房价最大跌幅达40% 上海个别楼盘降价凶猛
　　经过两年调控之后，楼市迎来了有史以来最低迷的10月楼市，降价潮也随之而来，从远郊到市中心，从刚需至豪宅，一轮全面性的房价下跌潮正在席卷上海楼市。
　　成交全面下滑
　　根据中国房产信息集团CRIC数据显示，上周(10.17-10.23)上海共有8个项目推出共计16.15万平方米新房源，环比多供应9%。成交面积则出现下滑，再次跌破10万平方米，上周成交9.86万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。
　　至此，10月前三周(10.1-10.23)上海市成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来最低水平。
　　对此，中房信分析师薛建雄认为长期的信贷紧缩政策导致市场上资金紧张，购买力大幅下降，加上限购限贷影响了一部分购买力，是目前需求不足的主要原因。而银行提高首套房贷利率更是银行资金紧张而敲响的警钟。
　　为此，近期房价应声下跌。从远郊的嘉定新城到市中心的高性价比楼盘，从百万内的刚需产品到顶级豪宅，从公寓、大平层到独栋别墅，都出现了全面性的下跌，其中跌降最大的浦东某别墅项目降幅高达43%。
　　阴跌还将持续
　　薛建雄认为，年终开发商将面临工程款、材料款、工人工资等大量债务支出，加上现在银根紧缩到期贷款难于展期，也不太可能新贷还旧贷。所以开发商在9月底成交之后，纷纷于10月份加入到降价潮中，以回笼资金应对元旦到春节期间的巨大财务支出需要。
　　在内部通胀没有明显下降，外部欧债危机还不见底的情况下；还不太可能放松调控，并匆忙推出新一轮经济刺激的政策以应对可能到来的经济危机。所以短期之内房价肯定还会下跌，预期还会有更多开发商加入到降价潮中来，薛建雄指出。
　　因此，楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价仍将阴跌。不过，从中长期来看土地成本和建安成本都在大幅上升，随着经济的增长购买力也将大幅上升；短期的房价调整只是上一轮上涨过块的泡沫在楼市调控政策中被去除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一但银根和楼市调控政策放松，房价可能重新迎来新一轮上涨。
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　　二手豪宅市场遭遇滑铁卢
　　金九银十已过大半，二手市场依然不容乐观。
　　据德佑地产监控数据显示，2011年9月，全市总价800万元以上的高端二手住宅总计成交52套，1.6万平方米，成交套数较8月下跌23.5%，同比去年同期更是大跌69.2%，达到了今年3月以来的最低点。
　　从今年全市高端二手住宅的走势来看，在2月达到了月成交44套的谷底后，随后的几个月经历了从回升到僵持的过程，尤其是4-7月的成交套数都保持在80套以上，不过自8月以来成交量下跌的颓势再度显现。一方面，调控力度在7月的再度增强，尤其是对限购的堵漏措施，令本已有效客源稀少的高端市场雪上加霜，政策的效果在8、9月份有日渐强化的趋势；另一方面，经过数月的市场相对稳定期，原本有限的市场购买力受到了进一步消耗，市场的潜能日渐透支。
　　从价格上来看，即便在市场日渐低迷的情况下，二手高端住宅的价格依然没有出现太大的松动。二手房业主从长期来看，依然普遍看好楼市，除非出于个人原因急售，一般都不肯做出太大幅度的价格让步，因此造成了买卖双方的预期大相径庭，成交随之萎缩。(.新.闻.晚.报.刊)

　　上海前10月土地出让量增价跌 收入锐减300亿
　　在楼市调控之下，不仅个别楼盘的价格在下降，上海的土地出让价格也在打折。根据同策咨询机构的统计数据，截至昨日（10月27日），上海已成交的土地均价，每公顷仅为4583.34万元，而去年同期这一成交均价是6445.36万元。
