房价跌至3折 鄂尔多斯鬼城崩盘
　　身处风暴边缘的鄂尔多斯，正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。
　　近日，《中国企业报》记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。
　　以当地金信翰林苑项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。
　　房子卖不出去，开发商扛不住了。上述该消息人士说。
　　因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。
　　几乎所有的高利贷都和房地产有关。鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。
　　新城却是空城
　　康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。
　　2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。
　　直到有一天，这里发现了四大宝贝：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。
　　2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。
　　康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。
　　新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性。
　　据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。
　　然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。
　　按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。
　　康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以鬼城名号，但现在，这座新城仍是空城。
　　据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。
　　康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里；其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，352平方公里是包括县 (乡)在内的康巴什总体面积。
　　即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。
　　房地产泡沫典型案例
　　煤矿稀土最富有是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。
　　据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。一位知情者说。
　　房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。
　　据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。最典型的是绿城项目。当地一位长期观察房产的人士刘先生说。
　　刘先生告诉记者，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米。
　　由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的最佳展品。
　　美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场充斥着泡沫吗?
　　多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。
　　自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。
　　在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座鬼城。
　　最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。
　　尽管鬼城康巴什震惊了不少人，但还是希望这是中国一个最特殊的例子，但愿别成为中国的一个普通缩影。 (.中.国.企.业.报)

　　全国20余楼盘承诺降价补差价 部分同意原价回购
　　房价越是下跌，购房者越是观望，在买涨不买跌的投资心态下，中国楼市几乎陷入死结之中。在这样一个数九寒冬的市场季节中，越来越多的开发商开始祭出降价补差价的杀手锏，企图打破低成交困局。不过，市场分析认为，明年楼市依然是跌字当头。
　　三年内降价原价回购
　　购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业。北京晨报记者昨天获悉，深圳一本地开发商绿景地产为了满足购房者房价只涨不跌的心理需求，大胆推出了原价回购计划，引起业内一片侧目。
　　记者获悉，除了绿景地产之外，目前全国多个城市楼盘均打出了降价补差价的旗号吸引购房者。作为本轮降价潮的引爆点，上海嘉定新城公馆项目在众多楼盘降价拒绝补偿老业主后，率先作出降价补差价的承诺；而一再表示降价后不会对老业主妥协的万科，其在苏州的一个销售项目也于近期向购房者妥协，承诺一旦降价将按原价回购。
