交易者2号地产股 还魂 被错杀的11股
　　地产的故事没还有结束。
　　所以我们只能将它称之为偷袭，大机会尚不成熟。
　　极寒时期--考验的是耐力，考验的是家底，考验的是现金流。
　　极寒是双刃剑。所以，更能辩别公司价值。
　　该是去打量它们的时候了。
　　在这样类似鸡肋的行情中再审视房地产板块，需要勇气和冷静。
　　房地产板块在传统行业里面属于让人既爱又恨的板块。是除了金融板块之外，被政策监控力度最大的行业。房地产本身具有的投资属性，让房地产行业和公司的股价形成非常微妙的关系。
　　无论是房价收入比，还是租金收益率，两个最重要的指标来衡量房价，房价都已经远远超出了绝大多数人的负担能力。房地产的股票却没有一只高价股。
　　高房价下的低价股
　　本报曾经做过跨行业股票的市值对比。把这个方法运用到房地产板块来，房地产板块目前的平均动态市盈率为26倍。
　　在这种情况下，房地产上市公司的股价却没有像其楼价一样往天上涨。整个板块的股价都集中在20元以下。而股价超过20元的广汇股份（600256.SH）、海宁皮城（002344.SZ）、小商品城（600415.SH）、世联地产（002285.SZ）又不是仅以地产为主营业务。而世联地产则是房地产的中介商。
　　然而这种现象你几乎在其他行业中看不到，除了银行业。即使低价股遍地的钢铁行业也非如此。更不用说新兴行业、创业板等了。
　　虽然相对市盈率，股价更加不能说明公司的价值。但是股价确是最直接最明白反映公司受资金的欢迎程度。只有代表未来发展方向和具有持续盈利能力的公司才能获得高价追捧，而不至于被打落下来。
　　变化的格局
　　从行业内部的盈利水平来看，三季报显示万科的每股收益为0.29元，这种盈利水平在行业内部并不算得上是龙头，只是一个居中的水平。北京城建（600266.SH）以1.07元的每股收益成为房地产板块最赚钱的资产，四大龙头中的另外三个：招商地产(000024.SZ)、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SZ）每股收益也均在万科之上。
　　从这一点上来看，万科在盈利能力上并不称得龙头。
　　然而在其创新高的销售量面前，仍旧会引发市场对地产板块的反弹猜想。市场的格局已经发生变化，荣盛发展(002146)被称作十年前的万科，西藏城投（600773.SH）、中华企业（600675.SH）的相继涨停已经开始上演分化。
　　上周是大盘弱势调整以来的第三周，在上周最后一个交易日，中央经济会议开幕了，一直以来的周末的加息猜想也已经揭晓。周五尾盘的30点上涨也给市场增添了热情。在市场蛰伏了这么久以后，本报提出关于房地产反弹的一系列问题。
　　正如刚刚提到的一些有趣的现象，这些现象会引发思考。答案是什么或许已经不重要，但是在不同维度的思考中，你会慢慢发现这个行业的更加深沉的东西。而当反弹冷不丁来临的时候，你不会惊讶。(.理.财.周.报.张.静)
　　

　　最严政策下房地产两罪并罚 二三线城市明年演大戏
　　纷繁的房地产市场无非是寻找一条回归当初设想的路。
　　目前的这个时间点，2010年的中国房地产市场即将收官，但房地产调控的这幕大戏还远未结束。各地时时刷新的地王和房地产商频频传来的业绩捷报，与房地产上市公司被死死按在地上的估值形成鲜明的对比。
　　在2010年这个拐点上，中国的房地产将穿越极寒，激变，突围。
　　楼市寒中乍暖
　　尽管被公认为史上最严厉的房地产调控，但在政策打出一系列组合拳的这段极寒时间，房地产市场却暖意渐现。
　　根据国信证券的数据统计，2010年11月，18个重点城市销量平均同比回落27.3%，平均环比回落8.5%，除广州、厦门两地出现销量二次探底现象以外，其余城市楼市仍带银十余温，青岛、东莞、重庆三地11月销量实现同比正增长，北京、天津、武汉、昆明四地环比增幅均在15%以上。
　　而很多房地产公司业绩表现明显优秀，从累计销量上看，二、三线城市表现明显优于一线，其中青岛表现最佳，前11个月累计销量已超去年全年水平，武汉、重庆紧随其后，分别达到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右。
　　而二次调控之后楼市乍寒还暖的表现在一定程度上提振了开发商对市场需求的信心。京、深、杭等8个城市11月份新批售上市的住宅面积环比10月增长26%；北京、上海等地12月第一周的批售量仍在增加。
　　如此看来，12月的市场供应很可能高于11月，同时市场逐渐适应调控、新盘多以优惠面市以及限购令到期预期等因素的作用下，在供应增加的情况下，12月销量有望实现环比增长。
　　同时，在价格方面，各重点城市均价维持高位震荡，表现相对平稳，11月均价数据涨跌各半，11个重点城市均价平均环比回落1.6%.
