潘石屹：此次调控是核武 业内称提首付影响刚需
　　对于昨日出台的房产新政，北京庄凌顾问有限公司负责人表示，看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。
　　该负责人认为，中央政府已摸清了房价反弹的连锁反应，即刚性需求刺激成交量回升，成交量回升推动价格上涨。如果此次楼市回暖的主要驱动力量是刚需的话，就一定要把刚需的气焰也打压下去。如今，抑制房价短期内最直接的调控手段只有调整供需，抑制成交量。
　　此次政府也再次警告市场---房产税快出来了，而且会在全国展开。但是，由于推出时间尚不明确，这只不落地的靴子，将令恐慌的钞票发抖，暂时不会轻易投向楼市。
　　该负责人认为，相比于上述两条措施，对地方政府落实调控、尽快出台细则的督促则是一种警告。尤其是严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
　　而对房企的警告则有两条，一是囤地囤房不仅无法获得土地，更无法获得贷款；二是房价高就要严格清剿增值税。这两条尽管没有新意，却再度显示了调控决心。
　　十一前，房产调控再露峥嵘，显然是紧急应对十一期间可能反弹的楼市。这次调控并不是超出国十条，但政策的空间还很大。该负责人称，进一步提高杠杆率，继续去投资化将仍是下一步调控的主旋律。
　　【声音】
　　SOHO中国董事长潘石屹
　　这次调控算是核武器
　　潘石屹向记者表示，这次政策的力度较大，算是任志强以前说的核武器，波及面很广，各种类型的住宅都受到了政策影响，三套房停贷和房产税试点的面也大幅扩大。
　　他认为，按揭政策的效果是立竿见影的，首付款从两成升到三成，意味着投资杠杆从五倍缩短到三倍。
　　对于房价问题，潘石屹表示，连续出台的政策让市场感觉到的是政府的决心。从这一点来看，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，目前各个方面的政策基本已经出了，但是都还可以进一步加强执行力度，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。
　　中国房地产学会副会长陈国强
　　提高首付影响大于加息
　　陈国强认为，此次政策算是对国十条的进一步完善和强化，并不是一次全新的政策体系，因此不能算是二次调控。如过去90平米以上房产本来就已经是三成首付，房产税也已经在一些城市宣布要试点，对开发企业的不规范行为也有约束，交易环节的税收优惠也已经取消。
　　从政策的力度来看，应该是进一步扩大，对楼市的影响会比较大。光提高首付一项，就大于加息的影响，将极大延缓刚性需求者的购房需求。不过，开发商可能还会有一些对策，如全款买房的行为还是没有直接受到约束，而目前楼市的全款买房比例很高。
　　陈国强认为，这次对地方政府的压力加大最为明显---没出细则的必须出细则，出了细则的要尽快完善，房价过高的要问责。从这点来看，楼市价格继续上涨的可能性很小了，如果再出现明显上涨，不排除今后会出现地方政府主管领导丢官的案例。
　　某知名品牌开发商北京公司负责人
　　一些客户可能会退房
　　由于旗下项目近期即将开盘，对于正好赶上的新政，该项目负责人表示，开发商要以低调务实的态度来面对市场变化，而地方政府也要正视中央对待楼市的态度。
　　他预计，近期开盘的楼盘会面临按揭首付提高后的购房意愿减退状况，一些资金不足的人会退订或退房。由于8月份以来市场出现的交易量回升状况主要是刚性需求支撑，热销楼盘的中小户型比例很高，而三成首付正好击中了这一点，预期近期的交易量会明显下降，而价格的下降还有待观察。开发商短期会以相对稳定的价格来应对，先观望再说。
　　不过他表示，房地产调控力度也是有限度的，一味打压，无利可图，谁来盖房子呢？以后的市场谁来供应呢？（.新.京.报 .张.家.齐）

　　楼市调控新政可能误伤部分普通购房者
　　调控新政出台，对稳定楼市有积极作用，但可能对部分普通购房者造成误伤。
　　武昌的购房者小田大学毕业4年后积攒了10万元左右，最近一直在找90平方米以下的小户型，按照目前近万元的单价，他本来用积蓄可以支付一个60多平方米的小房的首付，而现在首付比例提到30%以上，他的缺口有五六万，压力很大。首付统一提高到三成以上，对小李这样的购房者无疑增加了不小压力。
　　新政要求各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，这对改善型需求也有影响。汉口的李先生准备将自己的两居室换成三居室，由于这种情况被认定为购买二套房，首付比例五成以上，他只有30多万元的积蓄，现金缺口还有40多万元。本来他是想将现有二套房抵押贷款购房，用这笔钱补40多万元缺口，但是现在的新政明确各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，这条路就堵死了。目前，李先生仅有的办法是将现有两房卖出，用所得钱买三房，但新房交房期有一年多，这期间卖掉现有住房的他，必须和家人一起在外租房一年多过渡。（.长.江.日.报 .马.振.华）

　　升级版调控新政来了 楼市黄金周悬了
　　继近日有关部委相继出台房地产调控有关细则后，昨日，为巩固房地产市场调控成果，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。