　　上海曾试图依靠增加土地供给，来降低土地出让收入减少对地方财政和经济的影响。为此，今年1~10月，上海出让的各类经营性开发用地比去年同期增加了8.24%。但因为成交均价的下跌，收入依然锐减306.71亿，下滑幅度达到23%。
　　土地出让单价的下滑和收入的锐减，给新买土地的开发商预留了未来低价销售的空间，但也让行业担心保障住房和其他城市设施开工、建设资金是否能够得到有力的保障。
　　土地溢价率降至1.22%
　　根据同策咨询机构的统计，今年上海土地出让价格一直处于比较低的水平。除10月外，其他各月的土地楼板价从未超过4000元/平方米，4月成交的土地楼板价甚至只有994.31元/平方米。
　　与此同时，曾经居高不下的土地拍卖溢价率也在一路下跌。1月份上海的土地溢价率曾经达到54.66%。但是10月份溢价率已降至1.22%。
　　地价走低的趋势在上海10月26日举行的世博地块集中拍卖上表现得特别明显。在当日拍卖的10宗土地中，成交楼板价最高的B03A-02地块，因无人参与竞拍而流标，其他地块则出让成功。上述高价地块也因此成为整个上海今年以来第一幅流标土地，成交的土地价格也只有1.7万~1.9万元/平方米。而2009年9月17日，海航集团旗下3家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面价为36481元/平方米。
　　目前上海商品房的低迷成交情况，显然是造成土地市场成交低迷的一大原因。上海钱生辉投资有限公司总经理钱生辉曾告诉《每日经济新闻》记者，流行在中小地产商中的一句最新行业谚语是不拿地，缓卖房，广积粮。
　　不单是中小开发商，大开发商今年拿地的举动也少了很多，甚至连行业领头的大企业也不例外。此前，恒大地产董事长许家印就曾向媒体透露，下半年不会大规模拿地，而明年甚至会暂停拿地。
　　业内人士：地价并未真降
　　虽然平均出让土地价格较去年同期下滑明显，但上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，实际的降幅远远没有那么多。这是因为今年出让的土地较去年同期质量有明显下滑。很多优质的高价地块并未出现在今年的土地市场上，目前下跌的仅仅只是统计意义上的价格下跌。
　　同策咨询机构统计的数据显示，价格相对较低的工业用地成交比重增加，由去年占出让用地面积43%上升到今年的53%；而经营性用地，如商办用地出让面积同比下滑28%，住宅用地也下滑了7个百分点。住宅地块中配套房、经适房等保障房用地比例占大多数，无疑也拉低了价格。
　　同策咨询机构分析师许之静表示，土地市场的低迷，有可能会影响到上海保障房的建设。不过，根据上海市政府此前向媒体的介绍，上海保障房的建设资金的来源不仅仅是地方财政，还采取了发行企业债等方式，并将探索社保基金、企业年金、房地产信托基金等多渠道支持保障性住房建设。(.每.日.经.济.新.闻 .杨.羚.强)

　　北京10月新盘价格比周边项目低两成以上
　　从土地成本角度考虑，通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下，大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。
　　
　　北京楼市区域房价的底线正在一次又一次地受到挑战。而开发商也采取了更聪明的降价策略：低价开盘。
　　我们项目的起价是13200元/平方米，且赠送10%~15%的面积，相当于在13200元/平方米单价的基础上再打8.5~9折，现在办会员卡还能享受开盘前每日抵200元。昨天，位于北京市通州新城运河核心区的新盘东亚·逸品阁项目销售人员如此介绍。
　　而这个价格，还赶不上通州运河区域另一楼盘京贸国际城在2010年1月份首次开盘的报价：13800元/平方米，这个曾经一度高达26000元/平方米的楼盘，目前在售的5号楼最低报价仅为13400元/平方米。
