近4成房企业绩下滑 四朵金花现金流行业倒数
　　传统的地产销售金九银十已经风光不再。在新鲜出炉的房地产上市公司三季报中，由于调控政策紧绷、银根收紧，今年以来房地产公司成交面积大幅下滑，三分之二的房企上市公司经营活动现金流为负值。在今年前三季度的业绩，四成上市房企的营业收入同比下滑，部分中小型房企出现严重亏损的迹象。
　　在这次号称史上最严厉的限购、限贷政策调控下，只有少数龙头企业还能扛得住。招保万金四朵金花的财务状况均相对稳健，货币资金都略有增长。只不过，可能经营规模过大，龙头房企的经营活动现金流却是排在行业的倒数之列。
　　近四成房企净利润下滑
　　2011年上市公司三季报已经结束，受到调控政策严厉压制的房地产行业今年已经没有金秋了。《投资快报》记者对房地产行业今年的三季度成绩单进行梳理，在这轮政策的强攻下，究竟是哪些房产公司能够熬得过冬天？
　　从整体业绩上来看，由于受到限购令、利率上调等因素的制约，今年房地产政策行业步入近年来的寒冬。根据资讯的统计，两市共122家房地产上市公司(按证监会行业分类)，有50家公司今年前三季实现的净利润同比下滑，17家公司出现亏损。在这部分业绩下滑的个股来看，多数是前期业绩就已经出现问题的公司，率先被洗牌出局。比如，凤凰股份(600716)前三季亏损3362万元，同比下滑4048%；S前锋(600733)亏损2173万元，同比下滑1444%；ST园城(600766)亏损721万元，同比下滑733%。
　　事实上，能够熬过严冬的还是传统的龙头企业。三季报显示，除金地集团(600383)外，招保万金其他三家龙头房企1-9月的营业收入均表现为增长。其中万科(000002)和招商地产(000024)的营业收入增幅都达到了30%左右，保利地产(600048)的增幅也达到26%。而金地集团则由于结算面积减少，营业收入下降了37%。不过金地集团营业收入的绝对金额也达到了64.96亿。
　　从净利润上看，四家龙头房企中也有三家表现为增长。其中招商地产和保利地产分别增长了46.09%和51.33%，万科也增长了9.5%。只有金地出现了下降，并且幅度较大。净利涨幅差异可能与产品风格有关，中报数据显示，招商地产与保利地产的毛利率都维持较高水平并出现了增长，而万科一直号称中小户型为主、面向自住用户，产品毛利率相对较低。有分析人士表示，金地集团净利润的下降并不说明公司基本面发生变化，若四季度结算资源增多，公司依然有年度同比增长的可能。
　　四朵金花经营现金流行业倒数
　　根据资讯的统计，两市122家房地产上市公司，其中有70家公司资产负债率同比上涨。去年前三季度的平均资产负债率为60%，今年前三季度该项指标略有提升，达到63%。在这部分资金比较吃紧的公司中，记者发现，公司历年的资产负债率都在高位徘徊。例如，ST园城今年前三季的资产负债率高达110%，另外，高新发展、鲁商置业、天津松江等房产上市公司其资产负债率都在90%附近挣扎。
　　另外，在现金流方面，房地产上市公司也是捉襟见肘。120多家房产上市公司，有82家公司今年前三季度的经营活动现金流为负值，占比接近三分二。
　　相比起中小规模的房企，行业龙头公司资金方面目前还是占有优势。
　　三季报显示，招保万金均把现金为王作为主要过冬策略。而货币资金也是国际评级机构最为看重的房地产公司的财务指标。四家房企的财务状况均相对稳健，货币资金都表现为增长。其中保利地产和金地集团的货币资金分别增长了61%和21.7%，万科和招商地产的货币资金也增长了7.95%和5.91%。四家房企的货币资金都超过了100亿，万科手中的现金更是多达339亿。
　　与此同时，万科和保利的拿地动作并没有停止。公告显示，今年三季度万科和保利均买入了多个项目，购地金额都超过了90亿。万科在三季报中表示，鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全性的情况下，关注合理的投资机会，实现稳健发展。
　　不过，四朵金花的经营活动现金流量却是排在行业倒数的位置，也有可能是由经营规模大导致。数据显示，至于经营活动现金流这一指标，保利地产前三季为-66.74亿元，排在行业倒数第二；金地集团为-36.17亿元，招商地产为-27.41亿元，这三家龙头该指标都排在行业倒数前十。(.投.资.快.报)

　　百城住宅均价环比第二个月下降
　　1日，中国指数研究院发布数据显示，10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。
　　据统计，10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。
　　与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月，环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个，比上月增加1个。
