广州房价回落 消化库存或需22个月
　　日前，广州市正式公布了9月份房地产市场运行情况，《每日经济新闻》记者从阳光家缘网站了解到，9月全市10区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，环比增加3.3%；网上签约均价13889元/平方米，同比上升3.8%，环比下降2.4%。
　　之前的8月，广州楼市均价的双增长还让人记忆犹新。数据显示，8月份，广州全市10区新建商品住宅网上签约均价14234元/平方米，同比上升18.1%，环比上升7.7%。
　　《每日经济新闻》记者查阅历史数据发现，广州全市网签均价在今年3~5月份出现同比下滑，但6月份以来，同比涨幅均超过10%，8月份更是增至18.1%，涨幅和销售均价均为年内最高。
　　记者根据官方数据计算得知，8月份，广州中心6区新建商品住宅的网签面积和金额分别增至16.76万平方米和33.29亿元，同比增幅分别达到了84.78%和39.75%。通过8、9月份的数据对比不难发现，整个9月份，中心6区中除了天河区，其他几个区域的销售均价均有不同程度的下滑。
　　根据上述数据，9月份，广州新建住宅成交面积仅环比增加了3.3%，同比甚至下降39.4%，而8月份，环比增幅竟然高达54.96%。今年前9月，广州全市成交的商品住宅为38908套，月均4323套。阳光家缘统计显示，截至昨日(10月19号)，广州未售的商品住宅累计已经达到93077套，按照前9月的消化进度，这一巨量库存需近22个月的消化时间。
　　巨量存货压顶，广州房价也开始有了松动的迹象。一些变相降价的招数开始被部分开发商采用。日前，团购就成为了楼市营销新招，不少楼盘打出团购少则立减3万，多则直降6万元的优惠。(.每.日.经.济.新.闻)

　　房贷利率全线上浮 楼市拐点加速临近
　　记者近日分别采访北京、上海、深圳、广州等一线城市的多家商业银行后获悉，目前一线城市各家银行的首套房贷利率普遍实质性上调，上调幅度多为在基准利率基础上再上浮5%至10%，且审批和放款的时间较以往有不同程度的延长。
　　多位银行业内人士分析认为，进入四季度以来，银行信贷额度捉襟见肘，信贷资源配置需要再调整，而个人住房抵押贷款业务额度或首当其冲被压缩。业内人士指出，在信贷收紧的背景下，房地产宏观调控政策效果将进一步显现，一线城市四季度的楼市成交量料将跌入谷底，房价拐点临近。
　　北京
　　工行建行上调利率 批贷放款时间拉长
　　目前建行北京分行方面已经确定，首套房首付比例不低于30%，贷款利率则要求在基准利率基础上再上浮5%。建行的工作人员称，鉴于目前的房贷需求较多，如贷款申请人需要快速批贷放款，最好是主动要求利率上浮10%左右。
　　工行方面除了将首套房贷利率提高至1.05倍，其要求的首套房首付比例至少在30%以上，如果购房者能提供更高首付比例，或有可能享受到基准利率、批贷放款时间更快。
　　农行北京分行的一位客户经理则表示：目前房贷业务暂时还是执行基准利率，没有进一步的调整通知，但是在批贷时间方面很难确定。他表示，具体审批发放贷款时要视贷款人的个人资质而定，比如需要快速批贷放款的，贷款利率很可能就会上浮。
　　此外，中国银行和交通银行表示，目前该行的个人房贷业务要求首套房首付比例不低于30%，暂时执行基准利率，但具体执行时视贷款人个人资质而定。同样，如果申请人希望快速批贷放款，利率就可能上浮。
　　除了国有大型商业银行，包括光大银行、中信银行等多家中小银行也上调了房贷利率。光大银行的工作人员表示：目前我们的房贷业务在基准利率基础上再上浮5%，但是具体批贷放款时间要看买的房子是一手房还是二手房，如果是二手房还要看是哪个区的。比如朝阳区的房产，由于相关部门要求的抵押登记时间较长，一般批贷需要20个工作日左右。
　　中原地产市场研究总监张大伟直言，目前房贷额度明显收紧使得刚需人群难以入市，购房成本有较大提高。这对刚需人群的打击较大，一般刚需人群通常都需要20到30年的贷款。他认为，目前房地产宏观调控已经进入关键时期，房价降价预期愈发强烈。当前，银行在一定程度上收紧房贷也符合市场预期。北京市的部分银行未来仍有继续上浮利率的可能。
　　张大伟认为，目前北京等一线城市楼市已经接近拐点，准购房者的观望情绪会更浓重，今年四季度楼市成交有可能跌入谷底，成交量在9月、10月的冷清局面上恐将雪上加霜。央行2011年第三季度对北京市1400户城镇储户进行的问卷调查结果也显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来最低水平。
　　上海
