房产税并不是调控最佳选项
　　新年第一周，一些城市地区新房成交继续放量。 地产商们并不看好春节后可能出台的房产税，券商也继续唱多地产股
　　薛建雄 ▲
　　易居（中国）高级分析师，克而瑞（中国）上海机构研究总监，媒体特约评论员。
　　孙建平 ▲
　　国泰君安房地产行业分析师，连续四年获得新财富中国房地产行业最佳分析师第一名。作为A股最有影响力的地产分析师，其研究报告最为国内基金经理看重。
　　季宝红 ▲
　　上海望源地产公司董事长，上海市人大代表。其同时还兼任闸北区工商联副会长、上海市工商联执委、上海财经大学不动产研究所特约研究员等职。
　　张伟峰 ▲
　　有10年房地产业从业经验，现任旭辉集团股份有限公司总裁助理。
　　新年第一周，一些城市地区新房成交继续放量。与此同时，作为实体经济晴雨表的A股市场，地产股更是成为新年首个交易日涨幅最大的板块，众券商分析师上周集体发布报告称，调控政策低于预期，呼吁强烈关注地产股。
　　调控声音随即接踵而至。上周五（1月7日），国土资源部部长徐绍史公开表示，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70%。中金昨天出具报告评论称：这意味着中国一反过去五年房屋供给平稳增长状态，房屋供给将大量增加，这就从根本上起到抑制房价作用。
　　而昨天召开的重庆市两会也传出消息，重庆市确定开征房产税。
　　2011年，影响中国房价的各项政策会如何变局？早报记者特邀国泰君安房地产行业分析师孙建平、上海望源地产公司董事长季宝红、易居（中国）高级分析师薛建雄和旭辉集团股份有限公司总裁助理张伟峰一起作答。
　　东方早报：史上最严厉的房产调控政策效果如何，政府还可能出台哪些更严厉的调控政策？
　　薛建雄：我认为2010年的调控是成功的，因为2010年房价并没有上涨太多，如果不调控，就会跟2009年一样暴涨。
　　在房产税之前还有很多政策可以用，比如进一步限购，有两套以上房子的家庭不让续买，有两套房子的家庭允许再买一套，这样就把富人的购买能力给限制住了，还有契税也有调整的空间，现在是3%，有传言说要调到4%，甚至可以调到6%。还有比如首付，现在最低的首付比例是三成，完全可以提高到四成甚至五成，还有一个利率，我们现在最低利率是8.5折，可以回到以前一样没有折扣，而第二套第三套分别用1.1倍、1.2倍。
　　另外，还包括加息，当然加息不是简单针对房地产，但是加息对房地产肯定会有影响。
　　孙建平：如果说政策目标是抑制房价过快上涨，那么2010年的房产调控政策是有效果的。新的调控政策主要包括更严厉的房贷紧缩政策、更严厉的差别住房消费贷款制度、严厉的税收制度、更严厉的行政调控措施等。
　　季宝红：我认为过去一年的调控没有起到太大的效果，没有达到预期目的，目前所出台的调控政策，操作复杂，可行性很差。去年年底我提出一个对购房征收奢侈税的观点。假设上海提出单价3万元以上的房子要征税，就像购置税一样的，就会左右购房者的行为了，对土地价格也是一种约束。
　　我觉得2011年的调控还是会继续，但如果这些调控都是搔痒痒，都是在外围的话，政府的公信力就会被质疑。具体的调控政策，从政府的角度来看，一个就是信贷收缩，还有一个就是限购令，通过限制购买抑制消费，或者是财政契税的提高。
　　张伟峰：我觉得调控还是有效果的，至少大幅上涨的趋势被遏制了。我认为今年政府仍然会保持一个政策的高压，比如加息，而且可能会是数次加息，再一个就是提高契税、收紧信贷等等。
　　东方早报：你估计，房产税和物业税开征会在什么时点、以怎样的方式、在多大范围内出台，会有怎样的效果？
　　季宝红：从我的角度来看，我觉得房产税用处不大，害处不小，为什么呢？如果你按照5％。来算，8％。来算，十年才多少，到十年的房价我们基本上要涨多少？所以我觉得对投资的抑制作用不大，房产税目前不是一个最佳的选项，我对实施以后的效果持悲观态度。
