险企5000亿狂投商业地产席卷整个房地产业
　　当保监会正式放开允许保险资金投资不动产的闸门，早已积蓄了大量资金的保险企业就如同久困之兽，势在席卷整个房地产业。
　　2010年末，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块，还分别报出最高价，颇有大佬的姿态，其凶猛甚于开发商。
　　记者采访的多家咨询机构都认为，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但2011年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家--房地产老大或改旗易主。
　　商业地产争夺战
　　2010年9月，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。
　　短短4个月后，据平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊透露，截至12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。
　　国金证券保险业分析师王刚认为，保险业已经展开了一场争夺不动产资源的大战，保险巨头将成为房地产行业的大户。据他估算，未来约有7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。
　　这个数字显然比较保守。泰康资产高管人员认为，2010年下半年的动作仅能视为试水，2011年开市之后才是真正的大宗投资。泰康的计划规模包括已披露项目已经达到了157亿元，但这也只是开始。
　　险企为何如此青睐商业地产？
　　一位业内人士指出，随着保险资金规模的不断增加，保险资金配置的压力也在不断增大。受楼市连续调控影响，商品性住宅市场遭不小打击，但商业地产却成了资金的避风港，据估算，商业地产的收益率为5%～8%，且比较稳定。他认为，随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。
　　养老社区悄然布局
　　开闸之后，商业地产的跑马圈地颇受关注，而另一边，筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。
　　据悉，合众人寿投资80亿元的合众人寿健康社区一期建设已经正式动工，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，显然，合众人寿对该项目寄予了厚望。这将是新的经济增长点，也是确保险金投资受益的砝码。合众人寿公关人员评价说。
　　中国人寿则规划了养老社区一南一北的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布，在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目，在海南，将建设遥相呼应的养老度假村。
　　中国人寿相关人士透露说：作为特大型金融企业，我们受到各地的热情接待，会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少优惠。
　　此外，泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司，负责养老社区的建设，现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。
　　与此同时，泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地，用于建设高级养老社区。相关项目拿地顺利，开发理念也获得当地政府认可，说明有良好前景。泰康资产高管人员认为。
　　对于险企突然热衷于养老地产的潮流，王刚认为，这是醉翁之意不在酒。养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的？是协议转让还是招拍挂？险企是否有变相介入住宅开发之嫌？如果险企想打擦边球，那么保监会肯定会出面治理，这样的话，养老社区就成了一步险棋。
　　自用与融资蹊径
　　进入商业地产需要投入大笔资金，要求较高，开发养老社区需要配套建设，风险也不小，自用则是曲线救国了。王刚认为，中国平安以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。
　　当然，自建办公楼的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以抄底价竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议，以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。
　　尽管这些地产标明了自用，但是也可以以项目的方式变相投资。王刚指出，中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地，平安置业主要作为项目的具体实施方，而平安信托则以融资平台的身份进行募资。
　　这样的话，中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本，鼓励第三方合作，或者通过对平安置业提供担保贷款，为其房地产投资业务提供充足的资金。平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%～1%，而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率，这为公司带来了可观的利润。王刚说。
　　曲线除了在自家绕，也可以跨行业绕，只要能到达目的地，就都是成功线路。
　　近日，中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途。中国太平称，长远而言，将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。
　　这一招实在是妙！王刚感叹，2005年，这个公司就停止热电业务了，地块才是它的重要资产，中国太平一箭双雕，横跨了不动产和企业股权投资两个领域，这充分体现了中国险企的经济实力、商业智慧和对不动产领域的热情。
　　除此之外，一些险企还打算借力于房产开发商，实现全程合作。他们邀请开发商积极拿地建楼，然后为保险公司量身打造可收购的商业地产项目。这是一个磨刀不误砍柴工的事。泰康资产一位高管透露说，中国平安、中国人保、太平洋保险等公司都在近期接洽商业物业项目，甚至致力于设立专业化的投资平台公司和打造地产开发团队。
　　购地热肯定是大势所趋，就看谁动手快了。王刚认为，险企在房地产行业的投资将在明年达到全盛期，这对于两个行业来说都是极大的变动。(.中.国.经.济.周.刊 .李.妍)

