楼市调控作用渐显 房闹现象渐多
　　11月4日上午，上海嘉定龙湖地产郦城售楼处。门口的展示沙盘上看不见楼房模型，只剩两个灯头接口，树木模型七扭八歪，从沙盘上零落的碎屑仍可见被砸过的痕迹，而另一个全景沙盘也被黑色布罩全部遮挡起来。楼房精美装修的样板间中，业主在白墙上写下的容积率欺诈、还我血汗钱等黑色抗议标语异常扎眼。
　　售楼处只有两名售楼人员埋头坐在前台，进来了人甚至不会抬眼看，更多的工作人员则是坐在茶水台前，伴着咖啡机咕咕的煮水声聊天。
　　因为团购已经结束，且剩余房源非常有限，售楼处内只有零星的看房者。然而就在半个月前，这里曾经历了3天人满为患的购房潮，但紧接而来的是上百名老业主的抗议示威。
　　上海楼市金九银十俨然已变成铜九铁十，开发商要回笼资金，开始大幅度降价售楼，房屋资讯网站的新开楼盘中，随手可见打折中、活动等宣传字样，有的楼盘降价幅度高达40%以上。
　　而这触动了老业主的神经，自己血汗钱堆起的房子贬值了，老业主的维权行动开始了。他们要求，停止降价销售、退房或者补全差价！
　　就在11月2日，龙湖业主代表与龙湖公司代表的谈判因谈判地点的分歧而告失败。舆论也没有支持老业主，许多网友指责他们阻碍房价下跌，而记者采访相关法律人士认为，此种维权缺少法律依据。
　　但是，在楼市调控之下，业主如何承受市场风险？这是值得讨论的问题。
　　房产商：大幅降价促销
　　近期，国十条、房产税、限购令的调控作用逐渐显现，从统计数据来看，近3个月以来，上海商品房供应面积仍在增加，但是成交量环比增长却是零。
　　打折降价无疑是扩大成交量最快的办法。记者近日走访发现，在上海，大幅降价的嘉定龙湖地产郦城和绿地集团秋霞坊的部分户型仅剩顶层以及一二层，房源基本销售完毕。
　　龙湖地产在10月19日推出了为期3天的抢收华东促销行动，以搜房网为平台限时团购上海、杭州3个楼盘1000套房，这其中就有郦城楼盘，房价折算后从1.75万元/平方米直降到约1.4万元/平方米。
　　同样大幅降价的还有浦东中海御景熙岸，最大降幅每平方米均价下降6000元，而绿地集团秋霞坊，每平方米也下降了4000元之多。除降价之外，近期保利家园部分楼盘被网友曝变相降价，通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。
　　花费巨款购房的先期业主先是惊愕，后是感到被开发商欺骗了。
　　10月的最后两个周末里，上述所及的几个售楼处内，老业主集体示威抗议，要求开发商给个说法，停止降价销售，部分业主要求退房或者补全差价。
　　龙湖地产售楼处的工作人员当时回应：我们只能按照合同办事，没有办法满足业主要求，降价这个是没办法的，家家都是这样，而且房价是降了，但好的楼层也都已经被人家(先期业主)挑走了。
　　政府部门：市场行为，我们不会干涉
　　手里攥着房子的老业主，本以为调控下只有地产商和房屋中介在过冬，没想到第一个过不下去的，竟是自己。
　　房子还没到手，突然几十万元就瞬间蒸发了，以一套90平方米的小户型为例，上述几个楼盘，先期业主的房子在降价中至少贬值20万元，几大楼盘的老业主认为，开发商为了自己的利益如此促销，这种降价是欺诈行为。
　　一位不愿透露姓名的维权业主表示：我们不是阻碍降价，我们也并不是跟新买房的人有任何矛盾，但是开发商不能这样狠地降价，我们几乎等于多付了一个首付，利益确实受到损害。
　　优惠措施同样引起争议。在保利家园的业主论坛上，老业主认为，大家都是一样花了血汗钱购买房子，这(附加优惠条件)对于老业主是极其不公平的。
