二三线地产股有望站着赚钱
　　房产税约束高端需求
　　昨日消息，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税；而在此前，另有消息透露，上海房产税政策将于一季度出台，且只对增量房征收。种种迹象表明，房产税在部分城市试点的脚步正在临近。受此影响，昨日房地产下跌2.25%，对市场形成了一定程度的拖累。不过，分析人士认为，短期影响主要在心理层面，而如果去年12月CPI数据得到有效控制，那么房地产板块、特别是二三线地产股的反弹行情，则有望延续到一季度中后期。
　　一直对调控政策保持高度敏感的地产股，昨日再次迎来利空打击，有媒体称，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。尽管该传闻未得到官方的确认，不过其利空效应已经在A股市场充分显现。截至昨日收盘，上证指数大跌46.99点，房地产下跌2.25%，远超大盘跌幅。不过在本报记者的采访中，券商研究机构的行业分析师们，却大多看淡上述传闻在短期内的利空影响。
　　或将推高中低端房价
　　据悉，在2010 年12月的重庆市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，就已经提出积极做好房产税改革试点的各项准备工作，从而实现低端有保障、中端有市场、高端有约束的调控目标。兴业证券行业分析师王晓冬表示，长期来看，起到调节税收结构作用的房产税出台是大势所趋。因此，此次财政部原则同意重庆开征房产税，符合市场预期。
　　不过对于出台的时间点，多位分析人士表示：短期出台可能性不大。王晓冬认为，上述传闻中并未提及重庆房产税的具体细则，实施方案仍在研究中，何时出台仍需继续等待。此前有多个版本的房产税传闻，对于力度预期充分。即使一季度细则出台，无论从征收时点、征收范围还是税率都难超市场预期。 东吴证券地产行业分析师邓咸锋表示：传闻中重庆出台房产税的时间是在十二五期间，那么这个时间跨度就太长了，再加上从管理层的最终批复到地方政府的正式出台，会有一定的时间间隔。
　　不过，一旦重庆的房产税果真落子，对于重庆地产市场影响在哪里呢？王晓冬表示，会影响部分高端需求，但对整个市场影响有限，在细则出台之前，房产税对市场的影响，仍然限于影响购房者的预期，我们认为对于高端住宅市场可能有一定影响，但对整体影响有限。首先，由于重庆房产税是针对高端住宅，对刚性需求的购买行为不会构成实质影响。其次，即使高端住宅房产税开征，部分需求会流向中低端市场，可能反而增加中低端市场的需求。同时，我们了解到，2010年全年纯投资型购房需求的比例已经较低，而近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛，投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。同时，房产税开征的传闻已经延续了将近半年，随时间推移房产税对于预期影响已经逐步释放，短期内出现2010年5月份大幅缩量情况的概率不大。
　　不过也有市场人士担忧：如果重庆的高端商品房需求受房产税的限制，那么资金或将流入中低端商品房，进而推高其售价。对此，邓咸锋亦有担忧，但他表示：房产税推出的时间点和届时整个市场环境很重要，尽管确实有间接推高中低端商品房售价的可能性，但目前判断为时过早。
　　A股负面影响将有限
　　值得一提的是，重庆并非第一个传出将征收房产税的城市。市场人士表示，去年上海版本的房产税传闻一旦被证实，对于整个地产行业的影响更加深远。据悉，目前共有三个版本的上海版房产税。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收。第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为起征点。第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。
　　邓咸锋告诉本报记者，与重庆比较，上海无论是地理区位优势，还是经济发展程度，均更加优越，如果说重庆对于高档商品房的房产税征收影响较小的话，上海一旦出台严厉的房产税征收办法，或将给整个国内地产市场带来更大的负面打击。
　　海通证券行业分析师涂力磊表示，不排除2011年房产税部分城市试点改革的可能。目前重庆和上海是外界传闻房产税改革的主要城市。其传闻的改革重点是将原有的个人所有的非营业用房产免征房产税部分取消。传闻版本中高档房屋将根据房产评估价格进行分段累计征税。由于房产税并非新税种，因此其改革程序相比物业税推出而言要简单，因此目前不能排除2011年房产税在部分城市试点改革的可能，但推出的时间和进度，主要看中央在后期是否能有效调控房价。
　　在市场影响方面，邓咸锋认为，目前市场已经充分消化房产税的利空，未来对A股影响或有限。涂力磊预计，消息短期影响主要在心理层面，建议关注后期经济运行数据，因为房地产板块反弹至今累计涨幅在6.14%，反弹幅度并不高，估值依旧处于底部。短期来看，该消息的主要影响在心理层面。由于当前板块依旧具备较大估值优势，因此如果后期消息得到证实，则利空出尽板块继续反弹的概率更大。涂力磊建议重点关注1月13日出台的月度宏观经济数据。如果CPI数据得到有效控制从而降低加息预期的话，房地产板块的反弹行情有望因为后期的双下降（CPI 和房价同比数据同时回落）而延续到一季度中后期。
　　安信证券行业分析师徐胜利也表示，此消息对市场可能难以构成大的冲击。该报道与去年的相关报道和传闻较为一致，即征收范围是针对高端商品房。尽管市场上还是有许多人很在意它，认为会影响巨大，但对于股市而言，不管是从杀手锏即将使出的悲观角度还是利空出尽的乐观角度，由于相关报道与传闻一直不断，股市对此已经 久经考验 ，负面影响将大大降低。(.金.融.投.资.报 .李.果)
　　

