银监会再念紧箍咒 地方新增平台贷款限投保障房
　　在严控信贷的背景下，地方政府的借贷冲动将在今年受到进一步抑制。
　　一位接近监管机构的人士1月21日透露，银监会已在近几天的一个场合向商业银行下达要求，让各银行在2011年严格控制地方政府融资平台贷款的增长，仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。
　　同时，针对四类平台贷款，此前银监会已经详细拟定平台贷款风险权重计提要求，将在2011年一季度火速展开。
　　银监会这次还罕见地发布惩罚机制，即对于去年下半年继续违规发放平台贷款，以及接受地方政府违规担保的，银监会要求严肃追究贷款发放机构一把手及总行相关负责人的责任。
　　全覆盖背面的现金流游戏
　　此前，银监会对政府融资平台贷款的清理整顿已持续了将近两年。
　　至于成效，五大国有大型商业银行以及招行、中信两家股份制银行披露的数据颇为漂亮。
　　截至去年11月末，工、建、农、中四行地方融资平台贷款余额分别为8300亿、7186亿、6600和4197亿元，其中借款人自身现金流占其应还本息的比例100%的全覆盖比例，分别高达75%、56.5%、59%和50%；招商银行1300多亿地方融资平台贷款中全覆盖占到89%。
　　而根据各地银监局的数据，甘肃、黑龙江、海南、重庆和北京省市地方融资平台贷款中，全覆盖比例分别高达99.7%、99.5%、91%、87.2%和71.3%。
　　不过，接近上海银监局的人士向记者透露，上海地方融资平台信贷量还是比较大，大概占到信贷总额的近三成，其中现金流全覆盖比重不足四成。
　　现金流游戏，全在土地抵押。 上述国有银行信贷管理部人士在解释上海与其它省市的这一反差时说，有的省市在计算现金流时，把一些证件不齐全的土地也一股脑全算进去，而上海要求要严格很多，证件不全一律不能算入现金流。
　　一位股份制行信贷管理部负责人则认为，是否为全覆盖，是一个可紧可松的概念，比如一条地铁耗资50亿，10年内票务收入不够覆盖，50年就足够了。高铁项目，如果严格按照现金流评估一定是难以覆盖的，但大家都不会认为高铁会成为烂帐。
　　银监会已三番五次提示风险，一些金融机构依然我行我素，不少地区的平台贷款已经出现逾期不还、担保不兑现、集中到期等突出风险苗头。一位接近银监会的人士表示，目前监管部门关注的焦点已经转向2012-2013年的还款高峰。
　　限投保障房可行性几许
　　正是针对平台贷的上述问题，银监会这次才提出空前严厉的要求--在2011年里只允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。
　　但这一条的最终实施程度如何，还有待进一步观察。
　　保障房的规模能有多大？一位国有大行人士反问，以建行为例，2010年累计发放保障性住房开发贷款44.3亿元，比年初增加31.4亿元，与其披露的7186亿平台贷款规模相比，占比微不足道。
　　上述接近监管层的人士表示，针对已发放的和2009年及以前所签项目合约下的分期贷款，要严格落实贷前、贷中、贷后审查。
　　银监会强调，对于经平台、银行、政府三方认真签字确认的全覆盖类贷款，不再列为平台贷款，改作一般公司类贷款，按商业化原则运行，做好贷时和贷后检查管理。
　　对于现金流量为全覆盖且拟整改为公司类贷款的，这意味着解放。如果上述各上市银行披露的全覆盖数据属实，则前景一片大好，按规定，这部分贷款只需按照100%的风险权重计提。
　　对于剩余的三类贷款，即基本覆盖、半覆盖和无覆盖，接近监管层的人士透露，银监会要求今年各行要严格遵守平台贷款风险资本和拨备的新要求，即针对全覆盖、基本覆盖、半覆盖和无覆盖平台贷款，今年自一季度起就坚决做到分别按照100%、140%、250%和300%计算贷款风险权重，提高资本占用成本。