　　薛建雄：对房地产发展比较成熟的城市，像上海、深圳，它可推的土地不多，但房子较多，对于地方政府来说，征税比卖地划算，那自然会征税，但我想只要中央不严格要求的话，大多数地方政府就不会很积极，因为开征房产税会影响到地价，如果现在卖地收入多于房产税的话，那就自然会先卖地，晚点再征税。
　　对于税率水平，房产税征收肯定是最终和个人所得税一样，采用累进制的。比如说一百万的房子可能收0.5个点，200万元的房子收1个点，300万元的房子收1.5个点，这是有可能的。现在最可行、最现实的方法是对新交易的房子进行征税，对房子超出规定面积部分的价值进行征税。
　　现在我担心会出现这样一个问题，就是说征房产税一定是在市场最热的时候开始的，那么最热的时候也就意味着离下跌不远了。
　　孙建平：2011年房产税试点的概率很大，如果行业量价上升越火爆、上涨越快则出台时点会越快、政策越严厉。开征范围不知道，效果和政策力度有关。
　　张伟峰：我估计房产税今年应该是会开征的，现在有不少猜测，说房产税春节后将在上海、重庆两城市试点，我觉得房产税出台还是能起到一定作用的，可以提高购房门槛，使得一部分购房者转而观望一段时间，市场的成交会出现低迷，不过随着时间的推移，政策的被消化，市场还将会重新起来。但我认为房价不大可能下跌。房产税的税率，目前市场上的预测在4％。到6％。之间。
　　东方早报：你认为信贷紧缩政策对控制房价是否有效？信贷杠杆与房价涨跌的关联度如何？
　　薛建雄：2010年几次提高首付比例，提高利率水平，抑制了房价过快的增长。但是影响房价的因素有很多，虽然首付提高了，但由于通货膨胀大家都会觉得各种东西成本都在上升，所以还是把银行的存款都取出来去买房，虽然通过银行的贷款降低了，但其他的资金还在进入。所以，不能说信贷杠杆压缩多少，就会导致房价降了多少，这么多的因素都在运动，谁能计算得清楚呢？而且这几百个因素之间的关联也是千丝万缕的。
　　季宝红：首付提高、利率提高当然削弱了消费者的购买力，但其关联程度不大，而限购令的执行，又把首付提高、利率提高的功效抵消掉了。限购令让消费者都觉得房子很紧张，紧张的东西怎么会跌价呢？反过来说，限购令给市场传递了一种非常不良的信息。
　　从开发商来说，现在开发企业资金的来源已经多元化了，不是像过去一样都是靠银行信贷了，我认为信贷紧缩政策的边际效果在递减。
　　张伟峰：从实际情况看，信贷杠杆与房价涨跌度的关联并不十分紧密。
　　东方早报：与商品房相比，保障房的利润率水平如何？保障房建设对商品房的供应量有何影响？
　　薛建雄：根据政府要求，今年全国的保障房建设是1000万套，但是不要以为这个一定就是保障房了，比如说一些地方的保障房把动迁户的也算进去了，保障房规模仍然有限。等到中央将保障房建设计划增加到2000万套、3000万套、4000万套的时候，才会有真正的保障房出来。也就是说，真正大规模做我们认为真正意义上的公租房、廉租房，供应量能够上来也要三五年以后。
　　一般来说，商品房能有15%～20%的利润，保障房政府公开承诺的是3%～5%。保障房现在大多还是国有企业在做，开发商进入的不多，对于开发商来说，商品房目前很紧俏，投资回报率高，但保障房首先不知道政府最后减免的税是多少，成本怎么控制，建好后多长时间能够卖出去，这个买卖不是开发商能决定的，因为政府的政策会变。等到保障房市场体系成熟了，不会有太多不确定因素的时候，私营企业就愿意进来了。
　　保障房建设对商品房的总供给还是有一定的影响。如果保障房供应增多，商品房自然就会受到影响，但这个并不是绝对的，尤其是短期内，如果有的在城区的工厂搬走了，工业用地可以改为住宅用地，如果再将容积率提高等等，这些都可以增加商品房的供应。
　　孙建平：与商品房相比，保障房利润率很低，但是还是有钱可赚，经营管理水平越高、周转越快，赚钱越多。只要政府能够严格落实打击囤地和严格清算土地增值税，保障房建设与商品房供应量并没有太多必然关系，看起来保障房建设增加意味着商品房土地供应减少，但保障房建设增加的同时也意味着商品房需求的减少。最近一年多时间来商品房施工等供应量并不少，但反映到可销售环节的少。
