上海房价创下近20周新高 机构警示恐招再调控　　
　　调控似乎没能按住上海房价的牛头。最新数据显示，本轮调控启动至今的近20周，上海商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米，这几乎创下上海房价新的高峰。
　　广发证券的研究团队近期在对广深地区房地产联合调研后发出警告：9 月份之后，商品房供应量将加大，成交量将继续回升，预计幅度在30%左右；房价将小幅上涨，我们担心政策的再次加码。建议投资者不能过于乐观。
　　在调控深入、政策转轨下，中国经济与房地产政策未来发展面临抉择。在资本的泡沫阴影下，房地产调控与行业将呈现周期性，房地产企业如何在当前环境下要走出最稳健的一步， 将是关系生死的。在两岸三地房产共同市场论坛的启动仪式上，两岸三地的业内专家集体给出忠告。
　　豪宅再次支撑高房价？
　　上海佑威的数据显示，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均价为21333元/平方米，环比前周进一步上涨6%，突破2.1万元大关。
　　据方方地产咨询机构观察，8月上海出现了一波小规模的集中性交易，共有4个项目月成交量在2万平方米以上，月成交1.5万平方米以上的占到8个。快速成交的因素却分为几种：有大幅度降价引发的，如大华锦绣华城、绿地松江名邸，各自出现八折左右的跌幅后取得热销；有相比区域低开引发的，如九龙仓玺园、上海滩大宁城，较区域内产品低开一至三成左右，开盘即出现抢购；有提升产品附加值变相降价的。
　　但中房信统计的商品住宅周成交均价，却揭露了部分楼盘降价实现热销的另一面，成交均价不仅没有出现明显下调，反而继续创新高。
　　数据显示，上海商品住宅成交均价依然高位徘徊，连续出现周成交均价站上2万元/平方米，在本轮调控自4月中旬启动至今的约20周时间里，近20周的周平均成交价格高达22261元/平方米。除了降价楼盘的绝对价格依然较高原因外，上海豪宅再次发力成为最主要的支撑和推力。
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着传统销售旺季的临近，一些中档项目也纷纷入市，这一价位的项目在上周的成交榜前十中占据五席，并且包揽三甲，最终导致了全市均价的进一步上升。
　　别墅市场的强势突起和一批上海市内中环中心区域的豪宅和高档公寓项目的入市热销，直接带动了8月份上海商品住宅市场成交面积和成交均价的提升。汉宇地产市场研究部透露。供应量增加、成交量增加，但成交均价也表现为继续创新高，给市场传递了回暖、续涨的错误信号，已经开始影响买卖双方的心理。
　　不只是在上海，国内其他多个重点市场传出回暖消息。中国指数研究院8月30日的最新市场报告披露，在8月最后一周监测的35个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比出现上涨。
　　楼市顽疾继续恶化
　　调控至今20周，楼市高房价的顽疾不仅没能得到遏制，反而还在加重。
　　国内某上市房企的董秘在广发证券的调研中，提出了保障房建设有利于商品房价格上涨观点：保障房的增加对住房需求会有一定分流，但这部分人不是商品房的购买者；同时，保障房的增加会减少商品房土地供给的减少，进而对商品房的供应起到减少的作用，因此，保障房的增加对商品房的影响中性偏乐观，有利于商品房价格的上涨。
　　在高房价泡沫的遮掩下，太多楼市的顽疾一直没能被正确认识。
　　统计数据显示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大关的同时，该周供求比由前一周的1∶0.71继续下降至1∶0.33。对于供求比，业内人士早已心知肚明，也各有理解，但供应继续远超需求的时候，房价还在创新高，便是国内楼市畸形的一个标志。
　　除了怪异的供求比和房价之间的关系外，空置率正在逐渐成为楼市急需调整的另一个癌变。21世纪不动产的调查发现，尽管有不少高端楼盘近期再次实现了热销，但21世纪不动产上海锐丰陆家嘴区域经理田燕告诉记者，在租售两难的情况下，有个别小区的空置率高达30%左右。
　　汉宇地产研究部直言，本轮调控以来，买卖双方迅速转入观望，造成短时间市场供求出现真空，供应量与成交量两大指标双双跌入历史低位。
