任志强：房产市场 破鼓仍有万人锤
　　中新社在继续着打压房地产市场的舆论鼓吹，并在欢呼住建部与银监会对二套房信贷的清查以及国土部与住建部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，认为这是中国官方再度出手进一步加强房地产调控的重举，试图让被中新社所称回暖的市场再度冰封。如果把中新社的多篇文章罗列会发现，中新社首先是不断的批评与供给市场已出现回暖的声音，随后就180度的调头，拼命的批评与攻击真的出现的回暖，呼吁官方再出手欲将房地产市场打翻在地再踏上只脚，并使其永远不得翻身。
　　市场真的回暖了吗？我上次曾用各种数据来证明，中国的房地产市场并未出现回暖，甚至可能早就成了被世人沿街喊打的烂鼓了。但这只早就敲不响的破鼓，仍在被不断的敲打之中。
　　8月份相对的销售增长是在4月份的暴跌之后的环比增长，相对于高峰期北京仍同比下降40%以上，而全国8月份的销售增长在几乎所有城市都只集中于20%的项目之中，并且这些项目都集中于低端的市场中，这20%的项目也都是在降价幅度较大的情况下形成的月光盘现象。而扣除这约20%的新盘之后，则会发现原有的项目不但销售未见增长，且多大幅下降，降价的项目也无法改变销售转换。
　　如果靠个别楼盘的大富降价开盘而形成的销售增长也被当成回暖，并以这种月光盘推论价格将全面上涨，岂不是可笑！
　　不出台任何新政策，销售短期环比上升、同比大幅下降的趋势也不会发生改变。而库存的持续上升必会在后期形成对开发商、市场与政府的重大压力的局面。当巨大的库存无法通过降价的方式回笼资金时，政府的土地收益与税收又如何实现？有如何扩大投资、增加供给和发展经济呢？或者还是中国的城市居民无需解决住房问题呢？这种政策限制下的销售下滑并非市场的市场反映，也不证明需求的下滑。当价格不能反映市场真实的供求信息时，当消费政策扭曲了价格与需求的对应关系时，经济学的规律就变成了潜在的报复动机，虽然会被短期遏制，却迟早会在政策的裂缝中展现威力。
　　不合理的遏制政策能在短期内起到降低价格与需求的作用，却不一定能解决长远的发展以及改善住房需求问题。目前的市场并未回暖，继续的打压也并不能化解真的出现回暖时的风险。
　　不管金九银十会对市场有多大的影响，同比销售量的下降已成定局。而年底的结果并不比去年乐观。回暖的美好愿望大约仍然是个梦。
　　二、为什么不是增加供给
　　国土部与住建部发出了进一步加强发地产用地管理的通知，同比强调了在房价高的地区应增加中小套型限价住房建设供地数量。但为什么不是在房价高的地区整体增加土地的供给量呢？既然政府早已清楚的认识到土地对价格的影响、早已认识到土地的供给量导致价格的上升，那么为什么不整体的推出要求加大房价高地区的商品房的土地供给量呢？
　　因为怕房价高而遏制房价的政策必然是失败的政策，这一点主管部门的政府机构都很清楚，于是就只好用增加限价房的方式、用政府的行为强制的限价，以达到遏制房价的效果，这完全是自欺欺人的一种做法。一面打着市场经济的招牌，鼓吹是市场经济的制度；一面用政府行政干预的限价来制造价格的假象，以欺骗民众。而所有的限价就是用政府不掏腰包的方式将限价而形成的土地价格负担转移到其他的商品房上，由消费者买单。
　　如北京配建的限价房在高价的土地竞价中，土地的价格早就高于了限价房的销售价格，这部分土地的溢价实质不是由开发商而是由消费者承担的。必然转移到其他的商品房中而抬高了房价。实践已证明，限价房的配建在起着推高地价的同时也在商品房价格上起着加码的作用。除了表面的限价数字文章之外对市场没有任何益处，对平抑房屋价格没有任何作用。尤其是政府利用权利与资源向中产阶级一边倒的倾斜，而没有将有效的政府资源向低收入应保障的家庭倾斜。这必然起到进一步拉大收入与贫富差别的作用，进一步扩大社会收入分配的不公平，并且会人为的制造更多的腐败。
　　再举一例，北京昌平一块用地的挂牌活动在竞标的前一天晚五点半下班之后为防止土地竞价的天价地出现，不得不设定拦标价，并新增竞标条件为在达到拦标价之后不再竞地价，而转为竞争同等地价条件下的公租房数量。这等于降低名义的土地价格，而实质用公租房来换取政府的土地收益，变相的抬高商品房的价格。
　　而按照北京市国土部门下发的《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》文件（京国土市【2005】302号文）的规定，第四章，第三十三条：挂牌人队已发出的挂牌文件进行澄清或者修改的，应在挂牌文件规定的挂牌起始时间至少五日前，以书面形式通知所有挂牌文件收受人，挂牌人澄清或者修改的内容为挂牌文件的组成部分。