　　实际上，业主要求退房的缘由并不仅仅只是因为价格缩水。在龙湖地产的业主与开发商交涉时，一名男性业主愤怒地说，你们合同中没执行的多了去了。你不要跟我提合同。业主所指的未执行是指开发商对容积率和附近规划的承诺，一位微博名为嘉定龙湖业主维权的龙湖业主透露，维权行动从2011年3月就开始了，他们认为龙湖在容积率上偷换概念，在车位比例和房屋质量上都有瑕疵，此时又大幅降价，所以要求退房。
　　于是，大幅降价的楼盘售楼处里，就发生了一边新的购房者排队抢房，另一边老业主举着抗议欺诈的横幅要求退房的景象。然而，无论是退房还是补偿的要求，在先期订立的合同中均没有相应条款规定，法律依据不充足。
　　其实，业主抗议降价的事件并不是首次发生。早在2008年，在上海、杭州、武汉等城市发生的万科业主退房潮中，因为先期的合同条款中没有降价条款的约定，只能得到万科体谅客户的心情，但是其一切企业行为必须遵循契约原则的回应。
　　早期业主利益显然遭受了损失，但是业主的损失与开发商降价的行为之间是否具有民法上所说的因果关系，是值得商榷的。复旦大学法学院的段厚省教授解释，从法律依据上，业主在与开发商签订书面的且经法定程序备案的购房合同时，双方都应当被推定为理性人，有着预测并承担商业风险的能力，这个风险就包括房屋价格或者交换价值下降的风险。
　　记者致电上海市嘉定区房屋和土地管理局，得到了同样的答案，其科室工作人员表示：开发商的降价属于商业行为，只有当其房价上涨超过20%时，我们才会加以限制，而对下降的限制还没有接到上级相关规定的通知，所以目前调查认为，嘉定的这两个楼盘没有违规操作，市场行为，我们不会干涉。
　　而在10月27日举行的上海市政府例行新闻发布会上，上海市政府新闻发言人徐威也表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，同时，房地产企业也应该按照规定实行一套一标，明码标价，接受监管。如果双方当事人发生矛盾纠纷，应当根据约定协商解决，如果协商不成，可以通过司法途径解决。相关职能部门将依法加强监管，对违反商品房价格管理规定的行为将予以查处，维护当事人的合法权益。
　　法律专家：目前处于经济理性回归时期
　　业主到底是否应该承担房屋贬值的风险，从事民商法研究的复旦大学法学院教授段匡认为，目前处于经济理性回归的时期，当事人应以理性来考虑自身的利益和责任问题。
　　因为当房价上涨时，开发商并没有权利要求合同解除，让业主按照新的价格买入，那么同样的逻辑，业主难以拥有要求补偿差价的权利。段匡解释，当时高价买入的人一定也是综合了各方面的条件，认为划算才会购买。而今天买的人认为，这个房价到底了，但事实上，同样存在房价是否还会下跌这个问题，这本质上是每一个人自身的判断力决定的。
　　不过，段匡认为如果开发商存在劝诱引导或者欺骗等违规问题，在业主进行举证后，是完全可以要求补偿的。
　　最近，上海市市长韩正对于上海进一步落实中央的房市调控政策表示了决心，下一步我们的态度是坚决的，会坚决落实中央政策的宏观调控措施。
　　调控加力，开发商是否能够无限制的降价，有分析人士指出，开发商为了回笼资金大幅降价，事实上给老业主、周边的房产商以及二手房市场都带来了影响。
　　记者调查了位于上海市运光路的房产中介一条街发现，近来规模较小的房产中介多是两至三个月没有二手房成交，运营成本主要靠一些租房的手续费支撑。
　　大大小小的房产中介都关了多少家了，我也开始考虑要不要关门了，上海华一房产经理黄建告诉记者，当下无法成交的主要原因在于买方都在观望等待下降，而二手房房主价格上还不愿意松口。
　　我国楼市的价格波动，政府在其中发挥了巨大的作用。这种政策上的风险对于业主来说是不公平的，这要依循涉及政府政策的法律来寻求救济。段厚省给出了一个更大的讨论空间。