　　房地产继续看好持续反弹
　　从近日市场情绪看，A 股投资者预期仍普遍较谨慎甚至偏悲观，因此指数进一步大幅下跌的空间反而不大。而从市场资金配置讲，存量资金仓位继续挪向高估值中小股票的可用资金量已经很小，而新增资金又难以认同高位接盘这些高估值股票，因此打破这种僵持局面的最终结果，更有可能是各板块估值离散度的收敛。在这一思路指导下，我们认为1季度低估值且业绩增长趋势确定型较强的股票是首选的投资标的，诸如水泥机械和房地产等。
　　我们继续看好房地产持续反弹的机会。从基本面上看，一年多的房地产政策打压并未改变房地产企业业绩和现金流较好的状况。而尽管各界大肆宣传房地产将不再成为支柱产业，但实际上，目前房地产业对于支撑我国经济发展、政府财政收入乃至居民消费的支柱地位仍在进一步提升。除了房地产建设对于投资的拉动外，本轮消费增长的几大推动力，即政府消费的大幅增长、居民负债率的显著提升和财产性收入占可支配收入比重的不断上升，其背后的根本逻辑支撑点仍是由于房地产价格的上扬。根据我们的测算，目前大量房地产上市公司的市值已经跌至其土地储备的清盘价值减去负债后的净值以下，即便从实业资本投资的角度，这一价格也是非常具有投资吸引力的。(中金公司)

　　房产业：三四线房价猛涨 关注3-4月政策敏感期 荐10股
　　房价经历前期普遍止跌并小幅上涨后开始盘整,基本无优惠促销,2010全年一线城市房价涨幅跑输二三线。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动,本周环比上升1%。
　　整体可售量目前还处于低位区域,行业库存压力仍较低。库存可售量相对201004最低点上升30%,去化时间由12个月下滑至6个月。
　　行业正常环境下地产板块估值有较强安全边际。A股主流开发商10年PE15倍左右,11年10倍,年初均价下RNAV折价15%。一线地产10年PE15倍,11年PE11倍,RNAV折价15%;二线地产10年PE15倍,11年PE12倍,RNAV折价7%。出租类公司10年PE19倍,11年PE17倍,RNAV折价18%。
　　10年三四线城市房价大幅上涨,价值洼地得到有效填补,与一二线城市房价差距缩小。三四线城市10年房价平均涨幅30%左右,促成了一二线城市房价的蠢蠢欲动。
　　近期一线城市销量明显增加,和保有环节房产税新老划断传闻有关。
　　重庆市两会确定一季度有望确定开征高档商品房房产税(新华网消息)。重庆高档商品房的分类标准是别墅、200平以上大户型、房价高于均价3倍以上。
　　从前期颁布的地价计入房产税税基等政策来看,国税总局最近表态的在部分城市针对部分个人恢复征收房产税将越来越成为现实。预计房产税基本原则将包括:有免征范围、差别或累进制、套数与人均建筑面积结合、起征点税率较低,但是否一定新老划断不能确定。
　　行业维持中性和标配建议,短期继续维持21日、30日短信和23、27日报告观点:坚定看好阶段性反弹行情,板块高度25%。维持《从延安到西柏坡》中观点:阶段性行情下推荐快周转住宅龙头公司(万科、保利地产、首开股份、金地集团、荣盛发展)和地产+X组合(胜利股份、中国宝安、新湖中宝、建发股份、福星股份)。(国泰君安 孙建平 李品科)

　　房地产业：重庆房产税符合预期 看好估值修复行情 荐4股
　　投资要点：
　　2011年1月9日,新华网新闻称:从正在召开的重庆市两会上获悉,重庆市政府将对房地产市场加强财税调节,并确定开征高档商品房房产税。据悉,财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税,具体实施方案由地方政府制定,报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案,有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
　　点评:
　　重庆房产税原则上通过符合预期。在2010年12月的重庆市《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中,重庆就已经提出积极做好房产税改革试点的各项准备工作,从而实现低端有保障、中端有市场、高端有约束的调控目标。此外长期来看,起到调节税收结构作用的房产税出台也是大势所趋。因此,此次财政部原则同意重庆开征房产税,符合市场预期。
　　静待细则出台,预计力度难超预期。此次新闻中并未提及重庆房产税的具体细则,实施方案仍在研究中,何时出台仍需继续等待。此前有多个版本的房产税传闻,对于力度预期充分,我们认为即使一季度细则出台,无论从征收时点、征收范围还是税率都难超市场预期。
　　影响部分高端需求,对整个市场影响有限。在细则出台之前,房产税对市场的影响仍然限于影响购房者的预期,我们认为对于高端住宅市场可能有一定影响,但对整体影响有限。首先,由于重庆房产税是针对高端住宅,对刚性需求的购买行为不会构成实质影响。其次,即使高端住宅房产税开征,部分需求会流向中低端市场,可能反而增加中低端市场的需求。同时,我们了解到,2010年全年纯投资型购房需求的比例已经较低,而近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛,投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。同时,房产税开征的传闻已经延续了将近半年,随时间推移房产税对于预期影响已经逐步释放,短期内出现2010年5月份大幅缩量情况的概率不大。
　　看好地产板块的估值修复行情。在政策稳定、销量良好的基本面支撑下,近期地产股估值经历了修复行情。此次重庆确定开征高端住宅房产税,短期可能对市场情绪有一定影响,但由于力度并未超预期,我们仍然看好地产的估值修复行情,维持行业推荐评级。
　　我们对于2011年行业的整体判断仍然是销量有所增长,房价相对平稳。选股策略上,我们坚持去年年末提出的1月份的荐股,看好专注于低端住宅的快速周转类公司,如中南建设、保利地产和首开股份,关注1月度销售超预期的万科。(兴业证券 王晓冬 虞淼 张忆东)

