刘明康：即使房价下跌四成 银行业风险仍然可控
　　中国银监会主席刘明康今天在CEO组织峰会上进行主旨演讲时表示，最新压力测试显示，即使在房价下跌40%的情形下，银行业总体风险仍然可控。他还表示，目前房价跌幅连10%都还没到。
　　刘明康解释了自己的信心来自于以下几个因素。
　　第一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。
　　第二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。
　　第三，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款贷款房价比LTV低于80%，按揭贷款平均偿债收入比为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
　　这些都表明我国房地产贷款总体风险可控。另外，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。刘明康说。(.中.国.经.济.时.报 .侯.美.丽)

　　刘明康：继续严格执行住房差别化信贷政策
　　刘明康强调严控大型房企集团贷款风险
　　继续严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策
　　19日，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示，中国银行业需要审慎对待地方政府融资平台贷款、房地产贷款、影子银行业务等领域的潜在风险，以及民间融资活跃等问题。其中，他再次强调重视房企贷款风险，严控大型房企集团贷款风险，预先布局高风险房地产企业风险暴露。
　　刘明康认为，目前房地产企业贷款总体风险可控，但银监会依然对各金融机构提出严格的监管要求和信贷标准，包括土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款。
　　在银监会对商业银行监管要求的提升下，据了解，目前部分地区房地产开发贷款已经按150%计算风险权重，且房地产开发贷利率也已上浮30%-50%。同时，今年第四季度，信贷额度普遍吃紧的情况下，银行还主动上浮了按揭贷款利率，中金调研报告显示，目前按揭贷款利率普遍是一套房上浮10%，二套房上浮15%-20%，且首付达到30%-60%。
　　对于按揭贷款，刘明康指出，继续严格执行首套住房和其他住房差别化的信贷政策，引导民众增进理性。在支持居民自住性住房消费的同时，着力抑制非理性的利用杠杆的投资和投机需求。
　　同时，他也再次强调，银行业金融机构需认真贯彻落实国务院决策部署，本着商业原则和审慎性要求，加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度，有力缓解中低端住房压力。
　　截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%。这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。
　　我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右。刘明康表示，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款贷款房价比(LTV )低于80%，按揭贷款平均偿债收入比为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
　　另外，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率低于2%，不少地区继续呈下降趋势。刘明康称，未来，银监会将继续督促银行不定期开展房地产贷款压力测试，根据测试结果及时做好应对预案和风控措施。(.经.济.参.考.报)

　　房企低成本融资终结 高利贷或成救命稻草
　　绿城中国(3900.HK)近期一系列的风波，是中国内地房企融资模式被颠覆的集中爆发。过去，依靠低成本的银行贷款，房企可以高负债运转，并持续翻倍地扩大规模。但新一轮调控以来，低成本融资模式几近终结，包括万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)在内的大型优质地产商也难以从银行获得贷款。成本高昂的海外融资、房地产信托、私募股权基金、民间借贷等形式，成为一部分房企的主要融资来源。
　　资金成本大升之后，高负债房企风险将大增。而持续稳定的现金流，及较低的净借贷比率，将成为大型房企追求的目标。
　　银行无惧房价下跌
　　与房地产唇齿相依的银行，反应灵敏。10月15日开始，北京、上海、广州、深圳等地的商业银行，纷纷提高了首套房贷款利率，且贷款期限一再延长。原来与我们关系好的商业银行，现在发放贷款时间也变长了，利率打折根本不可能。北京一家大型地产公司人士向记者透露。
　　持续限购之后，观望蔚然，成交大降，而利率上调，再让刚需和首套房置业者陷入更深的观望。
　　一些银行早已主动调整。如中信银行今年5月表示，将严控房地产贷款总量，目标是至少压缩贷款总量的三分之一。接受记者采访的诸多大型房企高管坦言，今年以来从银行获得授信很困难，而借贷成本也上浮10%以上。年中之后，基本上从银行借不到钱了。
　　7月份，银监会主席刘明康在采访中公开表示，据最新压力测试，即使房价下跌30%-50%，银行业也能够承受。银监会的信心来自于中国银行业高达1.3万亿的坚实拨备，足以抵挡房地产市场因调控所产生的近期和中短期风险，刘明康更表示，调控使得房价得以理性回归，对银行业来说也是一个福音。
　　高利贷潜行
　　失去银行信贷的输血之后，众多房企不得不寻求创新融资。本报记者统计，上半年，港股地产商在香港发行人民币债券、美元债券、高息票据等融
　　资过千亿，除了华润置地(1109.HK)中国海外(0688.HK)等极少数公司，大部分融资成本在10%-15%之间。7月份以后，海外资本看空中国楼市，海外融资暂停。
　　一度被依赖的房地产信托，下半年起亦受阻击。房地产信托是今年以来包括绿城、恒大(3333.HK)、万科A等在内的房企的重要融资手段，利率已上升至15%-20%。但从6月份开始，银监会发文要求严控房地产信托业务发行，并对已发行的房地产信托进行跟踪调查。很多信托公司暂停了房地产信托业务。
　　房地产私募股权基金则只青睐大型、知名地产商，中小型地产商很难获得私募资金。而一般私募基金的回报率最少在20%-30%左右。
　　高利贷此时悄悄潜入了房地产业。据中国人民银行温州市中心支行发布的最合算投资方式问卷调查显示，今年二季度，选择民间借贷的储户占到24.5%，通过民间借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产等高利润行业，被温州人认为是更好的获利渠道，这种借贷资金的利率高达25%-30%。
　　如果能熬过政策调控期，地价、房价会报复性反弹，每年至少达20%-30%的涨幅，就能抵消高利贷的影响。部分开发商预期政府调控会松绑，借高利贷下赌注。在温州和鄂尔多斯，这种现象最为普遍。
　　一些上市公司也靠高利贷赚钱。据统计，今年初至8月底，共有11家上市公司向房地产企业发放13笔委托贷款，资金总计17.2亿元。其中，利率最高的达到年息21.6%，额度最大的一笔借款为5亿元。
　　综合统计，上述新型融资成本大大超过过往的银行信贷，行业整体资金成本达到15%-20%，而在以银行信贷为主的年份，房地产行业的资金成本控制在10%以内。
　　并购潮暗涌
　　资金来源几近枯竭，销售低迷，一些中小型甚至大型地产商骤然陷入资金紧张的境地。股权转让、并购在今年的发生率，远较往年为多。
　　北京中原统计数据显示：9月份，全月全国房地产市场成规模股权交易为7宗，达到了27.95亿。前三季度，房地产企业累计股权并购数量达到87宗，总交易金额256.65亿，而2010年同期只有61宗，125亿。
　　目前已经开始出现因为资金压力而被迫出售项目的案例，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多。北京中原地产市场研究总监张大伟说，这使得并购的案例在逐渐增加。预计在下半年这一趋势很可能继续加强。
　　花样年(1777.HK)总裁潘军认为，房地产行业需要整合，一些公司必须破产、付出过往非理性发展的代价。(.21.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)

