叶　檀：重庆房产税凶悍 上海房产税温柔
　　中国住宅地产房产税时代到来，重磅税收武器出台，显示中国房地产市场投资黄金时代一去不复返。
　　1月26日晚出台 国八条；1月27日晚，重庆、上海房产税试点细则同时出台，1月28日实行，没有给市场留出反应时间。到此，我们对房地产调控的决心不应再怀疑，对于挤除房地产泡沫的效果同样不应有太大的怀疑。
　　重庆房产税一剑封喉，杀伤力绵延不绝，越往后效果越明显，因为房产税影响的是人们的投资收益预期。
　　房产税首先打击投资性购房与高端住宅。按照细则，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房为户均100平方米。
　　重庆房产税刀法凶悍，所有存量的高端住宅都将征收房产税，所谓高端住宅是指比主城区新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子，如果以目前市场重庆主城区每平方米均价5000元左右计，也就意味着从每平方米1万元开始到每平方米1.5万元，按0.5%税率征收；从每平方米1.5万元到每平方米2万元按照1%征收；每平方米2万元以上按照1.2%的税率征收。这一税率比上海高一倍左右。
　　重庆绝大部分房产属于均价以下，据付琦先生介绍，每平方米1万元以上占比不超过30%，1.5万元以上的不超过15%。重庆给未来价格与高档房设定了一个上限，希望房价维持在每平方米5000元左右。
　　相比而言，上海属于温柔剑，税率较低，对存量房网开一面，此前购房者全部成为既得利益阶层，他们不会受到房产税政策困扰。
　　上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按《暂行办法》规定计算征收房产税。
　　笔者计算，一家三口如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平方米，需要纳税面积为20平方米，以每平方米2万元计，缴纳市场交易价格的70%，适用税率0.6%，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，完全在可以承受的范围之内。
　　按照重庆方面的估算，今年征税额在2亿元左右，与整个房地产市场的税费根本不成比例。上海与重庆相比只少不多。
　　新购房增量不会太多。由于国务院此前一天出台的国八条对于投资性质的异地购房有明确规定，对已拥有两套及以上住房的当地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本地向其售房。按照此逻辑，既然本地居民两套房以上已经被限购，原来拥有高端住宅或者多套房的存量市场，被消泯于无形。
　　房产税具有象征意义，具有对未来的威慑作用，具有对未来投资性购房的抑制作用。如果将来房产税大规模上升，说明购买高档房与多套房者增加，但购买者增加，说明通胀预期恶化，投资收益远超购房与持有成本。
　　很多人希望房产税起到一剑封喉的作用，从短期看这是不大现实的。重庆与上海2011年的房价会受到影响，但其他城市很难预期。可以肯定的是，投资者不可能忽视房产税的重大影响，如果重庆版的房产税大行其道，市场必然受到抑制。所有的投资都是风险收益的考虑，当投资者明确地预期未来政策风险不可控制时，该项投资品的风险溢价必定下降。
　　房产税只是组合拳中的一组，从根本上影响房地产市场的是稳健的可以预期的货币政策，是与实体经济相关的投资渠道的通畅。实体经济下行而通胀预期高涨，控制房地产投资是不可能完成的任务。
　　终于出台的房产税来之不易，我们必须以公共财政的推进来呵护房产税的合法性，以稳健的货币政策与房产税组成平衡的马车，以实体经济壮大与投资渠道的扩充，使民众从房产税中获得财产性收入增长之益。

　　何志成：为何在春节前推出房产税试点？
　　26日，国务院公布楼市调控新的国八条；27日，媒体报道称，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省人民政府从实际出发制定。27日晚间，重庆市政府和上海市政府分别宣布第二天即开始实施房产税试点。此举说明，中央政府对严控房价暴涨的决心很大，不达目的誓不罢休，尤其是临近春节，房价与物价再涨，政府将失信于民。
　　房产税试点的推出，可能还考虑到近期个别城市房价的暴涨，如果看看最近一个月上海等地房地产市场的火爆程度，就可以理解为什么中央的房地产新政会密集发布了。根据上周上海商品住宅交易的最新数据，销售量增加了近三倍，而最近三周的增加量也都在两倍以上。很显然，一些人预期房产税会采取新老划断的方式，都想赶在房产税出台之前买。如同北京汽车销售摇号，提前一个小时甚至几分钟就能省一大笔钱，而且还省去了很多手续。由此可以判断，在国务院的新国八条发布之后，必须立即跟进房产税改革试点，否则春节放大假，上海、重庆的老百姓都要赶楼市去了--因为无论是重庆还是上海，在公布的试点房产税方案中都谈到新老划断问题，即部分已经买的不征税。为了遏制投机，防止春节期间房价进一步暴涨，必须立即开始房产税试点。
