楼市：池子水涨
　　传说，有6500亿美元屯兵香港，伺机杀入中国楼市。尽管有过度渲染之嫌，却也令人开始担心：楼市的池子又开始涨水了？
　　一直以来，楼市和股市是热钱最热衷的两个场所。热钱源源不断，催生了2010年的财经热词--池子。
　　就在业内研究争论未来房价会否下降20%时，处于一系列调控措施之下的楼市，年末却涌动着出人意料的迹象。在最严厉调控政策之下，2010年11月份，全国70个大中城市房屋出现量价齐升的局面，销售价格同比上涨7.7%。
　　热钱回流楼市？
　　尽管央行行长周小川说可采取措施将短期投机性资金即热钱放进池子里，而不会任其泛滥到整个中国实体经济中去，可热钱是否会听话地任人摆布是个问题。有数据显示，2010年10月以来进入我国房地产的外资数量呈明显上升之势，加上严厉调控之下房价依然居高不下，于是有人开始怀疑，热钱是不是已渗入楼市？
　　纵观调控频繁的2010年11月，全国商品房销售一举扭转低迷局面。根据统计数据显示，2010年1~11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。
　　2010年1~11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。
　　商务部数据显示，从利用外资的领域看，2010年1~10月，全国实际使用外资金额820.03亿美元，同比增长15.71%。其中，房地产领域实际使用外资额同比增幅达48.04%，远高于总体吸收外资增幅。
　　商务部新闻发言人姚坚提出，虽然房地产领域吸收外资增长比较快，但不能孤立地看这个数字，因为它是相对于2008年、2009年吸收外资比较低迷的反弹。姚坚补充指出：目前，说外资导致房地产价格变化没有根据。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭却表示，2010年以来，房地产在首发、增发、配股等种种融资渠道并无进账，但从此前相关部门公布的60家房地产企业资金状况调查报告中可以看出，目前开发商的资金链并非十分紧张。钱从哪来的，虽然没有热钱流入内地楼市的具体证据，但连续几个月利用外资的大幅增加已经说明了热钱流入的可能性已经存在。
　　杨红旭分析，将有更多的境外房地产私募基金在国内商业地产界寻求投资的可能。业内人士分析，至少超过6000亿美元的热钱正在加速进入中国市场。其中受限较宽的商业地产可能是外资最好的投资出口之一。
　　但广东社科院热钱研究专家黎友焕认为，由于中国加息而产生的利差、资本泡沫化以及人民币的升值等综合原因，目前这些流入的境外热钱主要是进入了商品市场以及股市，炒楼的几乎没有，只有部分外资买入自用型的办公楼物业。
　　对于海外游资对商业地产的收购，黎友焕表示，由于收购是一个复杂的过程，外资一般不会轻易出手。黎友焕认为，热钱并不敢大肆炒作楼市，首先，他们选择国内高档项目有很强的针对性，会从地段，升值潜力等多方便因素来考虑，并不会盲目的选择，所以大规模的收购不太可能发生。目前，一些限制性政策的出台，也使得外来人群购房受限，购买力萎缩。
　　为阻击境外热钱，前不久，住建部和外管局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，商务部也表示会进一步加强对外资的监管。
　　然而，杨红旭认为，事实上近年来境外机构、个人在境内买房的热情在下降。限外令对房产市场影响不大，但对少数热衷于在个别城市购房的港台人士有明显的抑制作用。
　　记者从上海市内环的中介门店得知，古北、联洋等投资集中区域最近交易的客户中少有外籍人士的身影，且在中介看来，目前成交多数属于刚性需求，仅在外环临近地铁线附近，才有少数投资客投资。
