经历了2010年下半年一系列楼市调控政策的打压，房企在资金链上遭遇了前所未有的艰难局面。2011年年初，房地产开发贷款再度收紧：多家银行的开发贷款利率较基准率已上浮10%~30%，且相关的审批也异常严格。对众多中小型房企而言，这个年并不好过。

　　据理财一周报记者统计，2010年7月1日至2011年1月19日，共发生110起A股上市房企股权质押活动，有40家房企参与，被质押总股数为62.49亿股，质押股票所对应的股票市值为561.25亿元（以1月19日股票收盘价计算）。

　　在资金链面临断流的压力下，中小房企纷纷转向其他融资方式，在众多融资手法中，股权质押因其未纳入监管层的管控范围而成为房企融资新宠。由于能够将静止股权变为活用资金，在“股票充裕”、“资金缺乏”的状况下，房地产的股权质押融资市场相当广阔。

　　房企开发贷收紧，股权质押“救火”

　　新年伊始，限贷呼声四起。1月14日，央行再度上调存款准备金率，银行短期放贷能力进一步受到影响。2011年初，各大银行对信贷收紧已达成共识。

　　1月18日，新华社援引监管层消息称，2011年一季度四大行新增贷款额度为7259亿元，较去年减少10%。按照规定，这些额度必须先满足国有的基础建设项目，再投入商业贷款，这势必导致其他项目额度的紧张。作为政府重点监管产业，房地产开发贷利率“坐地起价”，据媒体报道，部分银行针对中小房企的开发贷率已较基准利率上浮30%。

　　自银信合作、房地产信托业务和资本市场融资纷纷被叫停后，房企一贯依赖的银行贷款模式此番也遭遇了瓶颈。在信贷额度收紧的情况下，大型房企尚有机会获得开发贷，而中小房企几乎无法再从银行处获得贷款。

　　在这样的状况下，部分房企纷纷转向其他融资渠道，国家统计局17日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元。其中，国内贷款12540亿元，利用外资796亿元，自筹资金26705亿元，其他资金32454亿元。贷款占总资金来源的比例17.3%，相比2009年下降了2.5%，而自筹资金的比例则由2009年的31.3%上升到36.8%。

　　股权质押属于权利质押的一种，指出质方以其所拥有的股权作为质押物而设立的质押，因股权具有财产性和可转让性，故其能够成为一种合适的质押物。

　　在操作的过程中，由质押方对房产公司质押的股权进行估值，再通过协商提供一个双方都能接受的信贷额度。在实际情况中，各大银行和信托公司提供的信贷额度各不相同，从该房产公司净资产的30%到70%不等。额度的确定需要参考银行和信托公司自身的评估机制，也需要考虑该公司的经营状况和盈利水平。由于流通股比限售股的风险要小，因此一般情况下使用流通股权抵押获得的估值要相对高一些。

　　自2010年“新政”以来，为了缓解因宏观调控而产生的资金困境，股权质押正成为房企越来越常用的融资手段。现实中，适合进行股权质押的房产公司必须具有一定的特点：稳定的盈利能力、清晰的股权结构以及良好的金融机构关系，当然，出质方一般还需要有一个信用良好的“担保人”。

　　“对于质权人而言，股权质押的风险较实物质押的风险要高。因此交易前，我们会非常谨慎地进行风险评估。”建银精瑞资产有限公司董事长李晓东表示。

　　尽管如此，由于房地产行业的前景普遍被银行和信托公司所看好，股权质押的贷款方式迅速被许多银行和信贷公司所接纳。越来越多的房企在业内“开拓者”顺利融资的鼓励下，开始尝试这样的方式。

　　中小房企为股权质押主流

　　2011年1月20日，被业内称为“循环质押融资模式首创者”的新湖中宝发出通告，将2000万股质押给中国银行（601988）杭州市高新技术开发区支行。至此，新湖集团持有的该公司股份中用于质押的股份数已达到了292037.9万股，占公司总股本的56.89%。

　　通过股权质押拓展融资渠道，新湖中宝走在了大多数房企之先。自去年7月至今短短半年间，新湖中宝已发布股权质押公告17次，质押股权的市值达到了74.58亿元。其质押比例之高、放贷角色之多、融资之顺利，在不断遭受融资打击的房地产业内传为佳话。

　　新湖中宝的模式正为越来越多的房企所模仿。如今，在频繁进行股权质押的名单上，又增加了泛海建设（000046）、绿景地产（000502）、荣安地产（000517）、苏宁环球（000718）、南国置业（002305）等房企，而时间尤其集中于2010年年末至2011年年初。

　　从规模上来看，上述公司算是中小房企，而“招保万金”四大龙头公司至今未尝试过股权质押的方式。

　　2010年3月12日，杭州股权管理中心完成了全国第一笔挂牌未上市股份公司股份交易。当年5月，温州股权运营中心试点未上市公司股份转让——越来越多的非上市公司有了通过抵押股权获得贷款的平台。根据此前媒体的相关报道，自非上市公司的股权买卖逐步转入正轨后，中小房企的身影开始日渐活跃，诸多未具名的非上市公司正积极搭建与银行和信托机构的对话平台，扩大融资渠道。

