广州楼市再现买家彻夜排队 周日开盘周五即排队
　　楼市再现买家彻夜排队
　　开发商普遍采取开盘价大大低于吹风价手段吸引买家出手
　　一项最新调查数据显示：88.9%的网友认为广州的房价没跌；
　　超过六成的投票者认为楼市已再次陷入疯狂，期待政府再出调控政策。
　　开发商推货定价策略：
　　未正式开盘前大多报高价，开盘后又走低约2000元/平方米左右；
　　某顶级豪宅盘吹风价高达10万元/平方米，但推售时每平方米售价只有六七万元左右。
　　难道楼市这么快又要开始疯了吗？明天楼盘才开盘，现在售楼大厅外就排满了人。刚刚过去的周六，市民徐先生向记者报料称，位于地铁坦尾站附近的某楼盘即将开盘，已经有买家彻夜排队希望选购自己心仪的单位，令到本身有意购买这个楼盘的他感到紧张和害怕起来。
　　文/记者 赖伟行
　　前昨两日，本报记者走访广州城内多个开盘楼盘发现，越来越多的买家一改之前数月的矜持与观望，毅然入市抢房。而开发商也普遍采取新的价格策略，以开盘价大大低于吹风价的手段吸引更多买家出手。
　　有业内人士分析，开发商的新招看似超值实惠更似温水煮青蛙，在不知不觉中重新拉抬楼价。如果没有新政出台，短期内广州楼市都有望继续量价齐升。而新浪乐居针对广州楼市的一项最新调查就显示，88.9%的网友认为广州的房价没跌，超过六成的投票者认为楼市已再次陷入疯狂，期待政府再出调控政策。
　　疯狂还是理性
　　周日开盘周五排队
　　周六接到市民报料后，记者赶往位于地铁坦尾站附近的某楼盘一探究竟。据销售人员介绍，当天只是开放样板房和接受诚意登记，在周日开盘时可享总价减免5000元的优惠。此前该楼盘的吹风价达到近18000元/平方米，而销售人员就表示，真正开盘均价只是16000元/平方米。
　　记者当天在现场看到，售楼现场熙熙攘攘，从售楼中心一直排起长龙到门外，就连看样板房也需排长龙。有销售人员介绍，有市民从周五晚上已开始排队。由于这次推出的货量只有120套，先到先选，所以有的市民为了能选到心仪的房子不得不提前排队。正在看着报纸打发时间的一位市民表示，之所以提前排队，也是受了现场气氛的影响，担心选不到合适的房子。
　　昨日下午，记者再次前往该楼盘踩盘时，销售人员表示，只剩下二、三层的低层单位，现场看楼的市民也所剩无多。
　　而位于番禺的某楼盘这个周末同样开卖新的一批酒店式公寓产品，楼盘方面也声称有不少买家提前一日就在销售现场排队。
　　让利还是造势
　　开盘低2000元/m2
　　不过记者走访发现，与买家的疯狂争抢相比，开发商如今的推货定价策略有较大改变，未正式开盘前大多报高价，开盘后又比吹风价走低约2000元/平方米左右。
　　位于环市西路的某楼盘深藏在闹市之中，昨日下午记者来到现场时，看到销售中心坐满了买家，不少人直接在现场下订。此前，该楼盘的吹风价为16500元/平方米起，而销售人员昨天告诉记者，楼盘起步价低至14800元/平方米，还带2000元/平方米的装修。
　　而位于天河公园板块的某楼盘昨日也正式开盘，均价2万元/平方米，并且有9.8折和额外9.6折，折后最低价约18000元/平方米。现场的销控表显示，截至昨日中午，该楼盘售出的单位已经达到约80套。而此前本报记者前往该楼盘踩盘时，楼盘的销售人员表示其起步价达到2万元/平方米。
　　回暖还是低迷
　　疯狂与价位有关
　　开发商目前只是通过造势营造一种产品似乎十分便宜的假象。中原地产项目部总经理黄韬表示，开发商这种手段在豪宅盘中也开始出现。像珠江新城某顶级豪宅盘之前的吹风价最高达10万元/平方米，但推售时每平方米的售价只有六七万元左右。
