深圳开发商促销猛招频出 购房三年可原价回购
　　昨日(11月24日)，绿景地产旗下的绿景香颂项目宣布推出 保值回购，置业无忧计划，称购房者三年后可以选择原价卖给开发商。
　　绿景地产副总裁张梧峰称：作出这样的举措，是为了给业主规避降价风险。三年后，无论房价涨跌，只要有客户提出申请，公司都会兑现承诺。
　　这意味着购房业主不但可以避免房产缩水只赚不赔，三年时间里，还可以免费入住。
　　三年原价回购的营销手段，到底是促销卖房的噱头，还是变相融资？对此，有业内人士就提出质疑，这种宣传口号具有很强的市场导向性，能否最终实现还需要政府批准。
　　如何保证三年后开发商是否有能力兑现承诺？绿景此番营销手段，更像是一场赌局，能否最终赢得市场或面临挑战。
　　营销噱头，还是变相融资？
　　类似营销手段，尽管此前有内地某开发商曾使用，但在深圳却实属罕见。
　　据悉，绿景香颂项目位于深圳市宝安区。据张梧峰介绍，绿景香颂项目开盘当天购房业主均可以自愿与开发商签署一份三年原价回购的协议，三年后也就是在2014年12月3日之前，如果有业主提出申请，无论房价涨跌，绿景地产都将兑现承诺，将按原购房合同价把房款返还业主。
　　绿景地产推出这样的保本促销口号，仅仅是一种营销策略噱头，还是一种变相融资？
　　深圳某业内人士向《每日经济新闻》记者表示：这只不过是开发商通过保本宣传，吸引客户，刺激销售手段。能否最终得到实施，还需要政府批准。
　　也有网络评论称，绿景香颂此番行为实质上营销大于实质，三年后原价回购能否真的能够实现，还尚待时日检验。
　　一位不愿具名人士提出质疑：开发商如何担保承诺能够兑现，是否设立专项基金，三年后产生的二手房交易契税由谁承担？
　　上述人士还表示，由于目前楼市成交惨淡，销售不畅，开发商资金回笼压力较大。绿景香颂此举可谓一箭多雕，快速回收资金，解决贷款和高利贷的压力，有变相融资嫌疑。
　　对此，张梧峰向《每日经济新闻》表示：绿景地产是深圳十大品牌开发商，目前拥有的香蜜湖深南大道上的NEO项目、锦江酒店及绿景香颂自持的商业项目，拥有100多亿的现金流，可以保证绿景良好的资金情况。
　　据张梧峰称，回购程序将完全参照深圳二手房交易程序，税费也按照规定由业主与开发商各自承担。对于没还完贷款的客户，则需要自己先付完赎楼款。
　　保本促销不如降价？
　　目前深圳楼市成交依旧惨淡，陷入僵局。上周深圳新房成交量仅为352套，仅为2010年同期的一半。
　　实际上，从10月份开始，深圳万科、花半里、招商等一批楼盘便开始降价促销，但由于拥有购房资格的人较少，也并未因降价撬动成交量。
　　与万科、花半里、招商等降价策略不同，眼下，离绿景香颂项目正式开盘还有一段时日，绿景地产祭出三年可原价回购的营销策略，最终能否取得促进销售的实际效果还不得而知。
　　实际上，绿景香颂正在进行一场市场的赌局，能否赢得市场，还面临挑战。
　　从行业规律来看，只是保本不一定能吸引客户购买欲望，还不如直接降价。对此，众厦地产总经理助理林晓华认为，绿景在龙华区域产品主要面向刚需客户，而目前绿景香颂的产品定价在16000元/平方米～17000元/平方米左右，远远高出刚需客户的实际购买力。
　　此外林晓华还认为，与光耀地产在惠州全球候鸟度假基地承诺每年给予业主6%投资回报相比，绿景香颂三年预期保障并不一定会达到预期目的。
　　但绿景地产总裁张梧峰却对香颂项目充满信心：对这个定价，我们做了详细的市场调研，而周边楼盘均价都在21000元/平方米左右。
　　张梧峰透露，目前绿景项目蓄客量有2万多，有信心能够取得很好的销售成绩。
　　除了产品定价高于目前万科、招商、花半里等降价楼盘外，绿景香颂此次力推是80平方米～130平方米户型，在户型面积上也不具有市场竞争力。
　　林晓华认为，从目前市场行情来看，开发商要走量出货，就需要坦诚降价，而不是强调保本回本增值。
　　实际上，业界的担心远非如此：如果三年之后房价下跌，低于业主原购买价，引发业主纷纷要求开发商回购，届时绿景地产可能面临更大的资金压力。
　　相比之下，眼前仅为刺激销售，一解燃眉之急的营销策略。三年后的不确定房价因素，让绿景地产更像是在进行一场与市场有关的赌局，输赢未定。(.每.日.经.济.新.闻 .胡.廷.鸿)

　　楼市降价刚开始抄底为时尚早
　　北京楼市已经很久没有这样热闹了。
　　13000元/平方米、11800元/平方米、9980元/平方米……北京各区域房价的最低纪录不断被刷新，日光盘万元盘也重现江湖。
　　于是，抄底买房之声四起。
　　降价蔓延
　　最近一段时间，查小姐和她的男朋友一直在北京东三环国贸、劲松向东的辐射区域内不停地看房。
　　我们明年打算结婚了，本来之前一直觉得房价太高，没想要买房，但是看今年楼市这形势，我也动了抄底买房的邪念了。查小姐如是说。