　　据链家地产统计，目前包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、长沙、长春等10余个大中城市的20余楼盘已经将降价补差价或原价回购承诺与低价销售绑定，给购房者吃定心丸。
　　降价补差价不代表房价不会降
　　开发商作出降价补差价承诺略显迫不得已，一味地降价，即使接近成本价，可能也不会给购房者带来抄底的信号，反而不如一纸承诺更具有杀伤力。链家地产市场研究部首席分析师张月表示，开发商此举是为了终结项目未来的贬值预期，这样做既牺牲了当前的销售利润，也为明年的价格持续回落预付了风险成本。
　　绿景地产副总裁张梧峰对媒体表示，正是因为看好市场，才敢推出这么大胆的计划。然而，对于开发商是否真的看好未来市场以及承诺降价补差价之后是否会再次降价，市场多持怀疑态度。有网民在论坛上表示，这种促销手段只是一个噱头而已，还不如一步到位将房价降到购房者的心理价位，那样大家自然都会去买。
　　降价补差价并不代表着一定不降价，张月认为，如果有必要，开发商降价后仍可通过赔偿差价的方式弥补前期业主损失，这意味着前期开发商仍可以获得前期款项的流转收益。开发商受业绩、资金压力等影响，不排除用价格暴跌的手段换取短期高成交，以度过年底寒冬，明年二季度后房价会转为长期持续的稳定回落。(.北.京.晨.报)

　　上海旭辉澜悦湾楼盘自称零利销售 毛利或超30%
　　编者按
　　当各地楼盘的降价潮刚刚拉开帷幕，一时间却出现了一大堆被称或自称零利甚至亏损的楼盘。然而，这些楼盘中真正亏损的项目其实是极少数，多数项目的毛利可能仍然要高于其他行业的一般水平。
　　上海有一家开出了低于一万元一平方米销售价格的楼盘--旭辉澜悦湾，因为自称零利销售而成为近期媒体报道的热点。但上海市建设交通委员会公布的该项目的总投资额折算每平方米的投资却只有6000多元，以目前的售价计算，开发商至少能取得每平方米3000多元的毛利。
　　上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，房子是否零利润，要等整个楼盘全部销售完毕才能算出。而在没有卖完房子前，就对外宣称 零利销售，就会误导购房者，有广告虚假之嫌。
　　零利楼盘毛利或超30%
　　在上海罗泾镇附近即将在本月底开盘的旭辉澜悦湾售楼处外，一则旭辉澜悦湾，零利销售20万起的广告分外吸引眼球。而销售人员也告诉《每日经济新闻》记者，上述楼盘目前的确是零利润销售。受到上述项目自称零利销售的影响，部分媒体也刊发报道称，上述楼盘以零利润销售。
　　但上海市建设交通委员会公布的上海市建设项目信息却显示，所谓零利润的说法并不真实。上述项目的总投资仅9.01亿，总建筑面积达到140068平方米，以此计算每平方米的投资额仅为6434.52元。
　　另据上述项目的项目公司--上海旭明置业有限公司和上海新马建设(集团)有限公司签定的施工总包合同，16栋六到七层的多层和一栋十八层的高层，以及一栋两层和一栋地下建筑，总共55109.8平方米的施工总建面，合同总包价却只有11030.6737万元，折合每平方米的造价仅2001.58元。
　　而该项目的前身宝山工业园区潘泾路东侧地块(北块)在去年底被旭辉摘得时的土地楼板价只有2801元/平方米。杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，开发商的成本包括建安成本、财务成本、管理费用、土地成本加税费。而按照上述公开成本计算，显然远远没有达到9800元一平方米。
　　中房信分析师薛建雄也告诉《每日经济新闻》记者，一般情况下，登记在上海市建设交通委员会的房地产项目的总投资，实际上就是扣除税收外，开发商的全部成本投入，只是不包括税收成本而已。
　　《每日经济新闻》记者按照上海市建设交通委员会公布的信息，以及开发商公布的房价计算，该项目的毛利可以达到30%以上。
　　户外广告或和实际不符
　　既然开发商仍然有很高的毛利，为何仍然对外宣传零利润？《每日经济新闻》记者采访旭辉集团相关媒体负责人，但该负责人称对此搜房网有直播就挂了电话。而记者并未在搜房网看到上述直播。此后记者再次致电上述负责人，未获接听。
　　杜跃平告诉 《每日经济新闻》记者，开发商的广告承诺要和事实一致。而上述旭辉澜悦湾的零利润广告与公司上报给上海市建设交通委员会的材料显然不符合。
　　对此，薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，旭辉澜悦湾的原定容积率为1.8，但目前销售的部分容积率只有1.0。在这样的情况下，项目的开发成本可能增加了，所以开发商以此为理由称零利润率。
　　但杜跃平认为，判断房屋是否是零利润，应该从整个项目去考虑，而不能以项目的一个部分，或者单独一套房作为考虑。如果是这样，旭辉澜悦湾的户外彩旗广告所称的零利销售可能和事实不符。
　　降价风潮或减速
　　事实上，目前真正意义上的亏本或零利润楼盘在整个上海楼市几乎没有。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，目前全行业内真正可能亏本的，只能是2009年和2010年上海成交的20余幅单价或总价地王。但截至目前，只有三到四个已上市，其他项目几乎都没有。而这些项目的售价并不低。
　　此前中房信的分析称，目前的降价更多的是房地产企业年底快速回笼资金过冬的短期行为。随着未来政策的适度宽松，反映到房地产领域，就使得企业的融资环境得到改善。其依据是央行10月新增信贷为5868亿，比9月的4700亿明显增多。而10月M2同比增速为12.9%，比9月略有下降，但降幅趋缓，对137家内地上市房企货币资金分析发现，上市房企货币资金对短期债务覆盖率与M2同比增速走势几乎趋于一致，呈现出显著的相关性。(.每.日.经.济.新.闻)