舆论一片哗然之后，上海市规土局随后作了澄清，然而，对此举是否违反《物权法》的争论，并未止息。

　　住房七十年后会被收回？

　　庄艺平，59岁的上海建筑师，与房屋打了大半辈子的交道。然而，最近他却因房子而迷茫。事情缘于1月初，上海中原研究咨询部的一份报告。报告注意到了发生在嘉定区的所谓2011年住宅地块的“第一拍”的一些异状。当天公布的嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示“土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值”，中原研究咨询部认为，这在历来的土地出让交易中尚属首次，很可能是对土地使用权到期后的一种处理尝试。

　　“记得是1月10号那天，我正陪朋友到嘉定看房，突然朋友就收到了个短信，说了这份报告的一些内容。朋友当即决定，暂停看房，回去研究再说。”当时，庄艺平还宽慰朋友，说这只是传说中遥遥无期的“七十大限”，并无明确的现实意义。可是，当他们回到办公室，上网查询后发现，网络关于此事已沸沸扬扬，众口滔滔。关于此项“预申请须知”，一个最主要、最通俗的解释，就是现在买的住房很可能在七十年后会被收回，所付房款只不过是七十年的租金。

　　在如此密集而凶猛的语言瀑布的冲击下，老成持重的庄艺平也迷惑了。他在上海也有房产：一套八十年代的公房，这几年又新置两套公寓，另外还有一套继承下来的房龄早已过七十年的老私房。“我最担心的就是那套已过七十年的老私房，如果此说能成立，这套房子不是随时可以被无偿收回吗？”庄艺平开始四处打听，他要探个究竟，但众口纷纭，莫衷一是。

　　庄艺平找到了供职于上海市规土局的一位朋友。朋友告诉他，自从那份报告出来以后，他的电话差不多都被打爆了，很多人都来问他这事。“他很诚恳地告诉我，他并不知道这件事的由来，以他个人的理解，这只是一个偶然事件，可能是次‘误撞’，并非是什么上海土地政策的一个试探性动作。据他所知，上海并未出新政策，因为这么重大的事情，光上海是不能决定的，这是要全国人大讨论审议的。现在网上爆出这新闻，也让市规土局很有些被动。”庄艺平告诉时代周报记者。

　　1月17日，上海市规划和国土资源管理局（以下简称“规土局”）网上贴出了一则“澄清通知”，引用《上海市国有建设用地使用权出让合同》的相关规定称，“土地期满后的处理方法”是针对第二十八条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。“澄清通告”还引用了其中“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”这一条。

　　此外，上海市规土局办公室主任余亮也回应称，土地市场近期没有“出大政策”。时代周报报记者数次致电市规土局，则未获正式回应。

　　看了这则“澄清”之后，庄艺平略感心安。“看来，房子是自动续期的，也许我不必担心了。不过，我还有几个疑点：一，续期的时候是有偿还是无偿；二，社会公共利益如何界定，这到现在还没有个明确的说法；三，当自动续期遇到社会公共利益，以哪个为准？”

　　“政府要出政策，主旨应该是稳定市场，让恒产者有恒心，否则像这一次搞得人心不安，不利于市场平和发展。而且房产市场本来就是一个很吊诡的所在，一点风吹草动都会有强烈反应，希望政府方面也要谨慎。”庄艺平认为。

　　开发商拿地热情未受影响

　　事实上，这并非上海首次注明土地到期后将收回，中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报记者，他在市规土局的网站上，查阅了一百多幅土地出让“预申请须知”，发现其中很多都有类似标注。“住宅用地和商业用地都有，预申请须知是去年开始才在网上公示，我们才看到的。我最早看到2009年的土地出让时已经有这样的说法。据了解，在土地出让合同中也有这样的说法，不过具体我也不清楚。”

　　调查发现，2010年9月21日后，上海进行土地公开预申请的区县共有8个。其中，金山区、奉贤区和宝山区招标和挂牌地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》中，“土地期满后”的处理方式均为“出让人无偿收回”；浦东新区、崇明县、杨浦区、青浦区和嘉定区等区县的“土地期满”处理方式均为“出让人收回并补偿相应残余价值”。

　　不过，上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报记者，这样的说法在土地出让合同中并无体现，合同中只注明了地块的出让年限，对期满后如何处置并无明确说明。“最近嘉定的两块地是有期满收回的说法，我注意到规土局也作了澄清。住宅用地租用期是七十年，商业用地四十年，综合或其他用地五十年，这个规定是一直有的，并没有变化，因此不会影响开发商拿地的意愿。房地产市场有些风声鹤唳，一点点风吹草动就搞得像世界末日一样，其实并没有那么可怕。这个问题我认为目前没有讨论的价值，是媒体在瞎起哄。”