　　报告指出，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。
　　从区域来看，各地郊区县楼盘的降幅居前，如杭州的下沙区、北京的通州区等，由此可见调控效果开始凸显。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商由于资金压力较大，开始加大打折力度以加快推盘速度，10月部分楼盘价格降幅也超过了20%。报告说。
　　根据该报告，10月份北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为15720 元/平方米，环比9月下降0.42%，跌至今年3月来最低。
　　其中，深圳的均价环比9 月出现上涨，涨幅为0.28%，武汉与上月持平，其他8个城市的均价均下跌。
　　同比来看，十大城市的住宅平均价格上涨 2.44%，是自去年6 月以来的最低水平。其中武汉、广州涨幅介于5%至10%之间，深圳、成都、北京、天津、上海和南京涨幅介于1%-5%之间；杭州涨幅最小，为0.18%。
　　需要注意的是，指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价，并非楼盘的实际成交价。(.上.证 .于.祥.明)

　　地产龙头降声不断 全国性降价大幕或开启
　　继中海、龙湖掀起席卷上海的降价潮之后，万科多地项目也将于11月推出新房源，每平方米价格较之前下调幅度在1000-3000元不等。另外，深圳、北京等地楼市也出现降价潮。业内人士认为，越来越多的开发商选择降价，其背后既有来自调控将长期持续预期下的压力，也有年末冲击全年指标的业绩压力。在多重压力之下，全国性的楼市降价大幕或将徐徐开启。
　　多个楼盘低调降价
　　10月31日，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，全部为74-89平方米的2-4居室。据悉，这批房源入市价格将非常吸引人，不少房源售价在10000元/平方米左右，并附送精装修。
　　虽然万科没有大张旗鼓地宣传降价，但明眼的购房者对比一下就能发现，此次推出的房源价格较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示：除金域缇香外，客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的楼盘，且项目带全屋精装修的，即可获得1万元现金奖励。
　　而深圳万科旗下的其他在售新盘则根据楼盘自身情况和销售进度采取不同的促销手段。如另一项目万科公园里推出买房送8万元家私礼金券的优惠，该盘曾在9月底以16000元/平方米入市，比同区域均价低2000元/平方米；位于东莞的万科紫台，更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。
　　在北京，万科旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价为14000元/平方米，比上期房源低3000元/平方米。虽然有万科内部人士向记者表示，这批房源由于是靠近烟囱的尾盘因此价格有所下调，但近20%的价格跌幅仍令不少购房者感到惊讶。
　　在上海市，上海万科否认目前有降价之举。万科相关人士昨天表示，万科一贯认为，价格是由市场决定的，企业只能发现价格，而不能单方面决定价格。未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。
　　降价潮或进一步蔓延
　　在楼市持久、深入的调控压力下，此轮降价潮大有继续蔓延之势。搜房网数据显示，继9月全国房价出现今年首度环比下跌后，2011年10月全国房价环比再下跌0.23%，较9月0.03%的环比跌幅有扩大趋势。搜房网监测的100个城市中，有58个城市10月房价出现下跌。
　　而从单个房地产上市公司的报表数据中亦可发现房价下跌的轨迹。例如万科今年三季报显示，公司实现销售面积2822.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7.4%。这意味着万科在三季度销售面积略升，而收入下降，证明万科旗下销售楼盘的价格的确在下降。
　　从近期主要城市的成交情况来看，短期内市场的成交量难以明显改善，而新房供应仍在增加，未来一段时期，市场存货量可能还会增加，买方市场的特征也会更加明显。在谈到未来楼市表现时，万科集团相关人士表示。
　　事实上，从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮由大型开发商发起、中小开发商跟进，城市外围领跌、向中心城区逼近，从中低端住宅开始、高端住宅接棒的蔓延轨迹逐渐清晰。
