楼市二次调控箭在弦上
　　市场传闻，国务院多个部委将在近日联合对外发布新的房地产调控政策文件，进一步落实今年4月份国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即国十条)文件精神，加强房地产市场调控。
　　据称，这份文件加大了对地方政府的约束，要求地方尽快出台相关调控细则。此外，在财税金融政策上也将有新的表述。
　　有知情人士对记者证实确有此事，近日文件即将出台。也有接近相关部委的人士表示有所耳闻，而一些部委则表示暂无新消息对外发布。
　　敦促地方出细则
　　此前的国十条曾表示，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。住建部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
　　此表述虽然看似严厉，但在国十条出台五个多月后，一些热点城市至今也未出台相关细则。地方这种消极态度被外界认为是楼市难以调整到位的一个主因。
　　昨日《人民日报》刊发的一项网络调查也显示，超八成网友认为当前国十条调控政策落实不力。究其原因，网友选择排在前三的分别为地方政府在调控中没有尽职尽责(74%)、调控政策没有完全落实，效力被市场消化(68.4%)、监管机构对违规开发商处罚不够严厉(66.6%).
　　此外，该文件将对二、三套房贷政策继续坚持从紧基调。此前的国十条曾要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
　　近日有媒体报道，9月中旬开始，住建部和银监会组成联合检查组，对主要一线城市二套房贷款政策的执行落实情况进行检查。检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。
　　关于第三套房贷款的问题，也有过多次波澜，至今银监会亦只是要求房地产价格过快上涨的地区可以暂停第三套房贷的发放，并非禁令。不过不少银行在楼市热点地区事实上已经停止发放第三套房贷。但也有消息称，监管部门可能会正式下达关于第三套房贷的禁令。
　　不过有业内人士称，目前的监管重点实际上并不在三套房贷，而是在二套房贷的执行力度上。
　　对于备受关注的房地产税收政策，该文件也将有所涉及。近日本报曾报道，新房产税可能在国庆前后出台，估计明年元旦实施的可能性比较大。
　　二次调控或重执行
　　近期由于全国楼市出现回暖，且个别地区出现量价齐涨局面，关于二次调控的担忧始终徘徊于市场。
　　而在26日，国土部和住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，要求坚决贯彻落实国十条政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整。此举更是直接推高了市场对二次调控的预期。
　　就《通知》出台的背景，国土部土地利用司负责人昨日表示，国十条出台后，土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。
　　但房地产用地供应开发建设管理中需要国土资源部与住房和城乡建设部密切配合的环节较多，两部门进一步加强协调，共同研究工作措施，发挥政策联动作用，十分必要。该负责人称。
　　北京中原三级市场研究部总监张大伟也对记者表示，本次两部委《通知》虽然新增内容不多，但最大的意义在于显示新政调控可能继续收紧的信号，8月来的楼市反弹已经受到多方关注，如果市场数据继续呈现反弹态势，其他系列政策很可能继续出台。(.第.一.财.经.日.报 .叶.开)

　　房地产调控重拳来袭 第三波调控大幕开启
　　那些仍存在侥幸心理的开发商们似乎得到了坏消息
　　近日，国土资源部与住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》)，原来只存在于想象之中的靴子终于落地，业界人士认为，第三轮调控将由此发端。
　　《通知》中严格住房建设用地出让管理、加强对住房用地供地和建设的监管以及对强化保障房建设落实等要求尤为抢眼。
　　《通知》指出，强化住房用地和住房建设的年度计划管理。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。
　　要在盘活利用存量土地的同时，对依法收回的闲置土地和具备净地供应的储备土地以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。
　　《通知》还要求，严格住房建设用地出让管理。规范编制拟供地块出让方案；严格制定土地出让的规划和建设条件；严格土地竞买人资格审查。
　　土地竞买方面的要求较为严厉。《通知》指出，存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；存在非法转让土地使用权等违法行为的；因企业原因造成土地闲置一年以上的；开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。存在以上四种违法违规违约的竞买人在结案和问题查处整改到位之前，禁止参加土地竞买活动。
　　此外，对于开发商囤地的现象，《通知》要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。
　　市场倒逼
　　8月中旬，部分地区楼市回暖迹象已有所体现，当下，恰逢金九银十，传统的销售旺季似乎更给足了原本财大气粗开发商更多坚持的底气，日光盘频现、通宵排号购房现象再起，消费者对调控持有悲观预期，他们发现，给予越多的希望，得到的却是更大的失望，于是恐慌性的消费造成大量刚需入市，这对已有所反弹的楼市更是起到了推波助澜的作用。
　　最近，人民网举行的一项参与人数超过4.6万人的房价调查显示，九成多网友对现在房价不满意，认为房价非常高，64%的网友认为房价有上涨压力。
　　市场的乱象以及僵持的博弈，倒逼着调控政策的加码。以往楼市越调越高的怪圈已经使得政府的公信力岌岌可危，近期，决策层一再强调调控政策不放松，决心可见一斑，此外，新华社、《人民日报》、中央电视台三大官媒在9月集体发声，誓将楼市调控进行到底的气势，一度稳定了消费者预期，对开发商造成震慑。
　　但语言警告显然不如实际行动奏效，经济评论人士叶檀(博客)近期发表题为楼市调控光靠社论不行的博客文章，她指出，楼市调控动真格，需要的不是社论，不是警告，而是政府的诚信与可靠的技术手段。按照这种思路，《通知》的发布，应该就是政府动真格的表现。
　　第三波调控来临
　　在上海易居房地产综合研究部部长杨红旭看来，《通知》的发布，表面看是继续落实、细化国十条，实际上是标志着第三波调控的到来。他对《中国企业家》记者表示，这或许是第三波调控开始，在目前房价企稳甚至有所抬头的市场环境之下，可能还有其他措施出来，进一步加码。