　　万科集团一位不愿透露姓名的高级分析师也告诉时代周报记者：“我认为这还是民间的一种过度解读。关于土地的说法，现在和以前并没有什么区别，此事在短时期内肯定是悬而未决的，不会有明确的结论，可能还是要留待将来去解决。我相信这种说法对现在的房产市场不会有太大的影响。”

　　事实上，虽有期满收回的规定喧嚣尘上，开发商拿地热情并未消减。1月21日，上海土拍市场又迎来一场土地大餐，共有5幅地块共计24.85万平方米进入现场竞拍环节，而这些地块皆有住宅用地成分。其中的纯住宅用地大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块，最终以26.57亿元的价格被保利地产（600048）下属子公司上海保利建霖房地产有限公司竞得，溢价高达156%。

　　“可以肯定的是，这事是执行不了的。七十年产权的问题是全国性的，没有中央政府的认可，上海的政策执行起来缺乏底气。我认为这只是房产调控的一个筹码而已，没有什么效果。即使七十年到了，还存在很多问题，比如应按照什么样的房价标准来补偿，缺乏评估的标准。此外，在七十年期间，有些房子可能还会进行二次开发，怎么解决这样的问题，并不简单。”华燕置业分析师张宏伟告诉时代周报记者。

　　并不存在的“沪版新规”

　　尽管政府部门作了澄清，开发商平静面对，质疑的声浪仍在业界充分发酵，主要焦点在于，上海此说是否有违于《物权法》的规定。

　　2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

　　而上海市的说法也有其法律渊源。1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

　　1994年7月5日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，则在某种程度上修正了国务院条例的说法，对土地续期作了相应规定。其中第21条是：“办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。”

　　2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，则为上海市的说法提供了直接依据。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。这意味着，上海此次并非出台了所谓“沪版新规”，而是遵照了国土部的精神。

　　“上海的说法，照原来的法律确实是没错的，土地出让条例和房地产管理法都是这样定的，但对这个问题，大家有分歧，后来试图通过物权法来解决，也没有解决透。物权法只是明确可以续期，但是否要再次收费，还是搁置争议留待以后再说。”上海一位资深法律界人士告诉时代周报记者。

　　不过，上海杜跃平律师事务所主任杜跃平则表示：“与国务院的条例相比，物权法肯定是上位法，效力更高，它是物权领域内的‘宪法’，房地产管理法也应该归在物权法的下位法。但物权法究竟怎样具体操作，还未出台配套文件，还要留待以后的立法专家、立法技巧去解决。”

　　而据业内人士透露，2009年初，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》据传曾在全国国土管理系统征求意见，在该征求意见稿中，对于住宅土地使用权到期后的表述为“按照国家有关规定自动续期”。

　　“这部法律尚未修订成功，修订后，它也不能违背物权法的精神。”杜跃平认为。

　　不过，上述资深法律界人士却认为，物权法不应该解决土地问题，在土地方面，物权法不能算上位法。“不是还有土地管理法嘛，那应该才是上位法。”

　　“这事可能还要慢慢磨蹭。不过，把这个问题提出来是好事，不断地冲撞冲撞，有冲撞才会有松动。”他说。

　　“我认为在土地期满、房子还有使用价值的情况下，两种做法的可能性最大：一是无偿续期，二是交纳一部分土地使用金，也是有限的数额。”朱大鸣表示。

　　“期满后要延续使用，收物业税和土地使用金都有可能，如果时机成熟的话，收物业税是比较合理的。”张宏伟则认为。

　　当住宅用地遭遇公共利益

　　在上海市的澄清中，虽引用“住宅用地到期自动续期”规定，然而，在申请续期时，也可能因社会公共利益需要而不获批准的说法，又让包括庄艺平在内的许多业主心生疑问。当住宅用地遭遇公共利益，是续还是不续？

　　“按道理来说，确定了社会公共利益的定义以后，住宅也要为社会公共利益让步。房子在70年内也会面临这样的问题，不是说70年后才会有，现在拆迁也在天天发生。”杜跃平认为。

　　“我们更应该关注的是何为公共利益，何为强制拆迁的条件，符合哪些条款就要收回，这些在法律条款中要非常明细化，以避免将来的纠纷。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉时代周报记者。

　　在21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对公共利益作出了一些详细规定。如政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要等等。“条例对社会公共利益作了一个初步解释，但它对公共利益仍然没有下准确的定义，它只是采用了列举法，然后又赋予了一个法律扩大的解释，对公共利益的核心界限仍然没有划分清楚。”杜跃平认为。

　　对庄艺平关心的已超过70年的老私宅，杜跃平认为，这样的房子该如何处理，目前并没有明确的说法。“房子肯定是业主的，但土地的使用费并没有缴纳，毕竟土地出让金的概念在上世纪八十年代才开始出现。土地使用费是不用交了，还是留待以后补交，都还不确定。这是一个新的问题。”

　　“建国以前买卖的房屋，土地也是属于私人的。这样的房屋如何处置，法律目前还没有明文规定。”薛建雄也表示。