　　黄韬认为，当前楼价并未被真正打压下来，此时说回暖为时过早，可能使房价陷入越调越涨、越涨越调的怪圈，令买家无所适从。实际上当前一些疯狂与产品价位也有关系，像位于应元路的某楼盘，虽然坐拥旺地，但定价一直维持在2.8万元/平方米上下，过去一周成交量就寥寥无几。
　　省房协理事赵卓文则认为，随着9月来临，广州楼市新货将激增，而随着CPI的走高，投资型买家会重新入市，将可能引发楼市下一轮涨势。面临楼价反弹的苗头，调控政策不但不会结束，而且极有可能引来新的调控政策出台。（.广.州.日.报）

　　温州二手房疯狂违约20万也赚钱 不怕调利率
　　楼价是社会各界都非常关注的,日前国家统计局报告显示,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．3％,涨幅比上月缩小1．0个百分点,环比与上月持平。这种数据体现在全国各地的楼市,又有什么表现呢？日前我们的记者在温州进行了采访。我们知道,温州是一个很特殊的市场,特别是它的雄厚资本和名气很大的温州炒房团,曾搅动了全国的房地产市场。这些资金反应在温州本地房地产市场,同样威力巨大,现在,温州楼市的价格再创新高,用疯狂来形容一点都不为过。一起来看记者的调查。
　　记者在温州调查中了解到,从4月国家房产调控以来,温州就没有新盘开盘,所以现在二手房就成了温州楼市交易的唯一来源。温州市房屋产权交易登记中心统计数据显示,8月份温州二手房成交量为1150套,环比上涨近3成,比6月份则翻了一倍 。当然,价格也随着交易量一路攀升。平安易居房产中介温州总部总经理 姜毅:像新城的一些社区,原来都是3万左右,3-4万之间,现在基本上4万以下的社区是找不到了。基本上也都有15-20%的一个涨幅。姜经理告诉记者,二手房市场也是最近一个月才开始回暖的,伴随着楼市的回暖,买卖双方的心态也发生了剧烈的变化。买家看房和议价次数明显减少,有的买家从看房到签约只用了两个小时,生怕房源被抢走。同时卖家也开始呈现惜售心态。记者走访了温州的多家中介,几乎每个中介近期都出现了卖家宁可赔付高额违约金也要惜售的情况。
　　平安易居房产中介温州总部总经理姜毅 :温州其实违约的比例还是蛮大的,一般温州下定（金）的话都会下到20-30万（元）的一个标准,违约就代表如果150平的房子如果你20万违约掉的话,你这个房价就要从原因来的基础上就要（每平米）涨1500（元）才能把你这部分违约金补足。
　　事实证明这些违约的房东算盘并没有打空。以温州市区某楼盘为例,7月初售价在每平米38000元左右,到了8月底已接近4万元一平米,现在已经达到4万一千元左右。不到两个月的时间,单价上涨3000元,除去违约金,不到两个月的时间房东每平米就可多赚1500元,一套150平米的房子就能多赚22万5000元。温州楼市火热的另一个表现是在期房换手也多,很多买家看看图纸就下单,这也使得一些中介把店面开到了期房建设工地门口。
　　哥伦布房产销售经理潘万里:现房（二手房）的话就是直接就是产权交易,期房（二手房）的话就需要做一些委托公证的手续,等到产权证办下来的时候再办一个过户的手续,是这样子。
　　温州:央企高价拿地 游资周边囤房
　　我们看到眼下温州的二手房市场非常火爆,实际上,今年四月楼市新政实施后,虽然温州楼市价格变化不大,但当时的成交量大幅下滑,甚至出现了零成交的情况,到5、6月份成交量稍有好转,那么为什么从八月开始楼市有如此之大的变化哪？这当中有哪些因素触发了楼市上涨呢？继续来看记者的调查。提到近期温州二手房市场的火热,无论是房产中介还是专业房产机构,都不约而同地提到了八月份温州的土地拍卖。8月份温州市共有三块土地拍卖,总面积不足百亩,中粮地产(000031)拍得两块,其中一块地楼面价高达2万八千元每平米,而这块地周围已建成的商品房价格当时在3万元左右。央企以近乎房价的楼面价拿地,传达了温州房价会涨不会跌的信号。
