石劲涌：一月信贷放量是银行股异动主因
　　沉闷已久的银行股今日突然集体爆发，究竟是何原因造成银行股异动，对未来的市场又有怎样的影响？对此，大同证券研究所所长石劲涌认为，前期由于市场对房地产市场，甚至对国内经济前景有所担忧，再加股市资金不是非常充足，所以大大压制了金融股的走势，但我们看到金融股目前估值处于历史级低位，下行空间几乎没有，而每年20%以上的业绩增速却是确定的，所以价值回归是迟早的事，只是缺乏诱因。
　　根据传闻，一月信贷有较大放量，资金面可能相对宽裕，另一方面预示今年银行盈利水平不排除超预期的可能，所以今日金融股出现大幅反弹。
　　由于金融股目前估值明显偏低，价值回归是一定会发生的事，所以从长线来看，金融股有望震荡走高。金融股的走高也将带动今年A股市场会好于去年，呈现震荡走高的态势。

　　叶檀：三四线城市房价暴涨是竭泽而渔
　　房地产市场正在发生结构性变化，这种变化可以向好的方向转变，也可以劣质化。在此关键时刻，有关方面必须改变方式，防止房地产泡沫借城镇化之机向三四线城市蔓延，使中国还没有城镇化，就已经产业空心化与资产泡沫化。
　　仅看数据，我们会对房地产新政沮丧不已，新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异，不用多久，我们就会看到房地产市场的变化，这个变化从三四线城市、商业地产、房地产股开始。
　　从平均数看，中国房价整体上升，一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数全样本调查数据，2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，环比上涨0.9%，其中82个城市价格环比上涨，18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。
　　房地产在2010年的变化是三四线城市坚挺，买地由城市深入乡村，城市综合体方兴未艾，商业地产好于住宅地产。从好的方面解读，中国的城镇化进程正在加速，房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起；从坏的角度解读，中国很可能陷入城镇化进程中的房产泡沫陷阱，急剧上升的房价透支了未来的城镇化后劲与城镇内需潜力。
　　从房价收入比等数据看，二线以下城市的房地产泡沫高于一线城市，但被绝对价格所掩盖。
　　根据中国社科院去年底公布的《住房绿皮书》，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，二三线城市的泡沫开始高于一线城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高，泡沫成分占实际价格比例在50%以上；位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、上海等。
　　从2009年、2010年开发商拿地的重心可以看出，未来土地储备与房地产炒作将逐渐转移到二三线城市。2009年一线城市土地竞争较为激烈，二三线城市同样成为焦点。万科在2009年12月新增的8个项目全部位于二三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。到2010年年初，公开数据显示，万科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三线城市新增土地储备的建筑面积超过1200万平方米，占到其总新增土地储备建筑面积的60%以上，而在一线城市的新增土地储备最少，占比在20%左右。
　　从笔者看到的情况，二线以下的城市大规模拿地蔚为壮观，地方政府希望开发商拿走大块土地，除了一次性土地出让兑现以后，还能够引入品牌，提升当地的消费层级，而开发商则要求掺上商品住宅的沙子保证盈利。双方一拍即合。
