温总首亮底牌：政策松绑梦破字号
　　广为关注的商品房价格，近一个月来开始松动。已有的调控政策措施还会持续吗？回答应当是肯定的。
　　据新华网报道，当地时间6日下午，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月来已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归合理的价格。业内人士认为，总理此番表态，为正处于激烈博弈状态的楼市释放了明确信号，总理并首次明确提出「下调房价」，表明中央政府对目前房地产调控明朗的态度，就是不仅绝不放松调控，而且明确要求房价下调，这意味开发商寄望「政策松绑救市」破灭。
　　随着开发商降价潮的蔓延，楼市已从「假摔」转为「真摔」，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。
　　高层多次强调调控决心
　　温家宝特别强调：「对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。」
　　报道引述温家宝讲话强调，今年国家的财政收入约10万亿元，取之于民，更要用之于民。
　　温家宝说：「房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。」
　　9月份以来，高层多次表明对于继续推进房地产调控的坚定态度。9月，温家宝总理在《求是》杂志发表署名文章指出，「房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松」。随后，温总理在10月份的两次谈话中，都明确要求各地政府切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固房地产调控成果。10月29日召开的国务院常务会议重申，要坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。
　　省长进京游说宽调控
　　而在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象，接近一半的地块集体延期，这在土地市场上非常罕见。
　　这种现象令地方政府开始着急。据华夏时报日前报道，近日多名省长相继进京到住建部、国土部沟通楼市调控，给中央施压，冀允许地方放松或调整政策。住建部部长姜伟新、国土部部长徐绍史分别与河北、黑龙江、江西、湖北、四川、陕西等省长见面。
　　不过，高层近来频频表明继续推进房地产调控的决心，无疑是给目前处于降价风波中的楼市明确了方向。
　　仍有多项严厉政策储备
　　随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。中国指数研究院昨天公布的最新报告显示，11月首周全国楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。而记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。（.香.港.商.报）

　　政府亮调控底牌利于房价理性回归
　　据媒体报道，国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他说：我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。这是自2009年本轮房地产调控以来，温总理首次旗帜鲜明地提出将下调房价作为政策目标。而此前，我国决策层对于房地产调控的目标表述通常为抑制房价、稳定房价、遏制房价过快上涨等，其中尤以遏制房价过快上涨用得最多。
　　实际上，在温家宝总理此次表态之前，已有政府高层官员针对房价发言铺垫。10月19日，时任银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。将温家宝、刘明康对于房地产的表态联系起来解读，耐人寻味。不妨这样判断，对于久拖不决的房地产调控，我国政府正在亮出底牌，这个底牌就是：房地产价格必须下调，而下调的可接受极限幅度为40%。
　　房地产是中国的支柱产业，它通过信贷杠杆和土地财政绑架银行与政府，进而绑架中国经济，因此，房价只会涨不会跌这种房地产绑架中国经济论，是开发商、炒楼人以及在房价高位仍敢入市的刚需族所组成的多头部队的共识。这个极具中国特色的共识，一方面形成顽固的房价看涨预期，一方面转化为向开发商资金库输血的物质力量，两者合二为一，以剑气合璧的傲然，与国家的楼市调控措施展开一次又一次对决。其结果是，从2003年到2009年的数轮房地产调控中，多头部队均以胜利而告终，房地产调控则落下了空调的辱名。
　　公众不会忘记的是，在过往的数轮房地产调控中，面对房价应挤掉泡沫，理性回归的呼声，开发商不以为然甚至不屑一顾。他们多次在公众论坛上高调宣扬：政府从来没有说要让房价下跌，政府的措辞是要遏制房价过快上涨，这就意味着房价还会涨，无非是涨得慢一点而已。而日后的事实一再证明：这些开发商的确戳中了政府的软肋。老百姓在无奈服膺他们的同时，对政府的信任也开始慢慢流失。