　　业主作为经济理性人，在市场行为中确实应该承担责任，但是风险承担体系仍有完善的必要。中国社科院社会学研究员唐钧教授近日在一场有关城市住房政策研究的讲座中指出：政府的房价调控有可能会导致负资产问题，也就是业主在房价下降后仍然需要按照原有的高价进行按揭偿还，这会引发很多问题，需要靠总体的住房政策进行调节和保障。
　　段厚省说：我们可以讨论，因不可预测的政策而遭受损失，在此情况下是否可以主张向政府求偿的问题。
　　而对于购房者，段厚省告诫说，如何减少损失，还是要靠市民的理性判断，不要追涨，也不要追跌，以理性平和以及必需的原则来做出购房决定。法律很难满足每一个人在每一个时候的要求，只能实现一种大致的公平。(.中.国.青.年.报)

　　楼市量价齐跌 地产中介大量裁员
　　房地产中介大量裁员 公司合作性团购兴起
　　失去了金九银十，面对持续下滑的成交量，开发商再也难于从容面对了。一手住宅价格跳水个案增加，二手住宅挂牌率上升伴随着成交量下探。二手房交易的不景气直接影响房地产中介的生存，深圳中原地产55家门店暂停营业，裁员达千人。楼市的低迷促成了新的团购模式--以公司为单位的规模化团购兴起。11月5日，由近60人组成的两组阿里员工专属看房团，参观考察了3座绿城楼盘。
　　尽管9、10月份，无论是新房价格还是二手住宅价格都坚挺依旧，但成交量却出现了大幅下滑。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至10月30日，今年九、十月份新房与二手房共成交26085套，较去年同期下降48%，创下3年来同期楼市成交量新低。中原房地产的统计显示，9、10月份北京签约超过100套的住宅项目有20个，其中均价不足2万元/平方米的项目达到了13个，商品房住宅成交均价为每平米20723元，比去年同期依然上涨了7.6%。
　　成交量的下滑终于带动了一线城市郊区房价的跳水。北京中原市场研究部数据显示，通州目前在售住宅成交均价为15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右，而该地区土地成本均价5000元/平方米左右。10月份，上海浦东中海御景熙岸从2.3万元/平方米降至1.6万元/平方米；嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。10月22日，因降价幅度较大，龙湖地产上海嘉定郦城、绿地秋霞坊、闵行星河湾等售楼处被业主砸得一片狼藉。进入11月，深圳关外部分楼盘掀起降价潮。
　　随着一手房成交的走冷，二手房成交也逐渐冷淡，同时议价空间加大，而这种变化，直接导致房地产中介的闭店裁员。中原地产总经理李耀智近日表示，深圳中原总共有385个门店，有将近55家暂停营业，完全关门的是5到10家店铺，而人员流失的总数大概在1000人左右。这是继先前的中华、世华、港置等地产中介机构在深圳做出裁员后，又一大型中介做出具体的裁员。
　　在绿城破产的谣言传出后，5日，由近60人组成的两组阿里员工专属看房团，参观考察了3座绿城楼盘，而阿里巴巴的一封内部邮件显示：阿里员工购买上述3处绿城楼盘房源，可享绿城员工内部折扣9.2折，且享有额外团购折扣。
　　对于员工的置业，阿里巴巴的支持力度也是相当大。8月，阿里巴巴集团向员工推出30亿元ihome无息置业贷款计划。工作满3年且首次置业的阿里员工，可享受集团提供的30万元无息贷款。(www.ccstock.cc)

　　深圳地产中介担忧关店潮
　　现在的情况比2008年困难多了。深圳某地产中介置业顾问小黄说。小黄从事地产中介工作已有5年，他感到，现在是他从业以来最困难的时候，我觉得关店潮又要来了，而且比2008年那次更严重。
