房产税：重庆凶悍 上海温柔
　　叶檀
　　1月26日晚出台国八条，1月27日晚，重庆、上海房产税细则同时出台，1月28日实行，没有给市场留出反应时间。到此，我们对房地产调控的决心不应再怀疑，对于挤除房地产泡沫的效果同样不应有太大的怀疑。
　　重庆房产税一剑封喉，杀伤力绵延不绝，越往后效果越明显，因为房产税影响的是人们的投资收益预期。
　　房产税首先打击投资性购房与高端住宅。按照重庆细则，重庆房产税征收对象包括：独栋商品住宅，不管是存量还是增量；个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。
　　重庆房产税刀法凶悍，所有存量的高端住宅都将征收房产税，所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区每平米5000元左右计，也就意味着从1万元开始到1.5万元，按0.5%税率征收；从1.5万元到2万元按照1%征收；2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
　　重庆绝大部分房产属于均价以下，据中国房地产信息集团高级分析师付琦先生介绍，每平米1万元以上占比不超过30%，1.5万元以上的不超过15%。重庆给未来价格与高档房设定了一个上限，希望房价维持在5000元左右。
　　相比而言，上海属于温柔剑，税率较低，对存量房网开一面，此前购房者全部成为既得利益阶层，他们不会受到房产税政策困扰。
　　房产税具有象征意义，具有对未来的威慑作用，具有对未来投资性购房的抑制作用。如果将来房产税大规模上升，说明购买高档房与多套房者增加，但购买者增加，说明通胀预期恶化，投资收益远超购房与持有成本。
　　很多人希望房产税起到一剑封喉的作用，从短期看这是不大现实的奢望，重庆与上海2011年的房价会受到影响，但其他城市很难预期。可以肯定的是，投资者不可能忽视房产税的重大影响，如果重庆版的房产税大行其道，市场必然受到抑制。所有的投资都是风险收益的考虑，当投资者明确地预期未来政策风险不可控制时，该项投资品的风险溢价必定下降。
　　房产税只是组合拳中的一组，从根本上影响房地产市场的是稳健的可以预期的货币政策，是与实体经济相关的投资渠道的通畅。实体经济下行而通胀预期高涨，控制房地产投资是不可能完成的任务。
　　终于出台的房产税来之不易，我们必须以公共财政的推进来呵护房产税的合法性，以稳健的货币政策与房产税组成平衡的马车，以实体经济壮大与投资渠道的扩充，使民众从房产税中获得财产性收入增长之益。（.青.年.时.报）
　　

　　专业人士分析上海房产税形同虚设 符合人群太少
　　传闻许久的房产税终于千呼万唤始出来。
　　昨日晚间8时左右，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《暂行办法》），规定1月28日起，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。按房价高低，税率分别暂定为0.6%和0.4%。
　　几乎同一时间，重庆市市长黄奇帆宣布，重庆9个主城区将于今日启动房产税改革试点，税率分为3档：0.5%、1%和1.2%。
　　暂且不论效果，上海和重庆敢为天下先的行动非常值得肯定。财政部科研所所长贾康昨日对《国际金融报》记者表示，房产税的征收将使得收入分配更趋合理。
　　上海形同虚设？
　　根据《暂行办法》，上海市的征税对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。
　　办法规定，合计家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按《暂行办法》规定计算征收房产税，即0.6%。对于应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的则适当优惠，税率暂减为0.4%。数据显示，去年上海市商品住宅成交均价突破2万元/平方米。
　　对此，上海财经大学教授印堃华对《国际金融报》记者表示，上海房产税的版本考虑周到，对各种情况作出了比较详尽的安排。
　　但中房信分析师薛建雄认为，新国八条限购二套房后，上海符合征税范围的人群就少之又少。只有已有一套住房再买一套后，家庭人均面积超标的家庭才会被征税。如以四口之家计算，只有超过240平方米的住房才会被征税。
　　这意味着，房价不会受到实质性影响。薛建雄称，更多还是象征性影响，即继限购、限贷、营业税、契税后，又多了个调控工具。
　　但复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海房产税实际上是与新国八条相配合，在目前上海楼市泡沫严重的情况下，能尽量起到平抑房价的作用。
　　对于暂行举措，暂时不必苛求过多，之后上海可根据实际情况作进一步改进。贾康说。
　　重庆开保健药
　　至于渝版房产税试点，黄奇帆透露，征收对象包括：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及两套以上，开始收税。
　　具体税率为，独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3至4倍收1%，4倍以上收1.2%。此外，重庆目前以房产交易价为征税基数，但3年或5年后可能有其他评估方法。