　　殷鉴不远。要想房地产调控真正落到实处，惠及民生，康复政府已然受伤的公信力，就必须以行动颠覆房地产绑架中国经济论。令人欣慰的是，政府已经开始采取相应举措。温家宝和刘明康的最新表态至少传递了两种信息：其一，对于房地产这个所谓的中国经济支柱，政府已做好削低其身段的准备。尤其是温家宝明确提出下调房价目标，这对于意欲继续做高房价的多头部队以及投机的骑墙派，将产生震慑和警示作用。其二，银行业已经对房价的大幅下挫有所绸缪，甚至不惜为此经受阵痛。而银行业目前收紧房地产信贷、清理房地产信托理财产品的一系列举措，也实实在在地彰显了这种决心。再联系到近期广义货币（M2）供应增速有所下降、房产税全面开征的准备工作紧锣密鼓地推进、部分省市先行试点发行地方债以拓展地方财政资金来源，我们有理由相信，房地产和中国经济既往的那种不正常的绑架关系，正在向健康的共生关系转变。
　　土地产权的非私有化、土地供应的垄断化以及公民居住权的不可剥夺性，决定了我国的房地产不可能完全市场化。这也是政府在房价畸高、煎熬民生的时候理应出手调控的根据所在。2003年~2009年的数次房地产调控中，政府由于顾虑太多，或因关照利益集团，或因过度迷恋房地产对GDP的拉动作用，致使房地产调控屡战屡败。这一局面，不仅贻误了民生的改善，还拖累了中国经济的转型。温州模式衰败所折射的席卷全国的金融投机狂潮，是房地产过度繁荣以致泡沫化带来的深刻教训。哪怕基于亡羊补牢的考量，在房地产调控问题上，政府也应拿出壮士断腕的决心和勇气。始于2009年的本轮房地产调控迄今虽取得了一定的战果，但只能算得上是局部的小胜，从整体上看，房地产市场仍处于各方博弈调控政策的僵局之中，这种僵局必须尽快打破。因为，亿万民生的焦虑、经济转型的紧迫以及调控成本的耗费，都经不起太长的等待。
　　当此之际，政府亮出房地产调控的底牌，既切断了自身首鼠两端的退路，也给房地产市场以明确的预期。它提醒：开发商应摒弃暴利心态，炒楼者应适可而止，刚需者应理性购房，蜗居者有望改善住所。尽管从短期看，政府亮出底牌所导致的结果，会对房地产及其上下游相关行业形成冲击，但从中长期看，它将有利于房地产及其上下游相关行业涅槃重生，因为向民生臣服，恰恰是所有经济产业的无上光荣及其长盛不衰的秘笈所在。让我们一起期待并见证中国房地产调控成功，从而实现多方共赢的美好时刻！（.证.券.时.报）

　　防房价反弹 仍有多项严厉政策储备
　　随着房地产调控的不断推进，房价上涨预期开始得到扭转，楼市成交量也随之出现大幅萎缩。中国指数研究院昨天公布的最新报告显示，11月首周（10月31日-11月6日）全国楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。而记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，已有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。
　　楼市成交持续低迷
　　据中国指数研究院的统计，11月首周全国楼市成交持续低迷，被监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。
　　其中，长沙同比降幅最大，达71.96%；其次是温州，同比降幅达69.1%。重点城市成交量均同比下降，其中成都降幅最大，达59.72%；其次为杭州，同比下降幅度亦超过50%。
　　11月首周北京新房26个项目零成交，占比达三分之一。链家地产首席分析师张月说，虽然跌幅可能没成都、杭州大，但仍是持续低迷。
　　据统计，上周北京商品房住宅签约套数为1158套，二手房住宅签约套数为1779套，环比分别为下跌22%、26.5%。楼市总签约数据为2937套合计环比下跌24.8%。
　　记者了解到，上周北京成交量前十的项目中，有4个项目属于明显降价项目：京贸国际城、首开常青藤家园、润枫领尚苑、天时名苑，特别是通州的三个项目，均价相比最高点下调均超过33%-40%，但是换来的成交量并不显眼。如京贸国际城大幅降价入市半月后签约仅占16%。
　　另一方面，北京房地产市场库存量再次突破最近2年多来的纪录，期房住宅库存达到81412套，创下2009年6月以来的最高值，库存总量也达到11.92万套，为最近2年多来的最高值，继续呈现供应大于需求的现象。
　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析表示，北京新房市场虽然降价楼盘频现，但是推出降价房源的楼盘仍是少数，且房价回落幅度有限，由此造成成交量持续下滑。他预计，未来一段时间，北京整体房价如不能出现明显回落，新房市场的成交量将很难走出低迷状态。
　　限购之后，楼市面临沉重压力，一方面是持续攀升的库存，另一方面是日益浓厚的市场观望所造成的低成交。预计到11月底，消化库存积压需要的时间将达到24个月，到年底则可能达到30个月。张月说，在楼市入冬之后，大幅降价已经成为推动成交上升的唯一途径。