　　多家银行利率上浮 住宅市场量跌价稳
　　上海也有多家银行提高了首套房贷利率。
　　业内人士透露，广发银行上海分行目前首套房贷利率已上浮10%；光大银行上海分行首套房贷利率上浮5%；交行、农行上海分行针对少量优质客户的首套房贷利率可给予基准利率九五折优惠。
　　虽然工行、中行，甚至上海银行的客服电话均表示，目前首套房贷仍执行基准利率，但这些银行的房贷已经收得很紧了，要等很久才能放款。某银行业内人士告诉中国证券报记者。
　　上海中原地产研究咨询部总监宋会庸介绍，房贷利率的上调并不是全面铺开、一刀切的，而是与客户资质有关。而且，从一手房市场来看，开发商表示，给他们提供贷款的银行都没有提高购房者的首套房贷利率。所以，首套房贷利率上浮多是二手房市场的情况。这部分购房者大都是刚需人群，其最大特点是需求紧迫，不会因贷款利率上浮而取消。
　　给你讲个真实的故事：因为开发商大幅降价，某业主觉得亏了，所以举着横幅参加了集体退房活动。可他一边举横幅抗议一边打电话跟朋友说这里的房价降了，要朋友赶紧来买。上海某地产界人士告诉中国证券报记者，在购房者如此心态之下，房贷利率，甚至成数的调整都不足以撼动坚挺的房价。
　　目前上海的房价依然坚挺。据中原地产统计，今年以来上海新建商品住宅均价一直在22000元/平方米左右上下浮动。10月份第一周，上海的新建商品住宅均价为22777元/平方米。而在首套房贷利率上调的一周内，从10月10日至16日，均价为22142元/平方米，仍在正常波动范围内，并未出现明显下跌。
　　但宋会庸同时承认，10月以来的交易量仍然延续了9月的地量。9月上海市每周仅有10万-12万平方米的新建房出售。10月第一周成交量仅有8.54万平方米；10月10日至16日的成交量为11.87万平方米。
　　商品住宅成交量的萎缩直接导致房贷的萎缩。据央行上海总部统计，今年前三季度个人住房贷款增长乏力。7月上海市新增个人住房贷款14亿元，环比少增4.8亿元，同比多增11.3亿元；8月个人住房贷款增加16.7亿元，环比多增2.7亿元，其中新建房和二手房贷款当月分别增加9.7亿元和7亿元；而9月个人住房贷款仅增4.1亿元，环比少增12.6亿元。
　　深圳
　　基准利率难觅踪影优惠需看申请资质
　　深圳多家银行向中国证券报记者表示，目前对首套房政策仍无调整，最低可按基准利率执行。然而，中国证券报记者从一些售楼处和房地产中介了解到，购房者的首套房基准利率已经很难申请，银行房贷利率普遍上调了5%至10%。在广州也出现了类似现象，多家银行也将首套房贷利率上调了5%至10%，有的甚至上调了15%至20%。
　　对首套房贷利率，建行深圳分行相关人士表示，该行继续实施客户、区域差别化政策，并没有一刀切。目前安居房还可以申请到低于基准利率的优惠。
　　中行深圳分行相关人士表示，该行首套房利率不低于基准利率，根据客户自身的信用等级进行风险定价确定利率。农行、工行相关人士也表示，目前房贷政策并没有变化，首套住房贷款最低利率仍为基准利率。
　　深发展总行相关人士说，总行要求各地分行首套房基准利率至少上浮10%，各地分行还可根据当地情况进行调整。由于贷款额度紧张，目前房贷业务量已经很少。
　　虽然银行均声称首套房仍可申请到基准利率，然而市场上已难觅踪影。目前合作银行首套房贷利率已经全部上浮10%，只有招行还可以申请到上浮5%的利率。位于深圳宝安区的新楼盘莱蒙·水榭春天一位销售人员表示，首套房首付可以三成，但利率已经全部上调。另一个楼盘万科·公园里的销售人员称，他们的合作银行包括了中行、工行、农行、建行、交通银行等多家银行，均已将首套房房贷利率上浮5%至10%。位于彩田村附近的一位中介人士也表示，如果首付能达到四成，在个别银行还有可能申请到基准利率。目前普遍来说首套房的房贷利率都上浮了5%至10%。(.中.国.证.券.报)

　　沪宁杭再现退房潮 开发商降价或是双刃剑
　　几乎是2008年金融危机时的翻版，但开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。
　　降价幅度或超2008年
　　退房潮最初出现在杭州，透明售房网显示仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。
　　此后，南京也出现了退房。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房榜单显示，10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高，上述期房退房的价格普遍比售楼处的价格要高。接着退房潮又蔓延至上海和太仓。十一长假过后，这两个相邻城市，也陆续出现了楼盘大幅降价后的退房现象。