　　客观而言，降价空间并不是很大。薛建雄称。重庆金科集团副总裁李战洪也认为，重庆目前是中低端房市场环境，征房产税是一帖保健药，对重庆房地产影响不大。
　　税收用途合理？
　　对于众人关注的征税后的使用问题，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部昨日下发文件表示，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
　　贾康对此表示赞同。他表示，在推进保障房建设中，仅仅依靠房产税的收入来源并不够，还需要财政资金、银行贷款等方面的共同支持。（.国.际.金.融.报）
　　

　　房产税改革试点收入将用于保障房建设
　　财政部、国税总局、住建部有关负责人1月27日在就房产税改革问题答记者问时指出，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
　　上述负责人表示，试点开始后，财政部、国税总局、住建部将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。
　　在谈到房产税改革试点的法律依据时，上述负责人表示，《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据，有利于这项改革稳步进行，并为逐步在全国推开这项改革，进一步完善房产税制度积累经验。
　　上述负责人还表示，鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步探索。为不断积累经验，积极稳妥地推进房产税改革，有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。
　　在谈到为什么要进行房产税改革时，上述负责人指出，改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定十二五规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。
　　对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。(.中.国.证.券.报)

　　重庆上海房产税细则浮出水面 专家认为对市场影响较小
　　中广网北京1月28日消息（记者周晋竹）据经济之声报道，今天（28日），重庆市和上海市同时开征房产税，具体征收办法大不相同，上海税率定在了0.6%，针对第二套及以上的新购房，重庆则定制了0.5%到1.2%的累进税率，但主要目标放在了新购高档商品房和独栋住房的增量与存量。
　　千呼万唤始出来的房产税征收细则终于在昨晚浮出水面，重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，和均价在主城区均价两倍以上，也就是在9941元/平方米以上的高档商品房；上海的征收范围稍广，上海市民新购的第二套及以上住房均被包括在内。两市的相当点就是都打击异地购房。北大公共经济研究中心研究员资深房地产专家韩世同认为税率的设置还是比较合理的：
　　韩世同：我们看到两地的比较，除了独栋房，基本上都是针对新购的商品房，上海呢没有和房价挂钩，可能对现在市场的消费影响比较大，但是呢对房价没有达到均价两倍以上的按0.4%计，又按交易值的70%来计算，那只有四七二十八，0.28%一个比率，意味着100万的房产一年就交2800左右，对已经有房产又不新购房的不会有影响，这样会形成对政府的一个新的税源。
　　重庆市和上海市还设定了不同的减免面积，比如，重庆市对已有的独栋商品住宅免税180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；上海则合并计算的家庭全部住房建筑面积，人均不超过60平方米。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为：
　　杨红旭：政府还是比较保护自住需求的，不仅保护第一套房子，还保护改善需求。
　　两市的房产税都是每年征收一次，对此问题，杨红旭表示房产税的征收核计一定是动态变化的，因为家庭人口会有增减，政府需要每年评估一次，核实家庭人数与住房面积。关于房产税的征收意义，杨红旭表示 ：
　　杨经旭：要像发达国家一样，让房地产持有税税种成为地方政府重要的一个税种收入来源，这需要一个漫长的发展过程，除非税基扩大，税率提高，但现在依然是起步阶段。一旦形如试点，开弓没有回头箭，会慢慢积累经验，扩大试点范围。
　　北大公共经济研究中心研究员资深房地产专家韩世同则认为目前这两个城市推出不同的房产税征收方法，针对性和目标性还不是太明确，是否为了突破房产税制的改革还需要进一步的观察。
　　韩世同：两个不同地城市作为试点，房价也不太一样，推出了两套相差较大的办法，对下一步的推广可能会比较困惑。
　　其实，对于拥有多套房产的人，多余的房子都是用来出租的，韩世同指出：
　　韩世同：按照86年的房产税呢，是有从租计征和从价计征的，也就是如果你要把它出租了，那你就去交租赁税，就不用再交房产税，但现在这两个条例好像没有涉及到这样的条例。
　　当谈到两市开征房产税对楼市的影响时，杨红旭与韩世同都认为影响不大。
　　杨红旭：对市场的冲击是有限的，短期看稍有点利空，长期看会被市场消化和吸收。
　　韩世同：新国八条对市场的冲击可能会远大于房产税。（.中.国.广.播.网）

　　业内人士对房产税评价不高 北京或将第二批试点