　　从商业地产的价格来看，可能透支了未来数年的盈利空间。上海、北京、深圳等地的商铺和写字楼出现了明显的上升。广州市十区的一手商铺成交均价已接近40000元/平方米；内地一些城市中心地区每平方米在3万到4万左右；深圳写字楼连涨5月，商铺均价半年涨1.3倍。与债券收益率比较，尤其是企业债相比，除了江阴等地区外，我国的商业地产投资价值已经不高。许多人投资商业地产是为了转手、转租，而不是为了经营。事实上，包括家乐福等大型零售企业在内，多数时间在为房东打工。
　　轨道交通热潮，伴随着城镇化而深入。很可惜，中国城镇化的深入首先表现在房地产价格的提升与房地产交易的旺盛，从事实体与经营者只能靠优惠政策与风险投资等为生。
　　中国一线城市集聚了全国资源造就房地产价格高地，三四线城市则吸尽当地的资金才能支撑高房价。如果能够控制住虚拟经济规模，中国房地产向消费、城镇化进军的结构性变化，就会成为第二轮改革的有力推手；反之，就会成为竭泽而渔的样板，数年之后，成长中的小城镇与农村就会因为高房价而凋敝。

　　周洛华：全国楼市已进入头部区域
　　2011年以来，笔者感觉全国楼市已经进入了头部区域。原因很简单，目前市场对通胀的预期可能已经透支了未来CPI的涨幅。
　　如果你认定此时此刻是市场的左肩，你最好坚决出货，别留恋最后一段涨幅，因为左肩有充足的流动性可以出货，而且还有50%的可能性把货出在头部。等到你确信这是市场的头部了，那么隔壁的张大妈可能也看出眉目来了，那样的话，你可能被迫出在右肩，而右肩缺乏流动性接盘的特征是有目共睹的。
　　上海大学房地产学院副院长周洛华
　　有关上海市即将推出房产税改革试点的消息在年前就有所耳闻，节后市场突然放量，连续几天都有将近千套的日均成交量，这可能是调控以来最热闹的场面了。我虽然是上海大学房地产学院的副院长，但是很少对房地产市场发表看法，我先回顾一下我对于房地产的相关言论。
　　两举措可压制房价
　　2004年10月，人民银行上一次开始加息周期的时候，我发表了《加息推高房价》的文章，完整地提出了房地产是一项资产，具有通货膨胀的多头头寸，一套住房可以被近似地视为是70个连续到期的1年期CPI看涨期权。如果你接受这个估值框架，那么，同期无风险利率越高，期权价格也越高，所以加息的作用并不是要提高房地产贷款的边际成本，而是提升房地产作为对冲通货膨胀工具的投资价值。
　　2008年1月开始，我提出了《油价决定房价》的假设性交易策略的可能性存在。油价飙升的结果是导致美国房价下跌的根本因素，因为原有的经济运行模式无法支撑下去，高油价刺破了美国房价的泡沫。我估计我国的房价可能也会随着国际油价的上涨而下跌。由于油价补贴政策维持了国内的低油价，当时国际油价最高到过每桶147美元，而国内的油价仍在每升4元人民币左右徘徊。这有力地维护了房价的稳定，使得我国房地产市场在国际金融危机中仅出现了小幅下调。
　　2008年12月，金融危机横扫全球之际，我在杭州举行的地产峰会上提出地产的春天明年就会到来。当时小型开发商私下拆借利率已经达到了年化50%的水平，我提出，这说明1年以后的房价要么涨50%，要么跌50%。结果是2009年底的时候，全国房价真的比1年前涨了50%。
　　这些年来我坚持两条看法，政府如果要打压房地产价格，就必须让人民币升值或者开征房产税。前者可以帮助投资人改变人民币购买力缩水的预期，从而使得房地产丧失对冲通胀风险的投资价值；后者等于使得持有房地产的投资人变相持有了一项每年被迫分红而行权价格不做除权除息调整的看涨期权，在前面讲的框架下，即便通胀继续下去，也可以让房价下跌。
　　已进入头部区域
　　2011年以来，我感觉全国楼市已经进入了头部区域。原因很简单，我认为目前市场对通胀的预期可能已经透支了未来CPI的涨幅。
