最严厉房贷政策试剑京城外 外地人首套首付五成
　　非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。
　　河北省与北京接壤的这片地带，是今年3月以来房地产投机最为疯狂的地域之一。在不到6个月之内，燕郊商品住宅均价从5000元/平方米上涨至8000元/平方米，不少楼盘突破万元大关。
　　有观察人士分析，随着楼市8月回暖，河北燕郊等地的严厉房贷政策，不排除会成为其他城市效仿的对象，甚至成为房地产市场下一波调控的预演。未来一段时间，购房优惠利率退出或将成为常态。
　　外地人首套首付五成
　　首付两成？那是去年的事了，现在是五成。9月9日，上上城、星河皓月等燕郊8个在售楼盘的多名售楼员均向本报记者表示，现在燕郊买房，如果不是本地人，无论首套房还是二套、多套，均需首付五成(含)以上了。
　　根据住建部、央行、银监会6月份的房贷新政通知要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
　　本报记者从燕郊工商银行、农业银行得知，目前外地人在燕郊买房，均执行首套、二套50%首付、利率1.1倍，建行是首套50%首付、利率1.1倍，二套60%首付、利率1.2倍，中行则是首套二套50%首付、利率1.1倍，三套60%首付利率1.2倍。
　　河北某商业银行一位人士透露，这一政策最早于7月初在河北省开始执行，工行率先实施，其他银行跟进，虽然利率有所区别，但首套房首付都提高到了五成。
　　这是目前最严厉的房贷政策了。万科北京公司营销总监肖劲说，北京尽管也限制外地人购房，但是只要能提供一年以上的社保或纳税证明，都是可以做到首付两三成的。
　　中原地产北京三级市场部总监张大伟认为，一般在燕郊买房的人，都是在北京工作或外地的投资客，不太可能开出社保或纳税证明来，如此严厉限制，燕郊房价下跌可以预见。
　　他举例说，一套100平方米的商品房，以前首付只需两成，20万左右，很多北京的小白领用积蓄都可以购买，这也是燕郊火爆的根本原因；而以后最起码需要首付50万，这一数字，可以在北京首付购买一套150万元的房产。在燕郊的外地投资比例也非常高，这部分购房者大部分是二套以上，以后将基本难以贷款。
　　燕郊房价应声跌四千
　　燕郊，行政隶属河北省三河市，与北京通州区接壤，距北京国贸仅30分钟左右车程。自2005年以来，燕郊成为北京人购房的集中地，甚至一再传出燕郊将并入北京的传闻，被视为北京的一块飞地。
　　今年3月以来，北京通州区受新城规划公布影响，房价从1.5万元/平方米飙升至2.5万元/平方米，紧靠通州的燕郊也受此刺激，房价从不到5000元/平方米，飞奔至8000元/平方米左右，很多楼盘突破万元均价，涨幅甚至超过通州。
　　当地官方数据显示，燕郊本地居民人均月收入不过2000元上下，当地楼市主要由北京和外地的购买力支撑。
　　同样的情形，出现在北京近郊的香河、廊坊、固安等地，这些区域也是过去几年里北京人购房和投资客的热土。从2007年起，国内众多知名开发商均进入香河，上海绿地在香河的楼盘绿地公馆卖到了4500元/平方米；北京的许多二、三线地产商如旭辉集团、京御房地产等则退守廊坊、固安，在此圈地，位于廊坊的旭辉十九城邦卖到了8000元/平方米；而位于固安的联排别墅孔雀城则推出100多万元一套的价位。
　　而在新政实施后，这种房价狂涨势头已受到初步遏制。北京中原地产统计显示，燕郊的商品房价格近期明显下调，很多项目价格下调超过20%。如上上城由去年底三四千元的均价在今年3、4月份一度飙升至11000元/平米，目前回落至7000元/平米，天洋城由去年底的6000元飙升至11800元后，最近下调到7800元左右/平米。
　　首套房优惠退出成常态？
　　而接下来引人关注的是，河北的严厉限制是否将成为楼市下一波调控微缩预演？
　　楼市调控在进行了4个月后，目前正处于复杂微妙的中场阶段。8月份，全国多个一线城市商品房成交量和价格双双反弹，北京、上海、深圳的成交均价重返20000元以上。对于调控是否奏效的担忧显现，二次调控出台预期强烈。
　　燕郊楼市量价齐跌已经可以预见，而市场如果继续出现非理性的反弹，很可能其他多个城市也出现首套房政策继续收紧。张大伟分析说。
　　从8月份开始，北京多家商业银行宣布，对第二套房认定标准确定为认房又认贷；9月初，北京房贷金融政策再度收紧，八成银行已取消首套房七折利率，现在都在8.5折左右。
　　我爱我家副总裁胡景晖说，从调控开始，就陆续有银行取消7折优惠，但还有相当一部分银行可以申请下来，进入8月份后申请就很难获批了。
　　胡景晖分析，这一方面跟各银行放贷额度有关，另一方面也可能是有意收紧房贷政策，在执行层面隐形从严放贷。
　　中国银行西安分行人士也表示，早在6、7月份，西安各商业银行就开始执行首付3成、利率85折甚至9折的房贷政策。
　　张大伟认为，虽然目前央行还没有调整基准利率，但购房优惠利率退出已经成为现实，燕郊很可能成为其他城市效仿的对象。
　　也有业内人士对记者表示，对二套、多套房进行信贷限制是可以的，但首套房优惠不应退出，反而应该坚持，因为本次调控主要是挤出投资投机需求，而非刚性需求。(.21.世.纪.经.济.报.道 .张.晓.玲)

　　新华社：房价若普涨 调控或加码
　　金九银十楼市传统旺季刚刚开始，近来各地土地市场便已快速升温，住宅市场成交回暖。
　　一旦后市回暖过快，政府将极有可能采取更严厉的调控政策来严控市场，从而导致房地产市场再度陷入调整。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，国务院副总理李克强于8月中旬两次发表讲话，表示要巩固调控成果，充分显示出政府对于调控从严不变的决心，因此，楼市过快回暖并不是件好事。
　　9月2日，上海市住房保障和房屋管理局下发《关于严格商品住房预售许可管理通知》，该文件重申了关于预售许可最低规模的规定，指出建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。业内人士认为，该条例在金九银十旺季之前出台用意十分明确，就是为稳定供应保驾护航，同时也是政府对房地产市场调控政策的又一次提醒。