　　每经记者 张敏 杨羚强发自北京、上海
　　对于房产税的调控作用，虽然上海和重庆的业内人士评价都不高，但接受《每日经济新闻》记者采访的专家并不这么看。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，仍然要积极看待房产税的作用，至少它会抑制一部分投资需求，令成交量能够迅速回落。
　　按照中央的思路，重庆和上海房产税试点开始后，上述三部委将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。易居中国研究院综合研究部部长杨红旭预计，北京、深圳、杭州等城市很可能成为第二批试点城市。
　　而对于房产税何时能在全国推开，多数接受采访的专家认为，作为首个个人住宅持有环节的税种，其将面临诸多的不确定因素，至少短期内，房产税还难以扩展到全国。
　　《每日经济新闻》记者此前也独家获悉，高层还计划将房产税和城镇土地使用税合并成一个新的税种，并按照市场价格计征。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度将随市场波动。 （.每.日.经.济.新.闻）

　　沪渝房产税开征 向楼市传递哪些信号？
　　剑指投资投机性需求，保护合理购房需求，用于保障房建设等民生之需……备受关注的上海、重庆两地房产税方案27日终于露出真容。房产税试点究竟向楼市释放出哪些信号？
　　打击投资投机性需求
　　根据上海27日出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，征收的对象为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积予以扣除。
　　如果一个三口之家，原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，则人均住房面积已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出免除标准的部分面积，即80平方米，须按规定缴纳房产税。上海市财政部门负责人举例说明。
　　税率方面，上海体现出差别化：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率可暂减为0.4%。上年度新建商品住房平均销售价格则由统计部门每年公布。
　　重庆作为个人住房房产税改革试点，宣布从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，这涉及10%的人数，主要针对富人群体征税，其税率为0.5%-1.2%。
　　黄奇帆介绍说，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
　　这是对投资投机性需求的精准打击。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。
　　有保有压照顾合理购房需求
　　房产税的征收，是否会增加普通购房者的成本、是否会殃及刚性需求？这是市场十分关注的问题。从目前的方案看，沪、渝两市的房产税对各类购房需求是有保有压，并照顾到了合理的购房需求。
　　上海的《办法》规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。
　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说：房产税不会影响合理的购房需求。重庆市市长黄奇帆则表示，重庆房产税征收范围只涉及10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓的购房负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。
　　增资金活水援建保障房
　　房产税作为地方税，其收入进入地方的钱袋子。目前在上海、重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。但随着征税对象、税率以及地区的调整、扩大，房产税将成为十分可观的地方财源。如何使其避免成为地方的私房钱而做到取之于民，用之于民，殊为关键。
　　中国税务学会理事、上海财经大学教授胡怡建说，在世界许多国家，房产价格高，缴税多，用于教育和治安的资金多，纳税人直接从中受益。我国包括房产税在内的财产税与其他税在用途上是没有区别的，纳税人缴纳财产税没有真实感受到财产税的受益，应考虑房产税的特点，让其直接惠及纳税人，来调动纳税人的积极性，以及感受到纳税的必要性。
　　国务院相关部门负责人表示，为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。从目前上海、重庆两地公布的细则看，房产税用于保障房建设的意图均十分明确。
　　保障房尤其是公租房的融资是困扰各地的难题，房产税能起到多大的支援作用，值得关注。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
　　多位专家还建议，应借房产税改革之机，推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。(.新.华.网)

　　上海重庆开征房产税 算算你将会交多少税
　　如果一个本地户口的三口之家
　　在上海