　　首先，人民币升值的压力可能转化为加速升值的预期。有权威机构预测我国CPI在2011年可能上升5%左右，同样是这家权威机构又预测人民币将在2011年实现5%以上的升值。我看这就是问题的症结所在，两者不可能互为前提。可能的情况是人民币在上半年快速升值，然后下半年通胀就得到控制，这是对房价最给力的调控政策。值得注意的是，某国际机构最近刚刚在香港发行了人民币计价的2年期债券，录得收益率仅为0.5%。我的天啊！这是什么债券，究竟是这个机构信誉好还是市场普遍预期人民币2年内升值可能超过10%？如果是后者的话，我认为我们极有可能从2011年开始扭转通胀预期，而市场往往此时继续沉浸在所谓的货币超发的幻觉之中。需要指出的是货币发行与通胀之间不能直接划等号，美联储印了那么多钞票之后，美国经济仍然在通货紧缩中挣扎，美国房价还是跌跌不休。我们不能简单地认为央行投放了巨额信贷和基础货币之后，就一定会形成通胀和高涨的房价。人民币汇率升值将使得通胀这只皮球开始漏气了。
　　此外，房产税的作用也会很明显，我根据自己的70年期权定价法的框架做了一个简单的演算，开征1%的房产税将使得期权价值缩水20%。政府部门其实应该考虑一个比开征房产税更简单却更重要的问题：如果房价开始下跌金融机构是否能够扛住？我不相信更高的银行坏账拨备覆盖能够解决问题，也不相信更充足的银行资本金能够抵御坏账风险。我始终认为市场需要对冲房地产价格下跌风险的工具，我曾经自费邀请海外专家与我一同研究一个类似房地产ETF的系统性交易工具，希望借助ETF的方式来化解房价下跌的风险。可惜的是，我们的研究除了自己的满腔热情，从来没有任何机构感兴趣，大家都忙着其他短期更重要的事情。对此，我无话可说，也习以为常，我相信我们的工作就类似于在岸边加班赶制了救生艇而泰坦尼克号船长却不屑一顾地吹着口哨启航出发了。
　　综上所述，人民币开始升值，而全球并没有明显的通胀迹象，美国、欧洲、日本等几大经济体均在通货紧缩边缘挣扎，如果人民币针对这些国家的货币进一步升值，那么我们将很快扭转市场对于人民币的通胀预期，加之地方政府开始征收房产税，这有可能使得房地产市场经受双重打击。一般来说，如果你认定此时此刻是市场的左肩，你最好坚决出货，别留恋最后一段涨幅，因为左肩有充足的流动性可以出货，而且你还有50%的可能性把货出在了头部。等到你确信这是市场的头部了，那么隔壁的张大妈可能也看出眉目来了，那样的话，你可能被迫出在右肩，而右肩缺乏流动性接盘的特征是有目共睹的。所以，如果你决定出货的话，权且相信这就是地产的头部。你说呢？

　　任志强：房地产严控将成为常态 不要再抱有幻想
　　许多开发商对政策抱有幻想，以为还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹。但事实是2011年的房地产调控将继续从严。
　　中国的经济会因房地产而下滑吗？大多数的经济发展中，不是房地产决定经济的增长，而是经济增长决定着房地产的投资与消费变化。2011年的整体经济增长尚无大虑，因此房地产也不会有大的下滑，政府担心的不是经济下滑而是防止过热。这才有了一松的财政政策和一紧的货币政策两手不同的政策取向。从紧的政策中，当然包括房地产这个对资金需求量最大的行业。
　　当经济没有保八的压力时，民生的福利保障就会上升到重要地位，保障房建设与价格的控制就会成为主要矛盾。通胀压力预期增长中，抑制资产价格的上升就首当其冲了。因此2011年这种对房地产从紧的调控政策仍将持续。
　　2008年美国或说全球金融危机对中国的经济产生了巨大的影响，因此在连续多年的严控之下出现了为拉动整体经济增长的松动。而这种松动被一些开发商误以为是不得不救，于是被特殊的优惠冲昏了头脑，以为还会再来一次或以为总会不断地反复。
　　中国的房地产将有一个较长的高速增长周期，至少在2020年之后才会进入稳定或适度增长的阶段。而土地供给的矛盾、对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程，短期的刚性需求也在近十年内处于高峰或高位，约在2018年之后下滑(但仍保持较高水平)。这就让房价处于上涨压力远大于预期且处于可支付能力增长的冲突之中，因此政府将保障体系尚未健全之下的房价当作调控的重点就成为了一种必然的常态。