　　的确，根据北京市房地产交易管理网的数据，截至11月24日，北京通州、大兴等郊区楼市的成交均价已连续4个月持续下跌，且下跌幅度逐渐加深，目前成交均价相比最高点已经下调超过15%。
　　在区域成交均价整体下调的同时，也不乏较周边楼盘降价近三成的项目。
　　11月19日，位于南六环外的龙湖时代天街正式开盘对外销售，其11800元/平方米的起始价已经接近甚至低于包含地价、建安费用、税费及营销等在内的成本价格。这一价格使得其推出的216套房源开盘当天被认购一空。
　　几乎与龙湖时代天街开盘同一时间，位于通州马驹桥附近的合生世界花园也对外宣布了其9980元/平方米的开盘起价。这一价格相比同区域在售项目16000元/平方米的均价，降低了近四成，已接近目前延庆、门头沟等远郊区的房价水平。
　　目前本市商品住房市场降价预期逐步明朗，项目继续增多，力度不断加大，调控效果进一步巩固。北京中原市场研究部分析师张大伟认为，当前房地产市场降价换量的整体格局已经形成，项目降价由暗降转明降。
　　根据链家地产市场研究部统计，近期北京楼市中出现了一系列的低价入市项目。包括龙湖时代天街和合生世界花园在内，已有十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元大关，这部分项目主要集中在亦庄、大兴、顺义区域，低价项目的开发商不乏金融街、富力、合生等知名房企。
　　不仅仅是北京，国家统计局公布的数据显示，10月一线城市价格环比指数为99.83，呈现连续回落的态势。
　　一线城市的降价效应也同时传导至周边城市。链家地产市场研究部统计一线城市周边10个主要城市10月商品住宅成交均价变动情况，其结果显示，除了香河和天津微涨外，其余的廊坊、无锡、苏州、佛山、东莞等8个城市均有不同程度下降。而9月份时，这10个城市的房价只有6个下降且降价程度并不十分明显。
　　何时是底？
　　然而，房价的下跌幅度仍然有点隔靴搔痒的感觉。
　　以北京为例，链家地产市场研究部的统计显示，尽管北京商品住宅成交均价已连续5个月环比回落，11月至今的均价为21061元/平方米，较调控之初下降约11%，但和去年初相比仍上涨12%，且近郊如大兴、顺义、通州各月的成交均价依然保持在14000元/平方米以上，链家地产首席分析师张月判断：通州和房山的价格还远远没有触底。
　　作为手中握有房票的刚需一族，查小姐在选房的过程中就异常谨慎和纠结。担心房价下降过了这村没这店了，但又怕买了房子之后房价还会继续下跌，真不知道究竟哪里是房价的底部。
　　现在肯定不是市场的底部。张大伟表示，目前市场已经回归地段为王，对于北京来说，特别是五环以内项目，由于地段的稀缺性，所以调整的幅度不会太大；而郊区的供应量大，价格也就降得快一些。但从目前的情况判断，至少到明年上半年政策都不会放松，也就不能排除后续还会出现开发商甩货的情况，因此抄底还需谨慎。
　　种种迹象表明，为了打消诸如查小姐这般顾虑、求得成交量的上升，不少开发商不惜给出差价返还的承诺。
　　11月2日，新城地产位于上海嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源，均价2万元/平方米，较前期下降逾20%，且别出心裁推出保价方案 ：对于前期以原价购房的业主，售楼处一律补予差价；而每一个购买特价房的客户，都会签订保值协议，保证在交房前3个月，如果有任何一笔房源售价低于此次特价的，将一律按最低售价补偿差价。
　　无独有偶，11月17日，鄂尔多斯天誉国宝项目在当地媒体上发出通告，不但目前买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，对于过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。而且，此次推出的购房保障计划将持续到2012年5月1日。也就是说，如果明年五一前，天誉国宝再次降价，开发商还将再次对业主差额补偿。该项目相关负责人表示，公司近期内已准备好3000万元的现金，分期分批地通知业主到售楼处前来办理。
　　根据链家地产市场研究部统计，除上海和鄂尔多斯之外，南京、苏州、杭州、长沙、渭南、长春、扬州等十余个城市20余个楼盘已经将补差价、不降价等承诺与低价销售绑定。
　　一味的降价即使接近成本价，可能也不会给购房者带来抄底时点降临的信号，反而还不如一纸承诺书更具有价格触底力度，同时也可终结项目未来贬值预期。张月分析认为，这反映出开发商年底销售的紧迫性，低价销售和补偿承诺绑定促销，既牺牲了当前的销售利润，同时也为明年的价格持续回落预付了风险成本。
　　中房信·克而瑞评论员胡超则认为，这种现象更多的是房地产企业年底快速回笼资金过冬的短期行为。他判断，伴随着货币政策的触底反弹，明年企业的现金流状况预期也会大有改观。预计房企未来持续性大规模降价的可能性较小，从这一点出发，现在谈楼市拐点、抄底买房还言之尚早。(.第.一.财.经.日.报 .阴.雪)