　　然而，上述退房要求将很难最终成为事实。2008年曾受理过多起退房官司的上海律师杜跃平说，开发商订立的合同比三年前更加严密，购房者即使支付违约金，也未必能成功退房。这使得他今年虽然接到多个关于退房官司的咨询电话，但真正受理的却并不多。
　　2008年，杭州、南京、上海等地的价格调整幅度，往往只有8折和9折，选择7折降价促销的是极少数。但是，今年选择7折降价销售的楼盘数量，却明显要超过2008年。
　　以杭州为例，首批降价的世茂首府，在9月3日打出了裸降3500，均价8500元/平方米的牌子，价格折扣达到了7折多。紧接着中海紫藤苑自9月30日开盘后，目前已销售70多套，根据当地媒体报道该楼盘此次价格实际降幅在3500~5000元/平方米，折扣在7~8折之间。
　　和杭州的情况类似，太仓的荣御蓝湾的降价幅度也超过20%。据售楼处介绍，此前该楼盘的销售均价在7800多元/平方米，而在降价后，5800多元/平方米的价格就可以在该楼盘买房。
　　上海也出现了类似的情况。上海长泰西郊别墅6.9折降价促销和一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米的消息，成为了最近上海楼市最抢眼的新闻。南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。
　　上述地区楼盘大幅度降价，引发了大规模的业主维权。荣御蓝湾在十一长假结束后，就有大规模前期业主到开发商集团总部维权，要求退房。
　　上海同策咨询机构江浙地区分析师肖云祥说，表面上风平浪静的南京楼市，十月创造的今年下半年楼市退房新高，也和降价有关。购房者所退房屋几乎都比目前的商品房报价高得多。
　　想要退房不容易
　　对前期业主来说，退房却不是一件容易的事情。就在江浙一带退房潮汹涌的时候，2008年上海最有名的退房律师杜跃平却十分清闲。他说，目前接到的退房官司并不多，大多只是前期业主打来的咨询电话而已。
　　据杜跃平介绍，现在前期业主要想退房，已经没有三年前容易了。经过多轮楼市调控的洗礼，开发商的预售合同正变得越来越严密，甚至在支付了违约金以后，购房者也不能像过去那样轻易退房。比如有的合同条款就约定，业主支付违约金后，仍然不能退房。
　　按照杜跃平的解释，前期业主能否退房的关键是合同的相关条款，但很多业主签订的合同，并不能让他们能够顺利退房，即使愿意为退房而支付违约金，
　　一家目前正在被业主要求退房的开发商证实了杜跃平的话，该开发商咨询房地产专职律师后者告诉记者，现在一般的房产合同都没有说给违约金就能无条件退房这样的条款的，在法律上开发商完全能拒绝客户这样的要求。此前，业内分析人士张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，目前购房者要想退房，必须经过开发商同意。因此，真正得以退房的非常少。
　　中房信南京机统计显示，南京大华锦绣华城90天的退换房次数达到85次，而整个南京10月份的退房却只有53次。中房信相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者，这是因为业主在订房时通常被允许退房，而正式签订了房屋预售合同后，就不太可能退房了。
　　上海网上房地产预售合同示范文本也显示，合同约定购房者可以退房的条款不超过5处，只有房屋逾期交房、存在结构性质量问题等，才有可能退房。而这些情况也部分存在选择性条款，开发商可以在约定支付违约金的情况下不退房。
　　降价是把双刃剑
　　虽然前期业主在目前的情况下，不容易退房。但是，房地产业内还是担心，这些前期业主在大规模交房后，可能上演新一轮的退房潮。因为，根据大多数商品房合同，在期房交房后，购房者依然可以以质量问题为由，要求开发商退房。
　　事实上，业内的这种担心在过去的2005年和2008年楼市调控时，都曾有过。但随着后市的复苏，退房潮也一下子烟消云散。不过，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。
　　根据中房信此前的报告，目前开发商大规模的降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而更有机会赢得局部先机。
　　可以看出，目前开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价或许还没有开始。(.每.日.经.济.新.闻)