　　那么实际此次半日前进行挂牌文件的修改，已让这次挂牌活动成为了一次故意的违规行为，也应是无效的一次挂牌行为。但这种政府之所以敢于违规违法的行为，正是由于地方政府被中央政府非合理的调控政策与以房价为政治目标的导向所逼的。
　　于是不惜违规、不惜变换一切方式去抬高商品房的实际价格而掩盖表面的天价地价与限房价的价格背后的掠夺行为。
　　为什么不能用增加土地供给的方式、调控金融的方式、用利率与货币等手段调节市场、平抑价格，却硬是咬着不增加土地供给的一根上吊绳，坚决不放开商品房土地的供给，反而要用其他方式来打击消费与改善需求，用限价和限制购买来扭曲房价。
　　绝大多数民众都会被媒体的导向误导认为是商品房威胁了中国农业用地的十八亿亩红线。但实际上，房地产开发用地仅占当年全部用地总量的不到5%，而纯商品住宅仅用了当年占用土地量的1.5%。难道就不能拿出5%的当年用地解决商品房的供给问题吗？这始终是市场化的一个死结。
　　其实，一切在商品房之外。
　　投资总额在商品房之外、信贷规模在商品房之外、货币总量在商品房之外、土地的垄断与短缺在商品房之外、税收政策在商品房之外、贷款利率在商品房之外……但确硬要用商品住宅的价格解决商品房之外的问题，只能是天大的笑话。

　　尹中立：究竟是哪些因素妨碍房地产调控
　　最严厉的房地产调控已经过去5个多月。尽管期间楼市出现交易量的萎缩，但总体价格并没有下跌，相反，8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%，部分城市的房价连创新高。事实表明，年初以来出台的一系列调控政策，并没有扭转楼市价格上涨的预期。
　　为什么最严厉的房地产调控没有起到预期效果？笔者认为主要有以下三个原因：
　　首先，市场与政府博弈的历史结果是房价总会创新高。中国房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里，无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌，上海的房价下跌了约15%左右。然而，从2005年10月份开始，房价出现新一轮的上涨，招致了2006年第二季度的第二次房地产调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月左右的时间，随后楼价继续上涨，政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。
　　2007年，为了给炙热的楼市降温，政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底，楼市出现明显降温，但就在2008年底，政府为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，以至于楼市在2009年再创新高。
　　总结几年来与政府政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。
　　其次，房地产开发商资金充裕，有能力扛住楼价。2009年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下，销售额创历史最高纪录，全年新房销售超过4万亿元人民币。在销售迅速增加的同时，购买土地的支出并没有以相同的速度增长，结果是开发商的平均负债率出现下降。
　　在当前的中国楼市，新房的交易量远大于二手楼房的交易量。因此，开发商在价格的形成机制中起决定作用，这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异（在西方发达国家的楼市，二手房的交易量占主导，二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大）。因此，只有开发商主动降低销售价格，楼市价格才会走低，在财务状况无忧的情况下，开发商当然不会主动降低销售价格了。
　　第三，欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来，当中国进行楼市调控时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。四五月份欧洲出现主权债务危机，随后欧盟诸国开始削减财政赤字，减少政府开支，对经济增长必然产生影响；失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍，而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄；同样糟糕的还有日本政府的债务负担，而日本二季度的经济增长速度只有0.1%，让市场更为失望。