　　当然，也有可能出现非试点城市在春节期间或者在未来一段时间有些人会抓紧买房，钻空子的现象。因此，未来各地跟进推出房产税很有必要，而国务院刚刚发布的国八条强调了限购措施以及限价措施，应该起到一定的震慑和配套作用。
　　房产税出台，是迟早的事。而上海和重庆今天开始房产税试点，包括国八条的推出，必然震慑各地房地产市场。因此，房价适度下跌也是迟早的事。当然，指望今年房价跌很多，指望一收房产税就能将火爆的房产市场彻底浇灭，那太就天真了。但笔者认为，连续出台房地产新政，尤其是在春节前出台这么严厉的房地产新政，说明中央政府调控房价的态度非常坚决，而凡是跟中央政府对着干的市场行为，都注定只是螳臂当车--现在要想一想了。
　　现在可以判断，春节前房价不会大涨、暴涨；至于节后，房地产市场将出现稳定局面--房产税试点的目的不是打压房价，而是遏制房价暴涨。
　　从目前上海、重庆试点方案看，上海只针对增量，重庆虽然提到对少数存量房也征税，但主要是针对外地炒房者。房产税试点考虑到新老划断，主要考虑的是必须立即推出，如果不实行新老划断，推出时间可能将遥遥无期。
　　至于上海、重庆推出房产税试点对股市会有何种影响，这可能是投资者很担心的。笔者一直认为，房价不跌，股市不涨，而且昨天A股市场实际上已经经受了国八条的冲击，结果是大盘抗跌--房地产股票也没有暴跌。股市能够表现出抗跌特性，说明股市已经调整得差不多了，更说明中央政府下决心控制房价，已经使先知先觉的资金向股市回流。笔者希望上海、重庆房产税试点将浇灭炒作者投机房产的热情，这对股市中长期走势一定是好事。上海、重庆房产税改革试点方案出台，等于最后一只靴子落地，股市将因此出现反弹行情，即使是房地产股票，跟着房产税试点跌一下，反而更好。
　　以前是房价涨，房地产股票跌，未来有可能变成房价微跌，房地产股票稳步上行的局面。房产税试点并不意味着中国房地产市场会大幅度下跌，只是更加理性而已。而中国股市的未来，也将更理性。

　　回建强：地方政府如何控制房价
　　具有中国特色的针对房地产业的季度性调控如期而至。
　　1月26日，国务院召开常务会议，再次出台了针对房地产的八项调控措施。这次调控措施出台的目的是为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
　　可见，本次调控是2010年历次调控的延续，是力度的加强，是深度的拓展。从具体政策措施行文看，本次调控依然从行政措施、金融信贷、财政税收、土地供应等多角度、全方位地调控。调控政策条文相当给力，相对于2011年版的国八条，此前的国八条都是浮云了。
　　从政策变化看，本次调控首次将控制房价纳入了地方政府的职责范围，换句话说是地方政府要在控制房价问题上向中央政府负责，地方官员的乌纱帽的稳固程度与房价的涨幅挂钩。其他政策措施则是执行力度的明显加强。如信贷政策进一步收紧，限购措施全面铺开，税收的力度进一步提高，可以说是一个全面紧缩的政策条文。
　　要求地方政府承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，这种提法本身没有问题，因为这是政策目标，放任地方政府卖地皮、搞泡沫经济才是不负责任。但关键是如何实现这个目标，采用什么样的政策措施。
　　让地方政府提出明确的价格控制目标，很难落实到位，也很难达到预期的效果。为什么？原因朴素而简单，房地产价格是受市场供求决定的，而不是政府决定的，除非我国退回到全面的计划经济体制内。在目前的情况下，我国经济体制改革只能向前，不能后退。
　　政策要求地方政府在今年一季度内提交本地区的房地产价格控制目标，并向社会公布。这只是一个大的政策要求，涉及到具体政策制定，还有很多不确定性。比如，到底房价是涨还是跌，涨多少合适，跌多少合适？地方政府如何测算房价控制目标？每个地方的区情不同，资源情况不同，住房需求不同，如何用房价的涨幅来衡量各地方政府的行政业绩？
　　在财税体制没有进行根本改变之前，特别是没有解决地方政府土地财政模式之前，让地方政府控制房价无疑是与虎谋皮。当前的形势下，地方政府面临的形势相当尴尬，一方面要大力推进保障性住房建设，另一方面又要限制房价上涨，土地出让要限房价，竞地价，地方政府将面临较为严重的财政缺口。这一缺口暂时还不能通过房产税等路径解决，只能是继续依赖地方融资平台，地方债务问题将更加凸显。
　　季度性调控的继续也意味着2011年我国房地产市场的不平静，政策与市场的博弈会持续下去，但房价问题依然没有遇到终结者。(作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监)