　　险企5000亿狂投商业地产席卷整个房地产业
　　当保监会正式放开允许保险资金投资不动产的闸门，早已积蓄了大量资金的保险企业就如同久困之兽，势在席卷整个房地产业。
　　2010年末，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块，还分别报出最高价，颇有大佬的姿态，其凶猛甚于开发商。
　　记者采访的多家咨询机构都认为，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但2011年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家--房地产老大或改旗易主。
　　商业地产争夺战
　　2010年9月，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。
　　短短4个月后，据平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊透露，截至12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。
　　国金证券保险业分析师王刚认为，保险业已经展开了一场争夺不动产资源的大战，保险巨头将成为房地产行业的大户。据他估算，未来约有7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。
　　这个数字显然比较保守。泰康资产高管人员认为，2010年下半年的动作仅能视为试水，2011年开市之后才是真正的大宗投资。泰康的计划规模包括已披露项目已经达到了157亿元，但这也只是开始。
　　险企为何如此青睐商业地产？
　　一位业内人士指出，随着保险资金规模的不断增加，保险资金配置的压力也在不断增大。受楼市连续调控影响，商品性住宅市场遭不小打击，但商业地产却成了资金的避风港，据估算，商业地产的收益率为5%～8%，且比较稳定。他认为，随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。
　　养老社区悄然布局
　　开闸之后，商业地产的跑马圈地颇受关注，而另一边，筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。
　　据悉，合众人寿投资80亿元的合众人寿健康社区一期建设已经正式动工，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，显然，合众人寿对该项目寄予了厚望。这将是新的经济增长点，也是确保险金投资受益的砝码。合众人寿公关人员评价说。
　　中国人寿则规划了养老社区一南一北的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布，在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目，在海南，将建设遥相呼应的养老度假村。
　　中国人寿相关人士透露说：作为特大型金融企业，我们受到各地的热情接待，会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少优惠。
　　此外，泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司，负责养老社区的建设，现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。
　　与此同时，泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地，用于建设高级养老社区。相关项目拿地顺利，开发理念也获得当地政府认可，说明有良好前景。泰康资产高管人员认为。
　　对于险企突然热衷于养老地产的潮流，王刚认为，这是醉翁之意不在酒。养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的？是协议转让还是招拍挂？险企是否有变相介入住宅开发之嫌？如果险企想打擦边球，那么保监会肯定会出面治理，这样的话，养老社区就成了一步险棋。
　　自用与融资蹊径
　　进入商业地产需要投入大笔资金，要求较高，开发养老社区需要配套建设，风险也不小，自用则是曲线救国了。王刚认为，中国平安以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。
　　当然，自建办公楼的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以抄底价竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议，以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。
　　尽管这些地产标明了自用，但是也可以以项目的方式变相投资。王刚指出，中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地，平安置业主要作为项目的具体实施方，而平安信托则以融资平台的身份进行募资。
　　这样的话，中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本，鼓励第三方合作，或者通过对平安置业提供担保贷款，为其房地产投资业务提供充足的资金。平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%～1%，而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率，这为公司带来了可观的利润。王刚说。
　　曲线除了在自家绕，也可以跨行业绕，只要能到达目的地，就都是成功线路。
　　近日，中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途。中国太平称，长远而言，将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。
　　这一招实在是妙！王刚感叹，2005年，这个公司就停止热电业务了，地块才是它的重要资产，中国太平一箭双雕，横跨了不动产和企业股权投资两个领域，这充分体现了中国险企的经济实力、商业智慧和对不动产领域的热情。
　　除此之外，一些险企还打算借力于房产开发商，实现全程合作。他们邀请开发商积极拿地建楼，然后为保险公司量身打造可收购的商业地产项目。这是一个磨刀不误砍柴工的事。泰康资产一位高管透露说，中国平安、中国人保、太平洋保险等公司都在近期接洽商业物业项目，甚至致力于设立专业化的投资平台公司和打造地产开发团队。
　　购地热肯定是大势所趋，就看谁动手快了。王刚认为，险企在房地产行业的投资将在明年达到全盛期，这对于两个行业来说都是极大的变动。（.中.国.经.济.周.刊）