　　西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴市场出现资产泡沫的概率大增。最近几个月，新加坡、马来西亚以及中国香港等地楼市都在跃跃欲试。在此背景下，中国房地产调控的难度可想而知。在正常情况下，提高利率是使楼市降温的最好措施，但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食歉收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。
　　其实，这并不意味着中国政府对楼市毫无办法，对商业银行的窗口指导和控制信贷规模就是有效的手段，通过这些手段可以成功实现货币供应量增长速度的大幅度下降，目前，M2已经从2009年底的30%多，下降到2010年7月份的18%以下。另外，通过行政的手段强行增加保障性住房的供给也是很好的调控手段，只要很好地落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务，调控房价的目标应该会实现。

　　杨国栋：土地新政摸黑出台 调控又成空调
　　楼市调控措施虽然不断出台，但房价仍在悄然上涨。有关楼市调控政策即将松动，房价会报复性反弹的说法最近很有市场，就连8月份的数据也在支持这种说法--国家统计局最新公布的数据显示，8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。
　　就在炒房客又蠢蠢欲动之际，两部委连夜出台土地新政，加强用地调控，强调因自身原因土地闲置一年以上企业禁止拿地，以打击囤地炒地行为，无疑有助于澄清公众疑虑，防止楼市投机炒作现象再次抬头。但是，这一政策能否收到实效，还有待观察。
　　从之前的报道中，我们可以看到，很多敢于顶风作案、高价圈地囤地的开发商，之所以不怕政府收回闲置土地，就是因为他们和地方政府、国土部门、规划部门有着良好的关系。否则，明知两年不开发政府就要无偿收回土地，开发商干嘛还要将价值几千万甚至数亿元的土地闲置呢？上个月，国土部在大规模调研后，披露了全国闲置土地达2815宗，其中六成以上是政府和客观原因造成，这或许就是一个例证。而被点名的开发商中，大部分并非主流开发商，就是被点名的一些知名开发商，也把责任推给了地方政府，称闲置土地多是因为政府调整规划或是拆迁没完成造成。即便是有恶意囤地牟利的，也没听说有哪个开发商的土地被收回了。
　　两年不开发就收回土地使用权的规定出台多年，但真正被政府回收的闲置土地依旧是凤毛麟角。许多地方政府在国土资源部要求严格执行土地征收闲置费和收回制度时，不停地帮开发商喊冤，把责任全部揽到自己身上，理由不外乎规划调整、拆迁未完成。因此，在违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，在结案和问题查处整改到位前将禁止竞买资格看似严厉的规定面前，开发商要想钻空子并不难，让地方规划部门多改几次规划就行了。这样既达到了囤地的目的，又不用担心会因闲置土地而受罚。
　　实际上，某些地方的规划部门早就这么干了--多层的容积率可以改成高层、小高层的；工业用地可以变更为住宅用地；普通住宅可以改成别墅（一般人眼里的别墅，在规划局口中只是三层建筑，广州市规划局对保利西海岸项目就是如此认定的，85栋别墅从违法建筑变为合法，是因为保利西海岸项目不是别墅，而是低层住宅），所以，开发商想不因自身原因闲置土地，还真不是件难事。也就是说，两部委连夜出台的土地新政，一见光就有可能被扭曲。
　　有许多人认为，两部委的通知，预示着楼市调控新政的到来。而在我看来，这几年我们出台的楼市调控政策已经够多了，可以说除了房产税，能用的调控政策差不多都用上了，但为什么控制房价的初衷却始终没有实现呢？其实，问题并不出在调控政策本身，而是地方政府和相关部门在执行政策时打了折扣，使调控政策无法充分发挥作用。《人民日报》最近开展的2010年网上万人房价问卷大调查结果显示：九成多网友对现在的房价不满意，认为房价非常高；64%的网友认为房价有上涨压力，有61.8%的人担心 楼市调控政策执行打折扣。显然，现有楼市调控政策能得到强力执行，才是稳定房价的前提，否则，房价稳定不了或者说房价降不下来，再多的政策调控也是空调。
　　闲置土地没长腿，跑不了也藏不住，要查清事实并不困难，关键是有关部门不能为了财政收入和GDP政绩包庇纵容开发商。楼市调控政策要落到实处，还是得从加强监管和问责入手，不仅要严查囤地的开发商，更要严厉处罚那些充当开发商囤地同伙的地方规划部门和地方政府负责人。