　　业内人士认为，在中秋小长假各地房地产市场有所回暖、国庆长假将至，而历来这一阶段都是楼市销售旺季的情况下出台新一轮房地产调控新政，管理层的时机把握显得微妙而精准。同时，与新国十条相比，新政调控意图更加明确，打击力度更大，表明了调控政策会根据市场异动随时调整。新政将给楼市带来立竿见影的效果，房地产市场将出现再度降温，预计今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅波动为主基调。
　　房贷全面收紧
　　新政提出，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
　　与新国十条中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。
　　同时，对于首套房，也由此前的90平方米以上房贷首付款比例不得低于三成，90平方米以下最低首付可为二成，变成了没有面积限制地全面调至三成及以上。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，目前贷款购房占二手房及商品房总比为五至六成，其中，首套房的占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为四成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付，按照一套房150万计算，需要多支付15万－20万的首付款。
　　另外，新政还提出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此前北京的限购令或在上海、深圳、杭州等城市执行。
　　房产税试点加快
　　新政提出，要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
　　昨日，有业内人士向证券时报透露，房产税在重庆和上海的试点方案最快10月底推出。具体细则他未透露，不过预计初期税率并不高。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，房产税试点方案近期推出的可能性较大，但是开始时税率不会很高，如上海有可能按房屋价值的0.8%左右，可能采取累进制。而税基在初期面不会宽，第一套房可能免征，二套房也要分自住和投资两种情况，一般对二、三套以上或豪宅征税是大体方向。
　　另外，新政还提出，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。财政部昨日发布通知称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。同时，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这是运用税收手段对自主和投资性购房人加以区别，契税减半征收的优惠政策与上述首付比例提高的政策形成对冲，避免对真正的自住购房需求者造成误伤，减小政策对他们的冲击。
　　加大惩处力度
　　新政提出，各地要立即研究制定贯彻落实国十条的实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
　　陈国强认为，新政不但对地方政府提出了明确要求，严格问责制将使之前部分执行不严的省市出现明显改观。同时，对房地产企业的囤地、捂盘等行为也提出了各项惩罚性措施。
　　新政提出，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
　　·各方声音·
　　湘财证券地产行业研究员张化东：这些措施可以说是二次调控，显示楼市调控在进一步加码。往年10月都是楼市量价齐升时期，在国庆前出台这一政策，显示了政府调控楼市的决心，调控政策严格执行的可能性大大加强。可以预见的是，2010年全年的商品房销售额较2009年销售峰值有所回落。此次措施的出台也将对地产股形成打击，短期来看地产股将进一步调整。
　　中央财经大学税务学院院长汤贡亮：虽然在保有环节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存在较大难题，房产税在多个省市空转近7年。如进入试点实征阶段，关键是要制定相关法律法规，如规定减免税额度等。当前各相关部门应尽快达成共识，把空转的经验归纳成一个科学完整的体系，加快房产税推行。
　　五矿证券首席经济学家兼研究所所长刘德忠：这些措施表明了政府调控楼市的决心，基本符合预期，调控政策将被严格实行。由于地产股前期调整幅度已大，已反映了大部分的调控预期，因此短期地产股虽然将有所调整，但幅度不会太大。大盘短期或有调整，但难以出现类似4月份的连续大跌，大盘整体调整空间不大，投资者不必过分担忧。
　　深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮：这些调控措施不是特别严厉，本质上还是针对以前政策的强调与重复。正如之前中央强调的一样，不是缺政策，而是缺乏对房产政策的执行力度。这些调控措施对于地产板块不是利空而可能是利好，因为市场都在担心更为严厉的调控政策，停止三套房贷还算不上特别严格，因为这只是基于需求面的调控，也就是让炒房的人更难、成本更高。但地产调控几年下来，最有效的手段还是增加供给，也就是供给面的调控。地产股目前的估值基本反映了市场上所有可能调控的悲观情绪了，政策一出，周四A股的地产类股票可能直接触底反弹，低开以后迅速高走。
