第三轮调控强势出击 房地产能否俯首
　　本报记者 韩晓东 陈莹莹
　　26日召开的国务院常务会议提出，2011年各地要合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对此，分析人士指出，涨幅控制目标的提出，将扼杀房价超预期上涨的空间。同时，本次国八条继续着眼于遏制投机性需求和增加供给，在一系列调控组合拳冲击波的持续影响下，今年房地产调控的效果可能将好于去年。
　　首提房价控制目标
　　时隔四个月，国务院再出重拳调控房地产市场。国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平认为，此次国务院研究部署进一步做好房地产市场调控工作，可能是针对近期连续4个月的房价小幅度反弹，且临近春节前成交量也在放大等现象。当前，我国高房价水平和老百姓收入间的直接矛盾仍旧很大，低收入群体和保障性住房供应之间的矛盾也较大，因此国家针对房地产的调控肯定不能放松。
　　与去年出台的国十条、国五条相比，本次调控进一步明确、强化了地方政府的责任。上海易居房地产研究院杨红旭认为，政府首度明确提出要各地制定房价控制目标，未来部分高房价城市将制定房价涨幅控制线，也有部分城市可能制定一个房价收入比的区间。在这样的政策压力下，调控房价的效果肯定会比去年好。
　　近期我国部分城市房价呈现出强劲的放量上涨态势，政策需要收紧。国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示。
　　剑指投机性需求
　　围绕合理引导住房需求和抑制投机，国务院常务会议提出，二套房首付款比例不低于60%，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的城市，均将从严制定住房限购措施。对此，王小广表示，货币政策趋于稳健对房地产调控具有重要意义。抑制投机性房产需求，必须增加投机成本，提高二套房贷首付比例，能够起到很强的抑制作用。
　　范剑平指出，二套房首付比例提高至60%，肯定将有力打击部分投机性房产需求。由于通胀预期、银行信贷等因素，目前仍有不少人心存幻想，这使得投机性需求无法根除。他认为，调控政策一定要着力于调整房地产市场预期，宏观调控力度要坚决，使得投机者不再低估政府调控的决心。
　　杨红旭则提出，本次会议意味着限购令将全面升级，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将进入到限购行列。同时，已经公布限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，这些城市先前都规定居民还可新购一套。
　　保障房用地将单列
　　本次会议为今年房地产用地供应进一步定调。原先部分人士担心的保障房用地供应被明确提出单列，应保尽保。同时，今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
　　范剑平认为，目前我国房地产调控仍需坚持两个方面，一是增加供给，二是抑制不合理的需求。就地方政府而言，必须确保保障房的供给。2011年至少1000万套保障房的目标，使得很多地方政府可能面临许多困难。因此，国务院在年初就明确提出，要落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚决完成保障房项目建设的任务。
　　王小广认为，当前我国保障性住房建设主要问题是如何确保完成项目指标。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制虽好，但能否促使地方政府真正加大执行力度，目前仍值得观察。
　　杨红旭认为，本次调控提出，今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，有助于增加商品住宅供应量和抑制房价。同时，推广以限房价、竞地价方式供应中低价位商品住房，将使得限价房规模进一步增加，估计全国实施限价房的城市将大大增加。
　　缘何未提房产税
　　本次常务会议在调整完善相关税收政策，加强税收征管的同时，并未明确房产税的具体开征内容，这引来部分人士的猜测。
　　范剑平认为，房地产调控需要综合多项措施，而房产税的意义更多是在于调节收入分配。但是推进房产税试点对于房地产调控的意义还是很重大，有利于进一步抑制投机性需求。
　　王小广则认为，未来房产税逐步推行，肯定能有利于房地产宏观调控，但在全国范围内推行的可能性不大。房产税的推行将面临很多障碍，包括既得利益者、体制等因素。他表示。
　　分析人士预计，尽管本次国八条未明确提出房产税，但上海、重庆等地的房产税试点仍可能于近日推出。 （中国证券报）

　　北大教授陈国强：国务院定调2011年楼市调控
　　农历新年到来之际，国务院再次出台楼市调控措施，为2011年房地产市场调控定下基调，信贷、税收、限购等措施比以往更加严格。
　　国务院通知要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。而此前部分城市出台的限购令则扩至全国--只要房价过高上涨过快的城市，均需要执行限购令。
　　中央的判断，第二套房基本上就是投资性需求，北京大学房地产研究所所长陈国强经表示，首付比例提升，主要是提高投资门槛。
　　陈国强认为，单纯提高首付比例影响不大，但配合大范围的持久的限购令，杀伤力比较大。而个人转让税的提高意在抑制存量房的短期获利冲动。
　　刺激：12月单月成交量创纪录
　　12月单月成交面积超过2亿平方米！这基本上是十余年房改来从未有过的。陈国强对网易财经表示。
　　去年11月底开始，楼市重新开始活跃，部分二三线城市量价齐升。陈国强认为楼市调控下的这种异动让中央感到不安，也是国务院在此刻出台楼市调控政策的导火索。
　　常态化：没有因素干扰楼市调控
　　陈国强认为，国务院此时出台调控措施，大有为2011年定下基调的味道。
　　陈国强称，预计本轮楼市调控将常态化。他解释称，2008年时有金融危机的影响，政府需要出台刺激政策，导致调控下的房地产市场迅速反弹。现在经济基本面向好，不会有突发事件干扰到楼市调控。
　　他表示，只有调控措施常态化，改变公众调控之后必放松的预期，才能平衡房地产市场。商品房增量市场重心向二三线转移，住宅地产的产业地位下降是必然趋势。