　　秘密进入二三线城市
　　值得注意的是，房地产领域FDI(外商直接投资)发生了较大变化。外管局副局长邓先宏日前就热钱流入问题接受媒体访问时表示，单靠计算国际收支数据不可能全面得出热钱流入情况。热钱借FDI流入房地产的速度正明显加快。他同时表示，当前违规流入我国的热钱多采取蚂蚁搬家方式，呈现多点式渗透的特点。
　　2010年12月10日，外管局再次通报打击热钱跨境流动中对企业、个人违规办理外汇业务处罚情况。根据所通报的案例来看，热钱流入内地楼市的手段非常隐蔽。
　　例如，山东省某工程有限公司以支付项目工程款名义将外商投资资本金6332万美元结汇，结汇所得人民币资金中，辗转划入该公司下属全资房地产企业14789万元，购买外地房产1500万元，借给境内其他企业27950万元。另外，福建省某纸业有限公司凭借与某发贸易有限公司签订的《机器设备购销合同》，将资本金1407.5万港元结汇。随后，该公司以项目不能马上动工为名，要求该贸易有限公司将资本金结汇所得人民币1360万元汇往福州某地产公司。
　　事实证明，楼市调控无论是阻击境外热钱，还是抑制境内热钱，不仅制度上有不少漏洞可钻，而且调控力度还差火候，导致房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控依然面临热钱挑战。
　　虽然包括限购令、限外令等政策让来楼市的投资客面临四处喊打的困顿场面。但二、三线等非限购城市房地产市场正在成为他们的另一种选择。
　　莫尼塔投资咨询公司的地产分析师王沛说，并没有直接的数据判断海外流动性进入中国楼市的量和频率。海外热钱流入中国楼市主要有两方面的特征：一是相对长期性。多数热钱流入中国楼市其实并非为了短期的投机。二是地域性区别。一线城市的房价在国际横向比较中事实上也已经处于相对较高的位置，因此部分海外热钱更倾向于二线城市，事实上已经有一些热钱开始向三四线城市流入。
　　中国房产信息集团(CRIC)研究中心总经理陈啸天认为，由于目前绝大多数城市并没有限购，这些资金会向其他二、三线城市流动，向有概念性的、产业技术很好的、购买力很强的、全国排名靠前的城市流动。
　　2011，泡沫堆积还是破灭？
　　在政策高压和经济高考面前， 2011年的中国楼市将走向何方？
　　根据华创证券最新发布的2011年度投资策略报告分析指出：2011年房产仍将成为宏观经济进行逆向调节的重要工具，量化宽松环境下的外部流动性和低利率冲击和内部总量对冲有限性将决定2011年中国的通货膨胀和资产泡沫压力，一旦出现这种情况，房地产作为居民财富池的效应将再度呈现相应的吸引力。因此，即使考虑地产调控的政策变量，2011年的房地产市场仍然有机会进入新一轮的再泡沫化周期。
　　然而，知名经济学家茅于轼却持相反观点：房地产泡沫明后年迟早破灭，现在要开始研究破灭后如何应对。
　　中国人民大学经济学院发布报告预测也指出，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来，房价会出现接近20%的下滑。
　　在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。毫无疑问，2011年，这一调控政策将继续。但有分析师表示，以目前的货币政策力度还不足以让热钱从楼市完全退潮，不仅收缩流动性的力度不够，而且房贷政策由于制度、技术等原因，很容易被热钱突破。此外，目前仅仅是在堵热钱，缺少疏通热钱的通道。
　　面对热钱涌动，有必要打一场漂亮的楼市货币战争，通过完善限外政策、监控热钱流入、有效收缩流动性以及一系列的税收、限售政策，对热钱进行全面阻击。因此，如何防止热钱涌入中国楼市，推高楼市虚火，催生楼价虚高，这是2011年政府调控楼市的重要课题与难题之一。