　　海德股份（000567）：尾盘销售良好后续储备不足
　　上半年业绩概述。公司上半年实现营业收入5445万元,同比增长109.43%;营业利润2194万元,同比增长206.44%;归属母公司净利润1691万元,同比增长193%;实现基本每股收益0.1118元。
　　公司主营业务概述:公司主营业务为房地产销售与酒店经营,业务地区为海南及浙江杭州,其他业务包括信息技术、进出口贸易与旅游服务等。
　　公司业绩分析:报告期内,公司营业收入大幅增长,受海南获批国际旅游岛政策影响,公司房产项目交房情况及剩余房源销售情况良好,可确认收益大幅增加;公司主营业务毛利率为65.14%,比上年同期上涨22.26个百分点,期间费用率为8.33%,比上年同期减少9.67个百分点,销售费用和财务费用均大幅减少。公司资产负债率为23.14%,安全边际较高。
　　预收款项2620万元,可能会在下半年进行结算。
　　项目不足,前景不明,或重启资产注入。公司开发项目海口耀江花园和耀江商厦销售接近尾盘,可售房源减少会可能导致明年公司营业收入降低。目前房地产开发规模偏小,项目储备和开发力度不足,截至报告期无新开发项目对公司后续经营形成支持。随着国家对海南开发的步伐加快,海南房地产市场竞争将加剧,将加大公司未来拿地的难度和成本;公司自身的规模制约了公司未来的发展。公司控股股东浙江耀江集团曾在2006年底策划重大资产重组,实现耀江集团整体上市,解决同业竞争,该方案未获得证监会批准,于2008年5月失效,不排除公司未来重启定向增发的可能。
　　盈利预测与评级:预计公司2010年-2012年每股收益为0.12元,0.03和0.03元,以8月20日收盘价11.16元计算,对应动态市盈率为93倍,372和372倍,维持中性评级。（天相金融地产组）

　　北京城建（600266）：期待金融股权投资发力
　　1.公司四大业务板块协调发展
　　房地产主业经营稳健,对外投资收益率明显提高,物业经营逐步发展,水务环保板块占比较少,但前景可期。
　　2.三季度业绩超预期
　　2010年前三季度公司实现营业收入18.33亿元,同比减少13.36%;归属母公司净利润为8.24亿元,同比增长121.14%;实现基本每股收益1.07元,扣除非经常性损益后的基本每股收益为0.62元。公司净利润大幅增加的主要原因是投资净收益的贡献。投资净收益前三季度为5.38亿元,其中包括转让中稷公司部分股权收益2.5亿元、转让五棵松公司部分股权收益以及国信证券分红收益。
　　3.金融股权中有国信证券的股权,国信证券11年上市可能性很大
　　按目前8.89亿股本计算,地产业务RNAV对应股价10.0元、国信股权估值4.2-5.8元、其他股权估值1.0元,而目前的股价仅为12.32元(12月20日收盘价)。
　　4.盈利预测及投资评级
　　我们预测10年和11年公司的EPS为1.28和0.98元。若国信证券明年上市,则2012年可以出售国信证券的股份,这部分收益将使公司2012年至2014年EPS增厚约0.61-0.85元。(假设12-14三年每年卖出20%,公司持有国信证券成本按1.27亿元计算,税率按25%计算)
　　国信证券如果能够上市,将大大增加公司的利润,上市相关消息将成为股价的催化剂。根据我们的判断,国信证券明年有望递交上市申请,最快将于明年年内上市,因此从长期来看,我们给予北京城建增持评级。（大通证券黄鹤）

　　中航地产（000043）：净利润同比增长近11倍
　　2010年前三季度业绩概述。合并报表显示:2010年1-9月公司实现营业收入17.12亿元,同比增长81.62%;营业利润1.15亿元,同比增长181.58%;归属于母公司净利润6714.35万元,同比增长10.89倍;基本每股收益0.30元。
　　2010年第三季度(7-9月)公司实现营业收入10.04亿元,同比增长138.16%;营业利润9674.41万元,同比下增长52倍;归属于母公司净利润6466.16万元,上年同期亏损586.5万元;基本每股收益0.29元。第三季度业绩大幅释放。公司部分地产项目在第三季度满足确认收入条件,是营业收入和净利润同比大幅上升的主要原因。
　　地产业务保障2010年全年业绩。公司主要有地产板块、物业板块和酒店、服务三大板块业务,其中地产板块是最主要的利润来源。1)、销售方面。前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金22.78亿元,同比增长26.59%;期末公司拥有预收款项18.9亿元,二季度末下降12.24%,但仍较年初增长46.24%,将对公司2010年业绩提供保障。2)、新增项目方面。公司以4.66亿元的价格竞得赣州市章江新区K10、K25和K26地块的土地使用权,土地面积合计7.46万平米。
　　非公开增发方案到期失效。公司原计划向中航国际、深圳中航非公开发行2.48亿股普通股,其中中航国际以现金10亿元认购1.12亿股,深圳中航以华城置业100%和对公司的6亿元债券认购1.36亿股,预计募集资金总额约为22.06亿元,现金不超过10亿元。该计划于2009年9月4日获公司股东大会通过,并授权董事会办理,授权有效期为一年。之后非公开增发事宜未取得实质性进展,因有效日期到期自动失效。
　　负债水平有所上升。期末公司剔除预收款项的资产负债率49.98%,较年初和二季度末分别提高了2.25个百分点和1.18个百分点。短期借款为14.49亿元,而货币资金为10.44亿元,短期有一定的资金压力。
　　盈利预测和投资评级。预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益0.53元和0.86元,按10月28日的收盘价12.20元计算,对应的动态市盈率分别为23倍和14倍,暂维持增持投资评级。（天相金融地产小组）

