前三季度净利增长23%：前三季度，上涨17%和23%，净利增幅快于收入得益于2010年房价上涨带来的毛利率提升，前三季度行业毛利率达到了39%。

　　预计全年营收和净利仍将保持增长，但受今年销量萎缩的影响，增速较2010 年显著下降。

　　行业销售放缓，龙头彰显实力：受今年全国重点城市楼市销量大幅下降的影响，前三季度上市地产公司销售商品、提供劳务收到的现金同比增速仅10%，低于10 年前三季度17%的增速水平，更低于06 年三季度以来26%的平均增速。龙头地产公司在行业调整时期采取了更为灵活的销售策略，销售远远跑赢大市，进一步提高了市场份额。

　　投资进一步收缩：前三季度，上市地产公司购买商品、接受劳务支付的现金同比仅增4%，大幅低于10 年前三季度91%的增速，也低于06 年三季度以来32%的平均增速。行业龙头投资增速也进一步放缓。反映了在调控政策持续出台和楼市观望、预期不明朗的情况下，上市公司对后市保持了谨慎的态度，并首选压缩投资来保证资金安全。

　　存货高企，地产进入去库存时代：三季度末，上市地产公司存货环比增加7%，同比增长35%，绝对值达10846 亿元，进一步刷新历史高点。库存消化周期为27 个月，亦创历史新高。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。

　　偿债压力上升，龙头安全性高：三季度末，上市地产公司手持现金约为一年内到期借款的1.07 倍，短期财务基本安全，但现金流紧张。净债务率为81%，创06 年以来历史新高。相比之下，龙头地产公司在本轮调整中保持了良好的财务和资金状况。

　　投资策略：关注龙头补涨机会。近期有一正一负两个政策热点值得关注，一是珠海双限令的出台，说明限购政策短期内放松概率很小；二是温总理表示货币政策将适时进行结构性微调，说明信贷将有所松动，房贷进一步紧张的概率很低了。相比2008 年，从价量库存角度看，行业基本面较08年低点仍有一段距离；而政策面短期内也难以大幅转向。从估值角度看，地产股前期低点的滚动市盈率和市净率较08 年底部只有5-10%的空间，而以万科为代表的行业龙头估值却已降至历史新低，尽管其基本面明显优于行业以及08 年市场低迷期。由此可见，地产龙头存在合理的补涨要求。

　　现阶段，我们仍然看好龙头股的超额收益，建议关注万科、保利、招商；同时还可以关注近期较热的文化地产标的，如华侨城。