　　例1. 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。
　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
　　例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。
　　将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
　　例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房。
　　由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。但是原来的那套250平米的住房，超出人均60平方米的部分不征税。
　　如果一个本地户口的三口之家
　　在重庆
　　例1.如果这个居民家庭原来已经拥有一套50平方米的住房，又新购一套110平方米的普通住房。
　　因为都是普通住房，所以这两套住房都不征税。
　　例2.如果这个居民家庭原来已经拥有一套50平方米的住房，又新购一套高档住房或者一套独栋别墅。
　　新购的这幢高档住房或者别墅要根据交易价格和参照成交均价的倍数比，按所在的档次缴纳房产税。
　　例3.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢高档住房（非独栋），又新购一套110平方米的普通住房。
　　存量的非独栋高档住房不征税，新购普通住房也不征税。所以该家庭还是不用缴纳房产税。
　　例4.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢250平方米的独栋别墅，又新购一套110平方米的普通住房。
　　存量的独栋别墅按规定，扣除180平方米后，按70平方米的面积征税，新购的普通住房不征税。
　　例5.如果这个居民家庭原来已经拥有一幢250平方米的独栋别墅，又新购一套高档住房或者一套新的独栋别墅。
　　存量的独栋别墅按规定，扣除180平方米后，按70平方米的面积征税，新购的高档住房或新独栋别墅全面积征税。
　　例6.如果这个居民家庭原来已经拥有两幢或以上250平方米的独栋别墅，又新购一套高档住房或者一套新的独栋别墅。
　　存量的独栋别墅选择其中一幢扣除180平方米后征税，另外的存量独栋别墅全面积征税，新购的高档住房或新独栋别墅另外征税。
　　例7.如果这个居民家庭原来没有住房，新购一幢250平方米的独栋别墅。
　　新购的这栋别墅扣除100平方米后，按150平方米的面积征税。
　　例8.如果这个居民家庭原来没有住房，新购一幢200平方米的高档住房。
　　新购的这栋高档住房扣除100平方米后，按100平方米的面积征税。
　　例9.如果这个居民家庭原来没有住房，新购两幢或以上独栋别墅或者高档住房。
　　按购买时间算，新购的第一套独栋或者高档住房扣除100平方米后征税，其他新购的独栋或者高档住房全面积征税。
　　如果江苏户口居民要到这两地买房的话
　　（不考虑人才引进政策优惠）
　　●到上海买房
　　无论你原来在上海有没有房子，新买的房子均要缴房产税。以一套价值250万的房子计算，如果购买这套房子的均价超过上海去年均价的2倍，则要每年缴纳250万 × 0.6% × 70%=10500元房产税；如果购买这套房子的均价不超过上海去年均价2倍，则要每年缴纳250万×　0.4% ×　70%=7000元房产税。
　　●到重庆买房
　　如果是在重庆第一次购房，且购买的是普通房，则不用缴纳房产税。
　　如果是在重庆有一套或一套以上房子，再购买普通房，则按照0.5%的税率缴房产税。以价值150万元的房子为例，每年缴纳150万× 0.5%=7500元房产税。
　　无论在重庆是否第一次购房，新购的是高档房或者独栋别墅，则按所购买的房子的全部面积按成交价的对比档次缴纳房产税，不享受免税面积。以一套价值300万元，价格超过对照价格3倍的独栋或者高档住房为例，每年缴纳300万× 1%=3万元房产税。
　　分析
　　上海房产税 最大优惠
　　买新卖旧可退税，不误伤改善需求
　　上海房产税这次最大的一个特点是，照顾到了改善型需求。按照规定，上海本市居民家庭新购一套住房后，一年内出售原有唯一住房的，新购住房已征的房产税可予退还。现实中，由于银行放款有个衔接过程，不少改善性家庭都是先买房，再将原有住房卖掉后补充还贷。这一条政策保证了房产税不会误伤到改善性需求。
　　同时上海还规定，本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可计入该居民家庭计算免税住房面积。比如一家三口，儿子已经成年但没有住房，这样这家的免征面积就不是按夫妻两人计算的120平方米，而是按三人计算的180平方米，这意味着，住房紧张的家庭的人均居住面积被摊薄，也让房产税征收的起点大大降低。
　　重庆房产税 最大优惠
　　只要新购的不是高档房就不征，不碍刚需
　　重庆房产税精确打击的意义更大，直接打击高档房，对普通房完全放开。按照规定，无论你是否拥有房产，新购普通房都不征税。这条规定配合新国八条的限购令后，实际上是第二套普通房免税的政策，既满足了刚需，同时也避免了利用普通房免税的政策而购买三套四套房。
　　同时，重庆房产税的一大特征是以户为单位规定高档房的免征税面积，这让改善型需求者不至于负担太重的同时，也堵上了免税政策的部分漏洞。（.扬.子.晚.报）