆民表示，中国投资信托公司的10万亿元人民币贷款余额中，也包含7000亿的房地产贷款。

　　东方证券杨国华早前曾测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。明年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。

　　融资几近瘫痪

　　“财务部十分痛苦，每天被领导叮嘱要算准账，而且还要把钱像海绵里的水一样挤出来。可钱就那么多，再挤也只有那样了。”陈女士以及另外两家房企的财务部员工均向记者抱怨道。

　　最让他们苦恼的是，支付巨额的到期债务需要投融资部源源不断的融资，但所在房企的融资业务进展几近瘫痪。上述一位广州本土房企的员工向记者回忆近期发生在公司里的趣事：“我们每天有空就跑去找投融资部经理，问融到钱没有，因为再融不到钱就连工资也发不出来了。”

　　广州某上市房企一位接触公司融资业务的员工告诉本报记者，公司以往开展融资业务只要派出部门经理即可，但现在则需要出动两个副总裁，而且为融资准备的工作十分频繁，但成效并不大。据他了解，公司通过当地银行融资非常困难，因此副总裁经常“北上”找中央级领导。而进入第三季度以来，副总裁全力开拓各种融资渠道，并常常把“只要能借到钱，什么渠道都可以，多少利息都愿意给”这句话挂在嘴边。

　　而公开数据显示，今年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，为2009年以来新高，且越来越多的上市房企资产负债率进入到过高的区间，资金问题逐渐凸显。其中，资产负债率超过70%的上市房企增多趋势明显，占比超过四成。

　　开发商

　　忙找钱

　　面对如何分拨资金偿还各种债务的难题，陈女士向记者分析，该公司今年的偿还困境与银行多次延迟放款以及减少放款额不无关系，因此银行的短期贷款必须按期支付，因为这关系到明年年初申请贷款的额度和放款的速度。

　　因此，陈女士及其财务团队商定了初步的解决方案，即首先如数偿还银行的短期贷款，然后用现有资金完成房地产信托60%的兑付任务，剩余40%则通过新的项目抵偿。对于向企业或个人集资的欠款，则利用其他关系申请延期偿还，并提供新的项目集资，或者增加延期偿还的利息等具有吸引力的条件。

　　原来，这种以新项目抵押旧项目的做法成为不少房企年底的权宜之计。深圳某信托公司的客户经理伍先生告诉记者，该公司产品近六成为房地产信托，现在已有不少房企提出上述的做法，目的就是跳过直接发行产品再融资，而是产品对产品、项目对项目。

　　但他并不看好这种做法，因为开发商出于对明年的楼市普遍看好，认为项目只要熬过明年春天就会好转，但他表示项目需要房企的现金流作保障，而一旦明年的项目销售继续不理想，信托公司可能会提前收回项目和股权，房企将陷入十分被动的处境。他提出警告，信托资源对房企项目收紧，也会增加房企的兑付压力。

　　“没办法，只能拆东墙补西墙。”陈女士深知上述方案势必会影响公司债务结构的调整，而公司补充现金流以及再投资或收购资产的能力也会受到负面影响。

　　据她了解，广州和深圳众多上市房企账面上的现金流并不如实，谁都不指望真实的现金流能解决债务危机，但与此同时，又要让投资者相信我们能顺利应对危机，所以通过拆东墙补西墙的方法至少能缓解燃眉之急。

　　此外，陈女士所在房企选择以新债抵旧债的办法与广州一家知名上市房企如出一辙。与该房企有直接借贷业务的人士告诉记者，该房企9月初以每月4分息向广东某企业的老板借出规模不少的资金，而今年12月需要偿还部分资金。

　　近两个月，该房企在宣布下调销售目标后，又公开表示今年仍无法完成销售任务。近日，上述人士向记者透露，该房企多次融资计划宣布失败，并已经向至少3位企业家借款，用以偿还个人借款以及其他债务。该人士担心，如今民间借贷的利息已经十分高，如果该房企资金运作仍无法好转，这些债务只会成为一个无底洞，慢慢吞噬房企摆脱困境的能力。