　　记者从权威渠道获悉，有关部门认为目前楼市调控仍处关键期，为防止房价出现反弹，仍有多项严厉的政策储备，包括加快推进房产税，以及对投资性购房实施严格控制等。
　　多城市房价现实质性下降
　　为了打破市场僵局，大型开发商在一线城市率先降价。10月，龙湖旗下的上海项目龙湖好望山、龙湖郦城率先推出大幅降价优惠活动，龙湖郦城的精装公寓房源由17000元/平方米下调至14000元/平方米，逼近开发商的成本价格，引发热销。作为房地产行业龙头企业，万科在上海项目的清林径、城花新园等多个楼盘也有较大幅度的变相降价活动。随后，二线开发商开始跟进，新城、旭辉等开发商旗下项目均在11月初给出20%以上的价格降幅。可以看出，市场已从假摔向真摔转变，楼市拐点已经形成。
　　上海、北京等一线城市的大幅降价促销目前已影响到二、三线城市的房地产市场，部分城市新房降价幅度加大。据上周中原地产对各地的调研结果显示，在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为两至三成；在泉州和温州也有个别楼盘降价幅度近两成。而在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，楼盘仅出现小幅打折，购房者观望情绪依然浓重，楼市成交出现萎缩。业内人士认为，未来一段时间，各地的推盘压力仍然较大，可能会出现全国性的楼市降价潮。（.上.证 .于.祥.明 .朱.楠）

　　温总理表态 房地产将是稳定的慢熊形态
　　11月6日，中国国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡参加上合组织峰会时表示，中国下调房价是国家坚定的政策，决不可有丝毫动摇。
　　温总理的言论，至少澄清了一点：即政府是要房价下跌。过去房地产商总是说政府的目标是遏制涨幅，不涨即是跌。其次，政府强调了供应面的威慑：限购政策将投机性需求剥离掉、而保障性住房则在供给方面来填补房产商的开发速度下降的博弈，甚至它还造成了发展商的担忧，不得不加快囤积土地的开发速度，以期早点出售。
　　总体上看，一些城市郊区的房价有一定幅度下跌，也出现了买了高价房的业主看同源房下跌而发生的维权闹剧，但还远远没到2008年又重来的程度。一般从历史经验上看，像房地产这样的资产形态经历了V形反转，升到另一个峰值后的再下降，都将是一个漫长的下跌过程，但是不会出现一年整体跌去30%的剧烈，会有小反复，但整体上是一望无尽的势头，所谓的慢熊行情。
　　为什么会有这种形态呢？一个是政策，一个是预期心理。所谓政策，就是人们觉得政策会有反复，比如最近决策层说微调和保增长，人们就会预期政策有反复。要知道，2007年次贷危机被认为是1933年大萧条重演，但政府都可以通过强有力的政策改变了经济周期的片段，政府决定论已经成为一种心理预期。现在的房价僵持或微跌局面，大多数人都觉得是政府压制的，一旦政府松手，房价将报复性反弹。现在，由于经济周期本身以及外部（尤其是欧洲主权债务）产生的经济放缓，使得政府会做一些微调，而在过去的预期心理笼罩下，政府的任何微弱放松信号，都很有效果，它会刺激购买力。我们经常看到，最近一旦房地产打折，立即就很快销售一空，因为很多人觉得这是另外一个V形反转的底部。
　　跟2007年-2008年不同，那时候没有通胀，是突然性的通缩。现在则是高通胀，缓解它则必须将泛滥的货币慢慢收回去，而在这个过程中房地产的投资财务学破产了。房地产的利息流是房租，而钱的租金是利率，5年期存款现在已经变成5.5%，而一线城市的租金回报大约从3.3%开始慢慢跌到3.2%，这是非常罕见的需求减弱现象。过去如果投资一套房子付5成首付，相当于用总价一半的钱获得房屋总价的3.2%租金，那么其实租金回报是6.4%。房地产回报率=房租率 按揭杠杆率。现在二套房严格按6成来算，杠杆率为1.67，虽然按揭每月都付，但投机者随时准备将房子卖掉，所以忽略其短期的按揭行为，于是二套房的收益率为3.3% 1.67=5.344%，它已经无法战胜5.5%。如果是自住，还是假设首套房首付3成（尽管很多银行都变更为4成），但银行的房贷利率逐渐上10%，自住是要考虑长期的按揭缴付的，即3.33(首付杠杆） 3.3% 7.05% 1.1 0.7（7成按揭）=5.2%,依然低于5.5%的存款利率水平。无论是自住还是投资，现在房地产没有任何意义。
　　这个财务模型也可以动态化。因为很多人说，如果将存款利率调低或者提高杠杆率，那么房地产将会重新升值。即使算上CPI逐渐回落，年水平也有5.5%。在这种情况下，很难贸然削减利率。一旦真得发生大幅度削减利率，那意味着经济需求的萎缩将跟2008年有得一拼。这至少意味着两件事：一部分人的收入萎缩将无法匹配高房价时期的高按揭（高按揭是不会下调的，因为它是固定的），这些人将加入出售房屋的行列，美国现在就是这种情况；经济需求将迫使房租回报率急剧下降，从而依然形成动态化的不合算。(.21.世.纪.经.济.报.道 )