　　亚豪机构的统计数据显示，10月份位于北京近郊的新盘中，开盘价格平均比周边项目低了20%~35%。
　　新项目低价开盘
　　北京越来越多的新开盘项目加入到低开的行列。
　　9月底刚刚入市的世嘉光织谷，位于怀柔区陈各庄，成交价格仅9580元/平方米，10月上半月(截至15日)已累计签约304套，稳居10月上半月商品住宅成交套数、面积、金额三大排行榜的首位。
　　此外，位于顺义张镇的新项目浅山香邑项目于10月16日开盘，开盘当天优惠后的均价仅为8500元/平方米，仅相当于区域其他在售楼盘定价的七成。其价格洼地效应带来了良好的销售成果，开盘当天到访300余人，成交率超过60%。
　　据亚豪机构统计，截至10月26日，10月共有30个项目开盘，其中9个为首次入市的纯新盘，有4个纯新盘是位于五环以外的住宅类项目，分别是位于顺义张镇的浅山香邑、密云的众智慧谷、大兴亦庄的易居国际，以及昌平沙河的保利罗兰香谷。
　　亚豪机构市场总监郭毅举例，除浅山香邑开盘价为8500元/平方米，低于周边在售项目10000~12000元/平方米的均价外，众智慧谷开盘价为6500元/平方米，周边在售项目价格为9000~10000元/平方米；易居国际以17000元/平方米的价格开盘，周边项目的价格在19000~22000元/平方米；保利罗兰香谷开盘价格为17000元/平方米，周边项目价格为17000~21000元/平方米。可以看出，由于近郊住宅项目的激烈竞争，纯新盘低价开盘已成为普遍趋势，10月新盘平均比周边项目低了20%~35%。
　　值得注意的是，以往价格坚挺的别墅项目也在10月出现了新盘低开的现象。位于昌平奥北别墅区的中海尚湖世家，以17000元/平方米的价格推出了联排和独栋产品，而周边同类型的别墅产品价格在25000~35000元/平方米，如此大的价格差距令中海尚湖世家在10月份售出了89套别墅，相当于当月北京别墅总销量的三成。
　　正因为低开带来了逆市旺销，北京不少新盘加快了入市的脚步。
　　据北京中原监测，在即将到来的11月，将有27个项目准备入市，其中16个是纯新盘入市。
　　开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价冲量。北京中原分析师张大伟预计，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。不过，五环内因为供应处于绝对稀缺，房价下调幅度应该不会太大，甚至部分城区项目价格依然可能上涨。
　　降价的老盘数量在增加
　　北京近郊通州楼市的降价潮早在今年7月中旬就已初见端倪。
　　彼时，通州老项目珠江拉维小镇宣布推出特价房，南北通透的，二居、三居现房，售价只在14500元/平方米，这一价格相比该项目2010年12月的开盘预期均价28250元/平方米下调了近半。
　　8月份之后，降价潮开始在通州蔓延，京贸国际城、润丰领尚、天时名苑、华业东方玫瑰等项目纷纷宣布下调了售价。
　　据统计，今年1月份通州区域商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米。而十一黄金周以来，虽然通州楼市的成交价格一路下滑至15634元/平方米，但成交量却仅有42套。
　　从土地成本角度考虑，通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的降价。张大伟如此解释通州房价急跌的原因，但在他看来，北京楼市的整体状况却并不像通州这个区域市场。
　　根据北京中原此前的统计数据，从9月1日~10月9日，北京楼市中有销售记录的住宅项目为191个，其中均价相比8月份出现下调的项目有14个，占比仅7.3%；持平的为173个，占据约九成的份额；此外，依然有4个项目价格继续上涨。
