房地产：物业储备丰厚的公司受益最大

　　种种迹象表明，我国经济已经进入人民币升值周期内，人民币升值对房地产将构成长期利好。由于人民币逐步升值将吸引更多的资金进入房地产市场，因此房地产市场将面临新的机遇，日元的升值进程就给予了充分的证明。

　　房地产 行业在人民币升值的同时，将享受到地产估价增加和由于货币供应量增加(外汇占款带来的货币供应量增加)刺激投资需求下的房地产需求增加的双重好处。业内不少房地产行业的分析师均对此发表不同的看法。

　　上海证券宏观分析师李剑峰表示，在人民币升值预期下，一方面资产价格要面临重估，另一方面升值预期下，国际资本流入对资产价格例如房地产具有推高利好作用。中信建投首席宏观经济研究员魏凤春也表示，由于大量的外资流入中国市场并换成人民币，对于房地产市场，在供给不变的情况下，需求的上升自然引起价格的上涨。长城证券首席房地产行业分析师黄清林则表示，房地产市场作为外资进入中国市场后转换成人民币资产的天然媒介，成为外资追捧的对象，外资通过持有房产享受房价上涨和汇率上升的双重收益。外资投资房地产，就算价格不涨，人民币汇率上涨也能实现资本保值升值的目的。

　　中信证券研究表明，升值对房地产行业的影响既有利好的方面，也有利空的方面。

　　利好方面：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期却会导致外资的涌外，并大量投资到房地产上，从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。

　　利空方面：货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)、外资需要下降，从而使房地产需求下降，并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。

　　中信证券表示，利空与利好影响相迭加形成升值对房地产的最终影响。因此，人民币升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向，如果经济仍然能保持较高的增长，则升值对房地产是利好；如果经济出现严重衰退，则房地产亦将受损。

　　值得注意的是，据日本、韩国经验统计，汇率的变动大体上是和房地产价格成正相关关系的。在升值初期，经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中，房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后，币值升至最高时，房价到了最高点，但出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济开始走向衰退，这就到了房价下降的时候了。

　　在二级市场中，人民币升值可提振房地产上市公司股价，总市值也随着汇改的进行水涨船高，在汇改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)，相关房地产上市公司着实“火”了一把。据《证券日报》市场研究中心最新统计，在2005年末，房地产上市公司平均总市值为17.08亿元，2006年末这一平均总市值达到42.34亿元，2007年末更是增至119.4亿元。从个股来看，苏宁环球[8.31 -2.12%]在2005年汇改时上涨最快，2005年7月25日至2006年6月21日累计上涨373%；世纪星源、泛海建设两只股票涨幅紧随其后，汇改前期股价分别上涨229.51%、223.68%；津滨发展、中炬高新、广宇发展、万通地产等11只股票在汇改前期涨幅均超过150%。

　　万科A：股价强势源自土地储备

　　在受益人民币升值概念的A股当中，万科低成本获取大量的土地储备将是支持公司稳步发展的基础。作为国内最大的房地产企业上市公司，该股几年来一直走出凌厉的上攻走势，其市场的赚钱效应让人叹为观止。

　　从2月月报看，2月万科斥资24.6亿元，三度竞得上海项目，分别是迪士尼概念地块的上海浦东新机场C4项目、上海重固镇赵重公路东侧地块、与招商首次联手以17.16亿元拿下的上海松江区广富林2-4号地块。万科加快掘金二三线城市的战略也在2月得到体现。月报显示，万科进军昆明尘埃落定，以3.2亿元拿下昆明北京路延长线项目。此外，万科在无锡、西安、福州、武汉、长沙等地均增加了土地储备，其中福州增加了两个项目。

　　2009年报披露，万科每股收益0.48元，每股净资产3.4元，净资产收益率15.37%；主营收入同比增长19.25%，净利润同比增长32.15%。2009年销售额首次突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。

　　中投证券最新研究表示，受2月春节因素以及去年万科A在1季度大力促销影响，今年2月销售面积下滑明显，但新盘销售进度仍处正常水平。近期各商业银行均调高首套和二套房首付比，降低贷款利率折让优惠，对公司上半年的销售将会有一定的压力。预计2010-2011年每股收益分别为0.66元、0.79元和0.99元，净利润复合增长率为27%，维持“推荐”评级。

　　苏宁环球：拿地能力突出

　　汇改前期(2005年7月25日至2006年6月21日)累计涨跌幅373%，相对大盘区间涨跌幅320.26%；区间日均成交1914.53万元。

　　公司作为南京市最大的房地产企业之一，目前主要项目集中在江北地区。江北规化中的过江通道已从原十三条增加至十七条，而南京过江地铁3号线也将在2010年年初开工建设。预计通过5年左右的时间，江北将雕琢成南京的江畔明珠，公司项目威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷、天华绿谷、浦东大厦均位于江北核心地段。其中威尼斯水城、南京天润城、天华硅谷分别位于地铁三号线的过江前三站。

　　土地储备方面，2009年12月，公司全资子公司无锡苏宁环球房地产开发有限公司获得了江苏省无锡宜兴市出让土地面积为384260.5平方米，用地性质为住宅，容积率1.7，建筑面积约701491.06平方米，成交金额为28.3亿元。同月，以5.35亿元获得无锡北塘区58120.5平方米土地，用地性质为商业、商务办公和居住，容积率2.3，建筑面积约133677.15平方米。

　　此外，2009年8月27日，上海苏宁环球实业有限公司通过挂牌出让的方式获得了上海市长风地区5B地块的国有建设用地使用权，出让面积为39507.3平方米，容积率2.5，出让价格为97300万元。该地块为净地出让，为商业金融、商业办公、文化娱乐用地。

　　业内人士乐观估计，两会后政策的明朗、四月份房屋成交回升以及人民币升值预期，势必会带来地产板块的持续反弹。

　　国信证券认为，苏宁环球拿地能力突出、销售势头良好，调高公司未来业绩预期。良好的销售业绩使苏宁环球1H09期末预收款同比增长了169%，比2008年末增长了22%，达到22.86亿元，占国信证券对公司2009年全年收入预测值的63%，业绩保障性强。另外，苏宁环球将受益于南京“拥抱长江”城市规划。南京市政府提出“一城三区”的城市建设规划，“以江为轴、跨江发展、呼应上海、辐射周边”的发展战略。江北定位于南京“一城三区”中的“三区”之一，是南京重要的和重点发展的新城区，更是“跨江发展”和“沿江大开发”等长期发展战略的主力战场。