　　在高端市场，仲量联行最新发布的住宅指数报告显示，2011年第三季度一线城市高端物业销量不断下滑，上海高端住宅资产价值季度环比下降0.9%，而北京下跌幅度更大，为3.4%。大量投资资金亦开始撤出内地楼市，转投香港、新加坡等地。嘉里发展有限公司市务总经理吴美珊告诉记者，内地豪宅销售遇阻给香港楼市带来契机，该公司香港的豪宅项目纪云峰买家中有至少30%来自内地。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，楼市价格拐点已经出现，但房价继续深跌的可能性不大。汉宇地产市场研究部经理付伟也认为，未来楼市仍将处在政策严控时期，开发商在最后两个月还会继续大做文章。但单个楼盘不会继续加深降价幅度，降价潮更有可能横向蔓延，范围逐步扩大。(.上.证)

　　10月北京二手房成交环比骤降17％ 创三年最低
　　现在电话一响，所有人的神经都绷紧了，就跟饿了多少天终于有吃的了一样。刘毅(化名)笑着问身边的同事，你说我形容得恰当不？
　　昨日(11月1日)，在北京通州区果园附近的一家房产中介门店，刘毅跟他的同事百无聊赖地站在门口。沿街好几家中介门店的门口都三三两两站着聊天的销售人员。在与《每日经济新闻》记者聊起近期的销售业绩时，刘毅叹了口气说，别提了。
　　刘毅的遭遇也许是整个通州乃至北京很多房产中介的缩影，显然，金九银十未能给他们带来希望，这个冬天来得早了点。
　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，北京10月二手房网签套数为7262套。环比9月份的8750套下降了17%左右，比去年同期下降幅度更是达到了48.7%。而这一成交量也创下了近34个月以来的最低值。
　　加班难换交易量
　　我们现在经常要加班到晚上8、9点，挨个儿给客户打电话，推荐房源。10月份我几乎一天没休息。昨日，通州梨园云景里附近的一位中介门店经理告诉《每日经济新闻》记者称压力巨大。
　　成交量一跌再跌，我们有些业务员一两个月都没有成交一套，收入很低不说，我也觉得没办法跟领导交代。所以按规定我们每个人每周会有一天轮休，但现在，基本上大家能不休就不休，都在拼命找客户。上述门店经理说道。
　　但中介人员的努力工作并不能抵挡日渐冰冻的市场。刘毅告诉《每日经济新闻》记者，现在很多挂牌的二手房源的价格已经相比之前降了很多，但在给客户打电话的时候，得到的答复都是再等等。
　　除了打电话，到周边的小区驻守也是近期中介人员的重要任务之一。记者在通州果园城铁站附近的新华联家园、苏荷时代等小区门口，都能遇到推销房源的中介人员，甚至有中介人员把推销的地点改在了地铁站，把打印好的房源介绍单发给刚出地铁的乘客。
　　这几个月真的很惨，有时候站一天也没一个人搭理你。一位正在苏荷时代门口驻守的中介人员小王告诉记者，即便如此还是需要每天尽早来到小区，以防被其他中介公司的人员抢占了最佳位置。
　　成交冷清 收入骤降
　　作为大部分收入依赖业务提成的中介人员，伴随着房地产调控的不断深入，其生存现状可想而知。
　　现在的业务基本上都是出租，买卖成交的很少，但是在人员分工上，租房和卖房业务又是分开的，所以专门从事二手房成交的销售人员收入很惨淡。上述中介门店的经理告诉记者。
　　据《每日经济新闻》记者了解，在房地产市场未受到政策调控之时，中介人员的收入十分可观，位于北三环安贞桥附近的一位中介人员就曾告诉记者，其每周可以成交两到三套二手房，月收入在3、4万元左右。如今市场不好，有时候只能拿到一两千元的底薪。
　　记者在走访中发现，目前通州个别区域二手房源的单价已经跌至万元，位于梨园附近一小区，业主挂出的出售信息，123平方米的房屋总售价为120万元，均价在1万元左右。不难看出，该区域的二手房已经进入了实质性下跌阶段。
　　通州是比较特殊的一个区域，在经历了前期的涨价透支后，肯定也是领跌北京房市的区域之一。不同于房山、大兴等区域，通州不管是新房还是二手房供应量都很大，价格下行比其他区域更明显。伟业我爱我家副总裁胡景辉在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，不单是供应量巨大，中介人员的饱和度也很高。
　　他表示，目前受影响较大的多集中在中型规模的中介公司，也就是店面数量在百家左右的公司。对于这类中介公司来说，成本会比只有几家门店，固守一个小区的小中介高得多，但是市场份额又敌不过大型中介公司，所以在整体成交量出现下滑的情况下，其受到的影响更直接。此外，胡景辉表示，除了规模以外，产品线也是影响公司生存发展的一个重要方面。
　　如果收入过度依赖二手房，肯定受波及更大，所以目前包括像我爱我家，都在寻求一些新的渠道，通过一手房交易或其他金融理财产品来对冲市场压力。胡景辉说。
　　链家地产首席分析师张月告诉记者，链家地产在通州市场的市场份额大约在64%，从目前的经纪人平均收入来看，受影响程度并不十分明显。而影响最大的主要集中在一些中小型房产中介。
