险资不动产股权两大投资细则出台：险资两大投资实战
　　不得投资设立房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出；只能投资处于成长期、成熟期企业股权
　　sohu报道，中国保监会于昨天发布了《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《办法1》)和《保险资金投资股权暂行办法》(下称《办法2》)。在下半年债股两市仍将低迷震荡，保险公司陷入资产配置压力加大的忧虑之时，两《办法》的出台意味着保险资金投资不动产和股权投资将正式进入实战阶段。
　　不动产：专地专用 不得炒卖
　　两个《办法》是上月保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》的两个配套文件。这两个《办法》遵循了审慎稳妥、强化约束等原则，对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。
　　《办法1》对保险资金投资不动产，提出了三不原则，即：不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。而在《保险资金运用管理暂行办法》中只规定，不得直接从事房地产开发建设。
　　此前保监会主席吴定富曾公开透露，不动产投资三不准，即不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发。与该表述相比，《办法1》中的三不准保留了不得炒地卖地、不得投资民宅，新增了不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)的规定。
　　值得一提的是，《办法1》还要求，保险公司不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。去年底今年初，中国人寿通过两次收购，成为远洋地产第一大股东，不过尚未达到控股地位。目前远洋地产作为中国人寿的联营企业。
　　《办法1》要求，保险公司须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
　　在设定投资标的条件时，《办法1》规定，保险资金投资的不动产应产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效，并且应地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。
　　这意味着保险资金投资不动产设定了区位限制，有业内人士认为，该规定实则提高了保险资金投资不动产的门槛。不过，《办法1》同时规定，保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，投资养老不动产、购置自用性不动产，均不受区位的限制。
　　一位保险资产管理公司投资人士表示，《办法1》对保险资金投资不动产的标的进行区位限制，主要是考虑到北京、上海等一线城市的一些黄金地段的商用房产，带有稀缺资源的特征，具有较大的增值潜力和安全边际，比较适合保险资金进入。从目前的情况来看，保险公司也多在京、沪、穗、深，以及东部沿海省份的省会，以自用等方式购置了不动产。
　　股权：侧重成熟项目 不能投VC
　　《办法2》规定，保险资金只能投资处于成长期、成熟期或是战略新兴产业的企业股权，或具有明确的上市意向及较高的并购价值。不得投资设立或者参股投资机构，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。同时规定，不能投资创业风险投资基金(VC)。
　　有分析师指出，保险资金具有资本量庞大和投资周期长等特性，与PE一般5到7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应，是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。但创业风险基金投资偏重于早期投资，存在流动性等风险。保险资金的特点不是以追求高收益为主，而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值，因此禁止涉及VC，可能是保监会出于防范风险的考虑。
　　股权投资研究机构清科研究中心日前发布的报告认为，保险公司将成为重要的PE机构投资者。按照截至今年6月底保险资金达到4.52万亿元的规模来计算，意味着将有约2260亿元的保险资金涌入PE市场。
　　积极备战
　　两个《办法》的出台，意味着这两大领域的投资正式进入运作阶段。不过，此前无论是新《保险法》还是《保险资金运用管理暂行办法》的发布，市场都对该领域的开闸效应消化得差不多了。
　　此前，保险公司以曲线方式进军不动产，中国人寿、中国平安等公司以特批方式进行未上市企业股权投资的试水。一位保险公司投资人士指出，两个《办法》的出台，只是在政策层面上没有了障碍，但保险公司亦不会因为政策的出台，马上出手。一是投资讲究时机，此外，优质项目的选择和介入，亦非一蹴而就，因此短时间内，市场应不会有太大的变化。而且我们也需要一些时间好好消化这些文件的相关规定。
　　虽然政策开闸放行，但是按照相关的规定，并非所有的保险主体都能达到投资门槛的要求，将有相当一批中小保险公司被挡在门外。
　　不过，保险巨头们对于这两大领域的开闸，热情要高涨得多。中国人寿高层日前在中报发布会上表示，目前手中已积累了一批投资项目，只待相关细则出台后实施。而中国太保高层亦在中报发布会表示，在保持基础设施投资优势的同时，积极投入到PE、不动产这类投资。

　　险资投资不动产须遵循三不原则
　　中国保监会5日发布《保险资金投资不动产暂行办法》（简称《办法》），对投资不动产进行了详细规定。
　　《办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。《办法》同时明确，保险资金投资不动产须遵循三不原则，即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。
　　此外，《办法》规定，不动产投资须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。《办法》同时要求，保险公司投资不动产，不得提供无担保债权融资；不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。值得一提的是，《办法》要求，不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。
　　据了解，一些保险公司尤其是中等保险公司，曾私下与地产上市公司沟通，希望通过二级市场吸纳股票达到控股目的。《办法》的出台，将堵死此条道路。
　　在投资比例上，《办法》规定，保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。投资单一不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产品发行规模的20%。
　　《办法》要求，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
　　此外，保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。
　　而对于超大项目投资，保监会将重点关注。按照规定，保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20%的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告。
　　中金公司认为，《办法》的出台表明，保险资金投资渠道拓宽方面再次迈出坚实步伐，这将为保险公司资金配置的优化和投资收益水平的提升奠定良好基础。（上证）