　　人保37亿买楼险资青睐商业地产
　　近日，中国人民保险集团和旗下公司以股权收购的方式购置了原首都时代广场(北京西长安街88号大楼)，总计支出37.44亿元，该广场未来将作为人保集团新的总部办公大楼。
　　去年9月3日，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》(下简称《办法》)，允许保险资金投资不动产，投资比例不得高于保险公司上季末总资产的10%。目前预计有超过4500亿元人民币的险资有望进入房地产领域。
　　情理之中：押注地产高点
　　保险公司使用自有资金通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司购置办公楼作为自己的办公地点在北京已经司空见惯。目前，中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有这方面经验，比如金融街上的中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。
　　根据人保财险12月29日发布的公告显示，人保集团、人保财险、人保寿险、人保健康、人保资产和人保投控分别出资约3300万元、10亿元、15亿元、5亿元、1亿元和1.55亿元，分别受让项目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股权。同时，人保集团还将出资约4.56亿元受让标的公司的债权。
　　据悉，首都时代广场占地面积1.31公顷，总建筑面积12.2万平方米，包括5层商场、10层甲级办公楼和400个停车位。按37.4亿元的挂牌价格计算，人保这次购买的价格每平方米还不到3.1万元，而目前同一地段的商业地产每平方米至少要卖到5万元以上。另外，根据北交所公告显示，该物业2009年收入8259万元，净利润584万元。
　　目前险资正在大规模进军地产业。以平安集团为例，2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，而年底预计将达到260亿元的规模。
　　同时，经济回暖带动了市场对写字楼的需求持续增加，尤其是地段位置好、品牌影响力大、综合品质高的写字楼。某地产行业分析师对《每日经济新闻》记者表示，由于国家目前对商业住宅严格的控制，必然使得大量投资资金从住宅市场撤离。在经济持续向好的时期，商业地产自然成为了这部分资金最好的落脚点。
　　上述分析师还表示，目前商业地产给保险公司带来的投资回报预测值在8%左右，投资养老地产回报预测值在6%左右。随着对商业地产的升值潜力预期的提高，保险资金进军商业地产也在情理之中。
　　自用+租赁模式或延续
　　《办法》明确规定，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。业界认为，保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式，投资商业地产项目。
　　纵观目前险资投资的自用办公楼，很大一部分都远远超出自用的规模。在一些以保险公司名称命名的写字楼里面，险企真正用到的比例较小，大部分都租赁给外界，进而赚取不菲的租金。这一自用+租赁的现象原来往往被理解为险资曲线或变相投资房地产。而随着《办法》的实施，这一模式将名正言顺地为险企所用，提高险企进军不动产的热情，从而改善险企资产负债表的错配和缓解险资的投资压力。
　　某地产业内人士表示，北京优质的写字楼物业投资回报普遍较高，自去年开始，北京市场上可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于断供状态，因此，不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为冷清的物业。
　　而这次中国人保购买的首都时代广场则属于后者。地处西单商圈的首都时代广场地理位置绝佳，位于西长安街与宣武门内大街的交会处，毗邻西单商业中心。但由于各种原因，长久以来此地一直缺乏人气，目前只有地下餐饮、电影院等少数几家商户入驻。
　　按照首都时代广场的建筑面积和人保总部的规模估计，分析人士指出，人保此次将总部迁至此处，还将会延续自用+租赁模式。这不仅对于企业自身价值和收入有利，同时也将带动周边商业气氛，使得这一地段真正回归其应有的商业价值。(.每.日.经.济.新.闻 .李.正)
　　

　　湘财：地产股超跌反弹 关注7公司
　　周一早盘，地产股盘中大幅拉升，金地集团、首开股份等多家个股涨停，如何看待地产股的大涨？本网采访了湘财证券地产研究组。
　　湘财证券表示，地产股目前股价已经充分反映了未来的政策预期，因此每次估值水平触及2011年10-12倍PE时都会有反弹的机会，目前股价水平基本是中期股价水平的底部区域，上涨尚属于超跌反弹走势，中期上涨趋势确立尚需要政策的进一步落地。湘财证券建议投资者可关注以下公司：保利地产、首开股份、金地集团、中天城投、华侨城、福星股份、中国宝安。(.证.券.时.报.网)