　　从库存来看，虽然11月以来市场供应有所增加，但各地库存未现积压，目前市场可售量增长缓慢，整体上仍处在历史低位，10个城市11月份可售量平均环比涨幅仅为2%，其中，杭州、青岛两地甚至出现了6%左右的下滑。
　　总体看来，2010年政策调控不断，但房价仍在上涨。东海证券数据显示，截止到11月，全国房价较年初上涨9%，一线城市上涨28%，二线城市上涨24%。
　　从两次政策出台的情况看，4.17政策出台后，各城市成交量普遍出现地量，成交量萎缩甚至于超过2008年；而9.29政策出台后，各城市的成交量萎缩却不明显，价格更是保持了稳定。特别在二三线城市，需求显得更为强劲，甚至于一些二三线城市的商品住宅成交量，已经恢复至调控前的水平。
　　房地产两罪并罚
　　2010年房地产政策面压力既有来自于2009年行业量价暴涨所引发的基本面压力，也有整个行业过去5到10年缺乏制度实质性改革和政策完善所带来的历史亏欠，所以，是两罪并罚。
　　简单回顾一下房地产的历史就可以知道，从2003年被确立为我国经济的支柱产业开始，房地产便飞速发展；2005年，房地产业的过快增长引发第一波真正意义的房地产调控，房地产业一度陷于低谷。
　　然而，由于2007年美国次贷危机引起的全球金融风暴，中央被迫收起调控利剑，通过政策扶持房地产业，鼓励住房消费，拉动经济，抵御全球金融危机。房地产业在多年支柱产业的基础上，很快实现了触底反弹。
　　2008年中国房企旺市中力求夯实基础，苦练内功者寥寥。更多企业寻求多元化发展，盲目扩张。但是，因各地政府托市，极度宽松的货币政策让市场峰回路转，让病入膏肓的房企重新有了喘息之机，2008年之殇被2009年繁荣轻易掩蔽。
　　于是，2007年经历的种种疯狂行为，在2009年再次上演。房地产公司又开始大举借债、高价圈地、高速扩张，钱永远都不够花。而借力高资金杠杆率，几乎成为国内房企融资的不二法门。
　　而在2010年经济发展方式转变和产业结构调整的历史背景下，房地产调控不再局限于行业层面，而是从经济全局考量的战略抉择。中长期看，政策环境和产业地位的变化，必然带来房地产行业主流经营战略和盈利模式的变革。
　　中国社科院近期发布2010《国家竞争力蓝皮书--中国国家竞争力报告》，指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。
　　相关数据显示，目前在固定资产投资中，房地产投资仅次于制造业，且具有上升的趋势，占GDP的比重也在不断扩大。而近年资本流动性过剩导致的房地产市场投资尤其是投机成分比重过大，亦为整体经济埋下隐忧。不难看出，正在加紧深化转型的中国经济开始淡化房地产的支柱地位。
　　而最新定调的十二五规划中明确提及扶持新能源等战略性产业，但并未提及房地产业，房地产所谓支柱产业的光环明显被削弱。
　　所以，房地产市场在2010年面临的是一个转折之年，会呈现新的面貌和思维方式。
　　三大模式锁定优秀公司
　　而最有可能的是，经过连续打压的房地产，从2011年开始，股价受政策绑架程度会降低，政策收紧后股价有可能会形成回升趋势。股价将会实际反映上市公司的真实价值，优质上市公司具有较强的业绩增长能力，股价会有进一步表现。
　　比如万科，销售额提前四年突破1000亿，突破投资者之前的认识和预期极限，但资本市场给予的公司估值却一再被压低，从最高28倍一度到最低11倍。2010年之后，这种情况将会改观。
　　而各大券商的2011年房地产策略先后出炉，见仁见智中颇多争议。本报认为，战略顺应以下趋势的公司将在未来获得持续的竞争优势：
　　从业务布局看，中国房地产增长重心将由东部转向中西部、从一线城市转向二三线城市。城镇化和旧城改造加速将推动中小城市楼市进入高速成长周期。如荣盛发展(002146)、福星股份(000926)、中天城投(000540)等；
　　从盈利模式看，随着土地、税收等制度转向促进供给端成为常态，囤地坐收土地红利的盈利模式难以继续生存，加速开发周转将成为促进扩张的主流盈利模式。这要求公司具备前瞻性的战略和高效的管理组织，土地储备和开发布局全国且有层次。如龙头万科；