　　191个项目中，有41个住宅项目销售超过30套，合计签约套数达到了3272套，占据了全市整体住宅成交6294套的52%。这其中，10月成交均价相比8月有比较明显下调的项目达到了11个，占比为26.8%。
　　值得注意的是，11个降价项目中，降幅超过30%的只有K2·百合湾，降价幅度达到36.3%；降幅在10%~20%的项目有3个，其余7个项目成交价下调幅度均不到10%。
　　实际上，老项目很难做出降价的决定。张大伟表示，目前北京楼市中已经出现的项目一降价就引起纠纷，使得大部分项目对降价比较谨慎，因而，按兵不动的项目仍占据北京楼市的主流。
　　不过，种种迹象表明，从通州开始的价格下调已经逐渐蔓延到其他区县。
　　从前述价格出现较明显下调的11个项目来看，除K2·百合湾、天时名苑、华业东方玫瑰、富力金禧花园4个项目位于通州外，其余降价项目集中在房山、大兴及五环外的朝阳区。(.第.一.财.经.日.报 .阴.雪)

　　三季报显示开发商不差钱 降价促销或加速行业洗牌
　　常规的思维总认为开发商是因为资金紧张而选择降价促销，但事实远非如此。
　　进入第四季度，国内楼市降价促销的新闻不断见诸报端，一线城市颇有几分风声鹤唳的感觉，其情形有点类似2008年的翻版。
　　广东省房地产业协会在10月27日发布的《2011年前三季度广东省房地产市场分析报告》称，房地产企业资金充裕度(本年到位资金小计/本年完成投资额)在今年前三季度为149%，已回到近2010年低位水平，与2004、2005年同期相当，因此，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。
　　不过，行业的资金紧张并不代表所有公司的资金都紧张，尤其是大型房地产开发商。事实上，地产巨头们目前的状态仅是紧张而不慌张，手中充裕的现金流为其静观其变及加速市场整合提供了足够筹码。
　　近期接连发布的多家上市公司三季报显示，大多数公司现金余额充裕，如果未来一年没有大量购地或增加投资，其流动性风险并不显著。
　　现金余额最丰富的万科公布的三季报显示，公司持有货币资金339亿元，高于短期有息负债的总和237.8亿元。剔除预收账款后，万科其他负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，净负债率为30.29%。
　　金地集团的三季报也反映期末现金余额超过150亿。值得关注的是，金地在今年前三季度的现金，三季度末较年初增加30%。前三季度销售商品和提供劳务收到现金同比增加32%，筹资活动产生的现金流量净额同比增加26.5%，筹资流入资金净额远超过经营流出资金净额。
　　安信证券发布报告称，金地集团短期偿债能力指标远好于2008年下半年，储备大量现金为明年的拓展提供保障。该报告同时称，资本市场可能存在对开发商资金链断裂的担忧，对于龙头公司而言这种看法偏于过度悲观。
　　无独有偶，今年在土地市场上表现相对激进的招商地产，其现金流也呈现逐步修复迹象，第三季度期末现金余额较去年底上升约30亿。同时，华侨城的现金余额也较年初有所上升。
　　因此，虽然各家公司的情况不尽相同，但加速现金回笼的趋势十分明显。在H股市场上，中资地产股的资金状况也无短期忧虑。
　　24日，穆迪投资者服务公司表示，穆迪大部分受评房地产开发商均可应付持续性融资限制及销售放缓所造成的短期挑战。
　　穆迪助理副总裁兼分析师曾启贤称：穆迪分析显示，即使在保守的假设下，大部分受评开发商均拥有稳健的流动性，主要原因是开发商持有大量现金，截至2011年6月的总现金达人民币1910亿元。
　　据悉，在穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。
　　颇有意思的是，现金充足的开发商，却不会放弃对市场的争夺。进入第四季度，万科、中海、招商地产、保利地产等多家地产公司的出货速度仍在加剧。
