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北京五折楼盘再燃房价拐点预期

加入日期:2011-11-24 8:01:04

  四季度以来,全国大中城市房价环比下跌趋势更加明显,尤其是北京等一线城市部分楼盘价格跌幅接近五成。降价楼盘大多成为低迷楼市的成交主力军。疑问随之而来:楼市由涨转跌的“拐点”真的来了,还是正在“筑底”的过程中?业界对此看法并不统一。一些专家指出,未来单个项目价格的绝对降幅可能有限,但更多的项目会加入价格下调的队伍。

  降幅超过前三季度

  中国证券报记者了解到,近期北京打折促销的楼盘明显增加。位于通州新城的京贸国际城日前推出了13400元/平方米的特价房,而去年4月该楼盘的均价达26000元/平方米。与去年4月相比,目前其价格的降幅接近50%。“特价房只限于5号楼,目前房源已经卖了一大半。未来应该不会进一步降价,因为今年的销售任务已经完成了。”京贸国际城的销售人员如是说。

  无独有偶,同样位于通州新城的东亚逸品阁也推出了13200元/平方米的“超低意向价”。销售人员介绍,目前办理会员卡还可以得到日减200元的优惠,参加团购还能得到其他额外优惠。“这个楼盘一共只有360套房源,各项建房成本合计达12347元/平方米,按目前的售价,公司基本赚不了什么钱。”

  与此前类似,目前北京地区降价明显的楼盘仍集中在通州、大兴和房山等郊县区域,但降幅与前三季度相比更大。例如,大兴区的领海朗文世家项目去年7月的售价为22000元/平方米,今年6月售价维持在19000元/平方米,近期进一步降价至14500元/平方米。位于东五环外的北京像素项目前期售价为22000元/平方米,最新推出的平层价格降至11600元/平方米。

  北京主城区房价的降幅相对较小,多数楼盘的价格仍然保持稳定。例如,位于东四环内的金茂府目前售价为49000元/平方米,和9月相比小幅调低了1000元/平方米。从北京市房协公布的信息看,10月有签约的新建商品住房项目共182个,其中15个项目降价,比9月增加6个,其余大多数楼盘的价格仍保持稳定。

  从成交量看,降价楼盘收到了较明显的促销效果。北京市房地产交易管理网数据显示,11月上中旬,北京市商品房住宅签约量为3019套,同比减少60%,京贸国际城、润枫领尚等显著下调前期价格的楼盘均居于签约榜前列。

  心理预期出现分化

  国家统计局数据显示,10月北京新建商品住宅价格环比下降0.1%,今年以来首次出现整体环比负增长的局面。上海、深圳、广州等其他一线城市房价10月也出现环比下跌,这是否意味着房价“拐点”正在出现?

  经济学家华生对中国证券报记者表示,目前购房需求受到压制,再加上保障房建设加快,未来房价可能出现一些回落。但从大趋势看,我国仍处于城市化进程中,还有好几亿人没有进城,房价大幅下跌的可能性不是特别大。

  值得一提的是,部分楼盘显著降价之后,购房者的心理预期发生分化。大兴区的龙湖时代天街项目上周以11800元/平方米的较低价格开盘后,当天出现了久违的开盘即售罄的盛况。

  “我认为现在是最好的买房时机。长期看,房价会继续上涨。如果不是调控政策的打压,房价肯定要比现在高很多。既然最近房价降了,遇到合适的我就会出手。”刚在龙湖时代天街认购了一套房的刘明表示,目前国际经济形势和2008年有些相似,未来信贷政策可能有所放松,房价继续下降的空间可能不大。

  也有一些购房者认为,房价下降尚不明显,而且多数集中在远郊地区,明年北京房价还有进一步下降的空间。

  调控难言放松

  尽管一些低价促销的楼盘销售状况良好,但从一些经济指标看,当前似乎尚未达到楼市回调的底部。首先,今年10月的“国房景气指数”为100.27,尽管连续多个月下降,仍处于景气区间内,远高于2009年初的水平。其次,如果把商品房销售面积与竣工面积之差作为楼市供给的参考指标,今年1至10月的该指标为29932万平方米,处于相对高位。这意味着,从全国范围看,商品房库存积压并未达到上一轮楼市调整时的水平。再次,从房地产开发投资以及开发商本年资金来源等指标看,今年1至10月的同比增速仍高于20%,房地产业开发投资的景气尚可。

  最重要的是,房价总体回落的幅度仍不明显。国家统计局公布的全国70个大中城市10月的住宅销售数据显示,新建商品住宅销售价格同比下降的城市只有两个,其余68个城市均为上涨或持平。2009年初,全国70个大中城市新房和二手房销售价格均呈现同比负增长的局面。

  北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,从环比涨幅看,在连续3个月环比涨幅持平后,一线城市新房价格10月全面出现环比回调,这意味着楼市降价的拐点已显现。本轮房地产调控将至少持续到2012年底,尤其是一线城市调控政策短期内松动的可能性不大。

  链家地产发布的研究报告认为,市场拐点的确定不能单从一个月的数据判断,11月的价格情况将成为判断楼市拐点的关键指标。未来一线城市楼市的降价压力将对周边城市产生影响,并向二三线城市扩散。

 


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