　　深深房A（000029）：净利润同比增长730%
　　2010年上半年公司实现营业收入5.19亿元,同比增长78.41%;营业利润7810.74万元,同比增长549.69%;归属母公司净利润6414.1万元,同比增长730.27%;实现基本每股收益0.06元。
　　房地产销售收入同比增长,且毛利率上升。报告期实现房地产销售收入3.19亿元,同比增长209.74%,是公司营业收入增长的主要原因。毛利率为47.86%,同比上升9.77个百分点。主要在于:1)、汕头金叶岛项目销售收入同比增加1.06亿元,毛利率同比增加9个百分点。2)、集团本部房产销售收入同比增加1.09亿元,毛利率同比增加17个百分点。受房地产销售收入同比大幅增长,且毛利率上升的影响,报告期公司整体的营业收入同比增长,且毛利率上升了9.89个百分点。
　　投资收益助推公司业绩增长。报告期公司实现投资收益2244.01万元,同比增长191.72%,占公司营业利润的28.73%。:主要在于:1)、报告期内收到昆山调峰电力有限公司分红款同比增加;2)、转让沙头角南天商场50%股权,实现投资收益963.66万元。
　　可供开发的土地仍显不足。公司现有土地储备中的历史用地因种种原因,开发难度较大,导致目前房地产业务主要依靠金叶岛项目。2009年8月公司以12亿元购得深圳光明新区土地两块,总建筑面积18万平米,虽暂时缓解了土地储备不足的问题,但由于其他项目遗留问题解决难度较大,可供公司开发的土地仍显不足。
　　资金压力仍然存在。因龙岗、东乐项目开发进度受阻而造成前期投入的资金沉淀,且下半年还有光明新区项目的剩余地价款及一年内即将到期的贷款需要归还,公司资金压力仍然存在。报告期末公司拥有货币资金3.25亿元,剔除预收款项后的资产负债率为53.94%。截至报告期末公司已支付光明新区项目土地款9亿元,剩余地价3亿元须在2010年8月28日前支付。
　　盈利预测和投资评级。预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.11元、0.13元和0.17元,以8月23日的收盘价6.12元计算,对应的动态市盈率分别为58倍、47倍和37倍,维持中性投资评级。（天相金融地产组）

　　中粮地产（000031）：资产收购有助于提升公司价值
　　事件:11月5日,中粮地产宣布,公司已斥资5.89亿元向母公司中粮集团收购上海加来房地产开发公司51%股权。目前,上海加来房地产开发有限公司已完成本次收购的相关工商变更登记手续。
　　公司收购上海加来将为公司业绩带来提升。本项目一期共45套房源,套型面积为450平米和360平米两种,目前公司已经结算一期约20000平米。项目仍剩16万平米可以结算。目前项目售价为2800万元/套,折算单价6.2万元/平方米---7.77万元/平方米,按此价格静态保守估计未来项目可实现100亿元的收入。
　　上海加来房地产开发公司本次评估净资产为11.54亿元,占我们估计未来收入的11.54%。
　　别墅项目不同于普通住宅,别墅是体现生活品质及享用特点的高级住所,是一种高附加值产品,其毛利率一般较高。同时今年以来上海地区以及项目所在的闵行区房价呈上升趋势,而别墅的新项目审批较难,因此现有的别墅项目成为稀缺资源,公司项目价格仍有上涨潜力。因此我们认为项目总体净利率超过11.54%属于确定性事件,项目的收购将提升公司价值。
　　公司后续仍将有资产注入。根据公司2009年的配股方案,公司拟配股募集资金35.37亿元,用于收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权,上海加来房地产开发有限公司是收购目标之一。不过目前公司的方案仍处于证监会审批阶段,因此公司无法同时进行所有公司收购。未来待公司配股方案尘埃落定,其他项目的收购有望陆续实现。
　　盈利预测:我们预计公司未来三年净利润分别为5.21亿元、9.33亿元和15.36亿元,对应每股收益为0.29元、0.51元和0.85元。
　　投资建议:公司是中粮集团旗下地产业务最大的运作平台。早在此次收购之前,中粮集团已经陆续将天泉置业有限公司、厦门鹏源房地产开发有限公司多个地产项目转让给中粮地产,同时将旗下6个地产项目交由中粮地产托管,将中粮地产打造为中粮集团的住宅地产业务平台的意图非常明显。同时,收购之后集团内部地产业务的同业竞争问题也将得以解决。但公司目前估值相对较高,因此给予公司谨慎推荐评级。（中邮证券邵明慧）

　　深长城（000042）：投资收益提升业绩
　　2010年前三季度公司实现营业收入8.96亿元,同比下降39.04%;归属于母公司净利润2.15亿元,同比增长30.2%;基本每股收益为0.90元。
　　第三季度结算收入同比下降12.8%,但毛利率大幅提高和巨额投资收益使得净利润同比增长495%。第三季度结算收入同比下降12.8%,但是结算毛利率高达63.66%,同比提高23个百分点;期内公司收回中信华南(集团)深圳有限公司归还宝安旧城改造项目投资款本利余款2.124亿元,至此,公司已收到全部协议款共计人民币7.08亿元,产生投资收益1亿多元。
　　重大项目前期工作取得突破,笋岗物流项目专项规划获政府审核批准。项目规划建筑面积29万平米。其中物流18.98万平方米,商业性办公6万平方米,商务公寓4.4万平方米。更新改造后,将发挥土地价值最大化。若商业办公及商务公寓用于出售,物流部分公司用于持有经营,按1.5万/平米的售价保守估计,该项目也能为公司带来销售收入16亿元,并且每年都有持续稳定的租金收入。
　　可结算项目储备约250万平米,分布在成都、上海、大连、东莞、深圳、惠州。存货、投资性房地产分别占总资产的55%、8.15%。最近两年主要结算项目为成都天府长城26号地(半岛城邦二期)、大连都市阳光3期、大连瓦房店河源世纪华府。期末预收账款10亿元,较期初减少15.4%,主要由于成都天府长城、上海中环墅、大连瓦店房等项目交付。2010年公司计划全年开发面积98万平方米,其中新开工建筑面积41万平方米,竣工建筑面积13万平方米。按09年销售面积约24万平米为基数,每年结算面积增长30%估算,项目储备可结算4年左右。
　　资金压力不大:资产负债率65.3%,剔除预收账款后的资产负债率为49.9%,和期初基本保持不变;剔除预收账款后的速动比率1.28倍,期末货币资金18亿元,较期初增加3.14亿元。公司资金状况良好。
　　维持增持评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为1.26元、1.34元、1.74元,按公司最近收盘价为15.78元,对应的动态市盈率分别为13倍、12倍和9倍。维持增持的投资评级。（天相投资研究所）