　　国金：看好地产股 关注九公司
　　今年以来地产股整体走势疲弱，近期央行又加息，如何看待未来地产股的机会与风险？本网采访了国金证券地产行业研究员曹旭特。
　　曹旭特表示，加息对地产行业影响是负面的，但对地产股估值水平却不尽然，因为加息带来居民和企业成本的上升会帮助行业向理性回归，房价稳定则会降低行政调控政策出台的预期，政策面稳定有利于地产股估值水平的修复。他表示，目前购房者的预期并不悲观，建议投资者增加地产股配置，重点可关注以下公司：保利地产、金地集团、万科、招商地产、华业地产、冠城大通、北京城建、首开股份、金融街。(.证.券.时.报.网)

　　银河证券：当前估值已充分反映各种不利预期 房地产荐4股
　　银河证券发布最新的行业研究报告指出，上周（12月20日-12月26日）监测的30个城市中，16个城市成交量环比上涨，占比超五成。其中，包头、厦门涨幅位居前列，分别为148%和88%；而徐州、银川跌幅较大，分别为63%和44%。加息周期的到来意味着当前负利率的局面有望逐渐改变 相关公司股票走势 ，流动性将进一步收紧，对地产行业而言，当前的估值已经充分反映了各种不利预期，加息有利于调控目标的更快实现，估值有望回升。
　　报告推荐：1、福星股份（000926）：武汉地区的资源优势助推公司业绩，具备新能业务扩展空间（30%）；2、中天城投（000540）：贵州城市运营商，业绩有爆发性（30%）；3、大港股份（002077）：工业地产和新能源项目并进，受益于光伏产业回暖（20%）；4、格力地产（600185）：受益于珠海区域发展以及本地市场较健康。（20%）。银河证券维持房地产行业谨慎推荐评级。（.银.河.证.券）

　　国泰君安：二次加息并不影响反弹行情持续 房地产荐12股
　　摘要：
　　事件内容
　　央行12月25日起上调基准利率，金融机构存贷款基准利率均上调25个BP。其中，5年期以上贷款利率从6.14%提高到6.4%。同时，公积金贷款利率提高25个BP，5年期以上为4.3%
　　事件点评
　　（1）因12月26日加息在预期内且力度一般，所以我们21日和23日连续提出的地产股阶段性反弹行情依然可延续，维持时间持续到1月中下旬，空间还有15-20%（地产指数反弹总高度25%，即11年PE修复到13倍）的判断。
　　（2）因加息启动、收流动性和严厉控通胀，上半年房地产行业量价基本面将面临相比10年新的考验，上半年地产股阶段性反弹投资机会概率较大，维持地产股投资处于延安时期的11年投资策略报告判断。
　　（3）加息有利于地产行业近期开始抬头的地价、房价升温得到一定程度的抑制。因资金杠杆高和资金密集，加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响，增加开发商和购房者成本。100万元、30年期房贷，月供增加168元，月供增幅2.8%。
　　（4）行业升温和过热的不利局面得到抑制或缓解，有利于减轻或缓解政策面压力预期，也就有利于地产股从11年的10倍多PE平均估值向13倍修复的反弹行情可延续。
　　（5）加息提高有利于加快保障房投资力度。很多城市试点公积金贷款支持保障房项目建设资金（利率为5年以上公积金贷款利率上浮10%，此次加息后为4.73%）。
　　（6）维持12月21日短信及23日报告提出的结论：阶段性估值修复和反弹行情高度25%、时间到1月中下旬；维持逢平可加仓，急涨需谨慎的建议。行业维持中性和标配建议。
　　（7）推荐品种：维持年度策略报告《从延安到西柏坡》中上半年阶段性行情下快周转住宅龙头公司和地产 X组合两条选股线索，推荐住宅快周转龙头万科(000002)、保利地产(600048)、首开股份(600376)、金地集团(600383)、招商地产(000024)、荣盛发展(002146)；X 地产组合龙头公司胜利股份(000407)、中国宝安(000009)、新湖中宝(600208)、建发股份(600153)、深天健(000090)、福星股份(000926)等。
　　（8）在1月的反弹行情中，住宅快周转龙头公司投资收益更高，地产 X组合在一季度乃至上半年相对收益更好。（.国.泰.君.安）