　　紧缩还是输血？
　　与美国和中国的凯恩斯主义策略背道而驰，欧洲在应对主权债务危机时采取的是严厉的财政紧缩政策，这是一个十分重要但又很容易被忽视的区别。希腊和爱尔兰(接下来也许还有葡萄牙、西班牙)在接受欧盟和国际货币基金组织的紧急救助资金的同时，都不得不吞下大幅削减财政赤字的苦药。
　　这当然是与欧元这种举世无双的独特货币安排分不开的--欧元区不可能通过听任货币大幅贬值来对某一国的危机进行痛苦的自我消化。问题是，撇开这些被迫因素，在经济已经极度低迷的时候进一步削减政府开支，究竟是不是一种明智的选择？并未受到外部压力的英国政府已经这么做了。对此，目前正主导美国和中国宏观经济政策的凯恩斯主义者们肯定会一个劲地摇头。
　　他们的想法不是毫无道理的：财政紧缩必然意味着政府提供的公共投资(如修桥铺路)和福利支出(如义务教育)的减少，进而影响到市场需求及信心、企业的经营环境及就业水平，并降低整个国家的未来竞争力……对中国领导人来说，紧缩还会带来最令人担心的后果--社会矛盾的显性化和尖锐化。因此，即便不是铁杆的凯恩斯主义者，如英国《金融时报》首席财经评论员马丁？沃尔夫这样的人士，也都对财政紧缩政策心存疑虑。
　　我个人认为，不能笼统地谈论紧缩政策的利弊及可行性，而应当对政府债务问题进行准确的区分。例如，表面上同样是惊人赤字比例，希腊和葡萄牙(一定程度上还有西班牙和意大利)属于一类，基本上是政府理财不当、收支无度造成的。而爱尔兰和英国属于性质非常不同的另类，尤以爱尔兰为典型，其巨额负债并非源于政府乱花钱，而是政府应对金融危机的错误政策。说句公道话，爱尔兰政府收支一向基本稳健，只是银行体系不断上升的呆坏帐像一个永远填不满的窟窿，把急于救助它们的国家财政拖向了深渊。作为法治健全、政府治理良好的国家，英国和美国目前的赤字情况也属于后者。
　　作了上述区分以后，答案就比较清晰了。对希腊类来说，紧缩是必须的。只有紧缩才能带来有益的改革，否则即便注入再多的钱，也会被挥霍掉。而对于爱尔兰类来说，则要进一步审慎分析其金融系统的风险究竟大到何种程度？援救它们的成本与让它们倒掉造成的损失究竟作何取舍？相对而言，爱尔兰政府本身的财政收支没有太大的问题，因此只要外部注入的流动性助其度过了眼前的难关，它的经济就有可能在不长的时期内自我修复。显然，伯南克看待当前的美国经济时所持的也是这种观点。
　　在财政和货币政策方面，当今世界上前三大经济体--欧洲、美国和中国--正日益显示出分道扬镳的迹象：美国是坚决的输血派，欧洲是无可奈何的紧缩派，站在这两个极端中间的中国，则基于通胀风险开始师从英国，艰难地从输血向紧缩转变。不管它们各自的前景和成效如何，这种政策上的分道扬镳本身就可喜地表明，各经济体的决策者对危机的认识正在深化。就像人生病一样，同样的症状，但由于千差万别的体质和病因，药方和剂量自然也不应依样画葫芦。
　　但在另一方面，不同经济体政策的分道扬镳会产生相互消长的不确定效应，这给未来全球经济走出危机、转入复苏增添了更大的复杂性。

　　揭开世界热钱真面目
　　长久来看，只要中国把自己的事情做好，热钱在中国就难以套现。要管好中国的钱，一个是独立的汇率政策，一个是强大的国防。
　　虽然大家都在谈论热钱，但是人们对热钱并无统一的定义。简单而言，热钱就是追逐短期高回报的钱。银行里的热钱，主要指对存款利率比较敏感的存款。利率高时，大量热钱流入；别家利率高时，热钱就离开。银行存款是短期的，贷款是长期的。如果上个月的存款，今天作为房屋按揭贷出去了，明天储户来取钱，银行就很为难。一旦大部分储户这样做，银行就会被挤兑破产。
　　银行系统的热钱让银行经营困难，国际上的热钱却让国家的财经政策难以控制。曾经席卷整个东南亚的亚洲金融风暴，就是热钱造成的恶性事件之一。