　　10月25日，万科执行副总裁肖莉在一个电话会议上对投资者表示，国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。对此，万科的策略是继续加速销售。
　　事实上，万科延续了一贯的凌厉作风，早在年初就已经启动了积极出货的策略，这也使得该公司成为销售完成情况较好的企业。数据显示，截至9月末，万科今年至今累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，如果加上10月上旬的销售，万科已再度跨过了千亿销售大关。
　　相对于万科的较早行动，中海地产则以更加直接的方式来刺激销售。近期，该集团在华东的多个项目因显著降价而引发老业主不满，但此举却为该公司抢占市场带来直接好处。
　　10月18日，中海地产发布截至今年第三季度经营数据显示，截至2011年9月30日的九个月，其经营业务营业额为357.9亿港元，增长38.2%，经营溢利约为167.3亿港元，增长46.8%，营业额和经营溢利对比去年同期都录得显著增长。今年前9个月完成销售总额(包括合营和联营的销售)约为713.4亿港元，比去年同期增加54.7%；对应销售面积约为439万平方米，比去年周期增加22.1%。
　　广州一位业内人士评论：中海过去两年利润高，资金状况良好，而且土地成本相对不算太高，导致该公司可降价的空间较其他大多数公司充分，因此，目前的市场销售手法也显得更为灵活和主动。
　　种种迹象显示，虽然市场整体成交量呈下降趋势，但聪明的地产巨头们一点也没有闲着。他们左手忙着降价促销抢占市场份额，右手却手握重金随时准备再度出击进一步扩大势力范围。而始终观望摇摆不定的小公司，却不得不在资金收紧的压力下逐渐淘汰出局。(.第.一.财.经.日.报 .张.艳.红)

　　人民日报：楼市调控面对降价风波不能动摇
　　倘若房价跌了，就要找开发商赔钱；那房价涨了，开发商是不是可以找业主分红呢？住房买卖，守的是市场法则，讲的是契约精神。假如此时叫停降价，会不会让一些开发商暗自窃喜？会不会让公众对政府调控楼市的决心产生疑虑？
　　近日，上海一些楼盘降价销售，引发了老业主要求补差价的维权行动，部分激动的业主甚至打砸售楼处，酿成治安事件。
　　26日，上海有关部门叫停了个别楼盘的降价销售活动，要求其重新备案。27日，上海市政府表示，双方应根据合同约定协商解决，对违反商品房价格管理规定的行为，将予以查处。
　　买房是件大事，花销不菲，突然之间自己买的房子价值缩水数十万元，心理上难以接受，老业主的这种心态可以理解。然而另一方面，买房子毕竟是市场行为，如果开发商没在购房合同里承诺房价下降给予赔偿，签订合同之后，双方自然要履行。
　　倘若房价跌了，就要找开发商赔钱；那房价涨了，开发商是不是可以找业主分红呢？这种维权，实有不愿承担风险之嫌，是对合同法律效力的漠视，缺乏契约精神。
　　但是，把板子一股脑打在购房者身上也不公平。虚高的房价、不合理的预售制度，让刚性需求的买房者承受了巨大的经济压力和风险，这本身并不公平，需要反思和改进。
　　况且，开发商用捂盘惜售、制造预期、哄抬价格等不法手段牟取利润，也是屡见不鲜。对于这种潜在的价格欺诈，业主维权自然理所应当。不过需要在法律和规则的范围内主张权益，单纯要求退钱甚至动用暴力手段，显然不是办法，更无助于问题的解决。
　　政府监管部门应当承担更多的责任，对房地产开发商的违规行为给予更加有力的监管和处罚，保证公平透明的市场秩序。
　　房价涨得太快，政府应该调控；房价高位下调，政府如何应对？如果简单叫停，会不会正着了开发商的道儿，让他们心遂所愿暗自窃喜？会不会让公众对于政府调控楼市的决心产生疑虑？
　　眼下，一些地方出现了房价松动的迹象，房地产宏观调控进入关键时期。如果陷入降价、维权、叫停的怪圈，中央的调控很可能功亏一篑，百姓的期待很可能最终落空，楼市走向很可能出现变数。
　　从上海的情况看，政府调控楼市的决心没变，维护市场秩序的信心没变，维护百姓合法权益的立场没变，值得肯定，值得借鉴。(.人.民.日.报)