　　多个二三线城市首套房贷利率上调
　　记者了解到，目前除了北京、上海、深圳等一线城市外，包括南昌、太原、重庆等多个二三线城市也上调了首套房贷款利率。
　　银行业内人士坦言，进入四季度，银行在信贷额度方面愈发吃紧，个人信贷业务的确受到影响。分析人士认为，各地商业银行陆续上调房贷利率，主要受货币政策紧缩的影响，开发商、购房者都面临申贷压力。这一状况将进一步打压本就较为冷清的楼市成交量。
　　房贷利率上调 获批难度加大
　　事实上，建行北京分行并不是首个上浮首套房贷款利率的银行。早在今年初始，太原、重庆等全国部分二三线城市的个别银行就陆续上调了首套房贷款利率，7折、8.5折等利率优惠基本取消、上调至基准利率，随后几个月又继续上浮至5%至30%的区间不等。
　　现在额度非常紧张，要拿到基准利率很难，都要上浮。南昌市工商银行某网点个贷工作人员张清表示。张清称，目前该支行的首套房贷利率上浮多为10%左右，要依照贷款人的个人资质和具体情况而定，且放款速度也很难说。
　　某股份制银行太原分行客户经理龚航表示，从今年初开始，该股份制银行房贷利率就已经在基准利率基础上上浮15%了，不过放款速度还不算太慢。我们去年放过7折优惠的款，但总行开大会点名批评了我们。
　　在重庆，多位准购房者表示，重庆早已开始上调首套房贷利率，且多为上调10%以上。购房者杨女士称：我比较幸运，是6月申请并批贷的，当时是基准利率。而我有很多朋友最近申请贷款，房贷利率都要上浮30%左右。
　　银行停放二套房贷
　　张清和龚航都向记者表示，自己所在银行的二套房贷早已停止。就算没有明着下文件，但申请根本就批不下来。他们称，由于今年的货币环境总体偏紧，银行信贷额度紧张，对企业贷款方面的议价能力比以往要提高很多、利润也要大得多，个人住房抵押贷款业务只能靠边站了。
　　招商银行某支行个贷部负责人表示：今年以来，我们支行的房贷客户量比去年同期减少了近五成左右。没办法，我们也得适应国家的房地产宏观调控政策。
　　第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为，银行房贷利率上调，对首套置业和改善型需求都会造成一定冲击。多位业内人士指出，基于信贷额度和风险控制考虑，二三线城市的商业银行在执行房贷利率上浮时往往更彻底。
　　重庆市的王女士原本想购置一套三居室改善居住环境，而上调利率后增加的月供使她放弃了这个打算。她算了一笔账：所购房屋总价100万元左右，首付三成、贷款70万元，等额本息贷款20年，现行基准利率7.05%，而基准利率上浮30%后为9.165%。这么一算，她每月要多还款924.43元，累计总利息也增加了22.2万元。本来看中了一套三室两厅，后来算了下，实在是贷不起了。(.中.证.网)