买房降价补偿潮蔓延全国 大型房企作壁上观
　　宏观调控持续作用下的楼市，降价已如星星之火。随降价潮一同蔓延的，还有一股降价补偿潮。
　　如果您发现后期楼盘的价格比现在低，您可以选择补差价或退房的形式补偿。12月1日，位于房山的金地朗悦项目销售员对记者表示。
　　拉动销售？
　　目前这股降价补偿热潮正在全国范围内扩散。
　　11月21日，南京宏图上水庭院39号楼即将开盘销售。和之前不一样的是，开发商将和购房者签订一份特别的承诺书，承诺在开盘后的一年时间内如果价格下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿。
　　11月17日，鄂尔多斯当地媒体上出现了一则通告，当地项目天誉国宝宣布，买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，而对于过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。与此同时，他们还推出一项持续到2012年5月1日的购房保障计划。也就是说，如果明年五一之前，该项目再次降价，开发商还将再次对业主差额补偿。
　　作为现房的天誉国宝项目，之前的均价为15000元/平方米。根据户型和朝向的不同，老业主最高将退差价近100万元，少的也在20万~30万元之间。天誉国宝项目营销总监曾江表示，近期公司已准备好3000万元的现金，分期分批地通知业主到售楼处前来办理差价补偿。
　　此前，上海新城公馆、深圳龙华花半里、杭州华元房产旗下7个楼盘等先后推出了全线降价且对购房者补偿差价的促销活动，长沙的星语林阿普阿布项目甚至承诺降价双倍赔差价。
　　根据链家地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市降价补偿潮初现至今，短期内已迅速蔓延至青岛、合肥、成都等各地二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。至12月1日，全国至少有20个城市30余个楼盘加入降价补偿潮。
　　一位不愿透露姓名的开发商表示，房企要生存，现金为王，房地产销售市场近期的低迷，加之银行个人住房抵押贷款的不给力，其他渠道已无法获取现金流，打折无疑为最佳的快速回笼资金手段之一。而承诺降价补偿既是为了避免老业主闹事，也是为了给购房者吃一颗定心丸，让他们对于今后的房价变动没有后顾之忧，以尽可能地促进成交。
　　种种迹象显示，各城市承诺降价补差价的楼盘，已取得阶段性成果。如上海嘉定新城公馆，开盘销售的100套房源已全部售罄，回笼资金4亿余元；深圳龙华花半里，11月以来一直保持当地的销售冠军。
　　这种潮流将加速推动楼市天平向买方市场倾斜的态势，确保购房者尤其是刚需群体，在既有购房能力下的居住需求得到最大化满足。链家地产首席分析师张月认为，这种保值销售方式，势必给各地其余促销楼盘带来成交信号，引致更多在售项目效仿，以扭转成交僵局。
　　风险仍存
　　与此形成鲜明对比的是，承诺降价补偿的开发商中，几乎看不到全国性大型房企的身影。
　　不久之前，万科总裁郁亮就明确表态：不会对价格做出任何承诺。
　　对此，曾江表示，对于较大的开发商来说，同时运作的项目会很多，所以资金链也不能保证稳步流动，而在这一方面，小开发商操作起来要更加灵活。
　　不遵守契约，社会将没有秩序可言，会陷入混乱之中。对于这一行为，北京房地产协会副秘书长陈志强调，市场经济一定是法制经济，市场经济就应该按照市场规律办事，买卖双方都应该遵守契约精神。如果大家都不遵守，都可以随意撕毁合约，有了争议，双方比拼的是什么？只能是拳头。
　　但陈志也表示，在目前市场不太好的情况下，个别企业在自身状况允许的条件下，从维护客户利益的角度出发，降价的同时给老业主一定的补偿，也不是不可以。总而言之一句话，不提倡，不反对。
　　北京市盛廷律师事务所毕文强律师认为，开发商在同一个楼盘出现价格波动的时候，愿意对房价进行调整，有利于缓和已购房业主的情绪，有利于增强潜在购房者对项目的信心，但这不是开发公司必然的法律义务，只是一种商业行为。
　　北京仁和律师事务所房产律师孟宪生也认为，降价补差价是一个商业促销行为，与法律没有直接关系。在买卖合同关系中，坚持协商一致原则。只要双方达成一致，就应当按照约定履行。房屋降价，是市场风险，不是法律风险。
　　不过，张月分析认为，降价补偿实际上仍然存在一定的风险。首先，部分楼盘此承诺未添加至购房合同，单纯降价补偿协议的法律效力难免会有所折扣；其次，即使购房合同仍有所载明，购房者仍需就相关细节进行确定，比如仅为一次性补差价，还是连续降价连续补偿；差价补偿款是即时到账还是延迟至交房结算前后；同质性房源如何界定等等。(.第.一.财.经.日.报 .阴.雪)

　　专家称楼市可能因存款准备金率下调变相受益
　　中国央行三年来首次下调存款准备金率，此轮微调将对银行、地产和中小企业产生哪些影响？楼市深度调整的格局是否会扭转，银行新一轮信贷是否会反弹，中小企业融资困境是否会因此缓解？不少业内及专家预计，此番存准率下调楼市或成变相受益者，松动预期逐渐升温，同时，中小企业的钱荒困境或得以舒缓。