　　张伟峰：商品房的利润率一般在10%～20%，保障房的利润率在3%-5%，参与保障房建设对开发商来说是比较稳妥的，不愁销售，保障房建设的加快能较好改善一些中低收入人群的居住条件。
　　东方早报：土地供应量近几年一直较低，政府也多次表示要提高土地供应量，今年土地供应前景如何，还会有大量地王出现吗？
　　薛建雄：就上海的情况说，最近几年上海土地供应一直都很少，原因是之前几年供应较多，指标用完了，所以这几年都是在盘活现有的地，把工厂搬了，把旧城拆了，向郊区征地。要想真正解决住房问题，不单单是建房，而是要建城，很多楼盘建在郊区，但周边环境不配套，即便有人买，也不会去住，那么城区的房价还是不会跌，还是会上涨。因此，我认为，今年地王的出现是必然的。
　　季宝红：现在地王现象就是货币现象，如果货币发行多，地王肯定会出现，今年信贷收缩，货币发行得少一点的话，地王会减少，地王现象和货币现象是正相关系数。
　　东方早报：今年的房屋供需情况会如何？你对今年的房价走势有什么判断？房价是否有下跌空间，如果下跌，空间会是多少？
　　薛建雄：供应量有几个概念，一个是指的商品住宅，还有一个是指总住宅的量，包括商品房保障房等等，2010年上海一手商品房供应量在1100万平方米，成交量在960万平方米，有150万平方米可流入2011年存量中，由于2010年总开工量有大幅上升，所以2011年的供应量会有上升，成交量也会有上升。我估计2011年上海一手商品房供应量可能会达到1500万平方米，成交量可能会超过1500万平方米，加上150万平方米的存量，2011年的供需总体上能保持平衡，但只要出现一轮过热行情，就会很快把市场上的供应量消化掉。
　　我对2011年房价走势的判断是先扬后抑，因为我认为2011年宏观经济上半年会比较热，到下半年会有下滑，因此房价会出现转折，下跌的社会平均水平是5%～10%，当然这是和下跌前的最高峰水平相比的，但全年的房价还是涨的，涨幅在15%左右。
　　孙建平：2011年房屋供需可能基本平衡，全国房价可能略有调整。
　　季宝红：我觉得房价跌的概率不高，房价能控制在和CPI指数同等水平已经是非常成功的了，涨幅控制在5%就很不错了。
　　张伟峰：房价的走势很难判断，估计要想跌是很难的。
　　东方早报：地产股新年第一周非常强势，这种态势是否会持续，今年地产股会有什么表现？
　　孙建平：维持我们2010年12月21日以来的看法，因为主流地产股业绩确定和估值比较安全，短期反弹机会很确定，板块反弹空间或达25%，要有更大的空间和投资机会，需要基本面调整和政策面放松的配合，目前看这种可能性短期不具备，中期可能具备。
　　薛建雄：随着上市公司不断增多，入市资金的不断增多，上市公司股本的增多，地产股的利率其实是在摊薄的，但股市有股市自己的一套运作系统，走强的态势和全年的表现并不完全取决于地产公司的实际业绩。
　　张伟峰：虽然2010年各大地产企业业绩都很不错，但和实际市场不同，目前政府对房地产的调控风声很紧，这在很大程度上会影响到股市投资者的心理，因此我对今年地产股的表现不是非常乐观。
　　主持人
　　早报记者 陆鸣 忻尚伦
　　嘉宾
　　季宝红 上海望源地产公司董事长
　　张伟峰 旭辉集团股份有限公司总裁助理
　　薛建雄 易居（中国）高级分析师，媒体特约评论员
　　孙建平 A股最有影响力的地产分析师（.东.方.早.报 .陆.鸣.忻.尚.伦.王.倩）

　　任志强：房产税全国推广要17年
　　记者昨日从正在召开的重庆市两会上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。
　　重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善双轨制住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。十二五期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。