　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，在成交放量的背后，很多开发商项目都出现了价格上调的冲动，很多高端项目也跃跃欲试准备推盘。但是如果成交推高房价的话，不排除后期有更严厉的调控政策出台。
　　9月7日，工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中，要选择好房产税征收政策出台的合适时机，近一个月来再次明确提及征收房产税。
　　杨红旭认为，九、十月份成交量还将继续反弹，但房价不会明显上涨，维持振荡的可能性更大。在这种情况下，政策不会立即加码，依然处于房价观察期和政策维持期。但如果房价普涨将必然招致新政策打压，比如坊间频传的房产税。（.新.华.社）

　　部分中小房企资金断流 专家估计大约在冬季
　　农行(601288)开发贷停贷之风刚过，其他三大行高管便出来辟谣。但事实上，中小开发商已经很难获得银行开发贷款。银行捂紧了钱袋子，开发商的日子越发难熬。房地产调控政策未见丝毫松动，很多房企已开始准备过冬。有房企人士表示，早已收缩战线，不再扩张拿地，而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪。为了维持现金流的正常，不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷。
　　专家指出，今年四季度到明年一季度，房企资金面将有恶化趋势，不排除未来一段时间中小房企因现金断流而暴露风险。对此，商业银行应未雨绸缪，对房贷风险提早预警和防范。
　　尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心，但本周银监会主席刘明康公开表示，目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视。
　　经过两年信贷繁荣后，各银行资产负债表积累的风险已显现化。而银监会更是对压力测试环境层层加码，要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性。
　　银行对房企若即若离
　　目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露，在整个8月份，该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。
　　央行货币政策报告中指出，二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实，房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%，增速比上年末高2.1个百分点，但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。
　　数据显示，在金融杠杆力量的撬动下，2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元，占全年新增贷款的20％以上。就在这一年，北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来，开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得水土不服。
　　有开发商人士表示，现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。房贷收紧迫使我们在策略上作了调整，已经从之前的激进地扩张拿地转向防御，力保现金流稳健。
　　上述人士指出，由于房地产本身就是高杠杆行业，银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。
　　很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低，大大缓解了企业的资金压力。依照规定，自有资金率达到25%即可预售；一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%，整个楼盘即能全面启动。
　　信贷闸门的收紧，正在让房企经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出，房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会大面积暴露。银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。
　　房企资金弹药所剩无几
　　上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出，高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点。
　　半年报显示，112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%；累计负债逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大天王万保金招的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。
　　此外，超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，净流出水平较一季度末增加371亿元。
　　经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金，但是撑到现在，资金弹药实属无多。
　　专业人士指出，从房企的资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中，定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金面产生影响。
　　如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重房企资金压力。
