李稻葵：未来两三年房价上涨不可能 但跌不超15%
　　楼市降价潮在全国逐步蔓延，地产界老大万科公开宣称2012年要过冬，中国楼市到底要往何处去？限购政策坚定的支持者，央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵的观点是：未来两三年，房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。
　　不管政府怎么讲，不管开发商怎么讲，不管大老板怎么讲，最后结果一定是未来两到三年房价基本稳定。在上周友邦保险主办的高端财富论坛上，李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。
　　虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌，但李稻葵表示，在未来3到5年房价基本保持稳定的情况下，算上通胀因素，假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长，平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相当于房价降了30%到50%，以前买不起房的人就可以买得起了。
　　中国银监会前主席刘明康日前向市场透露，银监会对商业银行进行房价下跌压力测试显示，即使最坏的情况发生，房价下跌50%，银行的贷款覆盖率仍然能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。对此，李稻葵表示认同，他表示，中国房地产问题与美国不一样，中国人买房子首付款很高，并且买房也是投入感情的，因此并不会像美国一样因房价下跌而将房子给银行而不还钱。
　　至于未来的限购政策是否会长期执行下去，李稻葵表示，最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，微调微调，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。 （北.京.晨.报）
　　

　　易宪容：政策叠加挤破房地产泡沫
　　面对复杂形势，中国经济能否继续保持持续健康发展？面对政策调控，中国楼市将会走向何方？近日，中国平安在深圳举办的2011中国平安价值论坛，对这些话题展开了一番热议。
　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在论坛上认为：国内房地产市场已经存在泡沫，决定市场走向的几个关键因素分别是信贷政策、税收政策、土地政策、城市规划政策和政府对房地产市场的定位，这些因素相互叠加会决定房地产泡沫挤出或者破灭。
　　平安大华基金管理有限公司宏观策略分析师焦巍则认为，中国经济可以用乱云飞渡仍从容来形容，去地产化和出口因素构成了短期的负面影响，但长期看则是转型的必须代价，相对于今年通胀逐季走高和经济逐季下行的不利态势，2012年第一季度经济尽管面临一定的不确定性，并可能触及8%的底线，但消费和投资将稳定经济放缓的下限，再加上考虑到一定的通胀因素，大环境仍然能够对经济8.6%的增速构成有效支撑。（国.际.金.融.报）
　　

　　谢国忠：中国的经济调整才刚刚开始
　　现在正是结构调整，清理低效率企业的最佳时机。政府如果再次救助，中国必将迈入恶性通胀
　　中国的经济调整才刚刚开始。很多企业面临流动性紧缩问题。未来几周压力可能将会更大。很多人将会要求放松货币政策，借口就是一些企业破产将会导致失业率上升，造成社会动荡。这种观点是错误的。中国正在经历结构性劳动力短缺。破产导致的失业将会在几个月内被吸收。
　　破产是中国通胀降温，房地产泡沫破裂以及经济再平衡的必然结果。如果政府迫于压力实施干预，紧缩政策最终将一无所获。通胀和房地产泡沫将会成为困扰中国经济更大的怪兽。
　　过多的企业采取挟持政府和银行为人质而盈利的政策。政府被迫一次又一次地通过印钞来救助欠债的企业。这使得经济最终不可避免地发生恶性通胀。实际上，当企业进行高息借款时，恶性通胀就是其所希望看到的。
　　调整开始
　　缓解通胀的货币控制已经开始影响房地产行业。一些企业通过降价来提高销量。这是一个健康的信号。中国的房地产市场正在经历一场价格泡沫，价格调整是必要的。