　　据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。（.新.华）
　　链接
　　上海或紧随其后
　　上海试点房产税在2010年12月9日已获得中央批准。1月6日，一位上海市政府的决策咨询专家向记者透露。有业内人士预测说，可能在一季度末，上海将试点征收房产税。截至目前，有关房产税征收方案的版本依然众多，而新购房源很可能成为主要征收目标。
　　第一个版本：
　　只对二套以上普通商品房和别墅征收。
　　第二个版本：
　　仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为起征点。
　　第三个版本：
　　无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。
　　而关于房产税的税率，不同版本也不同，出现了按房价0.4%-0.8%之分。（.新.闻.晨.报）
　　延伸
　　任志强：房产税全国推广要17年
　　针对房产税问题，地产大佬任志强表示，房产税几乎是不可能完成的任务。房产税在落地推广之前有几个障碍：第一，收取前提条件是房子的数量要清楚，知道张三有多少房子，李四有多少房子，这个现在全国没有几个城市能弄清楚；第二个是评估值。我们现在评估师一共就3万多个，要解决660个地级以上的城市，加上2600个县以上的城市，我们至少需要30万个注册评估师。任志强说，所以建设部文件中明确规定房产税作为试点，让一个城市先试，比如说深圳，边试边改，等到合适的时候再推广到全国。这个时间长短可以参照燃油税，从试点到推广大概花了17年。
　　同时，从抑制房价上说，靠房产税抵制房价上涨只能是暂时之举。此外，与征收房产税的国家相比，中国并没有相应的配套措施、完善法律和法治体系的保障。任志强说，这些因素杂糅在一起，房产税几乎是不可能完成的任务。（.中.新）
　　细节
　　地价纳入计征范围
　　目前,重庆房产税的计征方案还未公布,不过,从财政部日前发布的一份不起眼的通知中大致可看出端倪。日前，财政部和国税总局发布了一份名为 《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，文件共包含三个方面的政策内容。后两条是关于房产税修改的，这两条修改影响范围和深度都很大。一位地方税务官员说。
　　这位官员所称的后两条，一条是规定，出租房产，签有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；另一条则规定了如何将地价计入房产原值征收房产税问题。
　　关于房产税的第二个通知则涉及更多企业。前述文件显示，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（说明：宗地是土地登记的基本单元，是指以权属界线组成的封闭地块）
　　上述通知实施后，地价将完全计入房产价值中缴纳房产税。（.经.济.观.察.报）
　　观点
　　短期内可抑制房价上涨
　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰
　　现在大家对房产税的期望值有些高过头了，对房产税的效果也有些夸张。实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。
　　将大幅度推高房屋租金
　　上海乘星行行销服务机构总经理李骁
　　出台房产税的两大作用：调控楼市和调节居民收入。对于调控楼市，所产生的影响是暂时的，参考国际标准，房产税征收0.3%-0.4%当属合理，100万价值的房产每年增加3000-4000元的成本，但该部分的成本极容易转嫁至租金上。将大幅推高房屋租金。
　　在心理层面威慑投资者
　　北京中原地产张大伟
　　目前市场依然有非常宽裕的资金，其在没有更好投资渠道的情况下仍会投资楼市，重庆等地区试行房产税预示全国大部分城市将很快开始实施，有可能在心理层面影响部分购房者，或将抛售投资的房源。
　　房产税很难解决楼市调控的根本。(.东.南.早.报 )