　　小黄工作的门店周围有两个中型楼盘和一个涉及到旧城改造的社区。小黄说：现在行情不好，就算有点成交，佣金提成也少得可怜，已有不少同事离开了。过几天，走的人会更多。
　　他所在的门店是一间底商，每月房租加上水电、通讯、人工等费用，约需15万元佣金收入才能保本。
　　深圳地产中介业内人士表示，目前深圳地产中介的佣金水平一般为3%，按每套住宅150万元计算，一个门店每月至少需成交3套二手房才能勉强回本。深圳近几个月二手房成交量仅为2000套左右，因此仅能容纳600家左右地产中介门店。深圳市房地产经纪行业协会数据显示，目前深圳有地产中介门店2213家，从业人员超过4万人。就在几天前，小黄所在门店的经理对他说，下一步可能要对置业顾问下工牌。下工牌意味着，小黄将失去本来就不高底薪。
　　在深圳，像小黄这样的置业顾问底薪一般为1500元左右。每完成一笔交易，地产中介按总佣金的一定比例付给置业顾问提成。一套交易价格为100万元左右的二手房成交，置业顾问可获5000元左右的提成。由于目前成交低迷，地产中介为获得一单业务，往往对佣金进行打折，置业顾问拿到的提成就更少了。我们门店有十多名置业顾问，上个月只卖出去两套二手房。小黄说。
　　类似的情况2008年也出现过。那一年，国际金融危机重创深圳房地产业，深圳房价创下一线城市最大跌幅。一时间，新房、二手房都呈现出成交低迷、有价无市的状况。
　　面对今年的二手房成交低迷，深圳地产中介把代理新房销售作为自救措施。但是由于限购令的出台，深圳一手房市场成交也陷入低迷。同时，二手房中介没有资格全盘代理一手房销售。小黄们销售一手房获得的佣金提成比例比销售二手房还低。
　　小黄说，除了下工牌，他所在的中介公司还没有进一步举措。不过，紧邻他所在门店的另一家大型地产中介的门店几天前已关闭，马上要变成一家烧烤店了。
　　中原地产大深圳区董事总经理李耀智对中国证券报记者表示，到目前为止，深圳中原总体上尚能维持盈利，但是7月之后盈利门店的数量明显减少。目前深圳中原有380家门店，从业人员7500人，超过2008年的两倍。一些门店已出现亏损。
　　李耀智说：不是地产中介喜欢盲目扩张，而是在行情好的时候如果你不扩张，那么，市场份额就会被同行吃掉。
　　小黄也动过退出的念头：2009年初也很难做，当时我就想退出。不过由于调控的放松，那年3月市场突然就好起来，一直持续到2010年。那也是我做最好的时候，最多的一个月我拿到的佣金提成有3万多块。或许是因为尝到过房地产牛市的甜头，小黄现在还没有放弃，我觉得市场不会永远坏下去，我希望可以撑到好转的那一天。(.中.国.证.券.报)

　　海南房产交易量下降 海口超四成楼盘降价
　　随着北方天气逐渐转冷，四季如春的海南岛吸引了越来越多在此过冬的北方人，金九银十过后的海南楼市备受社会关注。11月5日，记者从海南搜房网数据监控中心获悉，银十海南房产成交2755套，相比金九减少446套，其中三亚的成交套数减少明显，从9月份的1146套锐减至325套。
　　据统计，10月份，海南房产成交面积242365.53平方米，其中海口成交1140套，均价每平方米7636.67元，三亚均价每平方米24438.9元；琼海10月份成交306套，与9月相比减少267套，均价每平方米6834.45元。
　　据悉，目前海口出现降价的楼盘已超四成，部分楼盘为了缓解资金链压力，甚至打出了降价30%的优惠。业内人士指出，考虑到楼市对国家宏观经济层面的影响，调控政策短时间内不会放松。虽然房地产市场不会出现崩盘的现象，但房价下降是大势所趋。
　　此外，限购、首房贷款利率上调等政策势必让海南楼市越来越冷，房地产市场以量换价的现象初露端倪，开发商将进行调整以求资金回笼。(.第.一.财.经.日.报)