　　根据链家地产的监测，在楼市调控及中介服务费下调的双重打击之下，截至今年9月，北京全市的中介门店数量为5310家，相比2月份限购政策出台时的6029家，减少了700多家，降幅接近12%。
　　第四季度成交或回升
　　在胡景辉看来，接下来的11、12月份成交量很可能优于金九银十。他表示，通过统计近几年来单月二手房的成交状况，很多时候最高峰反而出现在11月，并非9、10月份。
　　今年的金九银十，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后两个月，开发商选择降价冲量的项目肯定会逐渐增加。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，北京二手房降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。部分区域在成交价格下调的情况下，成交量可能会有所回升。(.每.日.经.济.新.闻)

　　百城住宅均价连续两月环比下降 大房企竞相出货
　　房价拐点迹象愈发明显。
　　11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个 月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。同时，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型 房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销出货，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。
　　接受记者采访的专家认为，在楼市调控持续从紧的情况下，预计会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势将逐步向三四线城市蔓延。
　　百城价格指数显示，10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格 与9月持平，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，这是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。
　　无独有偶，与房价松动相伴的是持续低迷的成交量。中国指数研究院最新统计显示，截至10月28日，当月监测的30个城市中，近五成城市成交面积环比下 跌，三亚环比跌幅最大，达53.88%。重点城市中，上海、天津、杭州、武汉环比下跌，其中上海跌幅最大，达21.32%。与此同时，10月主要城市库存 量有所上升，北京商品住宅可售面积增加68.13万平方米，南京商品住宅可售面积增加29 .46万平方米，青岛增加105.83万平方米。
　　链家地产首席分析师张月认为，现阶段商品住宅成交进入四年来低谷，成交难度已超越2008年金融危机之时。和下半年初相比，购房者的深度观望再次升级， 表现在不仅以价换量在传统的金九银十未能奏效，部分项目价格降幅未能刺激签约，反而为购房者传达出市场仍存较大降价空间的信号，未来以价博量 难度也相应加大。
　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受记者采访时说，目前房地产业调控政策正处于持续深化阶段，其中压 力最大的是北上广等一线城市，上海和北京局部房价现阶段松动得比较明显，预计在政策持续下，房价还会进一步下行。相对而言，二线城市市场目前还比较稳定， 而三四线城市房价还在上涨，整个趋势还会延续一段时间。
　　陈云峰告诉记者，目前房企两极分化态势正进一步加剧，就整个行业而言，市场业绩 排名前三十的上市公司业绩状况相对较好，因为他们大多形成了自己的成熟品牌，但在当前市场形势下也不排除大型房企出现打折降价加速出货的市场行为。而地方 性的小型企业，当前生存艰难，且很难再继续发展，被市场淘汰的可能性很大。他预计，在楼市调控政策不出现松动的情况下，未来一段时间房价还会进一步下行。
　　的确，随着调控的持续深入，富力、保利等标杆房企都进行了不同程度的降价促销出货，而继中海、龙湖之后，万科等品牌开发商又领衔掀起新一轮降价潮。业内人士认为，大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力，另一方面则可能是为了冲刺年底业绩。
　　中国房地产学会副会长陈国强认为，在楼市调控不放松的情况下，房价仍将继续下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市蔓延，从而导致全国层面的降价潮。(.经.济.参.考.报 .李.佳.鹏 .高.伟)