　　叶檀：上月成交20年新高 不三次调控房价会疯狂不可想
　　著名财经评论人 叶檀
　　凤凰网房产讯 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
　　针对国务院就房地产的第三次调控政策，凤凰网房产及时对话了著名财经评论人叶檀。以下是对话内容：
　　凤凰网房产：您认为第三次房地产调控政策有哪几个突出的点呢？
　　叶檀：比较突出的，第一个，是未来的调控方向不会变。调控方向，第一是减少投资，第二是增加保障，这是今后的方向。第二个是税收成本提高了，临时性政策变成常规政策了，你比如说，约谈机制，限购房政策，这个都已经成为房屋政策了，因为以前都属于临时出台。还有就是对于异地购房查处的比较严，我们的首付贷款利率已经达到历史新高了。
　　凤凰网房产：再有一个就是出台的意义，它的背景为什么选择在这个时候出台第三套房呢？
　　叶檀：我想这个是非常明确的，12月中国的房地产市场已经疯掉了，整个成交量是20年的新高，它不调房地产就不知道到哪去了。而且2011年是十二五开局年，它必须要把这个降下来，其他的经济结构才能平稳，要不然其他什么都调不了。
　　凤凰网房产：这个月已经形成很大的，大家认为房价要下来有很大的压力，这次出来第三次调控，你觉得对今年2011年的房价？
　　叶檀：2011年的房价还取决于货币的政策，这些政策都是老的政策，市场还是有化解能力的。如果市场对于通胀的预期是非常的有恶化的趋势，房地产的价格，我看也很难下来，因为我们的流动性还是很充分的。他不用信贷，也可以现金支付，现在关键问题是这些房地产政策出台之后，需要有配套措施。
　　凤凰网房产：现在上面说到完善相关税收政策，加强税收征管，这里边是不是有提到房产税的一个意思啊？
　　叶檀：第三条是营业税，也是一个老税种。
　　凤凰网房产：土地增值税是吧？
　　叶檀：对，土地增值税有不少税种，土地增值税和营业税都不是新税种，上面没有提到房产税，没有提到新税，只不过它现在是统一按销售全额来征税，这个比以前要严了，比以前的成本要提高了，税收肯定要增加1倍以上。（凤凰网）

　　易宪容：房贷优惠利率取消对楼市影响巨大
　　2010年的国十条，尽管其包括的内容很多，但对住房市场影响最大应该是住房的信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。因为，对房地产开发商来说，特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说，房地产开发商的资金来源已经不是问题了，房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金，只不过不同渠道其融资成本高低而已。
　　面对巨大的房地产泡沫，2010年国十条重新祭出了差别化的个人住房信贷政策的大旗。比如说，第一套住房贷款的首付比重提高到30%以上，按揭贷款利率由商业银行自己风险定价；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上同，其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭贷款；禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有新的市场准入、融资的杠杆比调低、融资成本增加等。但是，对于商业银行来说，在执行中两个地方有弹性。一是对购买第一套住房者的利率没有量上的规定，商业银行可根据情况对信贷风险定价；二是对已经购买了的存量住房好像鞭长莫及。这样的政策使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍然较大政策空间，住房市场的预期没有改革，从而住房投机炒作迅速传导到全国。比如，三四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图性而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员也在千方百计地利用这种弹性过度扩张个人按揭贷款。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标，2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣就与差别化的个人住房按揭贷款政策的弹性有关。
　　更是重要的是，按照当前个人住房按揭贷款合同，它是一年一次的重订贷款合同，因此，在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下，对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘定贷款利率。比如说，取消7折信贷利率优惠、对第二套以上的住房实行1.1倍贷款利率。如果这样，2010年以前个人住房按揭贷款利率将全面重订，利率将快速上升。但是2010年初，国内商业银行是没有如2009年住房政策出台之后让住房按揭贷款利率全面下降那样在2010年初让存量住房的按揭贷款利率全面上升。不过，由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。
　　据报道，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭贷款利率有不少地方完全也取消7折优惠利率，甚至完全取消首套住房的优惠利率，让其利率上调到基准利率以上。因为，通过存款准备金率可以让当前商业银行的信贷规模限制在一定的数量范围内，从而使得商业银行的可贷款资金减少。可以说，通过存款准备金率对信贷规模的收紧，商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价将会产生较大影响。如果说，国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么这些个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响，国内房地产市场价格的调整也是不可避免。