　　对于目前出现的成交量回暖，广发证券调研报告认为其中的一条重要原因，就是经过4个月的消化期，房价未见实质松动，部分观望心理的购房者转入买房所致。
　　而不少业内人士表示，以目前楼市的发展趋势，若不能严格执行现有调控政策而又没有新调控政策出台，过热的隐忧并非不可能。
　　中房信数据披露，上海市场，有18个楼盘赶在上周末推盘，提前预热金九银十，同时还有35个新建楼盘打算9月上市，45个在售楼盘打算9月推新房源，另外还有15个新盘预期10月上市。按照政府规定每次推盘量最少3万平方米算，以上提到的113个楼盘供应量将达到340平方米。薛建雄分析，如此巨量的供应压力，将给金九银十期间的楼市带来巨大压力，如果政策仍然保持高压，开发商必然展开新一轮价格战。但反之，市场5-8月的低迷成交也积压了充足购买力，一但出现类似去年的跟风入市，到最后的非理性入市就可能使楼市由量升走向量价齐升，最终导致过热。(.21.世.纪.经.济.报.道 .田.新.杰)

　　楼市或迎最长调控期 开发商扛不住大趋势
　　高层近期的强烈示警，击碎了盘旋于楼市上空的流言蜚语与各种利益集团的猜测。种种迹象表明，此轮调控有可能是2004年以来最长的调控期。
　　国家发改委主任张平8月26日在第十一届全国人大常委会第十六次会议上作报告时说，国家将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。张平说，目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。
　　此前，国务院副总理李克强8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。
　　一位不愿透露姓名的原建设部房地产主管官员、现中国房地产研究会负责人对本报记者表示，从李克强讲话释放的信号来看，房地产调控不会就此而放松。核心在于，加强保障性住房，其根本是通过扩大供应的方式来解决房价上涨过快的局面，而另外一个方式则是通过抑制投机来收紧流动性。
　　不为外界所知的是，对于当前房地产市场的看法，中房协内部也有分歧：房地产调控是否已经达到预期目标，房地产投资下降是否值得忧虑，是否要继续出台新的调控政策？
　　但楼市趋势已渐趋明朗。一方面，房地产调控将会坚持下去，时间可能超过业内人士此前的想象；另一方面，为解决低收入家庭住房困难，同时弥补调控可能带来的房地产投资下降，保障房建设继续加速。
　　虽然开发商基本策略仍然是能扛则扛，但他们快扛不住了。
　　请给调控一点时间
　　中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员余永定撰文指出，一个可持续发展的经济体，不能单纯依赖钢筋水泥。中国的问题更大程度上在于资源配置不当，而非房地产泡沫破灭。目前，房地产投资(约占投资总额的四分之一)占据了太多的经济空间。很长时期以来，中国一直过分关注GDP的增长。但增长并非推迟急需进行的结构性调整的借口。一旦启动这种再调整，必然会导致经济减速。但这是为长期可持续增长奠定坚实基础的唯一途径。耽搁的时间越久调整的过程也就越痛苦。
　　21世纪不动产集团市场总监林蕾结合高层的表态分析说，来自最高层对楼市的定调声音，可视为对那些放松楼市调控的暗流一个强力回击。其背景是，与经济结构调整和增长方式转变相适应，必须将房地产投资规模降下来。这意味着2010年4月17日启动的本轮调控，不会很快结束，而有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。
　　前述中国房地产研究会负责人也指出，从国家统计局的数据来看，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1%；环比与上月持平，在6月份出现0.1个百分点的下降后止跌。如果以遏制房价上涨过快为调控目标，那么究竟房价降了没有，6月份才止涨，7月份环比持平，调控刚刚开始，不能轻言放缓。
　　他还指出，现在衡量调控结果的手段太过局限，太过于依赖国家统计局公布的统计数据。在他看来，调控还没达到目标。特征是交易量的恢复，如果交易量还没恢复，就证明房价还需要调整，现在讲是否暂缓出新的政策，为时尚早，调控政策有一定的时滞性，请给调控一点时间。