　　渝开发（000514）：地产项目结算使收入大幅增长
　　公司2010年1-9月实现营业收入6.24亿元,同比增长120.29%;营业利润1.41亿元,同比增长34.64%;归属母公司净利润8334.02万元,同比下降3.70%;实现基本每股收益0.12元。
　　地产业务结算收入增长是营业收入增长主因:公司是重庆地区的房地产A股上市公司,主要经营房地产一、二级开发,房屋销售及租赁,场地租赁,隧道经营等。2010年1-9月公司主要结算的项目为祈年悦城,该项目已基本销售完毕。由于祈年悦城项目毛利率较低,导致地产业务毛利较去年同期有所下降,这是导致公司净利润下降的主要原因。2010年1-9月,公司毛利率为44.78%,较去年同期下降7.27个百分点。2010年9月末,公司房地产项目销售预收款仅为507万元,较2009年末大幅下降2.81亿元,降幅为98.23%。这说明在报告期内,公司销售完毕的项目基本都已结算,从而使得营业收入大幅增长。此外,公司仅控股祈年悦城项目开发公司51%的股权,这也是本报告期少数股东损益较高的原因。报告期末,公司商业及住宅项目储备包括:巴南金竹工业园项目、南岸区黄桷垭项目、渝开发·首座项目等,皆为2009年通过土地招拍挂市场取得。公司目前储备面积约在100万平米,目前无在售项目,今、明两年可确认收入较少,但业务后续反展前景较好。
　　会展和隧道经营收入贡献稳定现金流。公司的收费类业务,包括石黄隧道经营和会展中心经营,可以提供较为稳定的现金流,但成长性不足,这也是公司收入增长较为缓慢的原因之一。
　　仍存大股东注入资产预期。根据重庆市政府出台的《关于进一步推进市属国有重点企业整体上市工作的指导意见》,重庆国资整合与整体上市是可以预见的。渝开发的大股东是重庆城市建设投资集团,是重庆八大国有投资集团之一,是重庆市土地储备数量第二大的国有投资集团,现储备土地超过10万亩,主要分布在主城1000平方公里范围内,现正在征用整理的土地达8000亩。渝开发作为城投公司旗下唯一的上市公司,在城投公司的高速发展中,具有明显的战略意义。
　　考虑到大股东部分业务与渝开发的业务有较大的关联性,同时大股东的发展规划中有着巨大的资金需求,并且大股东明确提出希望大部分的资金通过资本市场融资获得,因此大股东做大做强上市公司的动力是较为明确的。尽管今年6月增发方案失败,但未来仍有进一步运作空间。
　　区域规划提升公司发展预期。两江新区规划方案已经国务院批准,从浦东、滨海开发区的发展来看,经济的发展为土地升值赋予了相当广阔的上升空间。两江新区规划的形成必将推进重庆的城市化建设,从而提升重庆的住房需求。对于拥有大量土地储备的企业来说,土地的增值和需求的进一步提升,正是公司实现快速增长的契机。
　　盈利预测和估值:我们预测2010-2012年公司归属母公司净利润为1.10亿元、1.47亿元和1.97亿元,每股收益为0.16元、0.21元和0.28元,对应10月21日收盘价9.54元,动态PE分别为61倍、45倍和34倍。公司土地储备不多,但所处位置都较为有利,两江新区规划提升了重庆地区的房地产需求,未来项目销售看好,如果开发进度在预期之中,公司业绩有望稳步增长。同时考虑到大股东有进一步注入资产的预期,我们维持公司的增持投资评级。（天相投资石磊）

　　荣盛发展（002146）：岁末发力土地市场连续拿地
　　事件:
　　公司于2010年12月8日和14日,以7.94亿元和2.98亿元价格分别在廊坊和临沂拍得土地,两处土地累计权益建筑面积在103.32万平方米。公司年初所制定的600万平方米项目储备目标基本完成。
　　主要内容:
　　1.岁末发力,土地市场连续拿地:公司从11月下旬开始,在土地市场连续发力。分别通过招牌挂形势在唐山、仓州、廊坊和临沂取得接近211万平方米的土地储备。截止2010年12月16日,公司本年新增项目累计权益建筑面积在541万平方米。项目平均土地成本在1000元/平左右。公司年初所制定的600万平方米拿地计划,目前已经基本实现。
　　2.公司项目毛利率并不低:公司储备项目平均成本在1000元/平左右,而2009年末公司平均销售价格在5000元/平以上。按照公司4%的期间费用率、以及项目1500元/平的建安成本粗略测算,未来项目可以保持30%以上的毛利率。此外,公司当前市值175亿元,按照1641万平方米土地储备、1500元/平建安费用测算,公司项目30%毛利率所对应的销售价格应该在3664元/平。该价格不仅低于公司09年5000元/平的平均销售水平,而且在A股一线地产开发商中属于价格最低。
　　3.股权激励:条件之高彰显企业信心。公司所提出的扣除非经常性损益的净利润增长率三年内各年不低于35%,加权平均净资产收益率三年内各年不低于15%的股权激励条件在A股地产企业中要求最高。如此严格的条件,充分说明企业对公司未来发展的信心。
　　4.坐享环首都经济圈。目前河北省正在就环首都经济圈规划编制方案征集意见。环首都经济圈建设总体思路是在邻近北京将近1000公里的范围内,主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市,建设一个发展特区。荣盛发展在该经济区内享有近477万平方米土地储备。一旦相关政策落实,公司将成为最大受益者之一。
　　5.投资建议:维持买入评级。2010年和2011年公司每股收益是0.69元和0.97元。12月16日,公司收盘于12.19元,对应2010年PE为17.66倍,2011PE为12.56倍,RNAV在20.8元/股。我们看好公司未来发展,维持买入评级。（海通证券涂力磊）