　　当然，苍蝇不叮无缝的蛋，东南亚国家经济危机有其自身的发展不平衡。1990年代初，东南亚各国蓬勃发展，造就了亚洲经济奇迹。但是，这个经济奇迹更多来源于投资建设，而非生产和消费的均衡发展。当东南亚国家的债务远高于国民总产值时，索罗斯等炒家就看到了机会，大量卖空泰铢等亚洲国家货币，导致东南亚国家货币汇率一落千丈，国家和个人财产损失无数。
　　随心所欲的热钱
　　索罗斯等国际炒家操纵的热钱，主要以对冲基金、私募基金、机构投资基金和信托基金等形式出现。在《富爸爸，穷爸爸》一书中，作者讲了一个故事：他从部队归来，省了几千块钱，想跟富爸爸一起投资赚点钱，富爸爸告诉他，用他的钱投资是违法的。作者很奇怪，难道你们在做非法生意？富爸爸说，他们的投资合法，但用他的钱去投资就是非法。
　　这个故事包含了美国的一项法律规定：对冲基金和私有基金的进入门槛。根据美国的法律规定，投资对冲基金和其它私人基金的最低年收入要求是20万美金，或者投资资产超过100万美金。且对冲基金不可以对普通大众做广告。
　　对冲基金和私募基金等主要为富人服务，政府对它们监控非常松，基本没有什么规章要求。它们几乎可以投资天底下的任何一种投资工具：期货期权市场、外汇市场、股票或者债券等不一而足。这些投资工具没有投资透明度，没有政府监管，完全是八仙过海，各显神通。
　　投资对冲基金和私募基金的热钱也不局限于个人，很多美国大学投资基金和美国州政府的退休基金，也常被用来投资在对冲基金等另类投资工具里。所以，即使你从来没有听说过对冲基金，你的退休金里面可能已经包含了这方面的投资。
　　对冲基金以外，国际金融机构的交易资本，也在充当热钱的角色。在纽约和伦敦等城市，许多金融机构都有庞大的交易大厅。交易大厅里的交易员的工作，就是倒卖证券赚钱。所以，虽然我们永远也不会知道世界上热钱的规模，但它们应当在千亿美元到万亿美元这样的等量级内。
　　热钱追逐短期高回报，但短期高回报并不容易取得，所以热钱管理人员通过影响新闻媒体来赚钱也就可以理解了。每时每刻，你都可以看到专家们对市场的权威分析。根据观察，许多专家评论也不过是个人观点，对错参半。有些人发表一些耸人听闻的市场预测，结果只是证明他们的预测是多么离谱，应验了无知则无畏的俗语。
　　更可恨的是，有些专家可能会根据自身的投资利益，睁着眼睛说瞎话。2008年石油价格140美元一桶时，有著名投资银行研究部门出来讲，石油价格要涨到300美元一桶。两年多过去了，油价仍不到100美元一桶。你以为他们那时真的认为油价会涨到300美元一桶吗？他们不过想让你高价去买他们手中的存货罢了。2009年初，石油价格跌到40美元一桶时，又有著名投资银行的研究报告出台，预测石油价格要跌到20美元一桶。那时许多大的投资公司通过租借油轮购买石油现货，同时在期货市场出售远期石油供应，从中赚取差价。
　　1990年代末，高科技股疯涨时，所有的研究报告都是买入。有股票分析师一边做空，一边发表买入报告。跟大胆的专家评论相比，误导民众的财经评论更加可恶。它们可以直接导致普通大众的经济损失。中文中的立场一词，在这里就非常传神。老百姓说，屁股决定脑袋，说得更实在。
　　操纵热钱的炒家们不但会误导民众，而且可以干扰美国政府的财经政策。每个总统候选人背后都会有一些亿万富翁做后盾。有人说，朋友是月亮对着月亮，相互借光。美联储前主席格林斯潘现在就被保尔森的对冲基金所雇用，美国前财长拉宾离开财政部以后，就曾经就职于花旗银行，美国前财长保尔森及其手下干将都曾经供职于高盛公司……这样紧密的人员关系，很难让人相信华盛顿的政策不受华尔街的干扰。
　　量化宽松火上浇油