　　和当前很多主流经济学家的观点一致，国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为楼市调控必须坚持下去。他在接受本报记者采访时称，楼市宏观调控到现在，还没有产生副作用。中央调控房地产的目标不仅是遏制部分城市房价过快上涨，国十条中还有一个更重要的表述是要解决房价过高的问题，这就意味着房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，还要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。
　　保障房建设对冲调控负效应
　　8月21日的座谈会上，李克强提出，在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。
　　分析人士普遍认为，加强保障房建设也是弥补房地产投资下降的主要举措之一。国泰君安分析师孙建平曾在报告中指出，根据测算，2010 年580 万套保障房、120 万套的农村危房投资额约3500 亿元。可为房地产投资贡献10%的增长，相当于弥补调控带来的商品房投资下降10%。而由于地方与中央签订了责任书，且明确年底考核和问责，所以580 万套保障房棚户房、120 套农危房的建设将能完成，好于以往。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于房价和销量上升趋势得到更好的延续。巴曙松最近以华创证券首席经济学家的身份撰写了一份保障房建设的相关研究报告。巴曙松认为，按照2010年保障性住房建设计划以及测算，保障房将达到4700多亿的投资规模。这将使得2010年的房地产开发投资增加约18%，考虑到房地产投资在GDP中的占比的历史水平和构成，2010年保障性住房投资对GDP的拉动作用约为1.3%左右。如果考虑房地产行业对上、下游钢铁、水泥等的行业杠杆作用，那么保障性住房对GDP的贡献将会更大。
　　从这个角度讲，保障性住房的投资将为2010年下半年以及2011年中国经济在平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。
　　同样值得关注的是，如果中国的房地产市场在2010年四季度以及2011年的大部分时间处于调整状态，可能会使房地产新开工面积在一个较长时期内保持较低水平，进而使得在2012年或者以后房地产行业景气回复时，房地产的供应会显著减少，供求缺口增大，从而加大房地产价格上涨的压力，此时如果有较为充足的保障性住房供应，应当可以部分平衡这种显著的供求缺口，对冲我国房地产市场长期存在的这种强烈正反馈色彩的供求波动。
　　开发商扛不住降价的大趋势
　　作为市场分析人士，林蕾的看法带有一定的普遍性。林蕾指出，当前楼市走向最大的不确定性还是调控政策的持续性，而一旦市场获得调控将持续较长时间的信号，人们的预期反而会稳定下来。开发商该降价的就会降价，而不是一味观望，或赌博政策会转向；二手房业主也会调整其预期，适当降价出让；同时，确有需求的消费者也会进入市场而不再等待房价大跌。因为调控一旦拉长，则房价即使下跌也不会以急烈的形式出现，而是缓慢、逐步下降。
　　前述中国房地产研究会负责人指出，是否出台新的调控政策，必须在坚持现有调控政策下，再观察一段时间。继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施被迅速提上日程，而深圳在9月1日将率先执行，北京上海等城市也在酝酿该措施出台。对此，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹直言，开发商没钱了。在租金回报率仅1%的情况下，房价想要维持住并不现实。他近日再次重申，住房价格将跌回2009年初。而按照潘石屹的预测，北京等一线城市的平均房价至少要下跌30%以上，才能回到2009年初的水平。
　　但据本报记者了解，前期一些低价开盘并获得良好销售业绩的项目已经在酝酿小幅涨价。CPI都在涨，为什么房价不能涨。北京一位项目负责人反诘。
　　不过，与开发商的死扛不同，多数业内专家认为，新的一轮降价潮即将到来。(.21.世.纪.经.济.报.道 .荆.宝.洁)

　　中国地产新纪录？传万科8月单月销售破百亿

　　2010年8月，注定会被万科(000002)乃至整个中国房地产业铭记。