　　中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
　　楼市： 松动预期升温 将变相受益
　　此次央行下调存准率0.5个百分点，将释放4000多亿元的流动性。从过往历史看，流动性往往热衷流进回报率高的房地产领域，尤其是在房地产商正面对资金链十分紧张的急迫形势之下。
　　对此，人民日报12月1日援引业内人士的话称，下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措。这种微调并不是针对房地产行业的，更不意味着房地产宏观调控政策的放松，也难以改变房价下降的趋势。
　　与此同时，山东大学经济学院副院长、房地产经济研究所所长李铁岗也指出，在目前的房地产市场不景气形势下，央行放松的流动性，难以滋润到房地产业中。
　　因为，从一些银行的反映来看，金融机构向房地产业放款的积极性已明显降低，即使银行的资金有所宽裕，地产商也难拿到贷款，这次释放的流动性会更多流向实体经济行业。
　　但对此，澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚则从保增长的大势提出不同意见，刘利刚在为英国《金融时报》中文网撰文中指出，中国房地产产业牵涉众多上下游行业，对整个中国经济的影响仍然是举足轻重，在其他的经济增长引擎都出现了一定的问题的情况下，房地产市场一旦出现严重减速，其带来的效应将是难以想象的。
　　与此同时，房地产还关乎到明年的投资前景。在地方政府的投资模式中，其投资的主要资金来自于土地出让收入，并将其投入基础设施建设等方面，从而推动房价和地价进一步走高。这样的模式尽管存在很大的问题和风险，但仍然是中国经济增长的不二法宝。
　　刘利刚还指出，地方政府也需要土地拍卖收入来偿还巨额的地方债务，而这背后也需要房地产市场的一定繁荣。
　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科教授也认为，央行这次降低准备金率虽然方向并不是针对房地产市场，但是房地产市场也会因此而受益。就像2008年一样，那次政策放松也是因为次贷危机，房地产市场因此受益很大。
　　对此，不少机构的最新报告也持相同观点。中银国际在12月1日报告中指出，本次存款准备金率的下调无疑将增强银行体系流动性、提高银行的放贷能力，尤其将惠及首套房购房群体。由于此前贷款额度受制于存贷比要求且接近年底，各家银行纷纷在操作中上调首套房的按揭利率甚至首付比例，若利率能回到基准甚至下浮15%左右的水平，购房者每月按揭还款额可分别下降5%和13%。
　　另一方面，目前银行按揭贷款的放款周期普遍已经从上半年的1 个月左右拉长到3 个月以上，随着存准率的下调和明年一季度银行贷款额度的回升，若放款周期有一定程度的缩短，将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。
　　国泰君安12月1日报告也指出，后续下调准备金率降成为常态；而地产方面，工业地产、商业地产因与新兴产业、扩大内需相关、不涉及住宅房价调控有望定向宽松；首套住宅按揭贷款严于政策规定的利率和首付有望因属于政府支持范畴，新增贷款额度增加、安全和收益性高而下浮。
　　对此，市场同样持乐观态度，截止收盘，沪指报2386.86点，涨幅2.29%，其中，地产板块指数涨幅3.4%，领涨的招商地产、保利地产、万科A、金地集团等涨幅皆在4%附近。
　　中小企业：钱荒困境或舒缓
　　今年以来，因信贷紧缩，中国中小企业广泛遭遇钱荒困扰。此次下调存准率，受政策支持的中小企业将首先受到信贷支持。
　　对此，樊纲指出，信贷收缩，银根缩紧，首当其冲的是中小企业，但是问题根源在于金融体系有问题，对中小企业的服务不够好，导致中小企业的融资成本和渠道受到了影响。
　　近期，政府出台多举措，加强对中小企业的信贷支持，稳定民间经济，启动增值税改革。
　　郭田勇表示，下调存准，释放资金，会有利于解决中小企业资金短缺问题，但是目前市场资金都很短缺，银行在配置资源时不一定能更多的给予中小企业。因此下调存准率对于中小企业缺少资金问题会有改善，但是不会有很大改变。
　　著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容1日在做客中新网视频访问时也指出，现在存款准备金率下调，将有一个信贷流向，这可能对中小企业有一定帮助，但是中小企业不要期望值太高，那些好的企业可能能得到援助，但是对于差的企业永远是融资难的问题。
　　此外，此次下调存准率，将释放银行存款准备金4000亿元左右。这对于前三季度存款负增长，揽存压力颇大的中国银行业来讲，或是一场及时雨，将有利于其业绩增长、缓解流动性压力、提升放贷能力。有媒体称，此次下调存准率，将缓解银行存款负增长的现状，为银行明年初发放新一轮信贷做好准备。(.中.新.网)