　　还有很多房地产开发商不是通过降价销售，而是通过银行体系之外的高息借贷来苟延残喘。很可能现在买房者能够接受的房价已经低于能维持这些开发商生存的价格。因此，它们大举借债，不管利率有多高，只希望能够凭借市场复苏脱困。
　　经济在今年三季度有所放缓，主要原因是出口萎靡以及地方政府项目和房地产开发商流动性收紧。电力消费年增长率放缓到9.8%，二季度为12.3%，一季度为12.6%。9月，电力消费年增长率下降到了8.5%。
　　10月放缓可能会增速。建筑钢材价格从近来的高位下跌了约十分之一。很可能电力消费会比9月进一步放缓。放缓趋势在未来来几个月内可能会持续。
　　到目前为止，放缓还是比较温和的。三季度名义GDP增长率为17.5%，二季度为17.2%，一季度为18.3%。
　　虽然四季度下滑更为明显，造成了对经济硬着陆的广泛恐惧，中国经济的下滑其实是必然的，健康的，可以吸收的。一些企业在经济下行期破产是健康的。如果没有破产来清除在泡沫中积累的痼疾，经济就不可能向前发展，创造另外一个增长周期。
　　尽管销量下滑，房地产开发商通过高息贷款以及供应商融资，还是支撑下来。设备，原材料供应商和建筑企业已经变成了融资来源，因其能更容易地从银行获得信贷。银行系统并没有增加对该行业的贷款。房地产行业资金短缺可能超过2万亿元。高息贷款和供应商融资目前填补了这一空档。
　　破产很可能始于建筑商和建筑材料供应商开始。实际上，他们只是开发商的高息债权人，其利润更多的来自融资而不是服务。
　　中国的私人企业经常互相提供贷款担保。当一家企业出现问题，很多企业都可能受到牵连，出现可怕的并发症。然而，实际资产是很容易被估值的。当一些企业破产之后，由其他企业接管其有形资产，保持经济蓬勃发展，并非难事。不应该用纳税人的钱来救助鲁莽的投机者。要减少供应商也就是房地产开发商的债权人的破产，后者必须降价以提高销售额。
　　无惧破产
　　温州正在发生的情况是全国其他地方将要发生的情况的序曲。企业面临的困境是由错误的财务决策，而不是由实际业务恶化所造成的。只要地方政府和银行可以尽快将实际资产转移给可以运营它们的其他公司，破产对于实体经济的影响将是很有限的。
　　地方政府必须保护债权人的利益，不能和拖欠债务的商人沆瀣一气，迫使银行和其他债权人以稳定的名义吸收这些损失。不能允许破产的商人保留资产。否则便无法以儆效尤。
　　破产造成的下岗可以被经济相对快速地吸收。中国正面临根本性的劳动力短缺，蓝领劳动力的增加日趋停滞，而工业生产却持续快速发展。下岗工人能够迅速找到其他工作。把失业作为放松货币政策的理由，是有意误导政府和公众。
　　换言之，现在正是结构调整，清理低效率企业的最佳时机。
　　中国有超过2万家房地产开发商，大多数都需要信贷才能存活。如果政府想要避免其破产，就必须大规模放松货币政策，再次刺激投机性需求。如果要让所有开发商拥有足够的销售额，货币供应就要增加超过30%。通胀泛滥将不可避免。
　　政府如果再次像2008年那样施以救助的话，未来就还需要更大的救助，因为价格水平会越来越高。再来一两个回合，中国必将迈入恶性通胀。如果不打破这一逻辑，中国经济就会一直处于危险的刀刃上。
　　实际上，房地产开发商和地方政府的商业模式完全有赖于恶性通胀。房地产开发商和地方政府尽可能通过借钱来建造设施或囤积土地，他们没有现金流偿还债务，其生存依赖于实体资产升值和货币贬值。当所有储户都看穿了这场游戏，就不愿再持有货币。这就会导致恶性通胀。
　　类似的动态过程曾经在魏玛共和国期间造成德国的恶性膨胀。德国企业在一战期间借入大量资金。战争结束后，它们支持政府的恶性通胀来消除债务，储户因此遭受重创。随后，革命就不可避免。
　　在讨论救助政策的时候，必须警惕它可能造成何种后果。一旦发生恶性通胀，革命就难以避免。
　　亟待整合
　　大量的货币供应以及宽松信贷，已经导致了分散型的工业发展。房地产行业就是一个例子。大多数其他行业情况与之类似，其产业结构需要宽松的货币政策来维持，因为产能过剩压低利润，现金短缺的企业必须以投资的名义不断借钱来维持，形成恶性循环。
　　首先，银行和地方政府必须适应并协助房地产行业整合。对于破产的开发商，银行和地方政府不应当增加信贷来使其幸存，这样只会拉长经济调整期，带来更多痛苦。正确做法是协助健康的开发商逐步接管不盈利的企业。中国不需要2万家房地产开发商，2000家就够了。
