国泰君安2012年投资策略研讨会于11月24日在上海丽思卡尔顿酒店举行，东方财富网全程直播研讨会。国泰君安证券研究所分析师李品科发布2012年房地产行业投资策略报告，其题为“平衡-再生”。

　　以下是李品科部分报告实录：

　　2012年的房地产市场，将是平衡再生的一年：政策面从失衡回归平衡，基本面也将从调整走向供求平衡、继而走向再生。

　　痛苦的基本面及政策面双重压力，给予板块已跌破历史估值底的股价，而痛苦的地方政府、基本面带来政策从失衡回归平衡的最有利基础。

　　痛苦指数1:经济的下滑，使货币信贷实际宽松，助推地产销量回升。

　　痛苦指数2:资金测算表明2012年地方政府资金缺口高达4.5万亿。

　　痛苦指数3:地产行业资金缺口从11年无缺口升至12年1.4万亿。

　　政策面预判：11年四季度开始宏观货币信贷预调微调的宽松，地方政府对自主行业政策逐渐有条件松动；在12年上半年基本面继续调整压力下中央行业政策有望在中期前后出现局部松动，但全局松动困难。

　　2012年销售预测：销售面积下降2%、销售额下降5%、价格降3%。限购遏制约35%资格，但全国销量中75%为三线及以下城市，波动性小。

　　2012年新开工及投资预测：新开工下降11%、房地产投资上升12%，而保障房贡献32%、13%的新开工、投资额，拉高增速5个、2个百分点。

　　行业将调整平衡再生，中长期仍处成长期：诸项指标表明目前类似日本60年代后期，价量仍有较大空间。而美/港等市场90年代以来的成熟期地产估值，历史平均15-20倍，大幅高于还处于发展期的A股(9倍).

　　和08年的不同：(1)龙头资金充裕，买地与销售额比值10、11年大幅低于07年；(2)龙头业绩确定性高，锁定12年的93%，08年仅44%。

　　和08年的相同：(1)估值底：PE、NAV折价已跌破08年底和05年底；(2)大股东增持潮：11年出现05、08年之后第三次增持潮等。

　　维持行业增持评级。跌破08年估值底的股价，已隐含行业超过可能的调整幅度的基本面预期(全行业房价下跌35%)，因此未来最敏感因素是政策面变化，基本面居次。预判4季度到12年2季度政策及基本面仍为矛盾关系，之后将建立平衡、重归一致，从而创造超配机会。

　　投资策略建议是政策决定论下四阶段论：I.11Q3-12Q2房价确定下跌对应阶段性机会。而后逐步迎来趋势性机会：II.12Q2-Q3政策局部放松一致预期；III.12Q3-Q4一致预期；IV.Q4-13Q2销量代表的基本面回升。

　　股票推荐：(1)高周转低估值龙头进入中期选股时期，持有必将制胜，12年四季度前必能获超30%的绝对收益：保利、招商地产(000024)、万科、金科集团、首开股份(600376)、荣盛发展(002146)、金地、中南建设(000961)、苏宁环球(000718).(2)4阶段中的房价下降I阶段，建议侧重估值安全、兑现能力强地产+X:华侨城、北京城建(600266)、中国宝安(000009)、新湖中宝(600208)、华业地产(600240)、中天城投(000540)、建发股份(600153).