　　温州朗兆房产专业机构董事长 叶维坚:9两万八的楼面价,一般要达到4、5万的预期价格,周边现在是3万左右,所以我们一直说面粉比面包贵,就是这个道理。
　　平安易居房产中介温州总部总经理 姜毅:当价格拍上去以后很多投资者就马上进场,把周边的一些好的房源开始买进,买进之后就造成了一波这样的上涨行情。
　　其实央企在温州拿地只是楼市回暖的直接动力,根本原因则在于温州庞大的资本找不到出路。近两年来,不少温州制造业企业遭遇发展困局,资金找不到合适的投资领域。而同时房地产市场仍有暴利空间,近期发布的2010温州市百强企业榜也证明了这一点。在这份榜单中,除2家房地产公司和6家建筑公司外,其它40多家制造业企业,无一不涉足房地产开发。作为温州市打火机行业协会会长的黄发静对此深有感触。
　　温州市打火机行业协会会长黄发静:我们温州打火机行业目前大概有5、6家企业涉足房地产1902有关的涉足房地产中介,以及一些投资公司,这样的算起来有30多家。记者了解到,近两年温州市每年的土地供应量在300-400亩,而实际的需求量却在1200-1500亩,大量的改善性需求和投资需求交织在一起,共同造就了温州楼市坚挺的局面。
　　温州:炒房不怕调利率 就怕动土地
　　在强大的资本和旺盛的需求下,温州楼市即便在今年4月严厉的调控期价格也坚挺不降。那么怎么才能给再次活跃的温州楼市降温呢？我们的记者在采访中就了解到,温州投资者现在只怕国家在土地政策上动真格的,其他的如贷款控制、房产税等都不能触及温州楼市的痛处,接着来看记者的报道。今年4月开始的房产新政,尽管涉及了土地、资金等方面,但对于温州楼市来说,最终落到实处的只有资金杠杆一项。而在大量的温州资本面前,资金杠杆的制约难见成效。
　　朗兆房产专业机构董事长 叶维坚 :现在开发商要开盘的话,起码我要叫你先付百分之四五十,甚至有的要叫你付全款,所以市场状况目前是这样,所以货币调控政策对温州的影响不是很大。
　　严厉的调控政策过后,温州投资者反而更适应了房价的波动。只要市场上一有合适的信号出现,手持大量现金的温州投资者们便会闻风而动。
　　朗兆房产专业机构董事长 叶维坚:创造了天价以后,大家回头一看不对,这个价格还是在往上走,马上这种需求就进行了一个井喷式的反弹。
　　出于对温州楼市多年的观察,叶维坚认为现在要想让温州楼市价格退烧,只剩土地政策这一条路。除了增加保障性住房的供应,地方政府依赖土地财政的局面必须要改变。这两点做到了,房价才有可能回归理性。(.经.济.信.息.联.播)

　　境外热钱押注上海别墅市场 8月成交环比涨55.7%
　　叶国靖
　　人民币兑美元收盘价一度创汇改以来高位，让境外人士投资上海高端物业再度提速。
　　第一财经日报报道，昨天，上海大型中介机构信义房屋发布最新统计数据：8月上海二手别墅交易回暖，成交190套，环比7月上涨55.7%，成交均价23438元/平方米，达到有历史纪录以来的单月第二高位。
　　信义房屋数据显示：一段时间以来，境外人士购买别墅产品的比例逐渐升高。2009年，境外人士购买别墅产品比例为7.9%，2010年上半年这一比例上升为9.3%。而刚刚过去的8月，境外人士购买别墅的比例已上升到12.6%。
　　如果将今年8月份与2009年相比，境外人士购买上海二手别墅的比例激增了60%。
　　信义房屋分析师朱平平介绍：境外购房者一般会购买高端别墅产品。例如8月全市二手别墅均价为23438元/平方米，而境外人士购买的二手别墅均价为48274元/平方米，该价格是全市二手别墅均价的2倍。