　　首开股份（600376）：京内京外两相宜
　　京外扩张有条不紊:近期公司公告与扬州市业恒城市建设投资管理有限公司组成联合体拍下扬州27.34万平,楼面地价1588元/平。在稳固了北京地区龙头地位以后,公司大半径扩张已经初见成效,京外项目(苏州悦澜湾,扬州水晶城)也顺利实现高毛利销售。
　　京内拿地箭在弦上:三季度末公司账面现金达到127亿元,现金/市值超过了70%,为地产上市公司之最。四季度预计北京新推地块面积超过500公顷,我们预计在良好的销售局面下公司很可能继续增加核心土地储备,以保持未来持续增长的潜力。
　　北京房价系统性再接受:一直以来,市场对今年大幅上涨的北京房价长期不接受,这也是北京本地资源股如首开、亿城、金融街等股价全都相对于NAV高折价的原因。市场对常青藤、首城国际、漫香林、西山公馆、青龙湖等各个北京项目的售价有疑虑,除非这些项目顺利完成销售为止。我们相信,时间可以使投资者接受市场形成的价格。
　　预计未来两年高增长:与一般纯资源类公司不同,公司在北京核心区土地在最近几年都陆续转化为销售资源,业绩实现能力强。同时京外项目顺风顺水,苏州悦澜湾,扬州水晶城都已实现较高毛利销售。三季报公司业绩锁定性已高达达145%,未来高增长可期。

　　风险提示:超预期调控导致行业销售陷入停滞。
　　盈利预测、估值及投资评级:我们测算公司NAV30.54元/股,维持10/11/l2年EPSI.22/l.72/2.53元,当前价15.41元/股,给予NAV10%折价,目标价27.49元/股,买入评级。（中信证券陈聪）

　　中天城投（000540）：业绩拐点就在2011年
　　销售按部就班,主力是中天会展城,全年完成58亿元销售计划无虞。今年,公司在售楼盘有中天会展城、中天花园、中天托斯卡纳、贵阳国际会展中心、帝景传说(经适房)、中天世纪新城、万里湘江。从三季报可推算出,截至9月30日公司共实现销售额39亿元。贵阳房地产交易信息网显示,10月份至今,公司共网上签约23.7万平米,签约金额12.5亿元,年初至今合计销售金额51.5亿元,若考虑到遵义项目销售,全年完成58亿元销售计划无虞。
　　渔安安井片区拿地成本117万元/亩,优势明显,一级开发净收益可达4.45亿元。11月20日,公司以9.42亿元获得渔安安井片区总占地面积81.8万平(1226亩)四幅地,规划总建面约194万平(拍卖价格约77万元/亩)。根据相关规定,本次成交价款即为可用于分配的土地出让净收益,公司分成比例为63%,考虑到25%的企业所得税,公司可从中取得收益4.45亿元。由于市、区两级的财政返还到达中天城建账户的时间、金额等具有不确定性,因而本事项对公司今年业绩的影响程度暂时未知。一级开发成本40万元/亩,公司合计拿地成本117万元/亩,万科2010年4月附近拿地,价格230万元/亩,显然公司土地获取成本优势明显。
　　乌当奶牛场保守估计建设用地7000亩,楼面地价不超过375元/平米。7月21日,公司公告,拟投资3.5亿元在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地,以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地(建设用地约7,000亩)及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。另外,公司还将按照有关规定支付三联乳业解除债务、拆迁、职工安置、搬迁、补偿部分异地运行支出等费用。考虑到后者费用的不确定性,为谨慎起见,我们以保利3月份附近拿地25万元/亩为基准,假定容积率=1,楼面地价仅375元/平米,若售价5000元/平米,根据我们的模型项目可贡献净利润42亿元。
　　公司具有整合贵州矿产资源的天然优势,若取得采矿权,将打开成长资源股的想象空间。贵州是矿产资源大省,其中42种矿产的保有储量排名中国前十位,列第一至第三位的有22种,煤、锰、金、重晶石等矿产优势明显,在中国占有重要地位。公司08年取得遵义小金沟锰矿勘探权,探明储量约2000万吨,矿石品位超过18%;08年获取赫章野马川和威宁疙瘩营两座煤矿探矿权,探明储量约2亿吨,为无烟煤和焦煤。若公司顺利拿到以上矿产的开采权,预计可增厚公司价值7元/股。
　　首次给予目标价24元,维持买入评级。公司为地方区域龙头,优势十分明显:深耕贵阳十几年,在本地拥有深厚的人脉资源;市场定位明确,竞争优势突出;良好的品牌影响力;成本控制能力强;资金筹措能力好。公司NAV保守估计17元/股,若考虑到矿产资源获取,NAV可达24元/股:一级开发权益6039亩,价值5.9元/股;二级开发09年底未结算权益总建面1186万平米,价值9.6元/股;煤矿、猛矿若开采权取得,价值7元/股。不考虑渔安安井片区一级土地出让今年结算,我们预计公司10、11、12年EPS分别可达到0.81元、1.72元、2.10元,首次给予公司买入评级,目标价24元,为房地产+X组合中长期配置首选。（.东.海.证.券 .桂.长.元）