　　更重要的是，中国应当有20到30家非常大的开发商，能够从无到有，进行大规模的城市建设。这类开发商将会帮助中国城市化进程趋于市场化，减少地方政府财务负担，提高城市化效率和质量。
　　钢铁行业是另外一个例子，地方政府的保护政策使得中国庞大的钢铁行业支离破碎。这降低了中国对三大铁矿石供应巨头的议价能力。实际上，中国生产商之间的激烈竞争是铁矿石价格迅速上涨的重要因素。随着钢铁行业开始下行，地方政府不应当阻止其整合。
　　房价下跌的经济功能和减税类似。中国房地产市场还是初级市场，销售所得款项通过各种方式流向政府。因此，价格水平实际上就是家庭所负担的税率。当价格下降时，就实现了从政府到家庭的收入再分配。如果房价下跌一半，就相当于对家庭收入的税率降低了10%。
　　如此大幅的减税将会给消费带来极大影响。大多数潜在的房地产买家一直通过储蓄来追赶不断上涨的房价。如果价格下跌，他们就不用存那么多钱。房地产市场调整可能会刺激消费增长十分之一。
　　现在的业主经历财富缩水。他们可能会减少支出，但其影响大部分局限于奢侈品消费。房地产所有权主要集中在重复的买家手中，他们倾向于购买进口奢侈品。因此，房产贬值对国内经济的负面影响是有限的。
　　很多人，尤其是地方政府官员、开发商和利益集团，都强调房地产泡沫破裂对劳动力就业、建筑行业发展和地方财政的负面影响。如果把对于家庭收入和消费的影响纳入考虑范围。整体影响还是积极的。
　　未来几周，有关经济的负面消息将会越来越多。政府放松政策的压力将会加大。如果中央政府继续全力为投机性和浪费性的固定资产投资提供货币供应，通胀将会更加严重。这种不断重复的救助，最终将会导致恶性通胀。(作者系作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家) （新.世.纪）
　　

　　叶　檀：中国房价不能够立即崩盘 缓步下行才是福
　　房地产调控政策不会放松，但现在放言底部何在为时过早。
　　11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，绝不动摇。这是首次提出下调房价，而非稳定房价，说明我国的房价已经从稳定进入下行阶段。此语一出，让所有盼望政府放松房地产调控政策的人，大失所望。此轮中国房地产调控与经济结构转型并行，绝不会如此前大起大落，半途而废，这是民心所望。
　　房地产经过了调控的第一阶段，成交量大幅下降。根据搜房网数据监控中心统计，2011年9-10月华东区域25城住宅成交量环比下跌0.84%，同比下跌39.14%。其中八成城市成交量下跌，超过三成城市成交量跌幅过半。成交面积环比上涨1.91%，同比下跌42.8%。其他地区大同小异，华北地区五重点城市成交量同比下跌14.2%，87.5%的城市在金九银十住宅开盘量高于前两个月，近4成的华北区域重点城市开盘量环比涨幅超过50%，华中、西南等地成交量降幅不等。
　　第二阶段是价格坚冰松动，首先表现一线城市郊区出现全面下降，北京通州、上海嘉定等区域上涨过快楼盘回吐此前涨幅。北京通州梨园的房价已经出现实质性下降，平均降幅达23.8%-26.3%，个别房源的最高降幅甚至接近30%；其次是均价滞涨。根据国家统计局统计，9月份全国70个大中城市中，17个城市价格环比下降，29个城市持平，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比全面持平，10月末打折风从郊区偶尔吹进市中心。
　　即使存量房去化时间上升一倍，房价不可能就此下跌50%，认为房价大跌不碍中国经济软着陆是过甚其辞。房价骤然下降，是中国经济不可承受之重，如同房价与经济同步缓慢上升，预示着长期经济景气周期的来临，泡沫巨大的房地产市场只有缓慢挑破泡沫，才能步上健康发展的轨道，否则将力竭而亡。
　　虽然银行压力测试显示可以承受房价下降40%，虽然抵押在银行房地产均在6折左右，但这并不意味着银行可以承受40%的房价跌幅，更不意味着银行可以承受抵押品价值下降40%，那意味着房价下挫50%以上，类似日本的房地产与经济崩溃也就如影随形。
　　今年年底，地方财政与投融资平台将遭遇重压，各地隐性债务链条一触即发。北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前10月，北京土地市场成交额827亿元，相当于去年同期的98.5%。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，截至10月31日，全市土地出让金仅约993.4亿元，同比下降21.4%。广州市国土房管局公告显示，10月，广州的土地出让金环比9月大减八成，只有14.106亿。