　　但这并不意味着股权质押已成为被房地产业看好的融资主流，在一名资深证券分析师看来，采取这种方式多是因为今年政策从紧，选择成本较高的股权质押实在是中小房企“不得已而为之”的行为。

　　“我们的开发资金仍然主要依赖于银行贷款。”一名大型房地产上市公司的内部员工告诉理财一周报记者，自“新政”以来，该公司采取了比较谨慎的拿地和开发策略。因为开发节奏保持得比较良好，因此资金链没有外界猜测的那么捉襟见肘，“公司在第一季度还没有拿地和开发的计划，所以开发贷利率上调对我们暂时没有影响。决策层也不会贸然采取成本较高的融资手段。”

　　平均每天房企押股换2.76亿元现金

　　根据统计，从2010年7月1日至2011年1月19日，203天共有40家上市房企公布了股权质押公告，共进行股权质押活动110起，平均不到两天就有一家上市房企通过质押股权换取资金。

　　这40家房企累计质押的股权数量达到了62.49亿股，对应股票市值561.25亿元（以1月19日股票收盘价计算），每天平均质押的股权数达到了3078万股，平均每天通过股权质押方式换取的资金为27647万元。

　　这仅仅是通过上市公司公开发布的公告得出的结论，还有更多的非上市公司也在暗暗采用此方式融资。相比起上市公司，非上市房企融资难的问题更加严重。对于这些中小型房企而言，股权质押不仅能够为企业获得“救命钱”，还能够激活股权，使静态的股权资产产生更大的价值。

　　质押风险高，银行评估保守

　　倘若在解押之前，抵押股票的总值已跌破贷款资金，或因公司经营不善无法按期还款，作为质押方的银行或信托公司，可能要冒相当大的亏损风险。因而，大型国有银行处理股权质押时总是慎之又慎。中国银行某分行的一名经理表示，近年来，中国银行极少处理股权质押的交易：“并非没有房企找上门来，只是我们对这类交易的审批非常严格。一般只愿意和具有央企背景或者跨国企业背景的房企做股权质押的交易。”

　　而这类的大型房企一般都有足够的土地和项目进行质押贷款，故不愿意采取股权质押这种成本较高的方式进行融资。

　　对中行这样的大型国有银行而言，相比传统贷款，股权质押的审批流程会更加严格。“我们必须要保证质押物的价值能够覆盖受信风险。这意味着，首先，房产商提供的质押物价值要足够高；其次，我们不可能通过股权质押的方式贷出大笔款项，以免承担过高风险。”

　　当银行获得质押股权后，“如果出质公司经营状况良好，我们一般不会去动这些股权。就使用状况而言，股权和土地都是质押物的一种，并没有太大区别。”上述中国银行某分行经理称，在中国银行该分行受理的寥寥几笔股权质押案例中，由于银行的谨慎选择，所有的出质公司都能够按期还款。

　　相比银行的保守和苛刻，信托公司的操作方式更灵活，管理经验也更丰富。但由于信托公司的放贷估值比银行高，因此追求的利润也将更高。据不完全统计，目前，银行和信托公司作为股权质押方，各占五五开。

　　信托公司偏好股权质押的原因显而易见：直至目前，房地产业依然具有较高回报。处于严格的监管控制中的房地产信托，正尽其一切努力寻找政策尚未涉足的领域。获得股权后，信托公司还往往设计一些结构化产品，让贷款申请人的自有资产认购劣后级，通过追加股份质押，来撬动更多的融资。

　　如今，股权质押的大队中还多了券商的身影，他们以掮客的身份出现，尝试与信托公司合作发行理财产品，帮助上市公司股东们进行质押融资。

　　当上市公司将股权质押给信托公司后，信托公司会设计相应的理财产品，销售给券商及部分银行的客户。由于政策规定证券公司不得直接对客户销售产品，券商会以理财公司为中介机构对客户销售信托产品，并最终完成资金募集。募得的资金将通过银行托管账户转回信托公司，并最终交付房地产商。在这一过程中，除了客户收益在8%至10%之间外，信托公司、理财公司和券商都会收取一定的中介费用。

　　而股权质押的风险究竟如何？不同的信托公司对此的态度同样天差地别。建银精瑞表示：“股权质押是我们与房企交易中经常使用的方式。”中融信托却表示因为“风险无法控制”而“不敢冒险涉足”：“房产调控相当严格，一旦投资不慎，损失可能会相当惨重。”抱有此想法的并不只此一家，11月20日，中融信托、平安信托等多家信托公司宣布暂停房地产信托业务。

　　但直至目前，多家银行和信托公司都表示，这一模式还没有出现过问题。根据相关法律法规，一旦贷款公司出现经营不善、难以按期还款的状况，质押方有权将受押股权拍卖；理论上，银行和信托公司也可以成为贷款公司的股东，参与公司的经营管理。假如遇到贷款房企破产的状况，股权质押债权人的偿付权利则优先于股权。