资金面依然紧张

　　房贷压缩格局难改

　　尽管监管层及各研究机构纷纷表态下调存款准备金率对房地产行业并无直接利好，但银行资金流动性的逐渐恢复仍然成为了当前楼市回暖造势的最大驱动力。市场传出银行暂停首套房贷利率上浮的消息。

　　但接受《大众证券报》采访的多家银行表示，近日银行流动性回暖无改银行各项指标阶段性紧张的事实，临近年底，银行对于低利润的房贷业务已经再无动力放贷。国金证券（600109）银行业分析师李伟奇表示，数量型的流动性压力缓解与利率无必然关系。目前银行首套房贷利率基本上浮5%~10%，甚至上浮20%。各家银行利率上升、规模压缩的房贷格局在明年的信贷政策定调前不会改变。

　　“存款准备金率下调，只能说我们的信贷规模没那么紧张了，但是利率没变的话，个人房贷政策不会有太大的变化。”工商银行（601398）工作人员表示，“房贷政策与国家的限购政策、利率等因素都有很大的关系，目前我们在个人房贷的规模和政策上都没有什么变化。”

　　数据显示，在三季度的季度报告中，除了工行，其余四大行的资本充足率或核心资本充足率均有下降。贷存比超标的担忧也终成事实，交行、中行、招行、兴业及民生五家银行的贷存比均超过了75%的监管红线。而中报期间尚无一家超过75%。

　　“因此，相当部分的银行即便有新增流动性也很难形成放款。”李伟奇分析，促发调存的直接原因是外汇占款锐减造成的市场资金面紧缺。实际上，临近年底，银行的资金面依然紧张。在监管没有对资本充足率、贷存比等硬性指标放松的情况下，单纯的存款准备金率下调，均摊下来，银行信贷增量影响有限。

　　年底放款集中在小微企业

　　据了解，即便按照20%的上浮利率，房贷业务的利润依然低于今年各家银行普遍热衷的经营性贷款，首套房贷7折利率时的房贷业务已经基本确定为亏损。某银行人士表示，“经营性贷款的利率更高，并且针对企业，还可以派生更多的综合利润。因此目前银行是不会对低利润的房贷业务感兴趣的。”所以虽然理论上银行资金压力缓解会使贷款额度增加，但增加部分并没有增长在房贷业务上。加上接近年底，各家银行包括房贷在内的多项指标都已经完成了，已经没有什么放贷冲动。大家普遍的想法是积蓄能量，把需求留给明年。“多数房贷审批还在继续，但年内不会再发放了。”某股份制银行人士表示。

　　业内人士预测，明年房地产限购并不会放松，利率调整目前还没有明显信号，CPI刚得到缓解，说降息为时过早。相比房贷的萎缩，消费贷、个人经营性贷款则会有较大的发展。现在小微金融的政策支持比较多，而由于个人经营性贷款的性质跟小微贷款类似，监管层有意向把个人经营性贷款纳入小微贷款中，这样个人经营性贷款难也将得到缓解。

　　多家银行证实，年底放款更主要的集中在小微企业、战略新兴产业以及包括保障房在内的政策性引导和扶持的项目上。

　　是否提前还贷需斟酌

　　由于房贷利率大多按年调整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。因此，各银行提前还贷的市民近日明显增多。

　　经过三次加息之后，目前的基准利率为7.05%。以100万元20年期房贷为例，如果按基准利率计算，今年月还款为7400元左右，总的贷款利息为77.5万元。而明年起，月还款将增加至近7800元左右，总的贷款利息将增加至86.8万元左右。客户明年起每月要多还400元左右。而如果客户执行的是上浮利率，下月起月供会增加得更多。

　　银行人士介绍，现在还没法精确具体哪位客户月供增加多少。不过，明年1月1日以后，客户就可以凭身份证到银行柜台打印自己新的还款计划，了解每月还款额的变化。如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。不过有四类人不必提前还贷。

　　首先是正享受7折利率优惠的房贷客户，即使三次加息以后，这些房贷下个月执行的利率也才4.935%，比现在五年期以上定期存款利率还要低。与其把这笔钱拿去提前还房贷，还不如放在银行存定期。其次，如果房贷还款的所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大；或者如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，再贷款不划算。还有使用公积金贷款的人，因为公积金贷款是目前银行贷款利率最低的，因此也没必要提前还款。