　　中央财经大学税务学院汪昊：税收调控并没有起到抑制房价的作用，征收于房地产经营环节的税收必然全部转嫁给购房者。如对房地产开发商进行土地增值税的预征和加强清算，对二手房转让加强个人所得税、土地增值税、营业税的征收等，都必然导致价格进一步上涨，并由购房者负担。因此，应该降低经营环节税负，增加保有环节税负。　(.证.券.时.报 .张.达)

　　地产调控风声紧 涉房上市企业鸟兽散
　　随着地产调控政策的进一步收紧，部分希望调控松绑的涉房上市公司也最终丢掉了幻想，纷纷撤离房地产市场。
　　近期，上市公司剥离地产业务的公告频频出现。仅9月份就有星湖科技、新希望、国栋建设、合肥百货等公司先后宣布与地产业务划清界线。在此之前，金种子酒、江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、太原刚玉等一批上市公司，也相继决定转让或出售房地产业务。
　　在上述公司的相关公告中，防范政策调控风险被视为剥离地产业务的主要理由。以合肥百货为例，公司表示，国家不断加大房地产行业的宏观调控决心和力度，房地产市场政策风险日益加大，出售地产业务目的在于规避房地产行业政策调控风险，减少非主业资源占用。
　　然而，市场对涉房企业加速剥离地产业的现象还有另外一种解读。一位地产研究员对记者表示，由于国家加强了对房地产行业的宏观调控，不仅上市房企股市再融资被搁置，涉房公司二级市场再融资也变得很困难。从某种意义上讲，剥离地产业务可看作是这些公司在为再融资或重组铺路。
　　记者分析后发现，近期剥离地产业务的几家涉房企业均涉及到重组或再融资计划。如国栋建设今年6月公布了8.5亿元的再融资计划；星湖科技和合肥百货的再融资方案还未通关；新希望的地产剥离则与资产重组一并实施。
　　实际上，涉房公司为顺利实施再融资选择了剥离地产业务早有先例。今年6月，广汇股份拟募资投向二甲醚的定向增发方案没有按时拿到证监会的批文，不得不延期再议。广汇股份相关负责人曾告诉记者，主要原因是公司涉足房地产业务，而最近相关部门对房地产企业融资控制较严,最终广汇股份决心剥离相关业务。（.证.券.时.报 .陈.锴)

　　地产调控势不可当 超1/3权重拖累期指易跌难涨
　　金融地产板块占沪深300指数的权重超过三分之一，因此该板块走势对沪深300股指期货的影响至关重要。正因为如此，尽管近几个月国内经济形势相对较好，但由于一直处于政策高压下的房地产板块以及受到牵连的银行板块持续低迷，国内股指仍然徘徊不前。期指后期能否走出振荡区域，在很大程度上取决于后续房地产调控政策对相关行业板块的影响程度。
　　近日，国土资源部和住建部发布联合公告，竞标所得土地闲置一年以上的开发商禁止继续参加其它土地竞拍。这一政策实际上是启动了房地产二次调控。从近期国内住房销售量价齐升的现象可以看出，前期调控效果并不明显，预计未来政府调控的力度将一次比一次大，直到达到预期效果为止。国家统计局本月公布的8月份房地产数据显示，当月房地产开发投资依然继续较快增长，无论是开发投资的绝对额、同比增幅还是环比增速都处于较快水平，房地产开发投资并没有因调控而明显放慢。这将直接引发新调控措施的出台。9月13日，温家宝总理在夏季达沃斯论坛上谈及房地产调控时，不提继续落实好已有政策，而是提出进一步规范市场程序和加快建立房地产市场健康发展的长效机制。房价的反弹和经济企稳回暖，是中央政府继续强化房市调控的两大前提，而目前这两大前提都已基本成立，房市新调控政策出台的可能性在增加。此外，房价统计改革方案征求意见、二套房及多套房贷款调查，以及可能执行的房产税政策等，都将会继续压低房企股票的估值。从这些角度看，房地产板块目前还未回调到位。
　　金融板块方面，占主导地位的银行业的主要利润来源由利息收入、中间业务收入和投资收益三部分构成，但目前占银行业最大收入比重的利息收益因受到房地产贷款规模的严格限制而增长缓慢；银信合作叫停和银监会规范银行收费等监管举措也明显压缩了银行中间业务收入。近期，作为银行板块风向标的农业银行(601288)股票跌破发行价严重打击了市场信心，造成了权重股疲软的示范效应。未来，房地产板块的调控力度越大，就越会加剧银行的信贷风险，银行板块的估值水平必然会受到影响。因此，尽管银行板块整体市盈率偏低，短期内该板块也很难走出低谷，并会继续拖累期指上行脚步。
　　虽然近期股市难言乐观，但从中长期来看，随着我国城市化进程的推进，未来二、三线城市的房地产开发力度仍将很大，况且目前银行、地产企业整体效益向好，随着这些板块估值水平的持续降低，未来将会吸引更多的战略投资者。
　　再从资金流上看，人民币对美元持续升值将会增大国内通胀压力，直接影响到我国的经济大局。从目前来看，政府采取调控措施的可能性在加大，升值预期的利多已基本被市场消化，后期要留意其潜在的利空。
　　综上，国家出台的调控政策有其连续性和权威性，预计国庆节前后，金融地产板块的利空将会持续，并将直接拖累股指期货走势继续疲弱，投资者需要踩准政策的节拍，合理把握投资机会。（.期.货.日.报）