　　房地产业内人士指出，房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度行业风险不会很快体现，但第四季度资金压力明显上升。
　　数据显示，随着三季度银行对开发贷款的继续严控，现在有个别中小开发商资金状况显著恶化，不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量，以加速资金回流。甚至为了避免资金断流，有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。
　　知情人士透露，开发商有的是向个人或公司借高利贷，有的是借巧立名目的房地产信托理财产品，融资成本甚至达到了百分二三十，甚至更高。高利率贷款的时间成本很高，一旦市场观望，住房滞销，问题就暴露了，拖几月就亏损很多，最终不得不降价促销。
　　黑红名单 银行手中两把剑
　　农行停贷之风刚过，便有三大行高管出来辟谣，但事实是，中小开发商显然很难得到银行贷款。
　　一边是房地产企业资金喊渴，急需银行提供资金支援，但是银行这厢审批没有丝毫松懈，从资金源头上卡住了房企的七寸。
　　某银行人士指出，虽然银行对外并未公开停止对开发商贷款，但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门火眼金睛，只要是开发贷，一般都会压下来。
　　分行领导都提示了，除非自己的重点客户，一般不要去碰房地产开发项目，客户有信贷需求，可以推荐其他银行，尽量和客户保持良好关系。某大型银行信贷部业务经理表示。
　　据了解，虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件，但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高，这样导致对企业的评级下降，想做一些新增贷款非常难。
　　而且现在房贷审批已经上收到总行，总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类，目前对房开贷态度就为谨慎控制。
　　上个月全行业没批下来几单开发贷款，现在审批部门手中有一份黑名单，一份红名单，银行审贷部门会严格按照名单，黑名单上的企业肯定是禁入的，而红名单虽然很多是房地产行业的龙头企业，但是我们信贷投放上也是慎之又慎。
　　现在限制条件非常多，如果四证不全，或者资本金没有到位，申请贷款时一点戏都没有。某银行信贷部门人士透露。
　　而股份制银行更是直接表示，由于实行额度管理，下半年银行额度有限，一般是挤公司业务，将额度空出来给个人业务，而开发贷就在压缩之列。
　　今年5月份，银监会在全国范围内的商业银行开展了房地产贷款压力测试工作。相关人士指出，结果显示若房地产价格下跌30%，开发贷款不良率将增加1.2%。
　　但是相关人士指出，在房地产调控不断深入的情况下，新房成交量和房价下跌持续出现，会延缓房地产开发商资金的回笼，增加其财务成本和经营风险，僵持下去，房地产开发商可能出现资金链断裂问题，部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将首先受到冲击。
　　银监会相关人士表示，压力测试及其情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。但是银行人士指出，对房贷压力测试的不断加码，暗示了房地产贷款风险正在积聚，四季度到明天一季度，房企开发贷款似乎黄灯已现。（.中.国.证.券.报）

　　亚洲华尔街日报：中国城市房价已连续15个月同比上涨
　　中国国家统计局周五公布，8月份中国70个大中城市的房屋销售价格环比持平，但同比上升9.3%。
　　这是房价连续第二个月环比持平。截至8月份，中国城市房价已连续15个月同比上涨，但8月份涨幅较7月份的10.3%有所下降，自4月份房价涨幅创下12.8%的纪录新高以来，这是房价连续4个月实现同比下降。
　　为抑制房价高涨，中国政府自4月以来对房地产市场实施了一系列调控措施，包括提高购房首付比例及提高抵押贷款利率。
　　国家统计局还表示，1至8月房地产开发投资同比上升36.7%，至人民币2.84万亿元，较1至7月的37.2%有所放缓。（.亚.洲.华.尔.街.日.报）

　　路透社：中国8月房价未见回落而销售回暖 后续调控难放松
　　8月中国房地产市场僵持局面似有松动,虽然房价持平上月,但同比涨幅继续回落,销售则出现回暖.不过在房价未有实质下降的局面下,料政府的後续调控难放松,执行力度将更严.
　　国家统计局主办的中国信息报周五公布,8月全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅达9.3%,涨幅较7月缩小1.0个百分点;环比则连续第二个月持平,此前在6月曾短暂下滑0.1%.
　　销售则显现出回暖迹象.8月商品房销售面积达6,886万平方米,高于上月的6,466万平方米;商品房销售额达3,533亿元人民币,亦高于上月的3,066亿元.
　　8月房地产开发投资继上月回落後再现增长,投资完成4,490亿元,同比增长34.1%,且高于7月的4,118亿元.
　　在传统的金九银十来临之际,近期中国楼市成交量明显回暖,一些二三线城市房价出现较快上涨.有业内人士因此担心楼市成交量的放大,或使得房价重回上涨趋势,可能导致调控政策的再次加码.而即使调控不会出现新的政策,执行力度料将更加严格.
　　据消息人士周四透露,中国浙江省拟自10月1日起将该省商品房预售款纳入监管账户进行封闭式管理,开发商不得直接使用.中国房地产调控不会放松的预期进一步得到印证.
　　不过,中金公司报告称,虽然大中城市交易量近期逐步回暖,但同比仍处于低位,买卖双方依然呈现焦灼的博弈状态.交易量目前尚不存在大幅复苏的基础,未来一线城市价格仍将呈现振荡下探的趋势,随着本轮政策对二、三线城市外溢效应的逐渐减弱,二三线城市房价有望稳步上涨,短期可能出现窄幅波动.
　　由于中国严厉的楼市调控政策尚未观察到实效,近期政府智囊和观察人士纷纷指出,高房价目前已经成为中国经济政策、资本市场发展的掣肘,而经济增速放缓是预期内的调控政策效果,中国政府短期内不会改变房地产市场调控政策.(路透社)