　　世荣兆业（002016）：今年业绩比较平淡
　　2010年前三季度公司实现营业收入4.42万元,同比增长13.12%;归属于母公司净利润6208万元,同比增长4.68%;基本每股收益为0.13元。
　　第三季度业绩增幅较大。上半年由于部分地产项目尚未结算,导致营业收入大幅下降。第三季度项目结算收入达3.67亿元,同比增长111.18%;母公司净利润4937万元,同比增长71.65%;基本每股收益0.11元。预计主要是里维埃拉一期锦绣荣城第3区开始交付。
　　净利润增幅小于营业收入增幅。主要原因有二:一是毛利率下降4.5个百分点,为45.6%;二是资产减值损失较上年同期增加1899万元,主要原因是按标准计提的坏账准备较上年同期增加。
　　经营资金流入状况良好。期内销售商品、提供劳务收到的现金为8.98亿元,购买商品、接受劳务支付的现金3.35亿元,经营活动产生的现金流净额3.91亿元,同比增长277%,主要是因为销售回款较多。
　　可售项目相对充足:存货12.9亿元,占总资产的67%。公司主要并表项目为控股76.25%的里维埃拉,总规划建筑面积383万平米,权益可结算面积约255万平米;梁家荣先生所持世荣实业23.75%股权注入上市公司的申请已于2009年12月获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件审核通过,将增加公司权益项目储备约80万平米。09年12月份竞得珠国土储2009-06、07地块,增加权益面积约10万平米。参股华发水郡38.13%股权,权益建筑面积14.8万平米。
　　公司预计2010年净利润增幅在10%-30%。期末公司销售回款5.95亿元,较期初增加3.24倍,较二季度末8.43亿元减少29%;公司预计全年净利润增幅在10%-30%之间,即2010年净利润为7972万元-10363万元,每股收益0.17-0.22元。
　　维持中性评级。我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.19元、0.27元、0.43元,按公司最近收盘价为10.22元,对应的动态市盈率分别为53倍、37倍和24倍。维持中性的投资评级。（.天.相.投.顾）

　　合肥城建（002208）：项目盈利能力提高增持
　　2010年前三季度公司合并报表显示实现营业收入7.27亿元,同比增长95.26%;归属于母公司股东的净利润1.25亿元,同比增长137%。基本每股收益0.39元。
　　营业收入增长因为可结算面积增加。报告期主要结算项目是琥珀名城沁园、世纪阳光花园和蚌埠琥珀花园。年内公司拟完成合肥琥珀名城茗园、锦园、琥珀新天地一期、蚌埠琥珀花园项目二期、巢湖项目一期等项目的开工建设,可结算面积增多。
　　公司预计2010年母公司净利润同比增长15%~50%。
　　近两年投资力度较大:公司原有项目储备120多万平米,分布在合肥、蚌埠、巢湖,各占71%、13%、16%。09年至今公司通过公开市场取得三幅地块:2009年4月份公司竞得合肥包河区S0905地块,楼面成本1527元/平米,建筑面积14.2万平米;09年10月竞得蚌埠延安路东侧地块,楼面成本1661元/平米,规划建筑面积45.44万平米。上半年竞得合肥市ZWQTD-008地块,项目规划建筑面积不高于45万平米,楼面成本不低于2593元/平米,预计毛利率在30%左右。目前正在定向增发收购中房置业100%股权,拟注入项目储备100多万平米;2010年新开工、施工面积均创新高,计划新开工面积44万平米,同比增长91%,施工面积75万平米,同比增长21%。
　　区域利好不断:2010年1月份,《皖江城市带承接产业转移示范区规划》正式获得国务院审批,将带来就业人口扩张、购买能力提升、外地人的购房需求增加。2010年3月,合肥、马鞍山正式被接纳为长三角核心城市,与上海、杭州等其他长三角城市在医保、金融等多个领域展开合作,提升城市的发展步伐与产业升级,对当地房地产行业的发展有一定带动作用。
　　项目盈利能力稳步提高:公司开发项目多体量大,开发周期长,售价随着周边配套的完善稳定增长。如在售的合肥琥珀名城,目前售价已达5100元/平米,精装修6000元/平米,较首期售价2700元/平米提高89%,毛利率也由30%提高至45%左右。随着周边配套设施的完善,项目盈利有进一步提高的空间。
　　维持增持评级。我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.45元、0.68元、0.99元,按昨日收盘价11.94元,对应的市盈率分别是27倍、18倍、12倍。公司估值优质不明显,鉴于业绩稳健和区域龙头市场地位,我们维持增持的投资评级。（.天.相.投.资.研.究.所）