　　20多天前，万科总裁郁亮在万科半年报发布会后接受媒体采访时，略显低调地表示：我认为万科下半年单月销售过百亿元是有可能的。
　　话音未落，这句话就变成现实。昨日（9月1日），《每日经济新闻》记者从多个渠道获悉，8月份万科的销售突破百亿大关，成为我国第一个单月销售突破100亿元的房地产企业，创造了中国房地产市场新的纪录。
　　8月份销售超百亿
　　万科8月销售超过100亿元！9月的第一天，一则令人兴奋的消息在业内通过网络迅速传开。
　　即使在市场火爆的2009年，万科也未能实现单月80亿元以上的销售额。如果8月真能破100亿元，不仅意味着万科创造了新的单月销售纪录，也改写了整个中国房地产行业的历史，成为第一家单月销售额破百亿的房地产企业。
　　对于这一消息的真实性，一位权威人士昨日向《每日经济新闻》记者证实，截至2010年8月31日，万科集团在当月已经实现了超过100亿元人民币的销售业绩。不过，对于具体数字，有说115亿元，也有说118亿元，目前为止未有定论。
　　118亿元也很吉利嘛，但这并不影响新纪录的诞生。上述人士称。
　　随后，记者又联系上万科董秘谭华杰。
　　呵呵，超百亿这个不好说，以公告为准吧。谭华杰在接受采访时显得十分谨慎，并未直接承认破百亿传闻，但言语间显得心情颇为舒畅。
　　谭华杰进一步表示，8月份的最新销售业绩，会在最近几天发布公告，根据信息披露原则，在公告出来之前，公司任何人都不能对外发布数据。
　　公开消息显示，8月份，北京万科·长阳半岛开盘377套房源，4500人参与摇号买房，供需比达1:12。开盘当天377套房源全部售罄，成为日光盘，销售额12亿元。
　　8月21日，万科杭州三大楼盘万科·西溪蝶园、万科·公望、万科·金色家园集中面市，推出369套房源，日销售额破12亿元。
　　全年800亿几无悬念
　　今年前6个月，万科实现销售业绩368亿元，让其全年800亿的销售目标一度遭受质疑。根据万科公布的最新数据，前7个月销售金额为452亿元。
　　如果加上8月份的110多亿元，今年以来万科已累计实现销售金额逾560亿元。接下来是金九银十，万科全年800亿元的目标再次令人期待。
　　按照万科这种销售势头，在全年尚余4个月的情况下，加上传统的金九银十，今年业绩超过去年的634亿元指日可待，800亿元的目标也应该不成问题，情况好的话，甚至可能达到1000亿元，这并非不可能。太和投资管理公司投资总监王亮昨日对《每日经济新闻》记者如此表示。
　　对此万科董秘谭华杰还是十分谨慎地表示：这和市场有关系，只能说从自身做起。万科顺应调控政策，制定了比较合理的销售策略，6月以后的几个月销售比较密集，是推盘高峰，因此公司预计，下半年某一个月会有可能销售上百亿元。
　　至于全年是否能达到800亿元，目前也不好说。谭华杰笑言。
　　虽然万科官方因为种种原因没有直接承认破百亿，但《每日经济新闻》记者从多方了解的情况来看，万科内部已开始表现出兴奋。
　　万科所有员工看到公司销售纪录屡创新高，都难以抑制住内心的兴奋。总裁郁亮更是给每位员工发了一封内部感谢信。一位万科内部人士透露。
　　据悉，郁亮在给员工的信中表示，尽管市场面临调控，但万科在全体员工的努力下，创造了新的历史和纪录，对每一位员工的努力表示感谢，希望未来再接再厉，取得更好成绩。
　　8月楼市整体回升
　　刚刚过去的8月是楼市传统淡季，但在今年，内地楼市一反常态，呈现回暖迹象。
　　德邦证券的房地产行业周报显示，其重点监测城市的整体成交量继续环比回升，环比增长1.12%。其中环比增幅最大的是宁波、福州、北京，分别为125.10%、120.95%、48.22%。总体来看，8月整体销量回升约24%，与7月整体销量环比回升6%相比，可谓大幅上升。
　　中国指数研究院9月1日发布的统计数据也显示，不少城市出现量价齐升的态势，更有不少开发商趁势在8月略微提高售价。
　　中指院重点监测的十大城市平均价格同比上涨45.08%。其中，北京涨幅最大，同比上涨71.84%，武汉涨幅最小，但也达到24.75%。
　　楼市回暖，引发了市场对于调控进一步从紧的预期。一方面是调控逐步深入，另一方面却是市场回暖，前期压抑已久的需求大量释放。王亮担心，如果反弹现象持续下去，很可能会诱发更严厉的调控措施出台。
　　但也有分析认为，调控效果已初步达到，投机炒房行为被大大挤压，随着各种保障性住房建设措施落实，调控效果将进一步显现。(.每.日.经.济.新.闻 .翟.敏)