　　现在世界经济危机，美国宽松的财经政策更是给热钱来源起了火上浇油的作用。美国的中央银行，美联储有双重功能：控制物价和增加就业率。因为经济危机，美国失业率接近10%，而实际失业率远超过10%。也因为经济危机，美国物价指数增长比较慢。面对这种局面，以伯南克为首的美联储采取了前所未有的经济刺激政策，先把短期利率砍到接近零水平。之所以没有砍到零，是因为那样现金基金就没有办法运行。加上管理费以后，就可能变成了负利率。低利率以外，美联储又去购买债券，也就是印钱；印钱一次不行，又开始了第二次的6000亿美元印钱计划。如果这次还不行，大家可以期待第三次、第四次……就像愚公移山一样没有穷尽。
　　美国的宽松经济政策，帮了富人苦了穷人。宽松的财经政策推高了生活必需品的价格，而食品和能源消费在穷人生活消费中比例很高，对富人则是小钱。政府的低利率政策目的是鼓励大家购买股票等高风险资产，从而推高股指，达到财富效应。可惜的是，股票大部分在富人手中，穷人持股份额很少。富人有钱以后，又给热钱提供了来源。
　　面对美国政府的无聊印钱行为，中国政府很无奈。中国现在的外汇政策跟美元汇率挂钩。美国大量发行美元，中国要维持人民币和美元之间的汇率，就要发行人民币来购买美元，导致中国通货膨胀。如果中国不发行人民币购买美元，人民币对美元就会增值，降低中国产品的竞争力，减少中国出口市场份额，影响中国的就业市场。如果中国继续发行人民币去购买美元，那么买来的美元怎么办。购买美国政府债券，明显是赔钱买卖，因为美国以后物价上涨是比较肯定的事；购买战略资源和先进技术，人家都不卖；买黄金，黄金既不能吃也不能穿。
　　由于美国政府的量化宽松，现在世界上许多热钱在寻找出路。面对美联储印钱的决心，美元贬值是迟早的事，国际热钱也在寻找下一个投资热点。中国方面因为大量热钱涌入，推高了中美贸易顺差，给人民币汇率增加了压力。现在大家都预计人民币升值，所以更多的热钱涌入套利，形成了恶性循环。
　　热钱也可能破产
　　虽然热钱在全世界兴风作浪，我们也不要把热钱过于神化。管理热钱的经理也是人，是人就不能控制未来。曾经在英镑阻击战中一次盈利10亿美元的索罗斯，在东南亚金融风暴中也出尽风头。可是他在美国科技股泡沫中，因为过早卖空科技股，所以在2000年初关闭了他的量子基金，功亏一篑。当年跟量子基金同样驰名的老虎基金，也因为1990年代卖空高科技股而在2000年初无奈关闭。
　　在这次美国金融危机中狂赚150亿美元的保尔森(仅跟美国前财长同姓)，当初卖空房屋按揭抵押证券时，因为心理压力太大，不得不到纽约的中央公园跑步来减轻压力。如果美国楼市推迟一年跌价，他可能就会破产。要知道，能赚150亿美元，就可能赔150亿美元。以为一个眼神，一个动作就可以在市场中大量赚钱，那是对热钱经理的过度神化。
　　热钱是富人的游戏，普通人不玩为好。普通人没有富人的风险承受能力大，也缺少热钱经理的广泛信息来源，同时也没有很多时间来炒股。而在中国和世界财经制度很不完善的情况下，内部消息可能被用来做犯法交易，新闻媒体也可能被误导，给大家传来虚假信息。所以，最简单的办法就是以不变应万变：股票指数高涨时，取部分钱出来，放在现金帐户里；股票指数暴跌时，用现金去购买股票，维持股票和现金之间的一个平衡。不要为别人的暴利而心动。
　　现在大量热钱流入中国，大家很担忧。但是，中国作为一个世界大国，自然会有自己的一套办法去对付热钱的进出，我们要相信国家的智慧。最近几年里，中国在原材料方面做了许多投资，就是一个把热钱转换成实物的有效办法。

　　叶　檀：统计局说房价调控见成效 真的吗？
　　笔者认为房地产黄金时代过去，白银时代到来。出于中国经济转型与人民币国际化两大原因，政府不可能放任房地产泡沫无止境膨胀，将维持高压态势。国家统计局送来及时雨，发表署名文章称房价调控初见成效。如果属实，理应额手称庆，但仔细分析，却发现是空心汤团。