　　从经营模式看，受益中国经济增长、城镇化推进和居民财富提升，商业地产需求将获得持续提升，政策环境显著好于住宅。2011年，商业地产拥有资金从住宅回流、房地产信托基金试点和通胀保值功能等多项催化剂。如浦东金桥(600639)、金融街、世茂股份(600823)等。

　　而环渤海、长三角、珠三角地区这三个泛区域城市圈，区域中心城市消费升级，周边中小城市将进入快速发展期；以武汉、郑州、长沙为核心的中部城市带和以成都、重庆、西安为核心的西部板块在产业西移和高铁建设的推动下将成为未来五年的房地产热点区域。（.理.财.周.报.董.兰.兰）　
　　

　　沉默中期待爆发：主力小动作频频 地产股迟早一战
　　房地产板块的反弹在地产的各种异动下并没有大规模降临。
　　正如前文所述，在这样鸡肋的行情中，谈及房地产反弹，需要冷静和理性。
　　是不是该反弹了？
　　首先，怎么定义反弹？
　　定义之前，先来重新审视目前房地产板块到底处于什么位置。
　　我们以2010年4月19日的下跌为起点，到上周四，也就是12月9日收盘，数据显示，房地产板块累计下跌了14.1%，位列下跌板块第六。而排在前面的也全是传统行业，包括券商、期货、交通设施、钢铁。紧挨着房地产的则是银行板块。
　　4月下跌以来，大盘经历了7月的小牛，8、9月的横盘，10月的逼空上涨和11月中的急跌，到现在的弱势横盘。上证指数跌幅10.2%，沪深300跌幅7%。这一轮由史上最严厉的房地产调控政策引发的行情，走到现在，大多数板块已经脱离了房地产板块的走势。
　　而房产板块指数在11月5日曾上升到4.19水平后，又随着大盘节节走低。截至上周，150只股票中，仅有15只股票阶段涨幅为正。
　　而指标性的龙头招保万金中，万科A跌幅最低，为8%，招商地产(000024)跌幅达25%。这也部分体现了万科A优良业绩的股价的支撑作用。
　　虽然政策被消化了这么久，但是面临目前这个微妙的时间窗口，房地产还是没能跑赢大盘。
　　但面对地产商们并没有恶化的资产负债表和现金流量表，尤其是万科以其超出预期的业绩来结束2010年工作的时候，总是忍不住想问：地产是不是该反弹了？利空是不是已经出尽了？
　　利空出尽不敢说，但是地产反弹需要被多数业内人士认同。
　　华泰联合证券地产分析师鱼晋华在年度投资策略会上表示，基于房地产行业的估值优势，并预期2011年的楼市并不会如2008年那样差，那地产股的阶段性行情仍然存在，而行情的出发点可能来自政策的低于预期。
　　这一点也得到了东吴证券行业分析师邓咸锋的认可。他认为市场对于央行年底加息的预期已经在市场中反映出来，如果市场不加息或者加息力度较小，反而会对市场构成利好。
　　从房地产行业目前的数据统计来看，各项统计数据综合表明，目前一线城市的房地产价格和成交量都是微跌的状态。虽然各项周报数据会有起伏，但是并不影响总体趋势。而且由于房地产行业的地域差别大，三四线城市的城市化进程在热火朝天的推进中，其房价并不在调控之中，区域房地产商的业绩短期之内并不会明显受到政策影响。
　　房地产板块的走势脱离不了大盘的市场环境。就目前来看，市场情绪处于观望的僵持阶段。自11月17日的调整以来，大盘已经进行了18个交易日的盘整，始终在年线附近上上下下。进一步萎缩的成交量让多空双方都有筋疲力尽之感。
　　利好利空各参半
　　还有半个月的时间就进入2011年。通胀无牛市的说法一次次在A股市场实践着。各大研究机构普遍预测明年的二季度将是通胀顶峰，政策紧缩仍然存在预期。
　　12月9日央行行长周小川发表署名文章，回顾了十一五期间的货币政策，称适时适度调整货币政策，确保经济平稳较快发展。2010年货币政策的主要目的是支持经济发展方式的转变和结构的调整。这一文章引发了市场的紧缩政策放松的预期。
　　而据其他媒体报道，三年期的央行票据再度入库，可能宣告央行将可能用其他更有利的资金进行货币回笼。这又引发悲观预期。
　　因此在这个节点上，各种交错的信息导致市场走向不明。大盘在年线附近弱势震荡，重心不断下移。一旦政策紧缩程度低于市场预期，市场随时可能出现反弹。在当前成交量不断萎缩的情况下，做空变得和做多一样困难。虽然市场预期2011年仍然是房地产调控年，房产税的实施确定性也较大，尤其是当上海和重庆被定为房产税试点城市后，通过税收来进行市场干预的手法将在未来成为主要手段。
　　除了通胀因素导致对货币政策紧缩的预期之外，房地产调控的效果也影响市场对楼市调控政策。