　　对于二次调控的说法，杨红旭认为，界定起来不是太科学，用第三波调控来形容相对较好，他认为 2009年12月的国四条是本轮房地产调控第一波，今年4月的国十条是第二波，这里面有一个波浪式的加码。
　　杨红旭表示，《通知》中要求的一些做法在前几个月仅限于北京等几个少数大城市，如今在全国铺开之后力度还是比较大的。
　　他同时分析，如果这轮调控展开的话，未来几个月房价上涨的可能性较小。政府希望房价稳定而不是大起大落，保持房价稳定是最重要的，但不意味着房价要大幅下降。（.中.国.企.业.家）

　　新房产税百天倒计时？
　　细数中央政府对楼市调控政策的筹码后，会发现，目前可用的措施并不多，而房产税正被越来越多的人认为是击溃房价的最后一个杀手锏，近期关于房产税出台的预期也因多个部委的举动而再次升温。
　　甚至有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。
　　房产税真的要来了吗？
　　从旧房产税到新房产税
　　市场上流行的与房产税相关的概念可谓层次众多，比如，物业税、财产税、住宅保有税等等，而真正与此次地产调控相关的却并不是一个新税种，准确地说不过是在原有房产税法规上即将进行的改革。
　　追溯期间变革，在新中国成立后，我国的房地产税最早见于原中原临时人民政府公布的《华中房地产税征收暂行办法》。此后的十几年，国务院和有关财税部门陆续发布了一些涉及到房地产行业的税收政策，主要涉及契税、营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税等，形成了重流转，轻保有的房地产税制结构。
　　近几年为调控房地产投资及投机性需求而广泛讨论的房产税，严格说来实际上是指一种在房产保有环节上的税种。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据的保有税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称不动产税，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称财产税，如德国、美国、智利等；有的称地方税或差饷，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称物业税。因此国内讨论的同样税中也常常称为物业税。
　　从理论上说，物业税是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
　　早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省区市就带头进行物业税空转。2007年，税务总局和财政部又核准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地域。在2009年5月底下发的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，关于财税体制改革的相关提法就已明确提出，当时的表述是：深化房地产税制改革，研究开征物业税。
　　今年5月，在中央政府刚刚实施地产新政的背景下，国内房地产市场曾经出现了一波满城尽带物业税的现象，先是重庆市政府表示会出台特别房产税，但未公布细则。后是上海将在细则中实施房产税的传闻四起，甚至有媒体传言上海征收房产税方案已经在上报中，只是在征收面积的界限上无法统一。
　　不过，由于开征物业税要修改税法，必须通过全国人大表决，开征过程面临十分复杂的法律和技术障碍，对此的解决方案很快转向扩大房产税征税合用规模的做法。今年5月31日，中国政府网发布了国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确表示了将在国内逐步推进房产税改革。这一文件是国务院层面首次正式回应和首次正式认可推出房产税，并且正式确立了用改革现行的房产税来实现与物业税征收相当效果的解决方案。
　　这一文件的出台，明确了中央态度，意味着新房产税的出台只是时间问题，这个新房产税就是指房产税改革后所形成的新模式的房产税。自此，物业税及其相关概念不再提及。
　　可能的出台路径
　　对于新房产税可能出炉的时间，招商银行（600036）宏观与策略分析师徐彪认为，最大可能应该在2011年上半年。中国房地产市场的发展，迟早将从开发建设为主的阶段转向资产交易为主的阶段。那么，开征房产税是各级政府都会提前布局考虑的问题。徐彪同时认为，今年出台的可能性不大。
　　在记者采访中，这一观点也得到大部分分析人士的认同。虽然大家普遍认为房产税的征收已是大势所趋，但鉴于其影响面的巨大、征收环节和利益分配的复杂，在正式征收时机及路径选择上还有大量文章可做，因此年内出台新房产税的几率并不是很大。
　　而对于怎样征收房产税，安邦咨询公司的分析人士从目前透露的信息中梳理出了今后征收房产税的可能路径。首先，房产税将会让地方政府打头阵。因为如果中央直接插手，会形成全国一刀切征收的局面，这可能在全国引起很大的反弹。如果让地方政府来出面试点，情况则会不同，地方既然能从中获益，当然会有积极性去推进，从而把房产税从无到有地推上轨道。不仅如此，当中国城市的房屋保有量达到一定程度后，房产税将成为政府乐于采取的剪羊毛工具。
　　其次，房产税不是简单的全面铺开，而是选择部分城市进行试点。从公开信息来看，上海很可能成为国内推出房产税的首个试点城市。一位上海市地产界的知情人士透露，在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中，房产税税率定为0.8%，其具体征收方式为，以契证上的购房金额为基数进行征收。有消息称，上海开征的房产对象是第三套房。重庆市也在积极准备开征特别房产税，从重庆此前透露的情况看，重庆将会先对大户型、多套房开征房产税。
　　在征税的具体措施细节上，地方政府将会在交易环节上想办法、搞创新。由于房产税征收有很大操作难度，例如对房屋产权的界定和划分就需要投入大量的人力、物力；如何避免偷税漏税也是问题，很多细节处于不确定中。
　　但有一点也不得不承认，地方政府对开征房产税会十分慎重。是否征收、如何征收，各地也会根据自己的情况来做出判断，毕竟这关系到地方的经济和财政。因此一些住宅存量较大的地方在房产税试点中会是主力军，而一些尚有土地开发潜力的地方则可能选择观望，看看房产税的征收影响有多大、收益有多少，然后再决定是否跟进。
　　可以看出，房地产调控的最后一只靴子--房产税，将会比预期的更早落地，它也将成为房地产调控中最为严厉的措施。 （.投.资.者.报）