　　首先，目前统计局采纳的数据仍由开发商上报，笔者从来不相信深陷利益中人能够得出客观的数据。有资深统计专家吿知，即便数据不真实，各年的同比等曲线不应该有太大出入。但笔者连这一点也不信，原因很简单，我如果是开发商，会编得让数据看似真实，房价略有上升，甚至把小数点后面的数字都给你标出来。但做得再真，原始数据也还是假的，同比曲线必然是假的。因此，不可能出现假假得真的结果。
　　国家统计局局长马建堂在2010年年末再度表示，房地产价格统计将改革，从2011年起，新建住宅的数据将充分利用房地产管理部门的网签数据，二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。如果成真，2011年的房地产数据不会再闹荒唐的笑话。
　　其次，统计局的数据以同比与环比作为证据。从去年4月下旬开始，调控效果初显；5月份房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了0.4个百分点，此后同比涨幅连续7个月回落；12月份同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。新建商品住宅销售价格同比涨幅变动更为明显：去年4月份，新建商品住宅价格同比涨幅为17.3%；从5月份开始涨幅逐月回落；12月份涨幅比4月份回落了8.8个百分点。
　　我们来看看一线城市与其他城市的新建商品房价格。2010年，一线城市全年房价大涨，京、沪、穗、深四大城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，北京全年成交量为1200万平方米，上海为937万平方米，广州为896万平方米，深圳为309万平方米，但房价出现整体大幅上升。
　　从去年全年均价看，北京新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳市的最新统计数据则显示，去年新房年度成交均价首次突破两万元大关，达到每平方米20163元，同比上涨33.2%。
　　成交量下降而房价上升，说明泡沫在增大。当然，统计局可以说新房涵盖范围不广，但新房上涨如此之高，很难想像二手房、商业地产等会在谷底徘徊。请不要告诉我是经济适用房等保障性住房抑制了房价，大家关心的是市场，从来没有把官员大批入住的经济适用房当衡量标准。
　　二三线城市的房地产自2009年就迎来上涨高峰，不必提社科院的房地产泡沫指数中二三线城市占据大半壁江山，就笔者亲眼所见，两年前房价尚在低位的二三线城市，这两年均出现了上涨，并且伴随着产业转移、人员回流、轨道交通建设和城市化有继续上涨的趋势。有时候，我们不信数据，信常识，信亲眼所见。
　　第三，统计局的环比数据更加喜人，如果同比增速如此之大，环比的平稳实在让人吃惊，去年后8个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。笔者对环比数同样存疑，如果全年环比平均上升0.15%左右，全年几乎等于没涨，那我们可以自豪地宣布调控已经成功。
　　可以肯定的是，观望心态确实在加重，这是调控的成果之一，影响到了投资者预期。去年全年房地产周期缩短、价格震荡，目前房价博弈激烈，有的地区二手房交易价格高而摘牌者少，能够证明的也有媒体曝光北京中介影子公司增加、网签退房率增加。但调控十分困难，面临重重挑战，成果到此为止，投资者正在计算新的成本与政策风险。
　　冲着2010年的房地产市场，我们无论如何也不能说出调控已见成效。幸亏这次统计局网站的署名文章留有余地，只表示 国家宏观调控初见成效，2011年房价调控仍然任重道远。