　　政策调控有效果
　　政策调控到底有没有效果？从政府一连串的政策导向来看，楼市的调控主要是针对投机性炒房，从首付额度到限购套数，再到限外，一线城市房价并未出现大规模下跌，加之龙头万科的优良业绩，市场普遍担心政策的失效。
　　然而本报了解到，从万科目前的销售情况来看，其10月份的销售中，30%份额为全额付款，到11月份，全额付款的比例上升为35%。
　　同期相比，2008年该比例为25%，而2009年这一比例仅为18%。从这个数据来看，投资性的房地产买入比例已经大大下降，来自银行系统的资金比例降低。
　　政策的效果显现出来，未来的房地产调控或许并不如市场担忧的那般偏紧，整个住宅行业的转型是未来十年的事情，并非一蹴而就。周五央行如预期般地上调准备金，短期内再出台严厉政策的可能性已经非常小。
　　10月份的逼空上涨来得凶猛，可在那之前是两个月的横盘整理，现在这个耐心的考验时刻，做好随时反弹的准备吧。(.理.财.周.报.张.静)
　　

　　销售上千亿后估值入谷底：400亿现金强攻万科魔咒　　
　　万科（000002.SZ）以1000亿的销售业绩赢得了王者的宝座。2010年是房地产行业的多事之秋，两轮严厉的房地产政策调控让整个行业显得血雨腥风。但是万科却逆势而上，以骄人的业绩成为2010年度房地产行业的奇葩。
　　顺应房产政策，产品线多元化
　　万科一贯坚持以中小户型普通住宅为主的主流产品定位。中小户型普通住宅由于总价较低、性价比高而迎合了刚性需求。
　　10月26日，银监会主席刘明康强调，要高度关注房地产贷款风险。严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。万科走的就是中小户型、中低价位房地产开发路线，并成功介入保障性住房，所以在信贷方面在红名单中。万科获得的百余亿元借款中，信用借款占了绝大比例，这就是银行认为的大而不倒，因此敢于向万科放贷。
　　由于房地产的一系列调控政策并没有涉及到商业投资领域，带有商业性质的非住宅类的物业目前仍没有受到贷款的限制。
　　纵向深入二三线城市
　　早在2008年，王石曾公开表示不做地王， 于是我们看到，万科在竞争越来越白热化的一线城市逐渐边缘化，开始深入二三线城市。目前万科的触角已深入到昆明、贵阳、太原、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等二三线城市。
　　我们在经营策略上偏向主流定位、快速周转、纵深作战的企业。12月10日，万科如此回复本报。
　　万科希望实现各个区域均衡发展，坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济圈聚焦战略，在深耕现有城市的基础上，根据市场情况调整城市圈内的布局。万科在回复本报的采访中如此表示。
　　万科是制造业
　　万科能逆势旺销，也得益于其内生增长动力强劲，打破了房地产公司增长靠股权融资的潜规则。快开发快销售的周转策略使得万科现金充沛，现金流通畅。所以万科将自己定位为制造业。
　　从2008年开始，万科提出转向质量效益型增长。质量效益型增长的一个重要特征，就是内涵式增长，不过度依赖融资。过去三年万科没有进行股权融资，年销售额从500亿增长到1000亿。凭借快速周转的模式，万科的资金状况足以确保经营的稳健性。另一方面，公司在合作方面也积累了较为丰富的经验，灵活采取合作在一定程度上也能减少企业的资金占压。
　　万科另一重要的融资渠道是并购活跃。除了直接拿地，收购和合作一直是万科主流的扩张方式之一。今年上半年，万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。2005年至今，在全国范围内，万科已耗资百亿完成110多起收购。
　　国泰君安证券的研究员认为：万科凭借超强的逆周期扩张能力，400亿现金在手，大规模并购值得期待。
　　每一个产业的低潮期，都恰恰是收购的好时机，其他企业的财务困境，恰给万科提供了收购机遇，在宏观调控当头的地产行业，万科的并购具有风向标意义。
　　因此，调控是严厉的，对大多数房地产商是不小的压力，但是实际上对万科来说恰是很好的发展机会。（.理.财.周.报）