　　在不良贷款分类标准方面，此前已经明确规定，如果贷款项目自身现金流、担保及抵质押品不足贷款本息的120%，应至少归为次级类不良贷款。如果融资平台贷款一旦发生本息逾期，所有同类贷款应至少归为次级类不良贷款。
　　这次，银监会在此基础上再下筹码，对正常和关注类中实际隐含较大风险的，要严格按照标准重新认定，该降则降，相应加大次级和可疑类的占比。要确保平台贷款的拨备覆盖率和贷款拨备率均不低于一般贷款拨备水平，对于短期内客观限制确实难以提足的，也必须制定分年补提计划，确保2-3年内补足，其间内的差额要对资本做相应扣减。
　　银监会此次亦罕见地引用了惩罚机制，不仅要求一把手责任制，即针对去年下半年继续违规发放平台贷款，以及接受地方政府违规担保的，要按照有关法律法规严肃追究贷款发放机构一把手及总行相关负责人的责任。
　　同时，要对上述银行固定资产贷款实行整顿，代偿性风险大且整改又不力、情节严重的，将发布叫停令。
　　还本期限不得超15年
　　与融资平台贷款相伴相生的，是地方政府借钱的周期越来越长，条件越来越苛刻。
　　据监管机构统计，截至2010年末，中长期贷款同比增速连续19个月保持在30%以上，同期短期贷款增速则急速下降到个位数乃至负数。
　　中国经济是投资拉动型增长，投资又绑架了银行信贷，因此中长期贷款占比高居不下。某股份制银行信贷管理部负责人分析。
　　这些中长期贷款又在市政建设、房地产开发、火力发电、高速公路、港口、民航和高速铁路建设等领域大量沉淀。
　　这些行业负债率过高，非核心主业整治远未到位，而银行收益率很低，风险议价能力十分有限，甚至出现巨额固定利率长期贷款的情况，开展这类领域的信贷业务应充分预估风险。上述接近监管层的人士表示。
　　对此，一位大型银行江苏分行负责信贷的人士颇有感触。这位人士曾参加过江苏某地级市主管金融的副市长召集的一次会议，那是为当地一个地铁项目融资的会议，副市长要求各家银行鼎力支持，但条件颇为苛刻，贷款期限三十年，而且还要在基准利率的基础上下浮10%。
　　在地方政府的强大压力面前，银行如果不做这个项目就意味着放弃当地市场，如果做，风险大大的。
　　面对这些越来越牛气的地方政府，为了控制贷款中长期现象的风险，银监会上周已要求大力推进中长期贷款合同的整改，补签相关贷款差额、补足协议，弥补还款资金缺口。
　　银监会规定，对于新发放的非基础设施类的固定资产和项目贷款，还本期限不得超过15年。原则上自项目建成投产起，每年至少两次偿还本金，利随本清。(.2.1.世.纪.经.济.报.道)

　　楼市限购令扩至二三线城市 不听话就约谈
　　房价反弹让其主管部门之一的住房与城乡建设部很有压力。
　　由此，他们正在启动储备调控政策。扩容限购城市名单，则是其刚刚祭出的杀手锏。
　　获悉，住建部已经要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，部分开发商已提前获悉这一消息。据透露，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，不限购，就约谈。
　　目前，这一调控方式已迅速在二、三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随其后已明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。
　　尽管被地产界视为第三轮楼市调控的起点，但此轮以直接的行政干预方式展开的调控，已听不到太多质疑的声音。几乎已经没有人怀疑楼市泡沫的存在，而且我们知道，泡沫在二、三线市场恐怕更为严重。一位开发商告诉本报。
　　限购直指二、三线
　　知情人士透露，上述住建部副部级官员是在1月中旬的某次内部会议上传递出扩大限购令名单的消息，并称在一周之内便能看到效果。
　　更早的政策制定出台迹象，则可以追溯到2010年12月29日。在当天召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新便称，将适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。