　　数据显示，松江二手房别墅成交最为活跃，8月共成交72套，占总成交量的37%，其次为浦东新区和闵行区，分别成交33套和26套。
　　上述分析师指出，2008年金融危机时曾有一些外籍人士由于受到资金压力抛售高档物业，而今年全球经济逐渐回暖，境外热钱又开始在上海寻找投资热点。
　　近期，德佑地产各家门店成交的高端物业中，日韩籍客户比例明显增高，日韩币种是近年来贬值最厉害的币种之一，人民币的升值预期加上上海房价高位盘整，在上海投资房地产成为这类客户的首选。该公司市场研究部经理蒋旭表示，境外人士这股力量也是公司最近成交的中高端物业的主力买家。他们不惧楼市调控，逆市而为的主要原因就是汇改。基于人民币的升值预期，境外客户的购买力或许在三季度释放能量。

　　投资抬头北京豪宅8月成交环比翻番
　　阴雪
　　第一财经日报报道，这一次，不知北京楼市的回暖能持续多久。根据北京房地产交易管理网的最新数据统计，9月1日~11日，北京楼市住宅期房网上签约4766套，除经济适用房和限价商品房等保障房之外的商品住宅期房成交3184套。这一数据环比8月同期的1470套，上涨幅度达116.6%。即便是相比市场最火爆的2009年同期成交的3661套，也仅下降13%。
　　自8月以来，北京楼市的回暖已有目共睹。在成交量方面，北京房地产交易管理网的数据显示，除保障性住房外，实际成交的期房商品住宅为4488套，环比上涨11.2%。成交价格上，根据国家统计局最新公布的数据，8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，环比与上月持平。然而，北京情况却与全国略有不同：8月北京房屋销售价格同比上涨11.5%，环比与上月持平；其中，新建住宅销售价格同比上涨18.6%，环比与上月持平。
　　虽然现在说市场全面回暖还为时过早，但是数据的上涨证明了大量需求已经入市。北京中原三级市场研究部总监张大伟分析，入市的需求中包含了首套及改善性等需求强烈的刚性需求购房者以及资金实力雄厚、具备一次性付款或能够承受较高首付的投资型购房者。
　　在成交量回升的同时，北京楼市成交价格仍高于全国平均水平，对此，业内人士透露，北京楼市的这一异动缘于投资资本在北京豪宅市场的回归。
　　亚豪机构统计数据显示，8月份，京城69个在售的单价超过4万元的豪宅项目共成交了468套，成交面积为9万平米，成交金额达41.7亿元。环比7月份成交套数上涨了98.3%、成交面积上涨了112.2%，总成交金额上涨了137.1%，涨幅呈现出倍数增长。而自4月调控以来，北京单价4万元以上的豪宅成交曾出现跳水，5、6、7三个月每月的成交量仅200余套。
　　以豪宅中总价最高，单套在5000万上下的盘古七星公馆为例，该项目在8月一举售出了8套，市值逾4个亿，占到了豪宅销售总额的一成左右。亚豪机构营销总监韩乐举例说。然而根据北京市房地产交易管理网的统计，该项目在今年调控来袭的二季度三个月的总成交量仅为3套。
　　韩乐认为，豪宅所面对的客户群是财富阶层，他们接触到的资讯更丰富，对于自己投资方向与渠道的判断更为敏锐。不动产对于他们来说兼具使用价值和投资价值，随着经济增长和城市价值的提升而自然升值。因此尽管政府在大力调控楼市，普通住宅销量停滞、跌声一片，在明确的升值预期下，豪宅的成交量却已经开始领先反弹。
　　一旦炒作气氛形成，很可能需要相比之前新政更加严厉的政策出台才能有抑制的效果。张大伟将最近的市场反弹归结为明显的短期行为，调控不可能半途而废，市场数据反弹导致的部分抄底者盲目入市将会令北京楼市继续处于被调控的状态。