　　就像北京市政府治堵的手段一样，建、管、限也成为了房地产市场中的政策特征。建是扩大有效供给，包括保障性住房的大跃进式的建设方式和不断扩大的土地供给与市场商品房的供给，用扩大供给、分散消费的方式缓解市场中的供求压力。
　　管是对市场加强监管、控制价格短期内的波动变化，保证市场运行的稳定性，确保质量、安全及销售的市场秩序。
　　限则从开发商和消费者两个角度出发，一是对开发商限价销售、限囤限捂、限期生产、限融资渠道、限信贷规模，总之是不给开发商利用政策宽松而上调价格的机会，但并非是限制扩大供给。二是对投机消费进行严格的限制，用差别信贷政策抑制了部分改善型需求，信贷政策的收紧与成本的提高会用门槛分流和限制一部分消费需求。
　　建、管、限的政策将在一个较长周期内延续，与政策的博弈中要用常态的心情平静地面对这种政策变化。当然，即使将现有的政策当作一种常态，也并不意味着市场没有发展的条件。2011年的房地产销售将恢复一个适度的增长。在市场价格合理定位、供给增长中，销售的增长也会相对稳定。

　　任晓：信贷目标缘何未定
　　央行2011年工作会议破例未明确提出全年信贷增长目标，而是提出保持合理的社会融资规模。分析人士认为，2011年经济增长具有诸多不确定性可能是信贷目标没有敲定的主要原因。在稳增长与控通胀夹缝中，信贷投放决策异常艰难。此外，央行推行的利率市场化改革也将改变传统的信贷目标制定模式。
　　近期央行在资金供给方面频频强调合理社会融资规模。央行副行长胡晓炼表示，随着资本市场的发展和直接融资比例的提高，支持实体经济发展的资金供给会体现在社会融资总量上，社会融资总量调控应按满足经济平稳健康发展的正常需要掌握。银行信贷是社会融资总量的重要组成部分，银行信贷增长要与实现社会经济发展主要目标相吻合，特别要考虑经济增长目标和通胀控制目标。
　　分析人士认为，央行未确定信贷目标而强调合理社会融资规模，传递出两个重要讯息：
　　一方面，目前对于信贷增长的合理目标存在很大争议，核心就是稳增长与控通胀这两大目标的权衡。展望2011年，通胀水平高于2010年基本已成共识，但经济增长的不确定性仍存在，这可能是信贷目标没有敲定的重要原因。
　　2011年，我国经济形势更为复杂。国内方面，随着前期调控政策的陆续出台，加上去年上半年经济增速较快，今年前两季度经济增速可能延续回落态势。如果收紧信贷，可能影响到前期开工项目的续建，尤其是地方融资平台可能面临资金面紧张甚至断裂的风险，继而影响到银行业资产质量。
　　国际方面，欧美国家有再度出现较大经济波动的可能性：一是美国年中随着金融机构合约的集中到期，业内人士担心会出现新一波次债危机；二是欧元区债务危机有愈演愈烈之势。
　　增长面临内外不确定因素，意味着对信贷增长的调控可能更多是边走边看：如果CPI涨幅控制在4%，GDP增长较预期快，贷款增速也可以适度加快；如果GDP增速为8%，通胀较预期更高，为了控制好通胀，贷款增速应有所下降。对CPI上涨也要具体分析，如果CPI上涨是由于输入性通胀或短期非核心通胀，信贷增速有所加快也情有可原。
　　另一方面，直接融资比例的提高将影响社会对银行信贷增长的需求量，这或许是央行不急于敲定信贷规模的又一重要原因。
　　扩大直接融资规模，是我国金融市场改革一直坚持的方向。十二五期间，直接融资市场将继续扩大，而推进利率市场化改革也将倒逼银行转型。在这些因素的推动下，直接融资占全社会融资的比例将显著提高，社会对间接融资的需求也将降低。
　　此外，在央行推动市场化改革的过程中，对传统的信贷目标也需要有新的认识。此前报道，央行近期酝酿信贷管理体制改革，意在将信贷管理方式从行政管制向综合运用市场化调控手段转变。如果该项举措得以实施，意味着央行可能不再设定信贷目标，而是根据各家银行的资本充足率、流动性比率、动态拨备率、存贷比指标来指导信贷投放；此外，从2011年起，央行将对各银行按月测算及实施差别存款准备金措施。
　　央行行长周小川近期表示，十二五期间利率市场化可能取得明显进展。利率市场化要求金融机构具备硬约束条件，包括资本充足率等要求。同时，在利率市场化条件下，商业银行将被迫加快转型，加快中间业务等发展，逐步降低信贷投放占比。