　　姜伟新称，住房城乡建设部将会同有关部门储备调控政策。
　　上述知情人士称，限购令扩容正是被视为储备调控政策之一。而几乎在姜伟新的讲话刚刚结束，限购令扩容的储备政策便开始付诸执行。
　　与2010年出台限购政策的首批16个城市不同，新一批的限购城市均属于二、三线城市，这些城市正是2010年12月份全国楼市成交量大幅攀升导致房价新一轮反弹的主角。
　　根据国家统计局发布的2010年12月份商品房商品房销售面积和销售额增长情况报表，当月全国一共完成商品房销售面积21807.84万平方米，而在2010年全年，商品房销售面积总计也不过104349.11万平方米，12月份一个月的销售额便占到了全年的20.9%，对于一向是房地产销售淡季的12月份来说，这几乎等于一个奇迹。华远集团总裁任志强将新写成的一篇博客文章标题命名为《疯狂的十二月》，这或许是业内人士对市场走势的共同感受。
　　二、三线城市无疑在这次楼市复苏中扮演着主要角色。同样来自国家统计局的数据，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%。均远高于东部地区的4.1%及10.1%。而中国指数研究院发布的百城价格指数报告上，位列12月份房价涨幅榜前列的均为二、三线城市。其中刚刚出台限购细则的昆明及郑州分别位于榜单的第八和第十三位。
　　当地一些楼盘的涨幅更让人触目惊心。你能想象得到郑州的房子可以卖到3万块钱一平方米吗？一位在郑州及太原均有项目运营的开发商向本报表示，在郑州郑东新区，住宅的售价基本都已经在每平方米2万元左右，而售价达到每平方米3万的，则是由绿地集团开发的一栋写字楼项目。相比2010年10月，郑东新区的住宅项目都有20%-30%的涨幅。
　　而在太原，目前在售的万达广场项目售价已达每平方米16000元，半年前该项目一期的售价只不过每平方米8500元左右。
　　泡沫蔓延
　　尽管对市场变动的反应称得上迅速，但住建部调控的方向还是引起颇多争议。
　　今天错误地估计了12月份的疯狂，明天就会错误地估计整体消费的力量，与其把猛兽困在笼子里养大，不如放在野外生长，市场自有驯服猛兽的工具，而长大了的猛兽则会冲破笼子的束缚，甚至会伤及困兽之人。1月20日新发布的博客文章中，任志强这样写道，显然，他认为目前市场的反弹与2010年政府过多的行政干预有关。
　　而资深媒体人士、庄凌顾问董事总经理张映光则认为，目前的房价问题其实是个货币问题，尽管信贷政策有所收紧，但流动性泛滥却在短期内无法得到改善。雨水或许是小了许多，但积累在大地上的洪流已经泛滥成灾。他这样形容目前的流动性问题。
　　事实上，2010年在一线城市均被各类调控政策死死压制之时，泛滥的流动性已将二、三线城市视为价值洼地。
　　早在2010年4月间，新国十条出台之后，二、三线城市机遇论的论调便在房地产圈业内盛行。该观点认为，与受到严密监视的京沪广深等一线城市相比，二、三线城市的管制稍松，而在过去几年中房价上涨有限，因此尚有空间。显然，急于发展经济的地方官员非常欢迎这种论调。
　　不过风险随之而来，现在几乎已经没有人否认房地产市场泡沫的存在。高和投资董事长苏鑫则在一个私人场合对本报记者谈起他对泡沫现象的担忧。如果泡沫破裂，我个人认为会是从二、三线城市开始。苏鑫认为，与一线城市相比，二、三线城市缺乏足够的后备需求，所谓的楼市行情，只能是一波的，一旦崩盘，很可能重现上世纪90年代海南的现象。
　　在这样的情绪影响下，在房地产圈内，针对此轮以直接的行政干预方式展开的调控，已听不到太多质疑的声音。记者接触的几位房地产圈内人士则认为调控除行政干预已没太多办法。
　　现在就是击鼓传花，看谁倒霉接到最后一波。前述在太原及郑州均有项目运营的开发商称，尽管项目获利颇丰，但这钱赚得心惊胆战。(.经.济.观.察.报 .宋.尧)