　　地产股估值处在历史低位附近
　　⊙徐辉
　　目前地产股正经历一个反弹后的阶段性调整，部分机构资金出现明确撤离迹象。但就此认为地产股将出现较为深刻的调整、或者说地产业是一个日益衰落的行业，笔者不敢认同。相反，当前股价的进一步调整，使得地产股再度面临一个难得的低吸机会。当然，地产股低估是确定的，但何时价格回归价值，则存在变数。
　　调控政策的影响
　　8月份的住宅销售井喷，作为全国先行指标的深圳房价明显上扬，使得管理层非常担忧地产业会再度出现无法控制的上涨局面。于是，我们看到地产商的预售资金管理政策出台了，预售资金不能用于购买土地，这是开发商最头痛的一个问题；另外，物业税也在各地紧锣密鼓推进之中。那么，究竟如何看待这些政策？
　　笔者认为，住宅供求关系是本源，是主宰房地产业繁荣与萧条的根本因素。其次，银行流动性是直接推动因素。它是推动短期房地产业务上涨和下跌的原因所在。第三，政策则是处于二者之间的一种力量。政策能够影响中短期房地产业的走向，但无法对改变行业长期走向。
　　政策的目的有多种，一是影响购房者的预期；二是影响行业流动性供给；三是对短期市场供求施加压力，推动主宰中长期供求失衡格局下，中短期实现局部的平衡。
　　但政策也有其负面影响。频繁政策之下，地产业的供应会受到一定的影响，反而会进一步加剧中长期供求关系的失衡。从2005年以来，我们的房地产行业一直处在被调控之中，但这种调控的效果反而使得供应始终无法有效放大，进而阶段性使得住宅处于供不应求的状态之中，反而推升了房价的上行。最近五年的情况都说明了这一点。
　　什么决定房价走向
　　事实上，实体经济的增长速度和真实的通胀水平，才是房价中长期上涨、还是下跌的根源。
　　在GDP增速维持在4%以下、通胀在3%以下的经济体中，房价很难出现明显走高。但如果我们的经济增速在8%以上，实际通胀水平也在7%以上，那么，房价就很难有大幅下跌的理由。
　　衡量经济增速和实际通胀之和的指标是广义货币的增速。在过去25年（从1985年起），我国的广义货币供应量的复合增长率高达23%。扣除实际的经济增长大体9%左右，我们经济体的实际通胀水平其实是蛮高的。也就是说，我们的实际利率一直处在负利率的水平上，这也解释了为什么这二十多年来，敢于贷款的人，赚的钱最多。
　　那么，未来中国的地价和房价会怎样？事实上也就是判断中国未来GDP增速与广义货币增速如何。从市场较为一致预期看，中国GDP增速会回落到8%左右的水平，M2会回落到15%左右的水平。在这样一个水平上，我们依然难以看到房价和地价下跌的推动力量。
　　价格终将反映价值
　　回头我们再看看当前的房地产企业的状况。事实上，我们看到的是，地产行业分析师在不断上调地产上市公司的业绩，但另一方面市场却在不断下调地产股的估值水平。到目前来看，地产股基于2010年的市盈率水平已经普遍回落到10倍左右了。与市盈率相对应的企业中长期增长速度方面，我们看到地产上市公司未来三年的利润复合增速却在30%左右。而且，过去五至八年的时间里，地产上市公司的利润复合增速也基本在30%左右。这说明，即便从谨慎的角度，市场也应该给中国地产股25倍左右的市盈率。这意味着中国地产股目前估值正处在历史低位附近。
　　我们无意就股价的短期运行做出猜测，但价格终将反映价值，则是我们的信念。事实上，如果以预售收入来衡量的话，地产上市公司反而是盈利前景最清晰的。比如，万科今年销售收入预计800亿元，其隐含的年利润则为120亿元，万科股票隐含的市盈率更是仅为6、7倍；其他地产公司的情况基本相当。另外，多数地产公司NAV折价在30%左右，预示板块整体机会再度来临。
（作者为中证投资资讯有限公司首席分析师）