　　中国经济以往主要靠投资与出口拉动，今年偏重投资，投资的背面就是进入市场获得高额溢价的土地，否则中国将成为高债务国。2010年，全国土地出让金收入2.9万亿元，相当于地方财政收入的71%，农村土地整治、城市基础设施建设、保障房建设甚至地方政府入股的高速公路、高铁都要靠出让金收益开支，10.7万亿地方债务中有2.5万亿要靠土地出让金偿还，今年7月国务院还公布要从出让金收益中提取10%作为教育资金。各地土地政策出现微调，北京市土地储备中心11月初宣布，在四季度将采取一系列积极措施，包括降低竞买保证金收取比例、放宽付款进度、减少部分地块保障房配建面积、降低一部分地块交易起始价格等。安徽、广州、南京等地也出台了相应的措施。
　　温家宝总理强调：对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。所谓合理的价格，即指租售比、房价收入比等回到国际安全边界，房价下降是一个方案，让房价保持稳中有降的态势，提高居民收入和消费水准从而提高房租是另一种稳妥的办法。
　　房地产调控进入临界点，如果限购范围扩大，全国范围内的房价将出现环比大幅下降。在承认房价不合理的同时，我们必须保持理性，控制房价和恢复房地产的民生属性，前提是房地产与实体经济逐步剥离，与金融业逐步剥离。
　　无论房价涨跌，所有的人都希望中国经济保持稳定，而一旦房屋均价同比大幅下降，我们最不希望看到的一幕就会发生。再次强调，房价应该下行，但不能因为房地产此前过热就矫枉过正，用凉水急浇，而应在经济与货币可以承受的范围内、在实体与税收改革完善的同时，逐步下行。如果房地产市场立即崩盘，世界债务危机的第一个国家将不再是希腊，而是中国。（价.值.中.国.网）
　　

　　皮海洲：分红总额中 公众股东能拿多少
　　上市公司的分红总额实际上是给了公司的全体股东，其中控股股东、大股东得到的红利是绝对的大多数，而公众股东得到的红利却很少。相反，上市公司的募资却是由公众股东来承担的。
　　证监会主席郭树清新官上任后第一把火烧热了现金分红制度。有报道称，从2001年至2010年的10年间，沪深两市总计募资3.15万亿元，累计分红约1.95万亿元，分红募资比为61.90%，10年分红总额与归属于母公司净利润的加权平均比率为27.8%。从2008年到2010年的3年中，分红金额屡创10年来新高。并且，股市中还涌现了一批现金奶牛，一批上市公司的分红金额甚至超过了其在股市里的融资金额。
　　表面看来，上述数据展示的是一个能够给予投资者必要回报的投资市场。而这个市场，与投资者亲自参与的A股市场有着天壤之别。
　　为什么会出现完全不同的两个市场，这是某些市场人士拿分红总额说事儿的结果，是对整个市场的一种误导。
　　我们说A股市场是一个圈钱市，是一个缺少投资回报的市场，这是针对公众投资者来说的。我们所说的投资者指的也就是公众投资者，并不包括上市公司的控股股东、大股东等大小非。对于控股股东等大小非来说，股市给予他们的是暴利，大小非并不存在缺少投资回报的问题。
　　但拿分红总额来说事儿，这是将公众投资者与大小非混为一谈，其结果自然是公众投资者被回报了。就像将一个穷人与一个富人加在一起算平均收入一样，这样的致富数据对于穷人来说是没有任何意义的。
　　因为上市公司的分红总额是给了公司的全体股东，其中控股股东、大股东得到的红利是绝对的大多数，而公众股东得到的红利却很少。相反，上市公司的募资却是由公众股东来承担的。
　　因此，在谈论回报投资者问题时，拿分红总额说事儿是不妥当的。有一个很明显的例子就是中石油，2007年从A股市场融资668亿元，这668亿元都是公众股东承担的。而去年中石油A股分红就达到557亿元，其中中石油集团所得红利543亿元，公众股东所得红利不到14亿元，公众投资者的回报率仅为2.06%，甚至低于银行存款利率。可见，尽管中石油的分红总额很高，但公众股东得到的回报却很低。
　　所以，在谈论投资者回报话题的时候，希望管理层、业内人士以及相关媒体就拿上市公司给予公众投资者的分红来说事儿。一些专业统计机构也务必统计出与此相对应的专业统计数据，这才是专业的、严谨的、科学的态度。（新.京.报）