4个月了，7家保险公司个个资产都是上百亿，但它们才只募集110亿元的资金支持“蓝德计划”。这离290亿元的计划，还差一大半。

　　但另一番景象，这些保险公司们都在排队等着拥有不动产的牌照。

　　连日来“蓝德计划”受挫的消息四起。

　　《机构投资》连日致电多家保险资产管理公司，获悉，计划有变。谁会最终在这场计划中退让。

　　现实举步维艰

　　“计划真的很难走下去。”其中一家保险公司向《机构投资》透露。他的语气带着此许无柰。

　　确实“蓝德计划”举步难艰。这项计划，募资金额290亿元，出资方式是7家保险公司均摊。但长达9个月后，只筹集了110亿左右的资金。

　　7家保险公司的态度大体一致，唯独只有牵头公司太平洋（601099）资产管理公司募资最多，30亿已到位，但离每家38.6亿资金还差8亿多资金。

　　对于《机构投资》追问剩余金额到底追不追加的问题，各家保险公司均选择沉默。

　　但是此项目的相关部门，已经有所行动。《机构投资》得知，北京市相关部门开始采取了措施，召集参与该计划的7家保险资产管理公司开会，其目的是敦促各家保险公司追加投资，按时按量完成募集资金。但是最后的截止时间最终未确定。

　　保险公司如此不配合的态度，给推动保障房项目带来极大的阻力。

　　某家保险高层透露，“相关部门压力很大。”

　　据悉，2011年北京市安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6%。 另外，北京市安排了300公顷土地用于廉租房及公租房建设，比去年增加了五倍。

　　前不久，北京市国土局还表示，将在7月底之前，力争全面完成2011年新开工20万套保障房建设任务的用地供应。

　　但是保障房项目毕竟是需要资金的推动。而资金却掌握在保险公司手里，他们对于蓝德计划的态度决定着这项最大不动产项目的成败。

　　双重瓶颈

　　国家对保障房建设金融支持的政策力度越来越大，但为什么7家保险公司如此不愿意参与“蓝德计划”？

　　多家保险公司向《机构投资》透露，“蓝德计划”隐藏风险。

　　《机构投资》查寻资料了解到，“蓝德计划”的资金主要用于保障房建设前期的土地供应筹备投入，不参于二级市场的开发。投资收益率是参照5年期贷款利率，下浮约10%左右，即收益6.345%左右。但现行北京土地一级开发平均利润率为8%。如果再考虑通胀和工期延迟等不利因素后，一级开发利润实际已经很难达到6%。7家里其中一家保险公司透露，“现行的房地产政策，很难6.345%的投资收益。”

　　不仅如此，6.345%的投资收益并不能吸引保险公司的眼球。业内人士认为，像大额的存款项目，5年期的可以达到6%-7%，而且很稳定。同时中小银行的目前一般的贷款都是在基准利率基础上上浮30%左右，保障房项目收益率并没有太多竞争力。”中信银行（601998）某人士表示。

　　这个问题显然会制约以险资为主的机构投资者对不动产的投资热情。

　　这项计划的命运到底会如何？相关险资公司已经透漏计划应该会有调整。但具体会怎样调整，市场的猜测大概有几点：募集时间的延长、募集金额的更改或者收益率的提高等。

　　险资投资不动产的春天

　　去年9月份，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》出台，险资投资不动产的大闸正式拉开。

　　《暂行办法》规定：保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%；投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%。

　　不久，太平洋保险资产管理公司启动了第一个不动产的投资计划，并在募集期一个月内获得了超额认购。

　　“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”募集40亿元资金，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　5月份在上海陆家嘴（600663）论坛的新闻发布会上，保监会办公厅副主任蔡基谱表示，目前太平洋保险资产管理公司发起募集的50亿元保障房投资计划，投资北京市保障房项目，已经获得了保监会的备案通过。

　　继太保之后，平安也启动了对不动产的投资。中国平安（601318）和城投控股（600649）合作推出“平安-上海城投”项目，主要投资于的上海保障性住房建设。

　　据悉，“平安-上海城投”募集资金不超过30亿元，债权投资期限也是7年，采取的是固定收益和浮动收益相结合的方式：债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。

　　据悉，中国人寿（601628）刚刚获得首张不动产和未上市股权牌照，中国平安等其他大型保险公司的不动产牌照也在排队中。

　　各种迹象似乎都在表明险资投资不动产正在进入春天。

　　“蓝德计划”

　　由北京市金融局组织，保险监管部门与保险资产管理公司研究成立，由太保、国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平7家保险资产管理公司发起，获批债权发行总额度为290亿元。从获批方案看，“蓝德计划”主要用于北京市特定区域的保障房建设前期土地供应资金，主要用于土地一级开发，并不参与后期的二级市场开发。